Problém s koupí domu

Chcete koupit dům. Ale ať počítáte, jak počítáte, prostě nemáte po ruce hotovost. A možná ještě nějakou dobu mít nebudete.

Je to docela častý příběh. Ve skutečnosti více než polovina potenciálních kupujících, kteří šetří na bydlení, říká, že jsou „pozadu za tím, kde by chtěli být“.

Ale co kdybyste si mohli koupit dům ještě letos, aniž byste ušetřili byť jen korunu navíc?

A ještě lépe, co kdybyste si mohli koupit dům s malými nebo žádnými penězi z vlastní kapsy?

Zní to bláznivě – ale když správně zahrajete karty, je to zcela možné. Ukážeme vám, jak na to.

Ověřte si novou sazbu (24. 3. 2021)

Jak si koupit dům s malými nebo žádnými penězi z vlastní kapsy

Buďte kreativní a ušetřete tisíce na koupi domu

Skvělá věc na hypotéce? Můžete si koupit dům v hodnotě čtvrt milionu a zaplatit jen pár tisíc předem.

Ale ne každý má po ruce pár tisíc dolarů. A když se počáteční náklady nasčítají, mohou začít působit zdrcujícím dojmem.

Jsou tři hlavní výdaje, které budete muset před nastěhováním do nového domova uhradit.

• Záloha: zpravidla 0-20 % z ceny domu
• Předběžný vklad: zpravidla 2-7 % z ceny domu (v konečném důsledku jde na náklady spojené s uzavřením smlouvy)
• Závěrečné náklady: zpravidla 2-5 % z ceny domu

Abychom pochopili, jak se tyto náklady sčítají, uveďme si jeden příklad. Budeme je nazývat „kupující 1“:

Kupující 1
Cena domu: $250,000
Escrow money	Out of pocket	$5,000 (applied to closing costs)
Down payment	Out of pocket (FHA loan)	$8,750 (3.5%)
Náklady na uzavření smlouvy	Vlastní kapsa	$7 680
Celkové náklady předem: $16 430

Kupující 1 šel přímou cestou. Zálohu, zálohu a náklady na uzavření smlouvy uhradil z vlastní kapsy, aniž by hledal alternativní cesty. Celkem utratili více než 16 000 USD, aby se dostali do svého domu.

Nyní se podívejme na další příklad, kterému budeme říkat „kupující 2“:

Kupující 2
Cena domu: $250,000
Peníze z výkupu	Dárek od rodičů	$500, minus 500 USD dar = 0 USD
Podmínka	0% záloha (úvěr USDA)	0 USD
Náklady na uzavření smlouvy	Úvěr prodávajícího + úvěr věřitele	7 USD,680, kryté úvěry = $0
Celkové počáteční náklady: $0

Kupující 2 byl kreativní. Pomocí kombinace strategií, kterým se budeme věnovat níže, se jim podařilo vyjednat nákup na 0 USD z vlastní kapsy.

Snížení nákladů na nulu si samozřejmě vyžádá další průzkum a úsilí na začátku.

Ale pokud vám to ušetří něco kolem 16 000 dolarů, pravděpodobně to za těch pár telefonátů stojí. Zde je návod, jak postupovat.

Ověřte si, zda máte nárok na nízkou úrokovou sazbu hypotéky. Začněte zde (24. března 2021)

Najděte si hypotéku bez akontace nebo získejte pomoc s akontací

Akontace je pravděpodobně vaším hlavním problémem; je to obecně největší výdaj z kapsy při koupi domu.

Podle nedávného průzkumu společnosti Freddie Mac si téměř každý třetí člověk stále myslí, že minimální akontace potřebná ke koupi domu je 20 %. U domu za 250 000 dolarů se 20% záloha rovná 50 000 dolarů z kapsy.

Naštěstí složení 20% zálohy není téměř nikdy nutné. Ve skutečnosti existují způsoby, jak získat hypotéku a zaplatit 0 % předem, včetně:

• Půjčky USDA
• Půjčky VA
• Programy na pomoc při splácení hypotéky
• Použití daru na zálohu

Půjčky USDA

Půjčky USDA, za kterými stojí americké ministerstvo zemědělství, nevyžadují žádnou zálohu. Jsou také flexibilní, pokud jde o požadavky na úvěr.

Pro získání půjčky USDA je nutné, aby se dům nacházel v oblasti s nižším počtem obyvatel. To ale nejsou jen farmy nebo domy uprostřed ničeho.

Ve skutečnosti je 97 % území USA územím pro poskytování půjček USDA, takže způsobilé domy lze často nalézt přímo na okrajích velkých metropolitních oblastí.

Ověřte si, zda splňujete podmínky pro získání půjčky USDA. Začněte zde (24. března 2021)

Půjčky VA

Stejně jako půjčky USDA vyžadují půjčky VA 0% akontaci a mají velmi mírné požadavky na úvěry.

Ještě lepší je, že nevyžadují soukromé pojištění hypotéky. Takže i když budete financovat 100 % domu, nebudete muset platit za PMI.

Abyste se kvalifikovali pro úvěr VA, musíte být aktivním nebo bývalým příslušníkem americké armády nebo vojenským manželem či manželkou. Konkrétní požadavky VA naleznete zde.

Ověřte si, zda splňujete podmínky pro získání půjčky VA. Začněte zde (24. března 2021)

Programy podpory splátek

Podpora splátek (DPA) je jedním z nejlépe střežených tajemství při koupi domu. Tyto programy jsou poskytovány na státní nebo místní úrovni a nabízejí pomoc kupcům domů s nižšími příjmy – zejména těm, kteří kupují dům poprvé.

Pokud splňujete podmínky pro DPA, můžete získat nízkoúročený úvěr nebo grant (ano, peníze zdarma) na pokrytí zálohy. V průměru pomáhá DPA dlužníkům v době uzavření půjčky částkou přibližně 6 000 USD.

Použití daru na zálohu

Jiné typy úvěrů, jako jsou úvěry FHA a konvenční úvěry, budou vyžadovat zálohu. Kupující však mají možnost pokrýt ji pomocí peněžního daru.

Dary na zálohu mohou pocházet od rodinných příslušníků, charitativních organizací nebo z jiného kvalifikovaného zdroje.

Vyžaduje se pouze darovací list a doklad o dostatečných finančních prostředcích dárce. S papírováním vám pomůže váš věřitel.

Sjednejte si zálohu

Když máte zálohu z krku, vaším dalším velkým výdajem je záloha.

Earnest money je v podstatě velká hotovostní záloha, která má prodávajícímu ukázat, že to s koupí domu myslíte vážně. Obvykle se platí do několika dnů poté, co prodávající přijme nabídku.

Případně se zálohové peníze vloží do vašich nákladů na uzavření obchodu – takže to nejsou jen zbytečně vyhozené peníze. Ale přesto, když se zálohy pohybují v průměru mezi 2-7 % prodejní ceny, může to být hodně najednou.

• Požádejte realitního makléře a prodávajícího o co nejnižší zálohu, aby vaše nabídka byla přijata

Na rozdíl od zálohových plateb neexistuje nic jako „pomoc se zálohou“. Chcete-li tyto náklady snížit, budete se muset spolehnout na dobrou vůli ostatních účastníků transakce.

Začněte tím, že se zeptáte svého realitního makléře, co by vám doporučil za zálohu. Částky se odvíjejí od cen domů, konkurence a místních zvyklostí, takže váš agent bude mít dobrou představu o spravedlivé ceně.

Poté spolupracujte s prodávajícím na snížení zálohy na částku, se kterou budete oba spokojeni. Pokud je prodávající motivovaný nebo se jedná o opravený dům, můžete náklady snížit na pouhých několik set dolarů.

Samozřejmě to nebude fungovat všude – zejména na horkých trzích. Ale pokud se nezeptáte, nikdy se nedozvíte, co jste mohli ušetřit.

Požádejte prodávajícího a věřitele o pomoc s náklady na uzavření

Zavírací náklady. Lidé plánující koupi domu je často přehlížejí – možná proto, že jde vlastně o soubor menších poplatků. Tyto poplatky se však sčítají.

Závěrečné náklady zahrnují práci a zpracování, které probíhá na straně poskytovatele hypotéky.

Současně budete muset zaplatit také něco, čemu se říká „předplacené položky“, které obvykle zahrnují daně a pojištění majitelů domů zaplacené zhruba rok dopředu. To slouží k ochraně domu a věřitele.

Například takto mohou vypadat náklady na uzavření a předplacené položky u úvěru na bydlení USDA ve výši 250 000 USD:

• Poskytnutí úvěru: 1 % (2 500 USD)
• Podpis nebo zpracování úvěru: 500 USD
• Poplatky společnosti, která drží zálohu: 600 USD
• Poplatek za titul: 700 USD
• Ocenění: 500 USD
• Úvěrová zpráva: 30 USD
• Poplatky za přípravu dokumentů:
• Předplacené daně: 2 000 USD (250 USD/měsíc x 8 měsíců)
• Předplacené pojištění majitele domu: 750 USD (50 USD/měsíc x 15 měsíců)
• Celkové náklady na uzavření a předplacené položky: 7 680 USD

Pamatujte, že tento scénář se týká úvěru USDA s nulovou akontací. A přesto s nulovou zálohou na dům musí kupující ještě před uzavřením obchodu uhradit téměř 8 000 USD na poplatcích.

Jak se tedy vyhnout placení 1-5 % z kupní ceny v podobě nákladů na uzavření smlouvy a předplacených položek?

• Použijte pomoc při zálohové platbě na pokrytí nákladů na uzavření smlouvy
• Získejte úvěr prodávajícího na pokrytí nákladů na uzavření smlouvy
• Získejte úvěr věřitele na pokrytí nákladů na uzavření smlouvy

Pomoc při zálohové platbě a náklady na uzavření smlouvy

O pomoci při zálohové platbě jsme se již zmínili. Tyto peníze přicházejí ve formě půjčky nebo grantu od vládních nebo charitativních organizací.

Nezmínili jsme se o tom, že DPA lze použít také na úhradu nákladů na uzavření – nejen na zálohu.

Pomoc pravděpodobně nepokryje plně oba výdaje, ale může udělat velkou paseku. Pokud zkombinujete DPA s úvěry od prodávajícího nebo věřitele, můžete se dostat s náklady na uzavření na nulu.

Úvěry od prodávajícího

Věřte tomu nebo ne, ale je možné, aby vám prodávající zaplatil náklady na uzavření. Uděláte to tak, že svého agenta požádáte o „kredit prodávajícího“.

V podstatě vám prodávající vrátí část kupní ceny (například 5 000 USD), aby vám pomohl pokrýt náklady na uzavření.

Pokud prodávající nechce ustoupit od současné požadované ceny, můžete zkusit nabídnout vyšší kupní cenu s tím, že rozdíl se vám vrátí.

Například můžete nabídnout 255 000 USD místo 250 000 USD – a získat o něco vyšší úvěr, abyste se přizpůsobili. Prodávající pak použije dodatečných 5 000 USD na pokrytí nákladů na uzavření smlouvy za vás.

Nejlepší způsob, jak získat úvěr od prodávajícího? Hledejte opravený dům nebo takový, který je na trhu již delší dobu a neobdržel žádné nabídky. Prodávající vám s největší pravděpodobností pomohou s úhradou nákladů na uzavření, pokud touží po prodeji.

Úvěry od věřitelů

Úvěry od věřitelů se trochu liší od úvěrů od prodávajících. Mohou pomoci eliminovat náklady na uzavření a poplatky věřitele – ale ne zadarmo.

Úvěr věřitele zvyšuje úrokovou sazbu, aby se snížily počáteční náklady. Takže v jistém smyslu stále platíte náklady na uzavření úvěru, jen jsou rozloženy do celé doby trvání úvěru.

Například: Vaše uváděná sazba může být 4 %. Vy se rozhodnete pro sazbu 4,25 % a na oplátku vám věřitel poskytne úvěr ve výši 3 750 USD (1,5 % z částky úvěru 250 000 USD). Tím se náklady na uzavření úvěru sníží na 1 180 USD.

Úvěry od věřitelů obvykle nepokryjí celý účet za uzavření, ale mohou hodně pomoci.

Pokud jste se dostali až sem, gratulujeme vám! Nyní máte v záloze asi sedm strategií, jak eliminovat náklady z vlastní kapsy na nové bydlení.

Vaším dalším krokem je začít pátrat a obvolávat. Zjistěte si, zda máte nárok na půjčky bez akontace a na pomoc při splácení zálohy. Požádejte svého realitního makléře, aby vám pomohl vyjednat zálohu. A poraďte se s věřitelem a prodávajícím o úvěrech na snížení nákladů na uzavření smlouvy.

A před výběrem hypotéky nezapomeňte porovnat sazby a náklady od více věřitelů. Je to nejjistější způsob, jak ušetřit na krátkodobých i dlouhodobých nákladech.

Začněte hledat bydlení s individuální sazbou hypotéky. Začněte zde (24. března 2021)