od Johna M. Sadler – instruktor stavebního mistra, právník, odborník na pojištění stavebníků
Jak funguje pojištění stavebníků a co musíte udělat, abyste se ochránili správnými pojistkami a krytím za absolutně nejnižší cenu
Začínající stavebníci se nás často ptají, jaké pojistky musí mít minimálně. Stejnou otázku často dostáváme i od dlouhodobých stavebníků, kteří chtějí snížit své výdaje.
Stavebníci mohou potřebovat až 9 různých pojištění a/nebo dluhopisů v závislosti na své situaci, činnosti a toleranci k podstupování rizika z vlastní kapsy.
Téměř všichni stavebníci, bez ohledu na to, jak malí jsou, nebo dokonce zda se jedná o začínající provoz, budou potřebovat minimálně pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou zaměstnancům, pojištění obecné odpovědnosti a pojištění rizika stavebníka.
Mezi další běžně uzavírané pojistky patří např:
- Vlastnictví
- Podnikatelské auto
- Exces nebo deštník
- Dluhopisy na licence a povolení
- Dluhopisy na plnění
- a produkty Záruka majitele domu
Procenta, která jsou uvedena na této stránce, jsou hrubým odhadem procenta našich klientů z řad stavebníků, kteří si pořizují příslušné pojištění.
Jak vidíte, pohybuje se od nejnižšího 1 % u záruk za provedení až po vysoké 100 % u pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou pracovníky a obecné odpovědnosti.
* Procenta udávají přibližné procento klientů stavebníků, kteří mají jednotlivé typy pojistek.
Proč přesně jsou všechny tyto pojistky případně potřeba?
Některé z těchto pojistek jsou vyžadovány státními nebo místními zákony, jako například pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou pracovníky, pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla a záruky za licence nebo povolení. Pokud tyto pojistky nemáte, hrozí vám vážné pokuty a sankce.
Banka nebo úvěrová instituce stavebníka bude vždy vyžadovat doklad o riziku stavebníka, aby zajistila hodnotu nového začátku nebo projektu, na který poskytla úvěr. Také banky se chtějí ujistit, že půjčují legitimnímu podniku, protože žádný legitimní podnik by nefungoval bez odškodnění pracovníků a obecné odpovědnosti.
V případě zakázkových prací se majitelé projektů chtějí ujistit, že stavitel je legitimní podnikatel a je dostatečně pojištěn všemi obvyklými pojistkami včetně Work Comp, General Liability, Business Auto a Builders Risk. Ve vzácných případech může vlastník obytné nemovitosti v rámci zakázky na zakázku požadovat záruku za provedení, která zaručí, že práce bude dokončena v souladu s podmínkami smlouvy. To je běžnější u komerčních staveb.
Mnoho stavebníků chce mít tyto pojistky dobrovolně, protože to dává dobrý obchodní smysl a chtějí chránit svůj majetek v případě úrazu pracovníka, soudního sporu nebo ztráty majetku. Mnozí chtějí jít nad rámec toho, co může být vyžadováno, tím, že mají pojistku nadměrné odpovědnosti nebo deštníkovou pojistku a záruku majitele domu.
Proč jsou různé pojistky potřeba?
Některé z těchto pojistek jsou vyžadovány státními nebo místními zákony, jako je náhrada škody způsobené zaměstnancům, odpovědnost za škodu způsobenou provozem vozidla a záruky za licence nebo povolení. Pokud tyto pojistky nemáte, hrozí vám vážné pokuty a sankce.
Banka nebo úvěrová instituce vždy vyžaduje doklad o riziku stavitele, aby zajistila hodnotu nového začátku nebo projektu, na který poskytla úvěr. Také banky se chtějí ujistit, že půjčují legitimnímu podniku, protože žádný legitimní podnik by nefungoval bez odškodnění pracovníků a obecné odpovědnosti.
V případě zakázkových prací se majitelé projektů chtějí ujistit, že stavitel je legitimní podnikatel a je dostatečně pojištěn všemi obvyklými pojistkami včetně Work Comp, General Liability, Business Auto a Builders Risk. Ve vzácných případech může vlastník obytné nemovitosti v rámci zakázky na zakázku požadovat záruku za provedení, která zaručí, že práce bude dokončena v souladu s podmínkami smlouvy. To je běžnější u komerčních staveb.
Mnoho stavebníků chce mít tyto pojistky dobrovolně, protože to dává dobrý obchodní smysl a chtějí chránit svůj majetek v případě úrazu pracovníka, soudního sporu nebo ztráty majetku. Mnozí chtějí jít nad rámec toho, co může být vyžadováno, tím, že mají pojistku nadměrné odpovědnosti nebo deštníkovou pojistku a záruku majitele domu.
Odškodnění pracovníků
Odškodnění pracovníků vyplácí dávky vašim zaměstnancům a zaměstnancům vašich nepojištěných subdodavatelů, kteří utrpí pracovní úraz.
Dávky zahrnují úhradu léčebných výloh (minulých i budoucích), ušlou mzdu (obvykle až do výše 66 2/3 průměrné týdenní mzdy po maximální počet týdnů stanovený státními zákony), jednorázové dávky při určité částečné nebo úplné invaliditě, zohyzdění a dávku v případě úmrtí, která je stanovena státními zákony.
Dávky v rámci Workers Compensation jsou velmi široké a mohou být vypláceny po řadu let.
Náklady na tuto pojistku začínají na minimálním pojistném kolem 1 000 USD a celkové odhadované pojistné se pohybuje směrem nahoru v závislosti na vašich předpokládaných ročních mzdách zaměstnanců a částkách vyplacených nepojištěným subdodavatelům. Mnoho našich menších klientů z řad stavebníků, kteří využívají všechny pojištěné subdodavatele, platí na pojistném méně než 5 000 USD ročně, zatímco někteří z našich větších stavebníků platí více než 75 000 USD ročně. Vzhledem k tomu, že se jedná o mnoho faktorů, jediným způsobem, jak zjistit své pravděpodobné náklady, je získat skutečnou nabídku.
Jak si dokážete představit, při sestavování pojistné smlouvy bývají odhadované mzdy a částky vyplácené nepojištěným subdodavatelům nepřesné. Z tohoto důvodu je konečné pojistné předmětem kontroly na konci pojistného roku. Audit je nutný k určení vašich přesných expozic, aby vám bylo účtováno spravedlivé pojistné.
Pojistka Odškodnění pracovníků je mnohem podrobněji vysvětlena v hlavní části článku „Odškodnění pracovníků pro dodavatele“. Tato část obsahuje důležité otázky, jak získat potvrzení o pojištění od svých subdodavatelů, jak provádět odpočty od nepojištěných subdodavatelů a jak se připravit na audit.
Obecná odpovědnost
Pojištění obecné odpovědnosti chrání stavebníka před určitými nároky a žalobami, které tvrdí, že nedbalost stavebníka měla za následek újmu na zdraví, škodu na majetku nebo osobní a reklamní újmu třetí osoby. Třetí stranou je někdo, jako je návštěvník, narušitel, soused, jiný zhotovitel na stavbě, konkurenční stavebník, kupující nebo následný kupující.
Pojištění hradí náklady na právní obhajobu, vyrovnání a nepříznivé verdikty poroty.
Pojištění se kromě podnikatelského subjektu vztahuje i na jednotlivé majitele a zaměstnance.
Níže je uveden velmi krátký seznam příkladů potenciálně krytých žalob, které se skutečně staly našim klientům z řad stavebníků. Jedná se pouze o špičku ledovce typů pojistných událostí, které byly nahlášeny naší kanceláři.
Když budete pročítat tento seznam, uvědomte si, že pojišťovnictví v posledních pěti letech zrušilo důležité krytí stavebních vad. Vaše skutečné pojistné krytí nároků ze stavebních vad bude záviset na vaší pojišťovně a na možnostech krytí, které jste si vybrali.
* Příklady potenciálně krytých žalob:
– zranění návštěvníků a cizích osob na staveništi během stavby
– inženýrské sítě přerušené během stavby
– sousedům shoří dům, když dělník odhodí cigaretu na dvoře
– v budoucnu shoří dům kvůli vadné elektroinstalaci (krytí závisí na pojistných podmínkách)
– v budoucnu dojde ke škodám způsobeným vodou z vadného vodovodu (krytí závisí na pojistných podmínkách)
Minimální pojistné za tuto pojistku začíná na 750 až 4 USD,000 a celkové odhadované pojistné odtud stoupá v závislosti na vašich předpokládaných ročních výplatách, částkách vyplacených nepojištěným subdodavatelům a částkách vyplacených pojištěným subdodavatelům. Někteří z našich menších stavebníků platí méně než 2 000 USD ročně a několik našich větších stavebníků platí více než 50 000 USD ročně. Jediný způsob, jak zjistit své pravděpodobné náklady, je získat skutečnou cenovou nabídku.
Stejně jako u pojistky na náhradu škody pracovníků bývají tyto prognózy nepřesné, v důsledku čehož je konečné pojistné předmětem kontroly na konci pojistného roku.
Všeobecná odpovědnost je podrobněji vysvětlena, včetně důležitých otázek soudních sporů týkajících se stavebních vad a smluvního přenosu odpovědnosti na vaše subdodavatele, v hlavní části článku „Obecná odpovědnost pro dodavatele“.
Pojištění vozidel pro podnikatele
Většina stavebníků zná pojištění vozidel a různá krytí, jako je pojištění odpovědnosti, nepojištěných a podpojištěných motoristů a fyzické škody, které se skládají z pojištění střetu a jiného než střetu.
Stavebníci, kteří vlastní jedno nebo dvě vozidla, si někdy pořizují pojistku na osobní auto, která může být levnější, ale poskytuje omezenější krytí.
Jiní stavebníci, kteří vlastní tři a více vozidel, si obvykle pořizují pojistku na firemní auto, protože mají nárok na slevy na vozový park. Pojištění Business Auto obvykle poskytuje vyšší limity krytí a také možnost přidat pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem nevlastního a pronajatého vozidla, což je velmi doporučováno.
Pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem nevlastního vozidla kryje odpovědnost stavebníka za škodu způsobenou provozem osobního vozidla v případě, že zaměstnanec nebo subdodavatel použije své osobní vozidlo k vyřizování záležitostí jménem stavebníka. V těchto situacích, pokud zaměstnanec nebo subdodavatel není pojištěn nebo má pouze minimální limity v rámci své vlastní pojistné smlouvy na auto, a pokud nabourá a zraní někoho jiného, může být stavebník do tohoto soudního sporu střelen. Stavebník musí mít uzavřeno pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla, aby byl chráněn.
Pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem najatého vozidla chrání stavebníka, když si pronajme vozidlo, když je služebně mimo město, nebo když si případně pronajme speciální vozidlo pro konkrétní zakázku.
Pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla, které není vlastní a je najaté, lze často uzavřít samostatně za poplatek přibližně 250 USD ročně.
Pojištění nadměrné odpovědnosti a deštník
Pojištění nadměrné odpovědnosti a deštník jsou hlavním zdrojem nejasností mezi stavebníky.
Pojmy „nadměrná odpovědnost“ a „deštník“ jsou dnes v pojišťovnictví téměř zaměnitelné. Historicky poskytovala „deštníková“ pojistka mnohem širší krytí než pojistka „nadměrné odpovědnosti“, ale to již ve většině případů neplatí.
Mnozí stavebníci se domnívají, že tato pojistka je super duper catch all, která kryje všechny nároky, které nejsou kryty jinými pojistkami. To prostě není pravda.
Mnoho stavebníků se také domnívá, že jejich osobní deštníková pojistka, která doplňuje pojistku odpovědnosti majitele domu a pojistku osobního automobilu, je chrání, pokud jsou žalováni v důsledku své podnikatelské činnosti. Ani to není pravda. Abyste ochránili své podnikatelské aktivity, musíte mít pojistku Business Excess Liability nebo Commercial Umbrella.
Tato pojistka dělá to, že pouze rozšiřuje limity vašich základních pojistek na vyšší limit v přírůstcích po 1 milionu dolarů. Může rozšířit limity vašich stávajících pojistek odpovědnosti za škodu způsobenou provozem vozidla, obecné odpovědnosti a odpovědnosti za škodu způsobenou zaměstnavateli.
Důvodem, proč byste chtěli mít uzavřenou pojistku nadměrné odpovědnosti nebo deštníkovou pojistku, by bylo, kdyby došlo k závažné škodě ve velkém rozsahu a limity krytí vašich základních pojistek by nebyly dostatečně vysoké, aby se postaraly o náhradu škody. V takovém případě byste museli rozdíl uhradit z vlastní kapsy, což by mohlo vést k úpadku.
Dodatečné limity poskytované pojistkou Excess Liability nebo Umbrella mohou zajistit klid za relativně nízkou cenu.
Riziko stavebníka
Pojistka rizika stavebníka se někdy označuje jako „pojištění průběhu stavby“.
Jedná se o dočasné majetkové pojištění, které chrání nově zahajovanou bytovou výstavbu nebo jinou stavbu pro případ poškození v průběhu výstavby.
Chrání proti nebezpečím, jako je požár, krádež, vandalismus, vítr, krupobití a střet s automobilem.
Stavebník by měl každou zakázku pojistit na částku rovnající se hodnotě reprodukčních nákladů na materiál, práci, režijní náklady a přiměřený zisk.
Pojištění končí, když je zakázka dokončena, prodána nebo obsazena nájemcem. Po skončení krytí by měl nový majitel uzavřít trvalou pojistnou smlouvu na pojištění majetku.
Sazby za krytí se liší podle státu a území krytí v rámci státu. Typická sazba pro vnitrozemská území v Jižní Karolíně je 0,23 na 100 USD dokončené hodnoty.
Pojištění majetku Krytí
Pojištění majetku se vztahuje na majetek, který je napsán na jméno vaší firmy, jako je budova, obsah a vybavení.
Limity krytí pro budovy a obsah by měly být stanoveny na základě hodnoty jejich reprodukčních nákladů a měly by chránit před nebezpečími, jako je požár, krádež, vandalismus, vítr a krupobití.
Pro krytí hodnoty vašeho vybavení, které opouští vaše prostory a cestuje na staveniště, by měla být uzavřena speciální pojistná smlouva pro vybavení dodavatele. Tuto pojistku lze upravit tak, aby se vztahovala i na pronajaté a zapůjčené vybavení.
Kromě toho byste měli uzavřít pojistku proti trestné činnosti, která vás ochrání před zpronevěrou finančních prostředků nebo jinou krádeží vybavení či materiálu vašimi vlastními zaměstnanci.
Dluhopisy na licence a povolení
Dluhopisy na licence a povolení jsou vyžadovány státními orgány nebo obcemi, jako jsou města, obce nebo okresy, aby zaručily, že vaše stavba bude v souladu s platnými stavebními předpisy a nařízeními.
Pokud pověřený stavební úředník zjistí, že vaše stavba není v souladu s předpisy, může si vyžádat požadavek na nápravu, a pokud problém neodstraníte, nastoupí na vaše místo záruční společnost, která může najmout jiného dodavatele, aby problém odstranil, nebo může zaplatit až do výše limitu záruky. Poté na vás bondingová společnost podá žalobu, aby získala náhradu svých nákladů. V důsledku toho vás dluhopis ve skutečnosti nechrání, chrání pouze vlastníka a státní subjekt.
V Jižní Karolíně stát vyžaduje, aby všichni stavitelé obytných domů měli limit dluhopisu 15 000 USD a cena tohoto dluhopisu na jeden rok se u různých dluhopisových společností může pohybovat od 100 do 225 USD a v případě špatného úvěrového hodnocení i výše. Jiné státy mohou vyžadovat vyšší limity krytí a v takovém případě bude cena dluhopisu vyšší.
V Jižní Karolíně také obec, kde se stavba provádí, obvykle vyžaduje vlastní limit dluhopisu ve výši 2 000 nebo 2500 USD a cena za tříletý dluhopis u přední dluhopisové společnosti je 250 USD. To je typické pro požadavky a náklady na dluhopisy v jiných státech.
Záruka za provedení díla
V komerční výstavbě bude vlastník projektu často vyžadovat jiný typ záruky, tzv. záruku za provedení díla. Někdy, ve vzácných případech, bude majitel obytného domu vyžadovat záruku za provedení u velké zakázky.
Tento typ záruky zaručuje, že práce budou dokončeny v souladu s podmínkami smlouvy. V případě, že vázaný zhotovitel nedokončí práci z důvodu nedostatku financí, úmrtí nebo jiných problémů, najde si společnost poskytující záruku jiného zhotovitele, který práci dokončí, a bude požadovat úhradu od původního vázaného zhotovitele.
Jste-li stavitelem domů, bude pro vás obtížné získat nárok na tento typ záruky, zejména pokud stavíte speciální domy, které jsou společností poskytující záruku považovány za vysoce rizikové z hlediska finančního. Kromě toho je proces žádosti vyčerpávající a vyžaduje se vyplnění několika finančních výkazů pro vaši firmu a jednotlivé vlastníky, jakož i výkaz o rozpracovanosti. Tento typ dluhopisu obvykle vyžaduje osobní odškodnění jednotlivých majitelů podniku a může vyžadovat i odškodnění manželů.
Cena výkonnostního dluhopisu se pohybuje od 10 do 30 USD za 1 000 USD částky dluhopisu v závislosti na vaší finanční síle. Pokud je tedy například částka záruky za práci 750 000 USD, náklady na záruku se budou pohybovat od 7500 do 22 500 USD.
Záruka majitele domu
Záruční produkty majitele domu se obvykle používají pro výstavbu nových domů, ale nyní jsou k dispozici produkty pro přestavby a některé komerční stavby.
Záruka poskytuje ochranu majiteli domu v případě, že stavitel ukončí činnost nebo odejde do důchodu a nebude schopen odstranit problémy při stavbě. Poskytuje záruční společnosti mechanismus pro řešení stavebních stížností a jejich případnou nápravu.
Chrání stavebníka tím, že nahrazuje implicitní záruky podle státního práva a nahrazuje je písemnou zárukou.
Chrání stavebníka také tím, že nutí stavební spory k závaznému rozhodčímu řízení, které může být za mnoha okolností levnější a pro stavebníka výhodnější. Ne všechny záruční smlouvy však nutí spory k závaznému rozhodčímu řízení, protože rozhodčí řízení může být u některých poskytovatelů dobrovolné.
Obvyklé záruční podmínky poskytují ochranu proti stavebním vadám na provedení po dobu jednoho roku od prodeje, na hlavní konstrukční systémy po dobu dvou let a na konstrukční vady po dobu deseti let.
Cena záruky pro majitele domu se pro stavebníka může pohybovat od 2,00 do 3,50 USD na 1000 USD prodejní ceny v závislosti na státě, kde se dům nachází, a na kvalitě podmínek ochrany podle smlouvy.
Záruka pro majitele domu se může pohybovat od 2,00 do 3,50 USD na 1000 USD prodejní ceny.