Immobilier er en dynamisk forretning. Med mange tendenser, der ændrer sig konstant, er investorer nødt til at være opdateret om de faktorer, der påvirker deres investeringer. Det er derfor afgørende at være opmærksom på ejendomscyklussen og din position inden for den. Læs videre for at finde ud af, hvordan du kan drage fordel af ejendomsmarkedet, uanset hvilken fase af ejendomscyklussen der er tale om.

Fase 1: Ekspansion

Ekspansionsfasen i ejendomscyklussen er det tidspunkt, hvor investorerne står til at opnå størst fortjeneste. Belægningsgraden vil være høj, og ledige lokaler vil blive fyldt hurtigere end nogensinde før. Lejepriserne vil være høje og ofte også stigende. Derudover vil der dukke nye ejendomsbyggerier op til højre og venstre, lige i tide til at imødekomme den store efterspørgsel efter ejendomme. Det er et sjældent tidspunkt, hvor boligpriserne topper og boligsalget stiger i vejret.

Dette vil typisk være et resultat af makroøkonomiske tendenser i USA. Arbejdsløshedsprocenten vil typisk være lav i denne fase, hvilket er en drivende faktor, der fører til større efterspørgsel efter ejendomme. Bruttonationalproduktet vil være stigende, hvilket betyder, at folk vil have mere disponibel indkomst, hvilket betyder, at de vælger dyrere ejendomme eller er villige til at påtage sig højere huslejer.

Savvy ejendomsinvestorer kan ikke gå glip af de store muligheder, der tilbydes i ekspansionsfasen, som typisk er karakteriseret som et boligboom.

En ting at overveje er at indføre en lejeforhøjelse for din eksisterende udlejningsejendom eller dine eksisterende ejendomme. Men vær forsigtig; en for stor eller for hurtig lejeforhøjelse vil have en enorm negativ indvirkning på din belægningsgrad. Du vil typisk ønske at hæve huslejen i overensstemmelse med den generelle udvikling i økonomien eller i overensstemmelse med den gennemsnitlige huslejestigning i dit område. Lejepriserne stiger gradvist i økonomien som helhed, og du skal sikre dig, at du følger med.

Relateret:

Den ekspansive fase er også et godt tidspunkt at købe og sælge ejendomme på. I alle faser af ejendomscyklussen kan der findes ejendomme med rabat. Nødlidende ejendomme kan købes, rehabiliteres og videresælges til store gevinster i denne fase. Ellers kan det også være en klog idé at udleje din renoverede ejendom, når opgraderingerne er afsluttet. Den store efterspørgsel betyder, at din udlejningsejendom ikke vil stå tom i alt for lang tid, og en højere leje end gennemsnittet kan betyde, at du dækker dine omkostninger hurtigere end normalt. Sørg dog for at tjekke tallene og sikre dig, at dine opgraderingsomkostninger ikke forvrænger dit investeringsafkast negativt. En avanceret beregner til investering i fast ejendom, som den, der tilbydes af Mashvisor, er en gave fra guderne i denne situation, da den giver dig mulighed for hurtigt at regne dit investeringsafkast ud, efter at reparationsomkostningerne er dækket.

Mashvisors beregner til investering i fast ejendom

Fase #2: Hyperudbud

Efter flere frugtbare år i ekspansionsfasen er hyperudbudsfasen det første forvarsel om nedgang på markedet for boligejendomme. Efterspørgslen og udbuddet af fast ejendom, som tidligere var i ligevægt, begynder langsomt at tippe over i et overudbud. For at imødekomme den efterspørgsel efter ejendomme, der eksisterede i ekspansionsfasen, skynder mange udviklere sig at bygge nye ejendomme og udnytte behovet for boliger. Dette efterlader byerne fulde af nye boliger, uden at der er tilstrækkelig efterspørgsel efter boliger til rent faktisk at fylde dem. Dette er bestemt ikke et sælgers marked.

Der er stadig mange rigtige træk at foretage for ejendomsinvestorer. Stigningen i huslejen kan aftage eller endda begynde at falde i denne fase. Hvis du allerede har fundet pålidelige lejere, er det derfor afgørende, at du låser dem fast med en langsigtet lejekontrakt. Dette vil sikre, at du kan opretholde dit indkomstniveau uanset tendenserne på ejendomsmarkedet omkring dig – især den økonomiske nedgang, der måske er på vej.

Da der vil være stor konkurrence om lejerne i denne fase af ejendomscyklussen, bliver det meget mere risikabelt at købe ledige ejendomme. Din udlejningsejendom kan undlade at tiltrække lejere i flere måneder, hvilket alt sammen er tabt indkomst. Det er derfor en god idé at finde beboede ejendomme, hvor dit cashflow er garanteret.

Relateret: Sådan sælger du et hus på et købermarked

Fase 3: Recession

I betragtning af at ejendomscyklusser er cykliske, er recessioner uundgåelige. Selv om denne fase i ejendomscyklussen ser trist ud på afstand, har investorerne muligheder for at opnå store overskud på sigt.

Lejlighedsprocenten vil være høj i denne fase af ejendomscyklussen, og huslejepriserne vil sandsynligvis falde. Derfor er det afgørende, at du opretter stærke lejekontrakter i løbet af hyperudbudsfasen. Denne form for fremsynethed kan være med til at opretholde dit cashflow i løbet af recessionsfasen i ejendomscyklussen.

Med et højt udbud og lav efterspørgsel efter boliger favoriserer recessionsfasen i ejendomscyklussen helt klart køberne, da boligpriserne falder. Dette købermarked kan være vanskeligt at navigere i, men at spille det rigtigt kan være enormt fordelagtigt.

Medmindre du absolut er nødt til det, er det tilrådeligt, at du ikke sælger investeringsejendomme i denne periode. Dit investeringsafkast vil være lavere end i andre faser af ejendomscyklussen – og det er hvis det overhovedet lykkes dig at finde en køber.

Omvendt kan det være en god idé at købe investeringsejendomme på dette tidspunkt. Du kan snuppe nogle fantastiske ejendomme til lave priser og videresælge dem senere med store gevinster. Der er en stigning i antallet af tvangsauktioner i denne fase, hvilket betyder, at du kan finde mange nødlidende ejendomme af høj kvalitet i løbet af denne cyklus på ejendomsmarkedet.

Ved fuld bevidsthed om, at ejendomsmarkedet er cyklisk, kan du være sikker på, at recessionen vil slutte. Når du er tilbage i genopretnings- eller ekspansionsfasen, vil dine gode ejendomme stige betydeligt i værdi. Hvis du har mulighed for at købe og holde ejendomme, er recessionsfasen det perfekte tidspunkt til at iværksætte din strategi. At købe og holde fast ejendom er den bedste investeringsstrategi for fast ejendom under en recession.

Relateret: Hvad skal man investere i under en recession? Fast ejendom

Fase 4: Genopretning

Genopretningsfasen er ikke lige så nem at få øje på som de andre. Det daglige liv vil ikke se meget anderledes ud, men de makroøkonomiske tal vil være i stigning. De ledige stillinger vil stadig være høje – men faldende. Lejepriserne vil stadig være lave – men stigende. Indikatorer vil pege i retning af afslutningen af recessionen og en tilgang til den frugtbare ekspansionsfase i ejendomscyklussen.

Meget ligesom under recessionen er der stadig masser af gode ejendomme til gode priser at finde. Hvis du ikke har likviditet til at holde fast i ejendomme i lang tid, kan det faktisk være klogt at finde investeringsejendomme til salg i genopretningsfasen snarere end i recessionen. Det er måske lidt dyrere, men med ekspansionen lige rundt om hjørnet kan dine investeringsejendomme sælges meget hurtigere igen.

Hvor er vi i ejendomscyklussen i 2020?

Det er svært at skelne, hvordan det amerikanske boligmarked 2020 vil udvikle sig. På den ene side peger indikatorerne i retning af ekspansionsfasen, da boligpriserne har været stigende i de fleste byer i USA. Efterspørgslen vokser hurtigere end udbuddet, og det opadgående pres på boligpriserne er fortsat stærkt i det seneste stykke tid. De stigende priser er blevet mødt med et stærkt ejendomssalg og positive indikatorer hele vejen rundt.

Spredningen af COVID-19 kan dog ændre denne bane. Mange er begyndt at spekulere i muligheden for et krak på boligmarkedet, men omfanget af virkningen er endnu ikke kendt.

Bottom Line

Og uanset hvilken fase af ejendomscyklussen du befinder dig i, har kloge investorer et væld af muligheder for at maksimere deres afkast. Investeringsstrategierne for fast ejendom bør være forskellige i hver af de fire faser for fuldt ud at udnytte de unikke muligheder og afbøde de unikke udfordringer i hver fase.