¿Qué es una escritura de garantía? Ya sea que esté vendiendo o comprando una casa, eventualmente necesitará transferir el título de la propiedad. Al igual que la compra de un coche, las casas y otros bienes inmuebles tienen documentos de título que muestran el propietario actual de la propiedad. En el sector inmobiliario, estos documentos se denominan escrituras. Y al igual que ocurre con la compra de un coche, puede comprar casas y otros bienes inmuebles con o sin garantía. En el sector inmobiliario, hay tres tipos populares de escrituras en función de sus garantías. Las escrituras de bienes inmuebles vienen con garantías generales (una escritura de garantía), garantías limitadas (una escritura de garantía especial) o sin garantías (una escritura de renuncia). Estas garantías son otorgadas por el vendedor y garantizan la calidad del título, no la casa o la propiedad en sí. La garantía de la escritura no dice que la casa física esté en buenas condiciones, sino que dice que la propiedad legal y el título están en buenas condiciones. Esta garantía del título se produce en la transferencia de la escritura de garantía; el intercambio de la escritura de las manos del vendedor a las del comprador. Por supuesto, la garantía de la escritura sólo entra en juego cuando un tercero cuestiona la propiedad legal y el título de propiedad de los bienes inmuebles.

Este artículo es un manual sobre las escrituras de garantía de la propiedad, los formularios de las escrituras de garantía, los pactos sobre la tierra proporcionados por una escritura de garantía completa, y qué hacer cuando hay un incumplimiento de los pactos. Si tiene alguna pregunta sobre las escrituras de garantía y las impugnaciones o disputas sobre el título de la tierra, los límites y los gravámenes, póngase en contacto con Bernhard Law Firm en www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

1. La escritura de garantía y sus pactos son un contrato

Bajo los Estatutos de Florida § 689.03, una escritura de garantía legal transmite la propiedad con pactos de derecho común completos, vinculando contractualmente al vendedor y a sus herederos a estos pactos. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (desaprobado por otros motivos) («Una garantía, ya sea expresa o implícita, es fundamentalmente un contrato»). La palabra convenio significa simplemente acuerdo o contrato. Los pactos sobre la propiedad, normalmente pactos restrictivos, son acuerdos para usar o no usar la propiedad de alguna manera específica. Los pactos restrictivos sobre la propiedad pueden abarcar casi cualquier uso; por ejemplo, «no habrá piscinas ni campanas de viento en esta propiedad». El lenguaje expreso utilizado para describir la propiedad vendida, y no la intención del vendedor, controla si surge una garantía y sus términos. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

A través de una escritura de garantía, un vendedor pacta y promete que: (i) está legalmente facultada para transmitir la totalidad de la propiedad y que ningún tercero tiene interés legal en ella (pacto de derecho de transmisión); (ii) el derecho de posesión del comprador no se verá afectado por la reclamación de un tercero (pacto de disfrute tranquilo); (iii) el vendedor se defenderá de cualquier reclamación de terceros sobre la propiedad e indemnizará al comprador por las pérdidas que pueda sufrir como consecuencia de ello (pacto de garantía del título); (iv) el vendedor hará lo que sea necesario para ayudar al comprador a perfeccionar el título en caso de que sea necesario (el pacto de garantías adicionales); (v) el vendedor tiene la misma propiedad en cantidad y calidad que pretende transmitir (el pacto seisin o pacto de seizin); y (vi) el terreno está libre de restricciones de uso y posesión de toda la propiedad (el pacto de ausencia de gravámenes o pacto contra los gravámenes). Estas seis garantías se conocen en su conjunto como los «full deed covenants» del derecho común. Por lo tanto, una escritura de garantía se denomina a veces escritura de pacto o escritura de garantía. Una escritura de garantía general garantiza contra todas las reclamaciones de todas las personas, no sólo las que surgen por, a través o bajo el vendedor. Harris, 166 So. 2d en 165-66.

Para obtener más información sobre el pacto de seísmo (es decir, el pacto de incautación), Véase también Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (pacto de seísmo incumplido cuando el cesionario no adquirió el derecho a poseer una franja de 30 pies de la propiedad en el borde del lote transmitido); Harris, 166 So. 2d en n.2); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (Cuando el concesionario sólo adquirió un derecho parcial a la posesión de la propiedad en virtud de la escritura de garantía, el concesionario puede recuperar el dinero de la compra por el incumplimiento del pacto de cesión; el incumplimiento se produce en la entrega de la escritura); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (cuando el otorgante no da la posesión de todo el espacio físico que originalmente pretendía transmitir, el cesionario puede recuperar los daños y perjuicios por el incumplimiento parcial del pacto de cesión).

Para más información sobre el pacto de no gravamen o pacto contra gravámenes, véase American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (el pacto de no gravámenes establece que el terreno está libre y exento de cualquier gravamen u otras restricciones que afecten a la posesión de toda la propiedad); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (un «gravamen» dentro del pacto contra los gravámenes es todo derecho o interés en el terreno que pueda subsistir en un tercero, hasta la disminución del valor del terreno, pero consistente con la transmisión de la cuota por el traspaso); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (que sostiene el incumplimiento del pacto contra los gravámenes cuando el terreno estaba sujeto al derecho de la compañía a disfrutar del beneficio de los derechos de petróleo y asfalto durante un período de 10 años).

Para más información sobre el pacto de garantía del título, véase Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (el pacto de garantía de título establece que no habrá perturbación de la posesión del concesionario por la parte que reclama el título supremo de cualquier parte del mismo); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Aquí hay un ejemplo de escritura de garantía, prometiendo específicamente lo siguiente:

Y el otorgante por la presente pacta con el cesionario que el otorgante está legalmente apoderado de dicha tierra en el honorario simple; que el otorgante tiene buen derecho y autoridad legal para vender y transmitir dicha tierra, y por la presente garantiza el título de dicha tierra y defenderá la misma contra las reclamaciones legales de todas las personas que sean; y que dicho terreno está libre de todo gravamen

1. Los pactos de las escrituras de garantía sólo surgen cuando hay un incumplimiento de los pactos restrictivos o cuando se hacen cumplir los pactos restrictivos

Los pactos de las escrituras de garantía sólo surgen cuando los nuevos propietarios reciben una impugnación de su titularidad legal de la propiedad o se enteran de la existencia de restricciones, gravámenes o pactos no revelados en la propiedad. Cuando esto sucede, el efecto legal es que el propietario anterior incumplió los pactos de la escritura de garantía al transmitir la propiedad sujeta a reclamaciones de título, uso, posesión, servidumbre, gravamen o eliminación. Para hacer cumplir los pactos de la escritura, el nuevo propietario debe notificar al propietario anterior, exigirle que solucione el problema o demandarlo por incumplimiento de la escritura de garantía. Para demostrar el incumplimiento del contrato y de los pactos de propiedad, una parte debe demostrar la existencia de un contrato (la escritura de garantía), el incumplimiento del mismo y los daños. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (sosteniendo que el demandante declaró un caso de incumplimiento prima facie cuando alegó estos elementos).

Aunque los incumplimientos sólo se descubren después de la transmisión, el incumplimiento legal de un pacto de escritura de garantía se produce en el momento de la ejecución y entrega de la escritura, ya que el vendedor en ese momento no transmite la plena posesión o el derecho de posesión y uso libre de futuras reclamaciones de terceros. Williams, 47 So. 2d, en 626 («cuando un cesionario… (cuando un concesionario… no adquiere ninguna posesión ni derecho de posesión en virtud de una escritura que contiene pactos de cesión… el incumplimiento se produjo en el momento de la ejecución y la entrega de la transferencia); véase también Allard, 59 So. 3d en 200 (que sostiene que se incumplió el pacto de cesión cuando el concesionario no adquirió el derecho a poseer una franja de 30 pies de la propiedad en el borde del lote transferido). El incumplimiento se produce incluso cuando el vendedor no tiene conocimiento real o implícito del gravamen, la reclamación o el problema cuando transmite la propiedad. Ver Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (considerando al vendedor responsable por el incumplimiento de la escritura de garantía aunque el vendedor no tenía conocimiento real o constructivo del gravamen).

1. Ejemplos de incumplimientos de las escrituras de garantía y de los pactos de la escritura

En virtud de la legislación de Florida, cuando se produce una perturbación de la posesión, el uso y el disfrute tranquilo de un comprador por una parte que reclama un título primordial sobre cualquier parte de la propiedad, se incumplen los pactos de garantía del título y del disfrute tranquilo. Véase Arbuthnot, 94 Fla. en 304. Cuando un comprador sólo adquiere un derecho parcial a la posesión de la propiedad, se incumple el pacto de equidad. Williams, 47 So. 2d en 626. Cuando el vendedor no proporciona la posesión de todo el espacio físico que originalmente pretendía transmitir, se incumple el pacto de cesión. Burton 105 Fla. en 546.

Cuando un tercero reclama un derecho o interés sobre la propiedad o una parte de ella, se incumple el pacto de no gravamen, que se remonta a cuando se entregó la escritura, y se acumula inmediatamente un derecho de acción. Coakley, 419 So. 2d en 817 (el pacto de no gravamen establece que el terreno está libre de cualquier gravamen u otras restricciones que afecten a la posesión de toda la propiedad); Gore, 149 Fla. en 696. Un «gravamen» dentro del pacto contra los gravámenes incluye todo derecho o interés en el terreno que pueda subsistir en un tercero. Id.; Flood, 61 Fla. en 212-14 (que sostiene el incumplimiento del pacto contra los gravámenes cuando la tierra estaba sujeta al derecho en compañía de disfrutar de los derechos de asfalto por un período de 10 años).

Cuando la calidad y propiedad del título transmitido requiere una referencia a la evidencia parol o a otros registros, la carga recae en el vendedor para producir o suministrar dicha evidencia; incluso cuando el contrato de compra requiere una búsqueda de títulos en el registro, la carga de suministrar la evidencia necesaria para completar el buen título y la posesión de la propiedad no debe recaer en el comprador, que es un total extraño a la historia de la tierra, su título y su posesión. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (donde se sostiene que la parte incumplió el contrato inmobiliario cuando no proporcionó un resumen que mostrara un título bueno y comercializable y se requirieron pruebas fuera del resumen de la escritura para determinar la existencia y el estado de los gravámenes en la propiedad).

Así, por ejemplo, el pacto contra los gravámenes sería incumplido por la existencia de cualquier derecho de servidumbre pendiente que disminuyera el valor del terreno transmitido. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (sosteniendo que cuando la servidumbre estaba registrada pero no era visible al inspeccionar el terreno, la existencia de la servidumbre constituía un incumplimiento de las garantías generales de la escritura, incluyendo el pacto contra gravámenes). Del mismo modo, el pacto contra los gravámenes también se incumpliría si un vendedor no revelara proactivamente una servidumbre de paso utilizada por una propiedad adyacente, incluso si estuviera evidenciada por un instrumento registrado -esto constituiría legalmente un gravamen no revelado que daría derecho al comprador a una indemnización por daños y perjuicios de cualquier vendedor que representara lo contrario. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

En resumen, una escritura de garantía garantiza el buen título y la propiedad del inmueble en la fecha de la escritura. Si resulta que el título y la propiedad no son los garantizados, un comprador puede tener una reclamación por incumplimiento de los pactos de garantía. Si tiene alguna pregunta sobre las escrituras de garantía y las impugnaciones o disputas sobre el título de propiedad, los límites y los gravámenes, póngase en contacto con Bernhard Law Firm en www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Véase también American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (el pacto de no gravamen establece que el terreno está libre y exento de cualquier gravamen u otras restricciones que afecten a la posesión de toda la propiedad); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (un «gravamen» dentro del pacto contra los gravámenes es todo derecho o interés en el terreno que pueda subsistir en un tercero, hasta la disminución del valor del terreno pero consistente con la transmisión de la cuota por el traspaso); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (que sostiene el incumplimiento del pacto contra los gravámenes cuando la tierra estaba sujeta al derecho de la compañía a disfrutar del beneficio de los derechos de petróleo y asfalto por un período de 10 años).