Deniz Kahramaner es el fundador & CEO de la correduría inmobiliaria Atlasa, impulsada por datos. Su misión es ayudar a los compradores de viviendas a entender las compensaciones de las diferentes opciones de vivienda utilizando grandes datos y análisis.
Así que viste una propiedad TIC en Zillow o Trulia. ¿Qué hacer ahora?
Si usted ha estado buscando una casa en San Francisco, lo más probable es que se ha encontrado con una propiedad de tenencia en común (TIC). A primera vista, un TIC parece exactamente como un condominio, pero es alrededor de 10-20% más barato.
¿Son los TIC demasiado buenos para ser verdad?
¿Cuál es el truco?
Veamos lo que son las propiedades TIC, los pros y los contras de la compra de una propiedad TIC en San Francisco, y la debida diligencia crucial que debe hacer antes de comprar una unidad TIC.
¿Qué es la tenencia en común (TIC)?
Porcentaje de propiedad en todo el edificio
Cuando usted compra una vivienda TIC, NO es dueño de la unidad. En cambio, tiene un porcentaje de participación en todo el edificio junto con otras personas que compraron las otras viviendas TIC en el edificio. Por ejemplo, si usted es propietario de una TIC en un edificio multifamiliar de 10 unidades, es probable que posea cerca del 10% del título de propiedad de todo el edificio, no de la unidad en sí.
El porcentaje que posee se determina contractualmente, dependiendo de muchos factores, incluyendo la planta de su unidad en un edificio de varias plantas, los metros cuadrados de su unidad en comparación con las demás y su conveniencia. La escritura del edificio mostrará su porcentaje de propiedad de todo el edificio cuando compre la TIC. No existe una escritura individual para su unidad, sino para todo el edificio.
Así que soy dueño de un porcentaje de participación en el edificio. ¿Qué pasa con la vivienda que acabo de comprar?
Como propietario de un TIC, sus derechos de uso de una vivienda específica en la unidad proviene de un contrato legal por escrito firmado por todos los copropietarios. Este acuerdo también se llama «Acuerdo TIC» o «Acuerdo de Tenencia en Común».
Este acuerdo no tiene nada que ver con la escritura, mapa u otro documento registrado en los registros del condado. Se trata de un contrato legal entre usted y los demás propietarios del edificio.
¿Es legal un TIC?
Sí, absolutamente. Sin embargo, la validez de su reclamo a su vivienda depende enteramente del acuerdo TIC, no en la escritura o el condado. Este acuerdo fue escrito por el abogado de los antiguos propietarios. Trate este acuerdo como si estuviera firmando un contrato de trabajo, un acuerdo hipotecario o un documento de inversión de ángeles. ¡¡¡Léalo cuidadosamente!!! El diablo está siempre en los detalles, y usted quiere encontrar el diablo antes de pagar un gran porcentaje de su valor neto en una propiedad.
Tiempo para los pros y los contras.
Pros de la compra de un TIC
1. Usted podría ser capaz de hacer una conversión de condominio y obtener hasta un 25% de retorno de valor!
Actualmente, las propiedades TIC son 10-20% más barato que los condominios en San Francisco. Las razones de esto son los contras que se enumeran a continuación. Algunas propiedades TIC tienen la posibilidad legal de convertirse en condominios. La conversión en condominio puede ocurrir a través de una lotería para los edificios de 3+ unidades o una aplicación directa para los edificios de 2 unidades. Si usted puede convertir con éxito su TIC a un condominio, usted ha aumentado automáticamente el valor de su activo hasta en un 25%, además de la apreciación del mercado. Sin embargo, hay muchos factores que afectan a la convertibilidad de los condominios, tales como:
- Desahucios anteriores
- Porcentaje de unidades ocupadas por propietarios o inquilinos
- Duración de la estancia de cada propietario o inquilino
- Anteriores entradas en la lotería de conversión de condominios. Para aprender acerca de la lotería de conversión, por favor, lea este post: http://bit.ly/2roruCu
- Las entradas fallidas en la lotería podría afectar a su conversión de condominio.
Es importante trabajar con su agente de bienes raíces y un buen abogado para ir a través de estos factores y asegurarse de que la unidad TIC puede ser factible convertir en un condominio. Una vez que se discute la viabilidad, los costos de conversión se vuelven importantes. Siempre es una buena práctica saber cuánto costará la conversión para determinar el retorno de la inversión (ROI) en comparación con la compra directa de un condominio.
2. Usted está pagando un 10-20% menos que un condominio por pie cuadrado. Si usted planea vivir en él por un tiempo y luego venderlo, puede ser fantástico para su dinero.
Incluso si la conversión de condominio no es posible, si usted planea vivir en la propiedad que usted compra y eventualmente venderlo para pasar a una casa más grande, TICs son una opción deseable.
¿Por qué?
- Apreciación: Las TICs tienen el mismo porcentaje de apreciación que los condominios (analicé los datos de la MLS para probar esto – ver la sección de abajo). Asi que usted obtiene un porcentaje similar al de los propietarios de condominios en su inversion inmobiliaria cuando vende.
- Menores gastos de capital: No sólo está pagando un 10-20% menos por su propiedad; también está pagando un 10-20% menos de impuesto a la propiedad. El impuesto sobre la propiedad es una función del valor de la propiedad en California.
3. Mayor ROI si usted planea alquilarlo – con una trampa
Si usted compra un TIC 10-20% más barato que un condominio, y lo alquila, usted obtiene el mismo alquiler que un condominio. Así que su retorno de la inversión mensual y anual es por defecto un 25% más alto que un condominio.
¿Es esto demasiado bueno para ser verdad?
Sí, porque las unidades TIC tienen control de alquiler. Usted no será capaz de aumentar sus alquileres tanto como un propietario de un condominio puede, lo que perjudicará su ROI en el largo plazo. Le aconsejo que hable con un abogado y se asegure de que conoce bien los riesgos legales de las TIC en comparación con los condominios. Consulte los recursos de lectura en la parte inferior de este post para obtener más información.
4. Exposición al sector inmobiliario de San Francisco
Las TIC son la forma más barata de obtener exposición al sector inmobiliario de San Francisco. La compra de un TIC puede ser una decisión financieramente gratificante para los actuales inquilinos de San Francisco, porque una vez que usted es dueño de una propiedad, usted no tiene que pagar el alquiler y usted será dueño de un activo de rápida apreciación, que tomó sólo 4 años para recuperarse de la recesión de 2008.
5. Capacidad para comprar en un barrio más agradable
Debido a que las TIC son entre un 10 y un 20% más baratas, es posible que pueda comprar en un barrio más caro, del que, de otro modo, podría salir. Los barrios más caros (por ejemplo, Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) son más a prueba de recesión: más propietarios en esos barrios pueden permitirse mantener sus propiedades durante las recesiones. Como resultado, los precios no caen tanto debido a la escasez de oferta.
¿Cuáles son las desventajas de comprar un TIC?
1. Las TICs tienen complejidades legales – muchas de ellas.
Hemos establecido que cuando usted compra una TIC, está comprando un porcentaje de participación en un edificio entero, donde su unidad está definida por un contrato único escrito por un abogado falible, que es capaz de cometer errores. Tienes que leer este contrato cuidadosamente y asegurarte de que estás cubierto legalmente. Le aconsejo que obtenga asesoramiento legal para revisar todo antes de hacer la oferta.
2. Control de alquileres
Si usted está comprando un TIC con la esperanza de eventualmente alquilarlo, sepa que los TIC están cubiertos por el control de alquileres de San Francisco, y los condominios no. La cantidad que se le permite aumentar el alquiler anual como propietario a partir del 1 de marzo de 2018 es del 1,6%. No existe esa limitación para los condominios. Más información aquí.
También es muy difícil desalojar a un inquilino problemático en un TIC. Entender la ley de desalojo y la ley de control de alquileres es importante antes de tomar su decisión de compra.
3. Hipoteca fraccionada
Si quiere asegurar la financiación de una TIC, lo más probable es que obtenga un préstamo fraccionado. Sólo hay unos pocos prestamistas y pocas opciones de préstamo en la financiación fraccionada.
Los contras de los préstamos fraccionados son:
- Tipo de interés más alto
- Pago inicial más alto
- Pago mensual más alto
- Menos opciones de prestamistas y tipos de préstamos
Nota: Los préstamos TIC grupales son una forma alternativa de financiación, en la que un grupo de personas que compran un edificio multifamiliar solicitan un préstamo juntos. Si usted está comprando un TIC individual, esto generalmente no es una opción.
4. La conversión de condominios podría no ser posible
Como se mencionó en la sección anterior, la convertibilidad de condominios podría o no ser posible dependiendo de varios factores. Asegúrese de hablar con un abogado de bienes raíces para asegurarse de que puede convertir a un condominio antes de poner en una oferta. La convertibilidad de los condominios no sólo es importante para el potencial a largo plazo, sino que también afecta al valor de mercado de las TIC.
5. Durante las recesiones, es más difícil vender una TIC que un condominio. Las TIC permanecen más tiempo en el mercado antes de venderse, cuando los precios de los condominios han caído significativamente. Cuando los precios son más bajos, el dilema TIC vs condominio se vuelve más pronunciada.
Si compro un TIC, ¿Cómo se revaloriza en comparación con un condominio?
Como un ex chico de grandes datos, obviamente tuve que construir una base de datos y ejecutar algunas consultas SQL para averiguar con mi colega Jeremie Young. Regla nº 1 de la ciencia de los datos: Nunca confíes en datos sucios de otras fuentes. Asegúrate de que tus datos estén limpios tú mismo.
A continuación se muestra cómo la apreciación de las unidades TIC en comparación con los condominios en el área de la Bahía de San Francisco entre 2010 y 2018. Estos datos se extraen del Servicio Oficial de Listas Múltiples de San Francisco.
Precios medios de las TIC en comparación con los condominios de 2007 y 2017