Alt kontant

I ejendomsbranchen er kontanter konge for en sælger. Selv om det kan være sælgers foretrukne metode til at blive betalt for en ejendom, er der visse fordele og ulemper for køberen.

Køb med kontanter ved forhandling af en ejendomskontrakt betyder, at køberen på tidspunktet for lukning vil have ubetingede likvide midler, der er tilstrækkelige til at betale alle de omkostninger, der er forbundet med at købe en ejendom, herunder salgsprisen og lukkeomkostninger.

Da sælgere foretrækker et kontant tilbud uden finansieringsforudsætninger, er de mere tilbøjelige til at acceptere et sådant tilbud end et lignende eller endog bedre tilbud fra en person med finansieringsforudsætninger. Derfor kan en køber, der virkelig har kontanter til at lukke, ofte få en bedre aftale end en køber, der er afhængig af en långiver.

Mange købere, der tror, at de kan ændre kontrakten på et senere tidspunkt, afgiver dog et kontant tilbud, men i virkeligheden er de ikke i stand til at lukke med deres egne kontanter. De antager, at når deres finansiering er godkendt, vil det være let at ændre kontrakten fra kontant til en finansieret transaktion. Dette er ikke altid tilfældet, og køberen skal forstå, at sælgeren ikke er forpligtet til at ændre kontraktvilkårene.

Der er tilfælde, hvor købere har fået accepteret kontante tilbud, selv om de ikke havde kontanterne, og sælgerne har nægtet at ændre kontrakten. I disse tilfælde mistede køberen sit depositum, da de ikke var i stand til at overholde vilkårene i købsaftalen. Læren er, at kontanter betyder kontanter, ikke noget andet!

Ved en kontant afslutning vil køberen blive informeret om det nøjagtige beløb, som han skal medbringe til transaktionen. I de fleste tilfælde skal disse midler overføres til den afsluttende agent eller overføres via en bank eller en bekræftet check. Hvis du er involveret i et kontantkøb, skal du derfor sørge for at have dine midler clearet og tilgængelige inden lukningen, ellers vil du ikke være i stand til at lukke.

Læs mere om alle kontante tilbud versus finansiering i vores afsnit om investeringsstrategi for fast ejendom.

Konventionelt realkreditlån

State og føderalt chartrede banker og kreditforeninger omtales generelt som konventionelle långivere, der giver konventionelle realkreditlån. Ifølge Webster’s Dictionary betyder konventionel “brugt og accepteret af de fleste mennesker; sædvanlig eller traditionel”. Investor rehab-lån er ingen af disse ting, da de ofte er usædvanlige og meget specifikke. Konventionelle lån er meget svære at finde til rehab-ejendomme.

Mens konventionelle lån generelt er de billigste realkreditlån, der findes, tager de lang tid at opnå, selv fra en konventionel långiver, som du måske har et eksisterende forhold til. Selv hvis du er i stand til at finde den sjældne konventionelle långiver, der er villig til at tilbyde investorer rehab-lån, kan låneprocessen tage ekstremt lang tid at arbejde sig igennem. De fleste sælgere, der sælger til house flippers, er villige til at sælge til en lavere pris til gengæld for en hurtig afslutning, og mange er ikke villige til at vente på, at de langsomme hjul hos den konventionelle långiver skal dreje.

Mens lånene fra en konventionel långiver kan være billigere end et lån fra en privat eller hard money-långiver, vil den konventionelle långiver kræve en større udbetaling på ejendommen sammenlignet med en typisk ikke-konventionel rehab-långiver.

De fleste konventionelle långivere vil kun låne en procentdel af den nuværende værdi af en ejendom, mens de fleste hard money og private rehab-långivere vil låne på den efter reparerede værdi af den sikrede ejendom.

Statsligt forsikrede lån

The Federal Housing Administration (FHA) tilbyder rehab-finansiering til investorer gennem sit 203k-låneprogram. Dette program låner både købspris og rehabiliteringsmidler, men det er kun tilgængeligt for forbrugere, der køber ejerbeboede ejendomme, ikke investorer.

Mens de har nogle begrænsninger, kan FHA 203k-lån bruges til investeringssituationer i ejendomme med flere enheder, så længe låntageren planlægger at bo i en af enhederne. Dette kan være en fantastisk måde at få lavprisfinansiering til en indtægtsejendom på. Købere skal også huske på, at når de køber en 3-4 enhedsejendom, vil FHA kræve, at du holder mindst en likvid tre måneders betalingsreserve, hvilket vil binde nogle kontanter. De vil også kræve, at udlejningsenhederne på 3-4-enhedsbygningen opretholder pantet i sig selv. En investor, der optager denne form for rehabiliteringslån, skal være villig til at leve efter reglerne.

Et alternativt program, der tilbydes gennem Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), tilbyder sine lån til både forbrugere og investorer, gennem sit HomePath-program. Der er dog nogle få begrænsninger i HomePath-programmet.

• HomePath-programmet tilbydes kun til investorer, der køber Fannie Mae-ejede boliger.
• Oprisen for reparationer kan kun udgøre op til 35 % af ejendommens efterreparationsværdi (ARV) og kan ikke være mere end 35.000 USD i alt.

Den HomePath-mulighed er således kun tilgængelig for et begrænset udvalg af ejendomme, og disse ejendomme kan ikke kræve omfattende reparationer eller dyre forbedringer. Programmet er designet til folk, der køber bankejede, short sale eller nødlidende ejendomme, der primært har brug for kosmetiske reparationer, hvilket normalt ikke er ønsket af house flippers.

Ejerfinansiering

Ejerfinansiering betyder, at sælgeren af en ejendom “låner” pengene til køberen af ejendommen, tager pant i den solgte ejendom og bliver betalt tilbage i rater i henhold til vilkårene i aftalen mellem parterne.

For sælgeren repræsenterer dette en god indkomststrøm, hvis de har råd til ikke at få pengene for salget af ejendommen på en gang. For køberen er det ofte en gunstig ordning, fordi transaktionen kan afsluttes hurtigt, og fordi sælgeren typisk ikke vil opkræve de gebyrer, som en långiver ville opkræve. Desuden vil ejerfinansierede ejendomme ikke kræve en vurdering.

Problemet er imidlertid, at meget få sælgere har tilstrækkelige ressourcer til at finde et sted at bo og opretholde deres livsstil uden det engangsbeløb i kontanter, som de ville modtage fra salget af ejendommen. Desuden ønsker sælgere, der har ressourcerne, måske ikke besværet og risikoen ved at være långiver.

Hvis køberen misligholder sine betalinger til sælgeren, skal de gå gennem den juridiske proces for at få ejendommen tilbage, som måske ikke er det værd, som den var, da ejendommen blev solgt første gang. Den er måske heller ikke i samme stand, som da den oprindeligt blev solgt, hvilket kan blive et problem, når de forsøger at sælge den igen.

Selv om der er fordele for både sælger og køber ved sælgerfinansiering, kan ulemperne i mange tilfælde opveje fordelene. Generelt er det meget få sælgere, der er villige til at bære lånet.

Hard money

Hard money-långivere er ikke afhængige af låntagerens kreditværdighed. I stedet ser de på ejendommens værdi. Långiveren ønsker at sikre sig, at hvis låntageren misligholder sine forpligtelser, vil der være tilstrækkelig egenkapital i ejendommen til at tilbagebetale gælden. Derfor vil en hard money-långiver normalt låne mindre end en konventionel långiver (normalt 50-60 %) af ejendommens værdi.

Hvis du ikke er i stand til at få et konventionelt lån fra en bank eller realkreditformidler, kan du have fordel af at handle med en hard money-långiver. Inden du gør det, skal du sikre dig, at du forstår de gebyrer og omkostninger, der er forbundet med lånet, og lånebetingelserne. Ofte vil en långiver af hårde penge være mere end glad for at tvangsinddrage den ejendom, der er stillet som sikkerhed, og som er mere værd end den gæld, der skyldes på den.

Typisk er långivere af hårde penge ikke reguleret af et statsligt organ og behøver ikke at have en licens. Der findes mange legitime långivere af hårde penge, men som i mange andre erhverv findes der også nogle mindre end ærlige långivere af hårde penge. Sørg for at vide, hvem du har med at gøre.

Hard money långivere er ikke reguleret af noget statsligt organ og behøver ikke at være licenseret.

Private penge

En privat långiver vil generelt gennemgå en potentiel låntager og den sikrede ejendom ved hjælp af de tre “C’er” i låneverdenen – kredit, betalingsevne og sikkerhedsstillelse.

Det betyder, at den private långiver skal kvalificere låntageren økonomisk ved at gennemgå låntagers kredithistorik for at vurdere låntagers vaner med hensyn til at betale kreditorer tilbage. Jo bedre kreditværdighed, jo mere tilbøjelig vil en privat långiver være til at yde et lån. Den private långiver vil også gennemgå låntagers indkomst og cash flow for at afgøre låntagers kapacitet, eller evne, til at betale det påtænkte lån.

Lær, hvordan du beregner din DTI-ratio.

Mens hard money-långiveren ser på sikkerhedsstillelsen som den primære kilde til tilbagebetaling, yder den private långiver lån, som den forventer, at låntageren betaler, idet sikkerhedsstillelsen blot tjener som reserveplan for tilbagebetaling, hvis der sker noget uventet, og låntageren ikke kan tilbagebetale. Derfor kan den private rehabiliteringslångiver være villig til at låne et større beløb end andre långivere på projekter, da de kan være mere sikre på, at det vil blive tilbagebetalt.

Private penge rehabiliteringslån til investorer er helt sikkert dyrere end konventionelle lån, da de indebærer meget mere risiko og tid. Private långivere kan dog have mere fleksibilitet i forhold til at skræddersy deres lån til låntagernes behov end konventionelle lån. Derudover vil private långivere være i stand til at lukke lånene hurtigere, hvilket gør det muligt for rehabiliteringskunder at fange gode tilbud, når de kommer på markedet.

Lige hard money långivere er private långivere generelt ikke reguleret eller licenseret, så igen skal låntageren gøre sit hjemmearbejde for at vide, hvem han eller hun har med at gøre.

Hvilken finansieringsmetode du end vælger, opfordrer vi dig til at bruge vores skabelon til en forretningsplan for husflipning for at få din økonomi organiseret. Finansieringsstrategien i afsnit tre vil sikre, at du får pengene rigtigt på din næste flip.

Læs mere om forskellen mellem en privat långiver versus et banklån.