Kapitálovým majetkem se obvykle rozumí vše, co vlastníte pro osobní nebo investiční účely. Zahrnuje všechny druhy majetku; movitý i nemovitý, hmotný i nehmotný, stálý i oběžný.

Příkladem může být dům, pozemek, vybavení domácnosti, akcie, dluhopisy nebo podílové fondy držené jako investice apod,

Pokud prodáváte kapitálový majetek, rozdíl mezi pořizovací cenou majetku a částkou, za kterou jej prodáváte, představuje kapitálový zisk nebo kapitálovou ztrátu. Kapitálové zisky a ztráty se klasifikují jako dlouhodobé nebo krátkodobé v závislosti na „době držení“. Na kapitálové zisky se vztahují daně.

Příklad : V roce 2000 koupíte pozemek k bydlení za 5 lakh rupií a v roce 2017 jej prodáte za 9 lakh rupií, pak dosáhnete kapitálového zisku ve výši 4 lakh rupií. Z těchto kapitálových zisků musíte zaplatit daň.

Ne vždy kupujete / investujete do kapitálových aktiv, jako jsou nemovitosti. Někdy můžete nemovitosti zdědit po rodičích/příbuzných, můžete je také získat prostřednictvím závěti (nebo) můžete mít štěstí a získat nemovitosti formou darů. (Přečtěte si : „Máte dar? Víte, zda podléhá dani, nebo je od daně osvobozen?“)

Nemovitosti získané dědictvím nebo prostřednictvím Darů od rodinných příslušníků jsou od daně osvobozeny. Zároveň je vy (dědic / obdarovaný) přijímáte bez jakéhokoli protiplnění. Například : Váš otec vám může darovat dům. Zde za jeho přijetí nic neplatíte.

Řekněme, že byste nyní chtěli tento darovaný majetek prodat za určitou částku. V tomto případě je vaše kupní cena NULA. Znamená to, že z prodeje darované nemovitosti nemusíte platit žádné daně? Jak se počítají kapitálové zisky v případě darované nemovitosti? Jaké by byly vaše pořizovací náklady (kupní cena)? Vztahuje se daň z kapitálových výnosů na prodej nemovitosti, která je zděděná? Je možné uplatnit osvobození od daně z kapitálových výnosů při prodeji darované nemovitosti? … Pojďme diskutovat.

Typy kapitálových výnosů

Pokud je pozemek nebo nemovitost určená k bydlení držena 24 měsíců nebo méně, pak se tento majetek považuje za krátkodobý kapitálový majetek. Vy jako investor dosáhnete z této investice buď krátkodobého kapitálového zisku (STCG), nebo krátkodobé kapitálové ztráty (STCL).

Je-li pozemek nebo nemovitost určená k bydlení držena déle než 24 měsíců, pak je tento majetek považován za dlouhodobý kapitálový majetek. Z této investice vytvoříte buď dlouhodobý kapitálový zisk (LTCG), nebo dlouhodobou kapitálovou ztrátu (LTCL).

(Podle rozpočtu na rok 2017-18 byla doba držby pro dlouhodobý kapitálový zisk u všech nemovitostí zkrácena ze 3 let na 2 roky. To platí s účinností od finančního roku 2017-18 nebo od zdaňovacího období 2018-19.)

Jak vypočítat kapitálový zisk z prodeje darované nebo zděděné nemovitosti AY 2020-21?

STCG = (celková prodejní cena) – (náklady na pořízení) – (výdaje přímo související s prodejem) – (náklady na vylepšení).

Zde jsou náklady na pořízení pro dědice nebo příjemce daru NIL. Pro výpočet kapitálového zisku se však náklady předchozího vlastníka (dárce) považují za náklady na pořízení nemovitosti.

Krátkodobé kapitálové zisky se zahrnují do zdanitelného příjmu a zdaňují se podle platných sazeb daně z příjmu.

Výpočet dlouhodobých kapitálových zisků;

Výpočet LTCG je podobný výpočtu STCG. Jediné rozdíly spočívají v tom, že od prodejní ceny můžete odečíst indexované pořizovací náklady/indexované náklady na zlepšení a také můžete uplatnit určité výjimky, abyste ušetřili daň z dlouhodobých kapitálových výnosů.

Pochopíme to na příkladu;

Pan Amitabh koupil 1. ledna 1989 nemovitost za 1 rupii. V roce 2016 pak tuto nemovitost daruje svému synovi panu Abhishekovi, který se ji však v červnu 2017 rozhodne prodat za 10 Cr rupií. Jak se tedy vypočítá kapitálový zisk z darované nemovitosti?

Pochopme to krok za krokem ;

1) Typ kapitálového zisku

Na základě doby držby musíme určit typ kapitálového zisku. Doba držby aktiva podle Abhisheka je přibližně 1 rok. Znamená to, že zisky lze zařadit do kategorie STCG? – Ne.

Datum nabytí dárcem (Amitabh) se považuje za datum pořízení. Vezměte tedy laskavě na vědomí, že datum nebo rok dědictví / převzetí daru (2016) nejsou pro tento výpočet důležité. Rok nabytí předchozím vlastníkem (Amitabh) je rok 1989. Kapitálové zisky z prodeje darované nemovitosti se tedy u Abhisheka považují za dlouhodobé kapitálové zisky.

2) Datum nabytí

Potřebujeme tedy znát pořizovací náklady (kupní cenu). Protože Abhishek získal tuto věc darem, je pořizovací cena pro něj (obdarovaného/příjemce daru) NULA. Pro výpočet kapitálových zisků se tedy náklady na pořízení, které nesl předchozí vlastník/dárce (Amitabh), považují za kupní cenu. V tomto případě je to 1 rupie.

3) Indexovaná pořizovací cena

Pro výpočet dlouhodobých kapitálových výnosů může prodávající nemovitosti uplatnit indexovanou pořizovací cenu.

Indexace se provádí pomocí CII – indexu nákladové inflace. Tím se zvyšuje nákladová základna, tj. pořizovací cena, a snižují se zisky. Vaše pořizovací cena je upravena o vliv inflace.

Jak vypočítat indexované pořizovací náklady? Indexovaná pořizovací cena se vypočítá pomocí tabulky nákladového inflačního indexu. Vydělte pořizovací cenu, za kterou jste nemovitost koupili, indexem platným ke dni koupě. Tuto hodnotu vynásobte indexem ke dni prodeje.

Níže je pro vaši informaci uvedena tabulka indexu nákladové inflace od roku 2001-02 do roku 2020-21. Index nákladové inflace (CII) pro FY 2020-21/ AY 2021-22 oznámený CBDT na 301.

Nejasnost by spočívala v tom, zda můžete uplatnit indexaci od roku, kdy jste dar obdrželi, nebo od roku nabytí dárcem? – Jak bylo uvedeno výše, rok, ve kterém jste dar obdrželi, se pro výpočet nepoužívá.

Dovolte mi, abych vám vysvětlil, co je to indexace, její výhody a jak se vypočítává, a to pokračováním výše uvedeného příkladu…

Rokem nabytí je rok 1989 a rok prodeje je ve finančním roce 2017-18.

Příklad: Rok nabytí je rok 1989. Pořizovací cena v roce 1989 byla 1 rupie. Vzhledem k tomu, že rok pořízení byl před finančním rokem 2001-02, lze kupní cenu považovat za „reálnou tržní hodnotu (FMV)“ tohoto majetku k 1. dubnu 2001 namísto pořizovacích nákladů. (Údaje o FMV nemovitosti můžete získat od státem schváleného odhadce nemovitostí.)

Indexovaná pořizovací cena = (FMV / 100) * 272.

(Do finančního roku 2016-17 se jako základní rok používal FY 1981-82. Pro výpočet kapitálových zisků při prodeji jakékoli nemovitosti zakoupené před rokem 1981 se její pořizovací cena nyní počítá na základě reálné tržní hodnoty z roku 1981. Výpočet podle reálné tržní hodnoty z roku 2001 zvýší pořizovací náklady a sníží kapitálový zisk.

V období 2017-18 bude základním rokem pro výpočet indexace rok 2001-02. To bude mít vliv (většinou pozitivní) na investice, u nichž je možné využít indexační zvýhodnění při výpočtu daně z kapitálového zisku.

Např: Předpokládejme, že držíte své investice do dluhových fondů nebo nemovitostí před rokem 2001, bude se pro výpočet daně z kapitálových výnosů za pořizovací cenu považovat reálná tržní hodnota (NAV) k 1. dubnu 2001. To pomůže investorovi snížit daň z kapitálových výnosů)

4) – Ustanovení o osvobození od daně z dlouhodobých kapitálových výnosů

Můžete také uplatnit určité osvobození od daně z dlouhodobých kapitálových výnosů při prodeji zděděného nebo darovaného majetku.

Jakmile dospějete k „čistému LTCG“, bude vyměřena sazba daně @20 %.

Shrneme-li to, kdykoli dojde k prodeji určitého majetku, a zejména pokud byl takový majetek získán darem nebo na základě závěti nebo dědictvím nebo dědictvím, pak se za pořizovací cenu majetku považuje cena, za kterou jej předchozí vlastník majetku pořídil, zvýšená o index inflace nákladů v tom roce, kdy předchozí vlastník majetek původně pořídil.

Čtěte dále :

1. Různé třídy majetku mají různé daňové dopady : Jak se zdaňují výnosy
2. Co je to majetek předků? – Důležitá právní pravidla
3. 5 způsobů převodu nemovitého majetku!
4. Jak ušetřit daň z kapitálových výnosů při prodeji pozemku/domu?

(Příspěvek byl poprvé zveřejněn dne : 12. června 2017) (Image courtesy of Stuart Miles at FreeDigitalPhotos.net)