Ordenanza de Arrendadores e Inquilinos Residenciales de la Ciudad de Chicago
Código Municipal Título 5, Capítulo 12
5-12-130 Remedios del Arrendador
Todo arrendador tendrá los remedios especificados en esta sección para las siguientes circunstancias:
(a)Falta de pago de la renta. Si la totalidad o una parte del alquiler no se paga a su vencimiento y el inquilino no paga el alquiler impagado dentro de los cinco días siguientes a la notificación por escrito del arrendador de su intención de rescindir el contrato de alquiler si el alquiler no se paga, el arrendador podrá rescindir el contrato de alquiler. Nada de lo dispuesto en esta subsección afectará a la obligación del arrendador de notificar la terminación del contrato de arrendamiento en una vivienda subvencionada, tal como lo exigen las leyes o reglamentos federales. Un propietario también puede mantener una acción para el alquiler y/o los daños sin terminar el contrato de alquiler.
(b)Incumplimiento por el Inquilino. Si hay un incumplimiento material por parte de un inquilino con un contrato de alquiler o con la Sección 5-12-040, el propietario de la unidad de vivienda de dicho inquilino puede entregar una notificación por escrito al inquilino especificando los actos y/u omisiones que constituyen el incumplimiento y que el contrato de alquiler terminará en una fecha no menor a 10 días después de recibir la notificación, a menos que el incumplimiento sea remediado por el inquilino dentro de ese período de tiempo. Si el incumplimiento no se subsana en el plazo de 10 días, el contrato de alquiler de vivienda quedará resuelto según lo previsto en la notificación. El propietario puede recuperar los daños y obtener medidas cautelares por cualquier incumplimiento material del contrato de alquiler o del artículo 5-12-040 por parte del inquilino. Si el incumplimiento del inquilino es intencional, el propietario también puede recuperar los honorarios razonables de los abogados.
(c)Incumplimiento de mantenimiento. Si hay un incumplimiento material por parte del inquilino con la Sección 5-12-040 (aparte de la subsección (g) de la misma), y el inquilino no cumple tan pronto como las condiciones lo permitan en caso de emergencia o en casos que no sean de emergencia dentro de los 14 días siguientes a la recepción de la notificación por escrito del propietario especificando el incumplimiento y solicitando que el inquilino lo remedie dentro de ese período de tiempo, el propietario puede entrar en la unidad de vivienda y hacer que se realicen los trabajos necesarios en la forma requerida por la ley. El arrendador tendrá derecho a que el inquilino le reembolse los gastos de las reparaciones conforme a esta sección.
(d)Molestias a terceros. Si el inquilino viola la sección 5-12-040(g) dentro de los 60 días siguientes a la recepción de un aviso por escrito según lo dispuesto en la subsección (b), el propietario puede obtener medidas cautelares contra la conducta que constituye la violación, o puede terminar el contrato de alquiler con un aviso por escrito de 10 días al inquilino.
(e)Abandono. Se considerará que se ha producido el abandono de la vivienda cuando:
(1)El inquilino haya dado aviso real al propietario indicando la intención del inquilino de no regresar a la unidad de vivienda; o
(2)Todas las personas con derecho a ocupar la unidad de vivienda en virtud de un contrato de alquiler hayan estado ausentes de la unidad durante un período de 21 días o durante un período de alquiler cuando el contrato de alquiler sea inferior a un mes, y dichas personas hayan retirado sus bienes personales de los locales, y el alquiler correspondiente a ese período esté impagado; o
(3)Todas las personas con derecho a ocupar la vivienda en virtud de un contrato de alquiler han estado ausentes de la misma durante un período de 32 días, y el alquiler correspondiente a dicho período está impagado.
No obstante lo anterior, no se considerará que se ha producido el abandono de la unidad de vivienda si cualquier persona con derecho a la ocupación ha proporcionado al propietario una notificación por escrito indicando que todavía tiene la intención de ocupar la unidad y realiza el pago completo de todas las cantidades adeudadas al propietario.
Si el inquilino abandona la unidad de vivienda, el propietario hará un esfuerzo de buena fe para volver a alquilarla a un alquiler justo, que será el alquiler cobrado por unidades de vivienda comparables en los locales o en el mismo barrio. Si el propietario logra realquilar la unidad de vivienda a un: alquiler justo, el inquilino será responsable de la cantidad en la que el alquiler adeudado desde la fecha de abandono hasta la terminación del contrato de alquiler inicial supere el alquiler justo recibido posteriormente por el propietario desde la fecha de abandono hasta la terminación del contrato de alquiler inicial. Si el arrendador hace un esfuerzo de buena fe para volver a alquilar la vivienda a un alquiler justo y no lo consigue, el inquilino será responsable del alquiler adeudado por el período del contrato de alquiler. El inquilino también será responsable de los gastos razonables de publicidad y de los costes razonables de redecoración en los que haya incurrido el propietario de acuerdo con esta subsección.
(f)Disposición de la propiedad abandonada. Si el inquilino abandona la unidad de vivienda como se describe en la subsección (e) de la presente, o no retira sus bienes personales de las instalaciones después de la terminación de un contrato de alquiler, el propietario dejará los bienes en la unidad de vivienda o retirará y almacenará todos los bienes abandonados de la unidad de vivienda y podrá disponer de los bienes después de siete días. No obstante lo anterior, si el arrendador cree razonablemente que la propiedad abandonada no tiene valor o tiene tan poco valor que el costo de almacenamiento excedería la cantidad que se obtendría de la venta, o si dicha propiedad está sujeta a deterioro, el arrendador puede disponer inmediatamente de dicha propiedad.
(g)Renuncia del derecho del arrendador a terminar. Si el arrendador acepta la renta adeudada a sabiendas de que existe un incumplimiento en el pago de la renta por parte del inquilino, renuncia a su derecho a rescindir el contrato de alquiler por dicho incumplimiento.
(h)Remedio tras la rescisión. Si se rescinde el contrato de alquiler, el arrendador tendrá derecho a reclamar la posesión y/o el alquiler.
(i)Aviso de renovación del contrato de alquiler. Ningún inquilino deberá renovar un contrato de alquiler con más de noventa (90) días de antelación a la fecha de terminación del contrato de alquiler. Si el propietario viola esta subsección, el inquilino recuperará un mes de alquiler o los daños reales, lo que sea mayor.
(j)Aviso de negativa a renovar el contrato de alquiler. Siempre que el propietario no ha ejercido, o no está en el proceso de ejercer, cualquiera de en 5-12-130 (a) – (h) de esto, el propietario notificará al inquilino por escrito por lo menos treinta (30) días antes de la fecha de terminación declarada del acuerdo de alquiler de la intención del propietario o para terminar un arrendamiento de mes a mes o para no renovar un acuerdo de alquiler existente. Si el propietario no entrega la notificación escrita requerida, el inquilino podrá permanecer en la unidad de vivienda hasta sesenta (60) días después de la fecha en que se entregue dicha notificación escrita al inquilino, independientemente de la fecha de terminación especificada en el contrato de alquiler existente. Durante dicha ocupación, los términos y condiciones del arrendamiento (incluyendo, sin limitación, la tasa de alquiler) serán los mismos que los términos y condiciones durante el mes de arrendamiento inmediatamente anterior a la notificación; siempre que, sin embargo, si se renunció al alquiler o se redujo el mismo en el mes o meses anteriores como parte del contrato de alquiler original, el importe del alquiler durante dicho período de sesenta (60) días será a la tasa establecida en la última fecha en que se realizó un pago completo del alquiler.
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