Reality jsou dynamický byznys. Mnoho trendů se neustále mění a investoři musí mít aktuální informace o faktorech, které ovlivňují jejich investice. Znalost realitního cyklu a své pozice v něm je proto klíčová. Přečtěte si, jak využít výhod realitního trhu bez ohledu na fázi realitního cyklu.

Fáze č. 1: Expanze

Fáze expanze realitního cyklu je obdobím, kdy investoři mohou dosáhnout největšího zisku. Míra obsazenosti bude vysoká a volná místa se budou zaplňovat rychleji než kdy jindy. Nájemné bude vysoké a často se bude také zvyšovat. Kromě toho se budou zleva i zprava objevovat nové nemovitostní projekty, právě včas, aby uspokojily vysokou poptávku po nemovitostech. Jedná se o vzácné období, kdy ceny domů dosahují vrcholu a prodeje domů prudce rostou.

Toto bude obvykle důsledkem makroekonomických trendů ve Spojených státech. Míra nezaměstnanosti bude v této fázi obvykle nízká, což je hnací faktor, který vede k vyšší poptávce po nemovitostech. Hrubý domácí produkt bude na vzestupu, což znamená, že lidé budou mít větší disponibilní příjem, budou se rozhodovat pro dražší nemovitosti nebo budou ochotni přijmout vyšší nájemné.

Znalí investoři do nemovitostí si nemohou nechat ujít obrovské příležitosti, které se nabízejí během fáze expanze, která je typicky charakterizována jako boom v oblasti bydlení.

Jednou z věcí, kterou je třeba zvážit, je zavedení zvýšení nájemného pro vaši stávající nájemní nemovitost nebo nemovitosti. Postupujte však opatrně; příliš vysoké nebo příliš rychlé zvýšení nájemného bude mít velmi nepříznivý vliv na míru obsazenosti. Obvykle budete chtít zvýšit nájemné v souladu s celkovými trendy v ekonomice nebo podle průměrného zvýšení nájemného ve vaší oblasti. Sazby nájemného se v ekonomice jako celku zvyšují postupně a vy se musíte ujistit, že s nimi držíte krok.

Související:

Fáze expanze je také skvělou dobou pro nákup a převod nemovitostí. Ve všech fázích realitního cyklu se dají najít nemovitosti se slevou. V této fázi lze nakupovat problémové nemovitosti, renovovat je a dále prodávat za obrovské odměny. V opačném případě může být také moudrým nápadem pronajmout zrenovovanou nemovitost po dokončení modernizace. Vysoká poptávka znamená, že vaše pronajímaná nemovitost nebude prázdná příliš dlouho, a nadprůměrné nájemné by mohlo znamenat, že pokryjete své náklady rychleji než obvykle. Ujistěte se však, že jste prověřili čísla a zajistili, že náklady na modernizaci negativně nezkreslí návratnost vaší investice. Pokročilá kalkulačka investic do nemovitostí, jako je ta, kterou nabízí společnost Mashvisor, je za těchto okolností darem z nebes, protože vám umožní rychle zjistit návratnost investice po pokrytí nákladů na opravy.

Fáze č. 2: Hyper nabídka

Po několika plodných letech ve fázi expanze je fáze hyper nabídky první předzvěstí poklesu na trhu rezidenčních nemovitostí. Poptávka a nabídka nemovitostí, které dříve existovaly v rovnováze, se pomalu začínají překlápět do převisu nabídky. Aby uspokojili poptávku po nemovitostech, která existovala ve fázi expanze, mnozí developeři se vrhají do výstavby nových nemovitostí a vydělávají na potřebě bydlení. Města jsou tak plná nových bytů, aniž by poptávka po bydlení byla dostatečná k jejich skutečnému naplnění. To rozhodně není trh prodávajících.

Pro investory do nemovitostí existuje ještě mnoho správných kroků. Růst nájemného se může v této fázi zpomalit, nebo dokonce začít klesat. Proto pokud jste již našli spolehlivé nájemníky, je nezbytné, abyste je uzamkli dlouhodobou nájemní smlouvou. Tím zajistíte, že si udržíte úroveň příjmů bez ohledu na okolní trendy na realitním trhu – zejména na ekonomický pokles, který se může blížit.

Protože v této fázi realitního cyklu bude vysoká konkurence o nájemce, nákup volných nemovitostí se stává mnohem rizikovějším. Vaše pronajímaná nemovitost nemusí po několik měsíců přilákat nájemníky, což vše představuje ušlý příjem. Je proto skvělým nápadem hledat obsazené nemovitosti, u kterých máte zaručený peněžní tok.

Související: Jak prodat dům na trhu kupujících

Fáze č. 3: Recese

Vzhledem k tomu, že realitní cykly jsou cyklické, recesím se nelze vyhnout. Ačkoli tato fáze realitního cyklu vypadá z dálky pochmurně, investoři mají k dispozici možnosti, jak dosáhnout obrovských zisků v budoucnu.

Míra neobsazenosti bude v této fázi realitního cyklu vysoká a ceny nájmů pravděpodobně klesnou. Proto je klíčové, abyste během fáze hypernabídky zavedli silné nájemní smlouvy. Tento druh prozíravosti může do značné míry přispět k udržení vašeho cash flow během recesní fáze realitního cyklu.

Při vysoké nabídce a nízké poptávce po bydlení je recesní fáze realitního cyklu rozhodně ve prospěch kupujících, protože ceny bytů klesají. Orientace na tomto trhu kupujících může být složitá, ale správná hra na něj může být nesmírně výhodná.

Pokud to není nezbytně nutné, doporučujeme, abyste v tomto období neprodávali investiční nemovitosti. Vaše návratnost investice bude nižší než v jiných fázích realitního cyklu – a to v případě, že se vám vůbec podaří najít kupce.

Naopak nákup investiční nemovitosti může být v této době dobrým nápadem. Můžete získat fantastické nemovitosti za nízké ceny a později je dále prodat za obrovské odměny. V této fázi dochází k nárůstu zabavených nemovitostí, což znamená, že během tohoto cyklu realitního trhu můžete najít mnoho kvalitních nemovitostí v nouzi.

Pokud dobře víte, že realitní trh je cyklický, můžete si být jisti, že recese skončí. Po návratu do fáze oživení nebo expanze se hodnota výhodných nemovitostí podstatně zvýší. Pokud máte možnost nakupovat a držet nemovitosti, je fáze recese ideální dobou pro uzákonění vaší strategie. Nákup a držení nemovitostí je nejlepší investiční strategií do nemovitostí během recese.

Související:

Nákup a držení nemovitostí je nejlepší investiční strategií do nemovitostí během recese: Co investovat v době recese? Nemovitosti

Fáze č. 4: oživení

Fáze oživení není tak snadno rozpoznatelná jako ostatní. Každodenní život nebude vypadat příliš odlišně, ale makroekonomická čísla budou na vzestupu. Počet volných pracovních míst bude stále vysoký – ale bude se snižovat. Nájemné bude stále nízké – ale poroste. Indikátory budou ukazovat na konec recese a přiblížení se k plodné fázi expanze realitního cyklu.

Stejně jako v době recese se stále najde spousta výhodných nemovitostí. Pokud nemáte likviditu na to, abyste si nemovitosti drželi delší dobu, může být skutečně rozumné najít investiční nemovitosti na prodej spíše ve fázi oživení než recese. Může to být o něco dražší, ale s expanzí za rohem mohou být vaše investiční nemovitosti prodány mnohem rychleji.

Kde se nacházíme v realitním cyklu v roce 2020?

Je těžké rozeznat, jak se bude vyvíjet americký trh s bydlením v roce 2020. Na jedné straně ukazatele ukazují na fázi expanze, protože ceny domů ve většině měst v USA rostou. Poptávka roste rychleji než nabídka a tlak na růst cen bytů je v poslední době stále silný. Rostoucí ceny se setkávají se silnými prodeji nemovitostí a celkově pozitivními ukazateli.

Šíření COVID-19 však může tuto trajektorii změnit. Mnozí začali spekulovat o možnosti krachu na trhu s bydlením, ale rozsah jeho dopadů zatím není znám.

Bottom Line

Nezáleží na tom, v jaké fázi realitního cyklu se nacházíte, zdatní investoři mají mnoho možností, jak maximalizovat své výnosy. Strategie investování do nemovitostí by se měly v každé ze čtyř fází lišit, aby bylo možné plně využít jedinečných příležitostí a zmírnit jedinečné problémy každé fáze.