Sellowsures in Texas Real Estate Law

, Author

TREC Seller’s Disclosure

Houston Real Estate Transactions

Attorney Tommy Holmes discusses how Holmes Law, PLLC can help you in your Texas Real Estate matter. Níže uvedené video pojednává o povinném zveřejnění informací prodávajícím a také shrnuje několik otázek, které se týkají nákupu a prodeje texaských nemovitostí. Zavolejte na telefonní číslo (832) 509-0445 a promluvte si s právníkem z oblasti houstonských_nemovitostí.

Caveat Venditor – Let The Seller Beware

Texaský zákon o nemovitostech vyžaduje, aby prodávající sdělil kupujícímu určité věci. Včetně obecných obav a problémů s nemovitostí nebo stavbami na nemovitosti.

Tato povinná sdělení prodávajícího najdete v texaském zákoníku o nemovitostech 5.008.

Texaský zákoník o nemovitostech 5.008

Sdělení prodávajícího – Texas

Vložili jsme sdělení prodávajícího z texaského zákoníku o nemovitostech. Můžete vidět, že mezi několik příkladů patří…

  • Stav nebo přítomnost spotřebičů, vybavení a zařízení
  • Stav příjezdových cest &Parkovací konstrukce

Ty platí pro prodávající komerčních i obytných nemovitostí. Často se stává, že prodejci komerčních nemovitostí mají v sázce více, protože hodnota nemovitosti bývá vyšší v dolarech.

Inspekční zprávy

Inspekční zprávy by měly obsahovat všechny známé nebo zjistitelné podmínky. Příkladem může být přítomnost plísní, hniloby, poškození termity, napadení hlodavci a škody způsobené povodněmi.

Zveřejnění věcných břemen &Problémy s vlastnictvím

Prodávající musí zveřejnit existující věcná břemena na nemovitosti, jakož i veškeré známé vady vlastnictví.

Mohlo by vás také zajímat…Texas Tax Foreclosure Sales.

Přispívající autoři – Tommy Holmes III & Scott Collister

AKTUALIZACE ŘÍJEN 2019

Možné věci, které můžete přidat do svých zpráv o zveřejnění/prohlídce prodávajícího…

Poznámky advokáta k výše uvedenému standardnímu znění…

  1. Vložení silnějších informací o prodávajícím – tj, skutečné prohlášení a záruka prodávajícího, že určité negativní podmínky neexistují – Zveřejnění vad a podmínek je omezeno na „skutečné vědomí a povědomí prodávajícího“ – ne zrovna nejvyšší standard. Kupující může chtít nejen vědět o případných opravách, ale může chtít vidět dokumentaci dodavatele, aby zjistil přesnou povahu a rozsah oprav (tj. zda byly opravy dostatečně důkladné nebo zda může být v budoucnu zapotřebí více práce) a také to, zda existuje přenosná záruka (jak je tomu často v případě oprav základů).
  2. Sdělení prodávajícího není zárukou – V horní části první strany sdělení prodávajícího nám formulář TREC (odrážející pouze zákonné znění) všemi velkými písmeny sděluje, že „NEJEDNÁ SE O ZÁRUKU JAKÉHOKOLI DRUHU ZE STRANY PRODÁVAJÍCÍHO NEBO ZPROSTŘEDKOVATELE PRODÁVAJÍCÍHO.“
    1. Jestliže se tedy kupující nemůže spoléhat na Zveřejnění jako na prohlášení a záruku prodávajícího, jeho užitečnost je jistě snížena, stejně jako jeho základ pro budoucí žalobu podle zákona o klamavých obchodních praktikách, pokud bude později odhaleno klamání prodávajícího. Proto může právní zástupce klienta usilovat o to, aby se obsah Zveřejnění prodávajícího změnil na soubor výslovných prohlášení a záruk.
  3. Požadovat, aby prodávající prohlásil, přísahal nebo potvrdil, že Zveřejnění je pravdivé a správné – Na žádném místě prodávající neprohlašuje, nepřísahá ani nepotvrzuje, že Zveřejnění o stavu nemovitosti je pravdivé a správné (ačkoli většina předpokládá, že je to uvedeno v podpisu prodávajícího, ale ve formuláři to uvedeno není.).
    1. Z pohledu kupujícího tedy nic nenahradí maximální a bezpodmínečné zveřejnění informací podpořené regresním nárokem vůči prodávajícímu, který přežije uzavření smlouvy.
  4. Předchozí inspekční zprávy – Požadujte, aby prodávající poskytl předchozí inspekční zprávy jako smluvní povinnost. Bez ohledu na to by si kupující měl vždy vyžádat alespoň kopie takových zpráv.

***Viz také…

Z poslední věty odstavce 19 výše vyplývá, že nepravdivé zprávy prodávajícího jsou pouze „defaultem“. To by mělo vadit zejména pečlivému kupujícímu. Klamání prodávajícího se stává. Tečka. A někdy je odhaleno ještě před uzavřením smlouvy. Problém zde spočívá v tom, že standardní formulace zbavuje kupujícího rozhodující příležitosti zvážit závažnost prodávajícího klamání a podle volby kupujícího prohlásit K za ukončenou. V takovém případě by měl mít kupující nárok nejen na vrácení zálohových peněz v plné výši, ale také na náhradu poplatků za inspekci, odhad, průzkum, náklady na právní zastoupení atd. S tím vším by vám měl pomoci váš makléř.

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna.