Deniz Kahramaner je zakladatelem & CEO realitní makléřské společnosti Atlasa, která využívá data. Jeho posláním je pomáhat kupujícím domů pochopit kompromisy různých možností bydlení pomocí velkých dat a analytiky.

Takže jste viděli nemovitost TIC na Zillow nebo Trulia. Co teď?“

Pokud jste hledali bydlení v San Francisku, je pravděpodobné, že jste narazili na nemovitost typu TIC (Tenancy in Common). Na první pohled vypadá TIC úplně stejně jako byt, ale je asi o 10-20 % levnější.

Jsou TIC příliš dobré na to, aby to byla pravda?

V čem je háček?

Podívejme se na to, co jsou nemovitosti TIC, jaké jsou výhody a nevýhody koupě nemovitosti TIC v San Francisku a jakou zásadní náležitou péči musíte provést před koupí jednotky TIC.

Co je to společný nájem (TIC)

Percentuální vlastnictví celé budovy

Když si koupíte obytnou jednotku TIC, NEJSTE jejím vlastníkem. Místo toho máte procentuální podíl na celé budově spolu s dalšími lidmi, kteří si koupili ostatní TIC obydlí v budově. Pokud například vlastníte TIC ve vícepatrové budově s 10 jednotkami, budete pravděpodobně vlastnit téměř 10 % vlastnického práva celé budovy, nikoliv samotnou jednotku.

Jaký procentní podíl vlastníte, se určuje smluvně v závislosti na mnoha faktorech, včetně podlaží vaší jednotky ve vícepatrové budově, rozlohy vaší jednotky ve srovnání s ostatními a její žádanosti. Ve smlouvě o vlastnictví budovy bude uvedeno vaše procentuální vlastnictví celé budovy při koupi TIC. Neexistuje individuální list vlastnictví pro vaši jednotku, ale pro celou budovu jako takovou.

Naproti tomu vlastnictví bytového domu znamená, že budova byla právně rozdělena na fyzické části, z nichž jednu vlastníte samostatně. Každý vlastník bytového domu vlastní určitou část nemovitosti, která je vymezena na mapě zapsané v okresních záznamech. Každý bytový dům má individuální listinu zapsanou v okrese, která identifikuje oblast, která je individuálně vlastněna vlastníkem bytového domu.

Takže vlastním procentuální podíl v budově. Co s bytem, který jsem právě koupil?“

Jako vlastník TIC máte právo užívat konkrétní byt v jednotce na základě zákonné písemné smlouvy podepsané všemi spoluvlastníky. Tato smlouva se také nazývá „smlouva TIC“ nebo „smlouva o společném nájmu“.

Tato smlouva nemá nic společného s listinou, mapou nebo jiným dokumentem zapsaným v okresních záznamech. Je to právní smlouva mezi vámi a ostatními vlastníky v budově.

Je TIC legální?

Ano, rozhodně. Platnost vašeho nároku na obydlí však zcela závisí na smlouvě TIC, nikoli na listině vlastnictví nebo na okresním úřadě. Tuto dohodu sepsal právník bývalých vlastníků. K této smlouvě přistupujte, jako byste podepisovali pracovní smlouvu, hypoteční smlouvu nebo dokument o investici do andělů. Pečlivě si ji přečtěte!!! Ďábel se vždy skrývá v detailech a vy ho chcete najít dřív, než za nemovitost zaplatíte velké procento svého čistého jmění.

Čas na klady a zápory.

Klady koupě TIC

1. Jaké jsou výhody koupě TIC? Můžete provést přestavbu bytu a získat až 25% návratnost hodnoty!

V současné době jsou nemovitosti TIC v San Franciscu o 10-20 % levnější než byty. Důvodem jsou níže uvedené zápory. Některé nemovitosti TIC mají zákonnou možnost přestavby na byty. Ke konverzi na byty může dojít prostřednictvím loterie u budov s více než 3 jednotkami nebo přímou žádostí u budov s 2 jednotkami. Pokud se vám podaří úspěšně přeměnit TIC na byt, automaticky jste kromě tržního zhodnocení zvýšili hodnotu svého majetku až o 25 %. Tak to je fantastická investice!

Na možnost konverze bytů má však vliv mnoho faktorů, například:

• Předchozí vystěhování
• Podíl jednotek obsazených vlastníky nebo nájemníky
• Délka pobytu jednotlivých vlastníků nebo nájemníků
• Předchozí přihlášky do loterie o konverzi bytů. Chcete-li se dozvědět více o konverzní loterii, přečtěte si tento příspěvek: http://bit.ly/2roruCu
• Neúspěšné vstupy do loterie mohou ovlivnit vaši přestavbu na byt.

Je důležité, abyste ve spolupráci s realitním makléřem a dobrým právníkem prošli tyto faktory a ujistili se, že jednotku TIC lze reálně přestavět na byt. Po projednání proveditelnosti se stanou důležitými náklady na přeměnu. Vždy je dobré vědět, kolik bude přestavba stát, aby bylo možné určit návratnost investice (ROI) ve srovnání s přímou koupí bytu.

2. Za metr čtvereční zaplatíte o 10-20 % méně než za byt. Pokud v něm plánujete nějakou dobu bydlet a pak ho prodat, může to být fantastický nářez za vaše peníze.

I když přestavba na byt není možná, pokud plánujete v zakoupené nemovitosti bydlet a nakonec ji prodat a přestěhovat se do většího domu, jsou TIC žádanou volbou.

Proč?

• Zhodnocení: TIC mají stejné procentuální zhodnocení jako byty (analyzoval jsem údaje z MLS, abych to dokázal – viz část níže). Při prodeji tedy získáte podobné % zhodnocení své investice do nemovitosti jako majitelé bytů.
• Nižší kapitálové výdaje: Nejenže platíte o 10-20 % méně za svou nemovitost; platíte také o 10-20 % nižší daň z nemovitosti. Daň z nemovitosti se v Kalifornii odvíjí od hodnoty nemovitosti.

3. Vyšší návratnost investice, pokud ji plánujete pronajímat – s háčkem

Pokud koupíte TIC o 10-20 % levněji než byt a budete jej pronajímat, získáte stejné nájemné, jaké by získal byt. Takže vaše měsíční a roční návratnost investic je standardně o 25 % vyšší než u bytu.

Je to příliš dobré na to, aby to byla pravda?

Ano, protože jednotky TIC mají regulaci nájemného. Nebudete moci zvýšit nájemné o tolik, o kolik může majitel bytu, což z dlouhodobého hlediska poškodí vaši návratnost investic. Doporučuji poradit se s právníkem a ujistit se, že plně chápete právní rizika TIC ve srovnání s byty. Více informací naleznete ve zdrojích čtení na konci tohoto příspěvku.

4. Expozice v sanfranciských nemovitostech

TIC jsou nejlevnějším způsobem, jak získat expozici v sanfranciských nemovitostech. Koupě TIC může být finančně výhodným rozhodnutím pro současné nájemníky v San Franciscu, protože jakmile nemovitost vlastníte, nemusíte platit nájem a budete vlastnit rychle se zhodnocující aktivum, kterému trvalo pouhé 4 roky, než se vzpamatovalo z recese v roce 2008.

5. Koupě TIC může být finančně výhodným rozhodnutím pro současné nájemníky v San Franciscu. Možnost koupě v hezčí čtvrti

Protože jsou TIC o 10 – 20 % levnější, můžete mít možnost koupit v dražší čtvrti, která by vás jinak mohla vyjít dráž. Dražší čtvrti (např. Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) jsou odolnější vůči recesi: více majitelů v těchto čtvrtích si může dovolit držet své nemovitosti během recese. V důsledku toho ceny tolik neklesají v důsledku nedostatečné nabídky.

Jaké jsou nevýhody koupě TIC?

1. TIC mají právní složitosti – je jich mnoho.

Zjistili jsme, že při koupi TIC kupujete procentuální podíl na celé budově, kde je vaše jednotka definována jedinečnou smlouvou sepsanou omylným právníkem, který je schopen dělat chyby. Tuto smlouvu si musíte pečlivě přečíst a ujistit se, že jste právně kryti. Doporučuji, abyste si před podáním nabídky nechali vše prověřit právním zástupcem.

2. Kontrola nájemného

Pokud kupujete TIC v naději, že jej budete časem pronajímat, vězte, že na TIC se vztahuje kontrola nájemného v San Francisku, zatímco na byty nikoli. Částka, o kterou smíte jako pronajímatel od 1. března 2018 zvýšit roční nájemné, činí 1,6 %. U bytů takové omezení neexistuje. Více informací najdete zde.

V TIC je také velmi obtížné odstranit problematického nájemníka. Před rozhodnutím o koupi je důležité porozumět zákonu o vystěhování a zákonu o regulaci nájemného.

3. Částečná hypotéka

Pokud si chcete zajistit financování TIC, s největší pravděpodobností získáte částečný úvěr. V oblasti frakčního financování existuje pouze několik věřitelů a několik málo možností úvěru.

Nevýhody částečných úvěrů jsou:

• Vyšší úroková sazba
• Vyšší akontace
• Vyšší měsíční splátka
• Menší výběr věřitelů a typů úvěrů

Poznámka: Skupinové úvěry TIC jsou alternativní formou financování, kdy o úvěr žádá skupina osob kupujících vícebytový dům společně. Pokud kupujete individuální TIC, tato možnost obvykle nepřipadá v úvahu.

4. Převod bytového domu nemusí být možný

Jak bylo uvedeno v předchozí části, převod bytového domu může, ale nemusí být možný v závislosti na několika faktorech. Než podáte nabídku, určitě se poraďte s právníkem zabývajícím se nemovitostmi, abyste se ujistili, že převod na byt je možný. Převoditelnost na byt má význam nejen z hlediska dlouhodobého potenciálu, ale také ovlivňuje tržní hodnotu TIC.

5. V případě, že se jedná o byt v osobním vlastnictví, je třeba se obrátit na soud. Hůře se prodává při poklesu trhu

V době recese je těžší prodat TIC než byt. TIC sedí na trhu déle, než se prodá, když ceny bytů výrazně klesly. Když jsou ceny nižší, dilema TIC vs. byt se stává výraznějším.

Pokud si koupím TIC, jak se zhodnotí ve srovnání s bytem?“

Jako bývalý odborník na big data jsem samozřejmě musel s kolegou Jeremiem Youngem vytvořit databázi a spustit několik SQL dotazů, abych to zjistil. Pravidlo č. 1 datové vědy: Nikdy se nespoléhejte na špinavá data z jiných zdrojů. Sami se ujistěte, že vaše data jsou čistá.

Níže je vidět, jak vypadalo zhodnocení jednotek TIC ve srovnání s byty v oblasti Sanfranciského zálivu v letech 2010 až 2018. Tato data jsou čerpána z oficiální služby San Francisco Multiple Listing Service.

Mediánové ceny jednotek TIC ve srovnání s byty z let 2007 a 2017

.