All Cash

V realitním světě je hotovost pro prodávajícího králem. I když se může jednat o prodávajícím preferovaný způsob, jak dostat zaplaceno za nemovitost, pro kupujícího existují určité výhody a nevýhody.

Koupě v hotovosti při sjednávání smlouvy o koupi nemovitosti znamená, že v době uzavření smlouvy bude mít kupující bezpodmínečně likvidní aktiva, která budou stačit na zaplacení všech nákladů spojených s koupí nemovitosti, včetně prodejní ceny a nákladů na uzavření smlouvy.

Protože prodávající dávají přednost nabídce v hotovosti, bez finančních podmínek, je pravděpodobnější, že takovou nabídku přijmou, než podobnou, nebo dokonce lepší nabídku od někoho s finančními podmínkami. V souladu s tím může kupující, který má skutečně hotovost na uzavření smlouvy, často získat lepší nabídku než kupující, který se spoléhá na věřitele.

Mnozí kupující však v domnění, že mohou později změnit smlouvu, podají nabídku v hotovosti, ale ve skutečnosti nejsou schopni uzavřít smlouvu s vlastní hotovostí. Předpokládají, že po schválení jejich financování bude snadné změnit smlouvu z hotovostní na financovanou transakci. Ne vždy tomu tak je a kupující si musí uvědomit, že prodávající není povinen měnit podmínky smlouvy.

Existují případy, kdy byly kupujícím akceptovány nabídky v hotovosti, přestože hotovost neměli, a prodávající odmítli smlouvu změnit. V těchto případech kupující přišli o zálohu, protože nebyli schopni vyhovět podmínkám kupní smlouvy. Z toho plyne poučení, že hotovost znamená hotovost, nikoliv něco jiného!“

Při hotovostním uzavření bude kupující informován o přesné částce, kterou musí na transakci přinést. Ve většině případů musí být tyto prostředky převedeny na účet uzavíracího agenta nebo převedeny bankovním či ověřeným šekem. Pokud se tedy účastníte koupě v hotovosti, ujistěte se, že máte své finanční prostředky vyúčtované a k dispozici před uzavřením, jinak nebudete moci uzavřít smlouvu.

Více informací o všech nabídkách v hotovosti versus financování naleznete v naší sekci Strategie investic do nemovitostí.

Konvenční hypotéka

Státní a federální banky a úvěrová družstva jsou obecně označovány jako konvenční věřitelé, kteří poskytují konvenční hypotéky. Podle Websterova slovníku konvenční znamená „používaný a přijímaný většinou lidí; obvyklý nebo tradiční“. Investorské úvěry na obnovu nejsou ani jedno z toho, protože jsou často neobvyklé a velmi specifické. Konvenční úvěry se pro nemovitosti určené k renovaci shánějí velmi obtížně.

Konvenční úvěry jsou sice obecně nejlevnějšími dostupnými hypotečními úvěry, ale jejich získání trvá dlouho, a to i od konvenčního věřitele, se kterým můžete mít stávající vztah. I když se vám podaří najít vzácného konvenčního věřitele, který je ochoten nabídnout investorům úvěry na rekonstrukci, může proces vyřízení úvěru trvat extrémně dlouho. Většina prodávajících, kteří prodávají dům flippers, je ochotna prodat za nižší cenu výměnou za rychlé uzavření a mnozí z nich nejsou ochotni čekat, až se pomalá kola konvenčního věřitele otočí.

Přestože úvěry od konvenčního věřitele mohou být levnější než úvěr od soukromého nebo hard money věřitele, konvenční věřitel bude vyžadovat větší zálohu na nemovitost ve srovnání s typickým nekonvenčním věřitelem na obnovu.

Většina konvenčních věřitelů půjčí pouze procento ze současné hodnoty nemovitosti, zatímco většina věřitelů poskytujících tvrdé peníze a soukromých věřitelů na obnovu půjčí na základě hodnoty nemovitosti po opravě zástavy.

Vládou pojištěné úvěry

Federální správa bydlení (FHA) nabízí investorům financování obnovy prostřednictvím svého úvěrového programu 203k. Tento program půjčuje jak prostředky na kupní cenu, tak na rekonstrukci, ale je k dispozici pouze spotřebitelům, kteří kupují nemovitosti obývané vlastníky, nikoli investorům.

Přestože mají určitá omezení, lze úvěry FHA 203k použít v případě investic do nemovitostí s více jednotkami, pokud dlužník plánuje v jedné z jednotek bydlet. Může to být skvělý způsob, jak získat nízkonákladové financování pro výnosovou nemovitost. Kupující musí mít také na paměti, že při koupi nemovitosti se 3-4 jednotkami bude FHA vyžadovat, abyste si ponechali alespoň tříměsíční likvidní rezervu na splátky, která bude vázat určitou hotovost. Bude také vyžadovat, aby nájemní jednotky v budově se 3-4 jednotkami samy o sobě udržely hypotéku. Investor, který si bere tento druh úvěru na rekonstrukci, musí být ochoten žít podle pravidel.

Alternativní program nabízený prostřednictvím Federální národní hypoteční asociace (Fannie Mae) nabízí své úvěry spotřebitelům i investorům, a to prostřednictvím programu HomePath. Program HomePath má však několik omezení.

• Program HomePath je nabízen pouze investorům, kteří kupují domy ve vlastnictví Fannie Mae.
• Náklady na opravy mohou činit pouze do 35 % hodnoty nemovitosti po opravě (ARV) a nesmí být vyšší než 35 000 USD celkem.

Podle toho je možnost HomePath dostupná pouze pro omezený výběr nemovitostí a tyto nemovitosti nemohou vyžadovat rozsáhlé opravy nebo nákladná vylepšení. Program je určen pro lidi, kteří kupují bankovní nemovitosti, nemovitosti v krátkém prodeji nebo nemovitosti v nouzi, které potřebují především kosmetické opravy, které obvykle nejsou žádoucí pro překupníky domů.

Financování vlastníka

Financování vlastníka znamená, že prodávající nemovitosti „půjčí“ peníze kupujícímu nemovitosti, vezme si hypotéku na prodanou nemovitost a dostane je zpět ve splátkách podle podmínek dohody mezi stranami.

Pro prodávajícího to představuje dobrý zdroj příjmů, pokud si může dovolit nezískat hotovost za prodej nemovitosti najednou. Pro kupujícího je to často výhodná dohoda, protože transakci může uzavřít rychle a prodávající si obvykle neúčtuje poplatky, které by si účtoval věřitel. Navíc nemovitosti financované vlastníkem nebudou vyžadovat ocenění.

Problémem však je, že jen velmi málo prodávajících má dostatek prostředků na to, aby si našli bydlení a udrželi svůj životní styl bez jednorázové hotovosti, kterou by získali z prodeje nemovitosti. Navíc prodávající, kteří prostředky mají, nemusí chtít mít potíže a riziko spojené s rolí věřitele.

Pokud kupující nesplácí prodávajícímu splátky, musí projít soudním řízením, aby získal zpět nemovitost, která nemusí mít takovou hodnotu, jakou měla při prvním prodeji. Nemusí být také ve stejném stavu jako při původním prodeji, což se může stát problémem, když se ji pokusí znovu prodat.

Přestože financování prodávajícím přináší výhody jak prodávajícímu, tak kupujícímu, nevýhody mohou v mnoha případech převážit nad výhodami. Obecně platí, že jen velmi málo prodávajících je ochotno nést úvěr.

Tvrdé peníze

Věřitelé poskytující tvrdé peníze nespoléhají na úvěruschopnost dlužníka. Místo toho hledí na hodnotu nemovitosti. Věřitel se chce ujistit, že pokud dlužník nesplácí, bude mít v nemovitosti dostatek vlastního kapitálu na splacení dluhu. V souladu s tím vám věřitel poskytující tvrdé peníze obvykle půjčí méně než konvenční věřitel (obvykle 50 – 60 %) hodnoty nemovitosti.

Pokud nemůžete získat konvenční úvěr od banky nebo hypotečního makléře, může se vám vyplatit jednat s věřitelem poskytujícím tvrdé peníze. Než tak učiníte, ujistěte se, že rozumíte poplatkům a nákladům spojeným s úvěrem a podmínkám úvěru. Často se stává, že věřitel poskytující tvrdé peníze s radostí zabaví nemovitost, která je zástavou a jejíž hodnota je vyšší než dluh na ní váznoucí.

Typicky nejsou věřitelé poskytující tvrdé peníze regulováni žádnou vládní agenturou a nemusí mít licenci. Existuje mnoho legitimních věřitelů tvrdých peněz, nicméně stejně jako v mnoha jiných profesích existují i méně poctiví věřitelé tvrdých peněz. Ujistěte se, že víte, s kým máte tu čest.

Půjčovatelé tvrdých peněz nejsou regulováni žádnou vládní agenturou a nemusí mít licenci.

Soukromý věřitel

Soukromý věřitel obvykle prověřuje potenciálního dlužníka a zástavu nemovitosti pomocí tří „C“ ve světě půjček – Credit (úvěr), Capacity to pay (schopnost splácet) a Collateral (zástava).

To znamená, že soukromý věřitel bude muset dlužníka finančně kvalifikovat tím, že prověří jeho úvěrovou historii, aby posoudil jeho zvyklosti při splácení věřitelům. Čím lepší je úvěrové skóre, tím více bude soukromý věřitel nakloněn poskytnutí půjčky. Soukromý věřitel rovněž přezkoumá příjem dlužníka a jeho peněžní toky, aby zjistil, zda je dlužník schopen splácet uvažovaný úvěr.

Přečtěte si, jak vypočítat poměr DTI.

Zatímco věřitel poskytující tvrdé peníze hledí na zástavu jako na primární zdroj splácení, soukromý věřitel poskytuje půjčky, u nichž očekává, že je dlužník splatí, přičemž zástava slouží pouze jako záložní plán splácení, pokud se něco neočekávaně stane a dlužník nebude splácet. V souladu s tím může být soukromý věřitel na obnovu ochoten půjčit větší částku než ostatní věřitelé na projekty, protože si může být jistější, že bude splacena.

Soukromé půjčky na obnovu pro investory jsou jistě dražší než konvenční půjčky, protože zahrnují mnohem větší riziko a čas. Soukromí věřitelé však mohou mít větší flexibilitu při přizpůsobování půjček potřebám dlužníků než u konvenčních půjček. Kromě toho budou soukromí věřitelé schopni uzavírat půjčky rychleji, což umožní rehabiterům zachytit dobré nabídky, jakmile se objeví na trhu.

Stejně jako věřitelé tvrdých peněz, ani soukromí věřitelé nejsou obecně regulováni ani licencováni, takže dlužník opět musí udělat domácí úkol, aby věděl, s kým jedná.

Kterýkoli způsob financování si vyberete, doporučujeme vám použít naši šablonu podnikatelského plánu pro flipping domů, abyste si mohli uspořádat své finance. Strategie financování ve třetí části vám zajistí, že při svém dalším flipu získáte správné peníze.

Přečtěte si více o rozdílu mezi soukromým věřitelem a bankovní hypotékou.