Co je to warranty deed? Ať už prodáváte nebo kupujete dům, nakonec budete muset převést vlastnické právo k nemovitosti. Stejně jako při koupi automobilu jsou i u domů a jiných nemovitostí k dispozici doklady o vlastnictví, v nichž je uveden současný vlastník nemovitosti. V oblasti nemovitostí se jim říká listiny. A stejně jako při koupi automobilu můžete domy a jiné nemovitosti koupit se zárukou nebo bez ní. V oblasti nemovitostí existují tři oblíbené typy listin podle jejich záruk. Listiny o nemovitostech se dodávají s obecnými zárukami (záruční listina), s omezenými zárukami (zvláštní záruční listina) nebo bez záruk (listina o vzdání se nároku). Tyto záruky poskytuje prodávající a zaručují kvalitu právního titulu, nikoliv samotného domu nebo nemovitosti. Záruční listina neříká, že fyzický dům je v dobrém stavu, říká, že právní vlastnictví a titul jsou v dobrém stavu. K této záruce vlastnictví dochází při převodu záruční listiny; při výměně listiny z rukou prodávajícího do rukou kupujícího. Záruční listina samozřejmě přichází na řadu až v okamžiku, kdy třetí osoba zpochybní řádné právní vlastnictví a právní titul k nemovitosti.

Tento článek je úvodem do problematiky záručních listin k nemovitostem, formulářů záručních listin, závazků na pozemku, které poskytuje úplná záruční listina, a co dělat, když dojde k porušení závazků. Máte-li jakékoli dotazy týkající se záručních listin a námitek nebo sporů ohledně vlastnictví pozemků, hranic a věcných břemen, obraťte se na advokátní kancelář Bernhard na adrese www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

1. Záruční listina a její smlouvy jsou smlouvou

Podle § 689.03 floridských zákonů zákonná záruční listina převádí nemovitost s úplnými smlouvami podle obecného práva a smluvně zavazuje prodávajícího a jeho dědice k těmto smlouvám. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (neschváleno z jiných důvodů) („Záruka, ať už výslovná nebo implicitní, je v podstatě smlouva.“). Slovo smlouva jednoduše znamená dohodu nebo smlouvu. Smlouvy o nemovitosti, obvykle omezující smlouvy, jsou dohody o užívání nebo neužívání nemovitosti určitým specifickým způsobem. Omezující smlouvy na nemovitostech se mohou týkat téměř jakéhokoli způsobu využití; například „na tomto pozemku nebudou žádné bazény ani větrné zvonkohry“. To, zda záruka vzniká a jaké jsou její podmínky, řídí výslovná formulace použitá k popisu prodávané nemovitosti, nikoli úmysl prodávajícího. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

Záruční listinou se prodávající zavazuje a slibuje, že: (i) je oprávněna převést celou nemovitost a žádná třetí osoba na ní neměla právní zájem (smlouva o právu převést); (ii) právo kupujícího na vlastnictví nebude ovlivněno nárokem třetí osoby (smlouva o klidném užívání); (iii) prodávající se bude bránit proti jakýmkoli nárokům třetích osob na nemovitost a nahradí kupujícímu veškeré ztráty, které by mu v důsledku toho mohly vzniknout (smlouva o záruce vlastnictví); (iv) prodávající učiní vše, co bude nezbytné, aby pomohl kupujícímu zdokonalit vlastnické právo, pokud to bude potřeba (smlouva o dalších zárukách); v) prodávající má právě ten majetek v množství a kvalitě, který údajně převádí (smlouva o seisin nebo smlouva o seisin); a vi) pozemek je bez omezení užívání a držby celé nemovitosti (smlouva o žádných břemenech nebo smlouva proti břemenům). Těchto šest záruk je dohromady známo jako úplné smlouvy z listiny obyčejného práva. Záruční listina se tedy někdy nazývá covenant deed nebo guarantee deed. Všeobecná záruční listina zaručuje proti všem nárokům všech osob, nejen těm, které vznikly prodávajícímu, jeho prostřednictvím nebo pod jeho vedením. Harris, 166 So. 2d na 165-66.

Pro více informací o covenant of seisin (tj. covenant of seizin), viz také Allard v. Al-Nayem Intern., Inc. 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (covenant of seisin porušen, když obdarovaný nenabyl právo vlastnit 30 stop dlouhý pruh pozemku na okraji převáděného pozemku); Harris, 166 So. 2d na č. 2.); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (v případě, že obdarovaný získal pouze částečné právo vlastnit nemovitost na základě záruční listiny, může obdarovaný získat zpět kupní cenu za porušení smlouvy o seisinu; k porušení dochází při doručení listiny); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (pokud oprávněný nepředá držbu celého fyzického prostoru, který měl původně převést, může oprávněný vymáhat náhradu škody za částečné porušení smlouvy o seisinu).

Další informace o smlouvě o zákazu zatížení nebo smlouvě proti zatížení viz American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (smlouva o zákazu zatížení stanoví, že pozemek je volný a prostý jakýchkoli břemen nebo jiných omezení, která zasahují do držby celé nemovitosti); Gore v. General Properties Corp., 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) („břemenem“ v rámci smlouvy o zákazu zatížení je každé právo nebo zájem na pozemku, který může trvat u třetí osoby, ke snížení hodnoty pozemku, ale v souladu s přechodem poplatku převodem); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1942); Flood v. Graham, 61 Fla. 1911) (konstatování porušení smlouvy o zákazu zatížení v případě, že pozemek byl předmětem práva ve společnosti užívat výhodu práv na ropu a asfalt po dobu 10 let).

Pro více informací o smlouvě o záruce vlastnictví viz Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (smlouva o záruce vlastnického práva stanoví, že nesmí dojít k narušení držby oprávněného stranou, která si nárokuje nadřazené vlastnické právo k jakékoli jeho části); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Zde je uveden příklad záruční listiny, která konkrétně slibuje následující:

Dárce se tímto zavazuje vůči obdarovanému, že je oprávněně držitelem uvedeného pozemku in fee simple; že má dobré právo a zákonnou pravomoc prodat a převést uvedený pozemek a tímto ručí za vlastnické právo k uvedenému pozemku a bude jej bránit proti zákonným nárokům všech osob, ať už jsou jakékoliv; a že uvedený pozemek je prostý všech břemen

1. Záruční smlouvy na listině vznikají pouze tehdy, když dojde k porušení omezujících smluv nebo když vymáháte omezující smlouvy

Záruční smlouvy na listině vznikají pouze tehdy, když noví vlastníci dostanou námitku proti svému právnímu vlastnictví nemovitosti nebo se dozvědí o nezveřejněných omezeních, zástavních právech nebo smlouvách na nemovitosti. Pokud k tomu dojde, právní důsledek je, že předchozí vlastník porušil warranty deed covenants tím, že převedl nemovitost, na kterou se vztahují nároky na vlastnictví, užívání, držbu, věcné břemeno, zatížení nebo odstranění. Aby mohl nový vlastník vymáhat dodržování smluv v záruční listině, musí to oznámit předchozímu vlastníkovi, požadovat, aby předchozí vlastník problém odstranil, nebo předchozího vlastníka zažalovat za porušení záruční listiny. K prokázání porušení smlouvy a vlastnických závazků musí strana prokázat existenci smlouvy (záruční listiny), její porušení a škodu. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (žalobce uvedl prima facie případ porušení smlouvy, pokud tyto prvky tvrdil).

Ačkoli se porušení zjistí až po převodu, k právnímu porušení smlouvy o záruce dochází při uzavření a doručení smlouvy, neboť prodávající v tomto okamžiku nepřevede úplné vlastnictví nebo právo držby a užívání bez budoucích nároků třetích osob. Williams, 47 So. 2d na 626 („když obdarovaný . … nenabude žádnou držbu a žádné právo držby na základě smlouvy obsahující smlouvy o držbě… k porušení došlo okamžikem provedení a doručení převodu.“); viz také Allard, 59 So. 3d na 200 (rozhodl, že smlouva o držbě byla porušena, pokud obdarovaný nenabyl právo držby 30 stop dlouhého pruhu pozemku na okraji převáděného pozemku). K porušení dochází i v případě, že prodávající o zatížení, nároku nebo problému při převodu nemovitosti skutečně ani domněle nevěděl. Viz Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (odpovědnost prodávajícího za porušení záruční listiny, i když prodávající neměl skutečnou ani předpokládanou vědomost o zatížení).

1. Příklady porušení záručních listin a smluv o převodu vlastnictví

Podle floridského práva, pokud dojde k narušení držby, užívání a klidného užívání kupujícího stranou, která si činí nárok na nadřazené vlastnictví k jakékoli části nemovitosti, jsou porušeny smlouvy o záruce vlastnictví a klidném užívání. Viz Arbuthnot, 94 Fla., 304. Pokud kupující získá pouze částečné právo na držbu nemovitosti, je porušena smlouva seisin. Williams, 47 So. 2d na 626. Pokud prodávající neposkytne držbu celého fyzického prostoru, který původně zamýšlel převést, je porušena smlouva seisin. Burton 105 Fla. na 546.

Pokud si třetí osoba nárokuje právo nebo zájem na nemovitosti nebo její části, je porušena smlouva o zákazu zatížení, která se vztahuje k okamžiku, kdy byla listina doručena, a okamžitě vzniká právo na žalobu. Coakley, 419 So. 2d na 817 (smlouva o zákazu zatížení stanoví, že pozemek je volný a prostý jakýchkoli břemen nebo jiných omezení, která zasahují do vlastnictví celé nemovitosti); Gore, 149 Fla. na 696. „Břemeno“ v rámci smlouvy o zákazu zatížení zahrnuje každé právo nebo zájem na pozemku, který může trvat u třetí osoby. Id.; Flood, 61 Fla. na 212-14 (porušení smlouvy proti zatížení v případě, že pozemek byl předmětem práva ve společnosti užívat asfaltová práva po dobu 10 let).

Pokud kvalita a správnost převáděného vlastnického práva vyžaduje odkaz na parolní důkazy nebo jiné záznamy, je na prodávajícím, aby takové důkazy předložil nebo poskytl; i v případě, že kupní smlouva vyžaduje vyhledání vlastnického práva v záznamech, by břemeno poskytnutí nezbytných důkazů při doplnění dobrého vlastnického práva a držby nemovitosti nemělo být na kupujícím, který je zcela cizí ohledně historie pozemku, jeho vlastnictví a držby. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (rozhodl, že strana porušila smlouvu o převodu nemovitosti, pokud nepředložila výpis prokazující dobré a obchodovatelné vlastnické právo a k určení existence a stavu zatížení nemovitosti bylo zapotřebí důkazů mimo výpis z listiny).

Tak například smlouva o zákazu zatížení by byla porušena existencí jakýchkoli nevypořádaných práv věcného břemene, která snižují hodnotu převáděného pozemku. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (rozhodl, že pokud bylo věcné břemeno zapsáno, ale nebylo viditelné při prohlídce pozemku, byla existence věcného břemene porušením obecných záruk v listině, včetně smlouvy proti zatížení). Podobně by byla smlouva o zákazu zatížení porušena i v případě, že by prodávající aktivně nezveřejnil právo cesty užívané sousední nemovitostí, i když by bylo doloženo registrovaným nástrojem – to by právně představovalo nezveřejněné zatížení, které by opravňovalo kupujícího k náhradě škody od prodávajícího, který by tvrdil opak. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

Shrnuto a podtrženo, záruční listina zaručuje řádný právní titul a vlastnictví nemovitosti ke dni uzavření listiny. Pokud se ukáže, že vlastnické právo a vlastnictví není takové, jak je zaručeno, může mít kupující nárok na porušení záručních smluv. Máte-li jakékoli dotazy týkající se záručních listin a námitek nebo sporů ohledně vlastnictví pozemků, hranic a věcných břemen, obraťte se na advokátní kancelář Bernhard na adrese www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Viz také American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (smlouva o zákazu zatížení stanoví, že pozemek je volný a prostý jakýchkoli břemen nebo jiných omezení, která zasahují do vlastnictví celé nemovitosti); Gore v. General Properties Corp., 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) („břemenem“ v rámci smlouvy o zákazu zatížení je každé právo nebo zájem na pozemku, který může trvat u třetí osoby, ke snížení hodnoty pozemku, ale v souladu s přechodem poplatku převodem); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (konstatování porušení smlouvy proti zatížení v případě, že pozemek byl předmětem práva ve společnosti využívat výhod práv na ropu a asfalt po dobu 10 let).

.