Očekávejte, že v roce 2020 budou v odvětví bydlení pro seniory vát větry změn silněji než kdykoli předtím.

S každým dalším rokem se blíží vlna poptávky baby boomu, která do seniorského bydlení přitahuje více kapitálu a větší rozmanitost talentů. V roce 2020 mohou mít průkopnické společnosti, které toto odvětví nastartovaly, stále náskok díky svým těžce nabytým zkušenostem, ale budou vystaveny zkoušce ze strany nových a převratných subjektů zaměřených na poskytování produktů nové generace. Nad ekonomikou navíc visí otazníky a čeká nás závod o získání významného podílu na trhu, který je k dispozici v sektorech aktivních dospělých a středního trhu.

Při sestavování následujících předpovědí a hlavních trendů pro rok 2020 bylo jasné, že seznam rizik a výzev, kterým odvětví čelí, je dlouhý, ale je vyvážen stejně silným souborem příležitostí. Poskytovatelé, kteří se potýkají s problémy, budou muset přijmout naléhavá opatření, jinak budou ještě více zaostávat za těmi, kteří podstupují kalkulovaná rizika, aby uspěli na počátku nového desetiletí pro bydlení seniorů.

Narušitel dává odvětví na vědomí

Technologické giganty, jako jsou Amazon a Apple, se pouštějí do oblasti zdravotní péče pro seniory a nakonec by mohly narušit život seniorů – jak varovalo několik předních představitelů odvětví. A loni spoluzakladatel Redditu Alexis Ohanian – který nyní vede firmu rizikového kapitálu – předpověděl, že v oblasti bydlení pro seniory nastane desetiletí „velkých změn“, a předvídá nástup disruptivní, technologicky vyspělé značky pro seniory.

V roce 2020 se míra hrozby narušení zvýší. Očekávejte totiž, že na scénu vtrhne startup s významnou podporou rizikového kapitálu a inovativním modelem, před kterým se zakořenění provozovatelé budou třást.

Tento scénář se odehrál před několika lety v oblasti domácí péče, kdy společnost Honor získala 20 milionů dolarů. Honor sice nepřevrátil domácí péči, jak se někteří obávali, ale jeho příchod donutil starší hráče podívat se na své podnikání novou optikou. Pro představu, jak by mohl vypadat disruptor v oblasti bydlení pro seniory, vezměte v úvahu, co se snaží vybudovat společnost The Embassies of Good Living.

Nezávislé bydlení začíná vypadat zastarale

V posledních několika letech se obsazenost nezávislého bydlení držela lépe než asistované bydlení, což podnítilo velký zájem investorů. Rok 2020 však vyvolá některé těžké otázky týkající se této části kontinua.

Na jaře 2018 poukázali odborníci z oboru na rostoucí zájem o aktivní bydlení pro dospělé jako na potenciální hrozbu pro nezávislé bydlení. Protože se v nezávislém bydlení zvýšila ostrost, dnešní obyvatel aktivního dospělého se podobá obyvateli IL před deseti lety, poznamenala Lana Pecková z NIC.

V průběhu roku 2019 se sektor aktivních dospělých rozhořel do červena. Průzkum CBRE z léta 2019 ukázal meziročně klesající zájem investorů o IL ve srovnání s výrazným nárůstem zájmu aktivních dospělých. Mezitím je růst nájemních nemovitostí pro aktivní dospělé tažen velkými penězi od společností jako Carlyle Group a dalších hráčů soukromého kapitálu a REIT.

V roce 2020 se aktivním dospělým bude nadále dařit a služby na vyžádání, gig ekonomika a nové technologie budou tento provozní model v příštích letech ještě více oživovat.

Někteří aktéři v oblasti aktivních dospělých tvrdí, že přímo nekonkurují nezávislému bydlení, ale očekávají, že developeři, investoři a provozovatelé budou zpochybňovat hodnotovou nabídku komunit IL, které mají vyšší náklady na pracovní sílu a stravování a kratší délku pobytu než aktivní dospělí, ale postrádají poptávku založenou na potřebách a odolnost vůči recesi jako asistované bydlení.

Podle toho nezávislé bydlení neochabne ze dne na den. Jedná se o robustní sektor, v němž se podle údajů NIC v letech 2017 až 2018 otevře přibližně 11 000 nových jednotek. Přesto se na obzoru již objevují výzvy. V září 2019 byly počáteční slevy na nájemném v IL v průměru na nejvyšší úrovni od roku 2015, kdy společnost NIC začala tyto údaje vykazovat.

Začíná éra stravování DoorDash

Boomeři, mileniálové a generace Z se možná na mnohém neshodnou, ale všichni milují DoorDash. Podle nové analýzy společnosti Morning Consult byla tato služba pro rozvoz jídla v roce 2019 nejrychleji rostoucí značkou mezi všemi třemi generacemi. Do první desítky nejrychleji rostoucích značek mezi boomery se dostaly také dvě další služby na rozvoz jídla – Postmates a Uber Eats.

Jelikož stále více lidí všech věkových kategorií využívá možnost nechat si doručit jídlo několika rychlými ťuknutími na telefonu, seniorské komunity se snaží zaměstnat a udržet si své kulináře. Nemluvě o tom, že stravování je obvykle nákladovým střediskem a provozní marže zůstávají pod silným tlakem, protože náklady na pracovní sílu rostou.

Očekávejte tedy, že stále více poskytovatelů bydlení pro seniory bude strategičtěji přistupovat k omezování vlastního stravování a jeho doplňování o donáškové služby. Mohou začít navazovat partnerství se společností DoorDash a jejími konkurenty v podobném duchu, jako je tomu u stávajících partnerství s přepravními společnostmi pro přepravu obyvatel. A více komunit bude spolupracovat s donáškovými službami, jako je Shef, které využívají „kuchyně duchů“. Jedná se o komerční kuchyně, které nemají žádnou připojenou restauraci a slouží pouze k přípravě jídla pro rozvoz.

Roste napětí mezi majiteli a provozovateli

Čisté oddělení mezi majiteli a provozovateli domovů pro seniory je stále vzácnější. To může být pro odvětví dlouhodobě pozitivní, ale v roce 2020 to povede k růstu napětí.

Realitní investiční trusty (REIT) se postupně odklánějí od trojnásobného pronájmu ve prospěch RIDEA. Navzdory ujišťování REITs, že triple-net je stále životaschopnou strukturou financování, očekávejte, že pronájmy budou stále vzácnější – jak provozovatelé, tak vlastníci viděli, co se stane, když tržní tlaky zvyšují provozní náklady a stlačují sazby, i když zasáhnou roční eskalátory nájemného.

Kromě REIT podnikly kroky k převzetí provozních společností i soukromé vlastnické skupiny jako Bridge a veřejné firmy jako Invesque. Vlastnictvím provozovatele získávají tyto vlastnické skupiny přehled o osvědčených postupech, které pak mohou šířit napříč svými portfolii, a to i v komunitách pod cizími provozovateli.

Očekávejte, že v roce 2020 bude více vlastníků vytvářet společné podniky s provozovateli nebo je přímo kupovat a svá portfolia spravovat mnohem aktivněji než v minulosti. Někteří vlastníci a provozovatelé budou dobře spolupracovat a jiní budou mít potíže, když týmy na předních pozicích budou mít nelibost – nebo jim budou překážet – přísnější a praktičtější vlastníci.

Hospodářský pokles zastihl provozovatele na holičkách

Před rokem 2016 průzkum ukázal, že relativně málo profesionálů v oboru věřilo, že hrozí vážný problém s nadměrnou nabídkou. I když se ukázalo, že nadměrná nabídka je problém, mnozí z nich nadále podceňovali její dopad. Ještě v květnu 2019 jeden ze zkušených lídrů v oboru – Donald Thompson ze společnosti Senior Living Communities – varoval: „Nemyslím si, že tato nadměrná výstavba zmizí tak rychle, jak si lidé myslí“. Zdá se, že byl prozíravý, protože společnost Ventas již přehodnotila svá očekávání pro rok 2020 s ohledem na neočekávané cenové tlaky související s novou nabídkou.

Podobný děj by se mohl rýsovat kolem recese. V roce 2018 výkonný viceprezident společnosti SHN George Yedinak varoval před možným poklesem v roce 2020 a zároveň vyzval vlastníky, provozovatele a poskytovatele kapitálu v oblasti seniorského bydlení, aby si o svých portfoliích vytvářeli příliš růžový obrázek. Tyto růžové refrény pokračovaly i v roce 2019; když byli dotázáni na své obavy z recese, většina profesionálů v oboru tuto otázku smetla ze stolu, často uváděla, že případný pokles bude pravděpodobně bledý ve srovnání s poslední hospodářskou krizí, a zdůrazňovala odolnost seniorského bydlení vůči recesi.

Ale obsazenost se stále blíží historicky nejnižším hodnotám a již se ozývají hlasy, že boomers se snaží prodat své rodinné domy a přestěhovat se do seniorského bydlení. Na pozadí těchto skutečností by i relativně mírný pokles mohl pro nepřipravené společnosti znamenat vážné komplikace. Stejně jako byl problém s nadměrnou nabídkou menší, dokud nebyl, může se hrozba recese zdát mírná, dokud skutečně nenastane.

Dobrou zprávou je, že navzdory inverzi výnosové křivky v roce 2019 může politika úrokových sazeb Federálního rezervního systému udržet ekonomiku v příštím roce v chodu. Hlavní ekonomka NIC Beth Maceová nyní vidí menší pravděpodobnost recese v roce 2020 než na konci léta, uvedla nedávno v rozhovoru pro SHN. Ještě v září říkala, že podniky si musí vytvořit plán, jak budou v případě recese reagovat – tato rada je stále dobrá a podniky nyní mohou mít o něco více času na to, aby se jí řídily a získaly náskok před sebevědomějšími konkurenty.

V adaptivním opětovném využití jde všechno

Projekty adaptivního opětovného využití v průběhu let přeměnily na seniorské bydlení celou řadu budov, od hotelů přes školy až po továrny. V roce 2019 se k tomuto seznamu přidaly další typy nemovitostí, z nefunkčních nákupních center, uzavřených univerzit, bývalých farem a historických psychiatrických nemocnic se stalo bydlení pro seniory.

V roce 2020 si bydlení pro seniory jako další využití zvolí ještě překvapivější množství budov. Tento trend podpoří růst městského bydlení pro seniory (viz přestavba bývalé budovy Svědků Jehovových v Brooklynu společností Watermark, na obrázku výše). Podpoří také boom nájemních domů pro aktivní dospělé, protože konverze do prostředí s nižším stupněm aktivity s sebou nese menší omezení a nároky na design než bydlení s asistencí.

Očekávejte, že kreativita při navrhování bude vzkvétat, protože developerské týmy se budou snažit zachovat pamětihodnosti obce i při jejich přeměně na bydlení pro seniory. I když to může být spojeno se značnými náklady, odměnou je bydlení pro seniory, které je lépe začleněno do komunity, v budovách, které mají emocionální odezvu pro ty, kteří se do nich nastěhují.

Známá značka vtiskla bydlení pro seniory svou pečeť

Křížení značek nabírá ve světě pohostinství na obrátkách: hotely Equinox staví na značce fitness a wellness a hotely West Elm využívají „jedinečnou a vysoce identifikovatelnou“ značku maloobchodního prodeje nábytku. Stejně jako ostatní trendy a postupy v pohostinství se i tento nakonec prosadí v oblasti bydlení pro seniory. Očekávejte, že rok 2020 bude přelomový a dojde k prvnímu velkému oznámení, že nějaká superhvězdná značka vtiskne bydlení pro seniory svou pečeť.

Křížení značek může mít podobu toho, že známá hotelová společnost vtiskne své jméno budovám pro seniory. Zatímco společnosti jako Hyatt měly svá jména na bydlení pro seniory již v minulosti, nyní dozrál čas na další iteraci této hry, protože více než předchozí generace mají lidé z baby boomu houževnatou loajalitu ke svým oblíbeným značkám. Zatímco bydlení pro seniory je známé jako lokální záležitost, vlna stárnoucích boomerů může začít tuto představu zpochybňovat tím, že dá přednost bydlení, které je příslibem kvality, kterou si spojují s respektovanými hotelovými značkami. Vzhledem k tomu, že se připravuje výstavba první samostatné rezidence Four Seasons na světě, nezdá se absurdní představit si Four Seasons Senior Living – i když by se možná upustilo od slova „senior“ ve prospěch jemnějšího odkazu na věk obyvatel.

Samotný hotelový průmysl se zároveň v posledních desetiletích vyvíjel, a to díky vzestupu butikových nabídek, které se zaměřují spíše na jedinečné, místní zážitky než na obecné, univerzální dekorace a stravování. Spotřebitelé tak budou možná více než v minulosti ochotni přijmout rezidenční bydlení s hotelovou značkou, protože budou vědět, že tím nutně neobětují individuální zážitek.

A možná to nebude značka hotelu s vysokým výkonem, ale celebrita orientovaná na pohostinství (Martha Stewart, díváme se na vás) nebo lifestylová a wellness značka v duchu Equinox nebo West Elm, která v roce 2020 vtiskne svou pečeť budově pro seniory. Podniky všeho druhu vidí demografický nápis na zdi, a pokud je bydlení pro seniory vůbec v jejich hledáčku, určitě budou zkoumat cesty na tento trh.

Neúspěšné experimenty vyvolávají zděšení

Jedním z hlavních témat, které se objevilo v roce 2019, bylo, že bydlení pro seniory prochází „mořskou změnou“ nebo „evolucí“ a standardní operační postupy – které vedly k úspěchu v minulosti – nestačí na nové potřeby, výzvy a příležitosti. Pozorní, pokrokově smýšlející poskytovatelé proto experimentují s novými způsoby podnikání, přičemž ne všechny tyto experimenty budou nevyhnutelně úspěšné. V roce 2020 se první inovátoři setkají s problémy, které povedou k mávání rukama v odvětví.

Například Beth Maceová z NIC loni na jaře uvedla, že je čas „házet špagety proti zdi“, aby se vyřešila hádanka středního trhu. Řada poskytovatelů právě toto dělá a sestavuje prototypy pro střední trh. Špagety se však házejí na zeď i v jiných oblastech, například v nových modelech péče o aktivní dospělé a přístupech k péči o paměť a při zavádění plánů Medicare Advantage.

V roce 2020 některé z těchto experimentů a inovací – pokud rovnou neuspějí – vytvoří nepřehledné situace. Alarmistické hlasy budou nevyhnutelně vydávat znepokojivá varování, že je třeba, aby se odvětví drželo svého úkolu. Ale odvážní, dobře kapitalizovaní poskytovatelé z toho nakonec vyjdou vítězně, protože se poučí z některých zkušeností a pak budou opakovat úspěšnější přístupy. Jak se vyjádřil generální ředitel společnosti Discovery Senior Living Richard Hutchinson, očekává, že zaplatí určitou „hloupou daň“ za to, že je na začátku, ale věří, že nakonec bude mít společnost výhodu před příliš opatrnými konkurenty.

Velcí náboráři z jiných odvětví dělají vlny

Po celá léta přiváděly společnosti poskytující bydlení pro seniory talenty z jiných odvětví, jako je pohostinství a maloobchod. Tento trend však brzy dosáhne nové úrovně a do vedení seniorských ubytovacích zařízení se dostanou největší jména a nejodvážnější myslitelé ze špičkových společností z jiných odvětví.

Letošní rok poskytl předzvěst toho, co přijde, když bývalý generální ředitel společnosti Equinox a prezident Kimpton Hotels Niki Leondakis převzal vedení společnosti The Wolff Company v oblasti bydlení pro seniory a bývalý tiskový mluvčí Bílého domu a prezident společnosti Starbucks pro maloobchod v USA Kris Engskov nastoupil na pozici prezidenta společnosti Aegis Living.

Nábory, jako jsou tyto, mají pro toto odvětví transformační potenciál. Komunity pro seniory již léta kopírují vzhled a atmosféru butikových hotelů – s některými pozoruhodnými úspěchy – ale Leondakis, sama průkopnice butikových hotelů, se zaměřuje na sektor bydlení pro seniory jako na oblast svých dalších inovací. Engskov mezitím přináší své obrovské provozní zkušenosti, protože Aegis se regionálně rozšiřuje. A navazující nábory ze Starbucksu ukazují, že příchod špičkového vedoucího pracovníka z podniku, který je světovou jedničkou, může mít následný efekt a posílit celou organizační strukturu o talentované vedoucí pracovníky.

I když je těžké přesně předpovědět, odkud přijde další vysoce postavený pracovník – ať už to bude maloobchod, aerolinie, technologie nebo jiná oblast – bydlení pro seniory by mělo být lákavou volbou pro každého vrcholového manažera, který se snaží významně ovlivnit svou další kapitolu.

.