Hvad er et garantiskøde? Uanset om du sælger eller køber et hus, skal du på et tidspunkt overføre ejendomsretten til ejendommen. Ligesom ved køb af en bil har boliger og andre ejendomme titeldokumenter, der viser den nuværende ejer af ejendommen. Inden for fast ejendom kaldes disse dokumenter for skøder. Og ligesom ved køb af en bil kan du købe boliger og andre ejendomme med eller uden garanti. Inden for fast ejendom er der tre populære typer af skøder baseret på deres garantier. Ejendomsdokumenter findes med generelle garantier (et garantidokument), begrænsede garantier (et særligt garantidokument) eller uden garantier (et quit claim-dokument). Disse garantier gives af sælgeren og garanterer kvaliteten af ejendomsretten, ikke selve boligen eller ejendommen. Garantien i skødet siger ikke, at det fysiske hus er i god stand, den siger, at det juridiske ejerskab og den juridiske titel er i god stand. Denne garanti for ejendomsretten sker ved overdragelsen af garantiskødet, dvs. ved skiftet af skødet fra sælgers til købers hænder. Selvfølgelig kommer garantien for skødet kun i spil, når en tredjepart udfordrer det korrekte juridiske ejerskab og titel til den faste ejendom.
Denne artikel er en grundbog om ejendomsgarantiskøder, garantiskødeformularerne, de klausuler om jord, som et fuldt garantiskøde indeholder, og hvad man skal gøre, når der er et brud på klausuler. Hvis du har spørgsmål om garantiskøder og udfordringer eller tvister om ejendomsret, grænser og byrder, bedes du kontakte Bernhard Law Firm på www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.
- Garantiskødet og dets klausuler er en kontrakt
I henhold til Florida Statutes § 689.03 overdrager et lovpligtigt garantiskøde ejendom med fuldstændige common law klausuler, hvilket kontraktligt binder sælgeren og hendes arvinger til disse klausuler. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (ikke godkendt af andre grunde) (“En garanti, hvad enten den er udtrykkelig eller stiltiende, er grundlæggende en kontrakt.”). Ordet “covenant” betyder simpelthen aftale eller kontrakt. Aftaler om ejendomme, som regel restriktive aftaler, er aftaler om at bruge eller ikke bruge ejendommen på en bestemt måde. Begrænsende aftaler om ejendomme kan omfatte næsten enhver form for anvendelse, f.eks. “der må ikke være swimmingpools eller vindspil på denne ejendom”. Det er det udtrykkelige sprog, der anvendes til at beskrive den solgte ejendom, og ikke sælgerens hensigt, der er afgørende for, om der foreligger en garanti og for betingelserne herfor. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).
Igennem et garantiskøde indgår en sælger aftaler og løfter om, at: (i) hun er lovligt berettiget til at overdrage hele ejendommen, og at ingen tredjepart havde en retlig interesse i den (pagten om overdragelsesret), (ii) købers ret til besiddelse vil ikke blive påvirket af en tredjeparts krav (pagten om rolig nydelse), (iii) sælger vil forsvare sig mod ethvert krav på ejendommen fra tredjepart og kompensere køber for ethvert tab, som de måtte lide som følge heraf (pagten om garanti for ejendomsret); (iv) sælgeren vil gøre alt, hvad der bliver nødvendigt for at hjælpe køberen med at gøre ejendomsretten perfekt, hvis der skulle opstå behov for det (den såkaldte “covenant of further assurances”); (v) sælgeren har netop den ejendom i mængde og kvalitet, som hun foregiver at overdrage (den såkaldte “covenant seisin” eller “covenant of seizin”); og (vi) grunden er fri for begrænsninger med hensyn til brug og besiddelse af hele ejendommen (den såkaldte “covenant of no encumbrances” eller “covenant against encumbrances”). Disse seks garantier er tilsammen kendt som de fuldstændige common law-dokumenter. Derfor kaldes et garantiskøde undertiden for et pagtsskøde eller et garantiskøde. Et almindeligt garantiskøde garanterer mod alle krav fra alle personer, ikke kun dem, der opstår af, gennem eller under sælgeren. Harris, 166 So. 2d på 165-66.
For yderligere oplysninger om covenant of seisin (dvs. seizin-pagten), Se også Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (seisin-pagten blev overtrådt, hvor erhververen ikke erhvervede ret til at besidde en 30 fod lang strimmel af ejendommen i kanten af den overdragne grund); Harris, 166 So. 2d på n.2.); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (hvor erhververen kun erhvervede delvis ret til besiddelse af ejendommen i henhold til garantiskødet, kan erhververen få tilbagebetalt købesummen for brud på ejendomsretspagten; bruddet sker ved skødeoverdragelsen); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (hvor overdrageren undlader at overdrage besiddelse af hele det fysiske rum, som han oprindeligt havde til hensigt at overdrage, kan overtageren få erstatning for delvis brud på seisin covenant of seisin).
For yderligere oplysninger om covenant of no encumbrances eller covenant against encumbrances, se American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (i henhold til “covenant of no encumbrances” er grunden fri og fri for alle byrder eller andre begrænsninger, der hindrer besiddelsen af hele ejendommen); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (en “byrde” i henhold til aftalen om forbud mod byrder er enhver ret til eller interesse i jorden, som kan bestå hos en tredjepart, og som mindsker værdien af jorden, men som er forenelig med overdragelsen af ejendomsretten ved overdragelsen); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (fastslår brud på en aftale om forbud mod byrder, hvor grunden var underlagt retten i selskabet til at nyde godt af olie- og asfaltrettigheder i en periode på 10 år).
For yderligere oplysninger om aftalen om garanti for ejendomsret, se Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (i henhold til en aftale om garanti for ejendomsret må der ikke ske nogen forstyrrelse af koncessionshaverens besiddelse af en part, der hævder at have en overordnet ejendomsret til en del heraf); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).
Her er et eksempel på et garantiskøde, der specifikt lover følgende:
Og giveren lover hermed over for modtageren, at giveren lovligt er i besiddelse af denne jord i fee simple; at giveren har god ret og lovlig bemyndigelse til at sælge og overdrage denne jord, og garanterer hermed ejendomsretten til denne jord og vil forsvare den mod alle personers lovlige krav fra hvem som helst; og at nævnte jord er fri for alle byrder
- Garantiskødekonventioner opstår kun, når der er tale om brud på restriktive klausuler, eller når du håndhæver restriktive klausuler
Garantiskødekonventionerne kommer kun frem, når nye ejere får en udfordring af deres juridiske ejerskab af ejendommen eller får kendskab til uoplyste restriktioner, pantrettigheder eller klausuler på ejendommen. Når dette sker, er den juridiske virkning, at den tidligere ejer har brudt garantiskødekonventionerne ved at overdrage ejendommen med forbehold for krav om ejendomsret, brug, besiddelse, servitut, servitut, belastning eller fjernelse. For at håndhæve garantiskødet skal den nye ejer underrette den tidligere ejer, kræve, at den tidligere ejer udbedrer problemet, eller sagsøge den tidligere ejer for brud på garantiskødet. For at fastslå et brud på kontrakt- og ejendomsforpligtelser skal en part påvise eksistensen af en kontrakt (garantiskødet), et brud på denne kontrakt og skader. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (fastslår, at sagsøger har anført en prima facie-sag om brud, når den har fremlagt disse elementer).
Og selv om brud først opdages efter overdragelsen, sker det juridiske brud på en garantiskødepagt ved udførelsen og overdragelsen af skødet, da sælgeren på dette tidspunkt undlader at overdrage fuld besiddelse eller ret til besiddelse og brug fri for fremtidige krav fra tredjemand. Williams, 47 So. 2d, s. 626 (“når en overdrager . … erhverver ingen besiddelse og ingen besiddelsesret i henhold til et skøde, der indeholder en aftale om besiddelsesret … skete bruddet på tidspunktet for overdragelsens udførelse og aflevering”); se også Allard, 59 So. 3d på 200 (der fastslog, at aftalen om besiddelsesret blev brudt, når erhververen ikke erhvervede ret til at besidde en 30 fod lang strimmel af en ejendom i kanten af den overdragne grund). Der er tale om brud, selv om sælgeren ikke har faktisk eller konstruktivt kendskab til belastningen, kravet eller problemet, når hun overdrager ejendommen. Se Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (sælger er ansvarlig for brud på garantiskøde, selv om sælgeren ikke havde faktisk eller konstruktivt kendskab til belastningen).
- Eksempler på brud på garantiskøder og skødeforpligtelser
I henhold til Floridas lov er der i tilfælde af forstyrrelse af en købers besiddelse, brug og rolige nydelse af en part, der gør krav på overordnet ejendomsret til en hvilken som helst del af ejendommen, tale om brud på garantiforpligtelser om ejendomsret og rolige nydelse. Se Arbuthnot, 94 Fla. på 304. Når en køber kun erhverver en delvis ret til besiddelse af ejendommen, er der tale om et brud på forpligtelsen til besiddelse af ejendommen. Williams, 47 So. 2d på 626. Når sælgeren undlader at give besiddelse af hele det fysiske rum, som hun oprindeligt havde til hensigt at overdrage, er der tale om brud på ejendomsretsklausulen. Burton 105 Fla. på 546.
Hvis en tredjepart gør krav på en rettighed eller interesse i ejendommen eller en del af den, er der tale om et brud på aftalen om ingen byrder, der går tilbage til det tidspunkt, hvor skødet blev udleveret, og der opstår straks en ret til at anlægge sag. Coakley, 419 So. 2d, s. 817 (i Coakley, 419 So. 2d, s. 817) (en aftale om ingen byrder fastsætter, at grunden er fri og fri for enhver byrde eller anden begrænsning, der hindrer besiddelse af hele ejendommen); Gore, 149 Fla., s. 696. En “byrde” i henhold til aftalen om forbud mod byrder omfatter enhver ret til eller interesse i jorden, som kan eksistere hos en tredjepart. Id.; Flood, 61 Fla., 212-14 (fastslår brud på aftalen om forbud mod byrder, hvor grunden var omfattet af retten til at nyde asfaltrettigheder i en periode på 10 år).
Hvis kvaliteten og korrektheden af den overdragne ejendomsret kræver henvisning til parol beviser eller andre optegnelser, påhviler det sælgeren at fremlægge eller levere sådanne beviser; selv når købekontrakten kræver en titelundersøgelse af optegnelserne, bør det ikke påhvile køberen, som er helt fremmed for grundens historie, dens titel og dens besiddelse, at levere de nødvendige beviser for at fuldføre en god ejendomsret og besiddelse af ejendommen. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (fastslog, at en part misligholdte en ejendomskontrakt, hvor den ikke fremlagde et uddrag, der viste en god og salgbar ejendomsret, og at der var behov for beviser uden for uddrag af skødet for at fastslå eksistensen af og status for indgreb i ejendommen).
Sådan vil f.eks. pagten om forbud mod belastninger blive misligholdt, hvis der findes udestående servitutter, der mindsker værdien af den overdragne jord. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (hvor det blev fastslået, at når en servitut var registreret, men ikke var synlig ved inspektion af grunden, var eksistensen af en servitut et brud på de generelle garantier i skødet, herunder aftalen om forbud mod byrder). På samme måde ville aftalen om forbud mod byrder også blive overtrådt, hvis en sælger ikke proaktivt oplyste om en vejret, der anvendes af en tilstødende ejendom, selv om det fremgår af et registreret instrument – dette ville juridisk set udgøre en uoplyst byrde, der giver køberen ret til erstatning fra en sælger, der har udtalt noget andet. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).
Sammenfattende garanterer et garantiskøde den gode ejendomsret og ejerskab af ejendommen på datoen for skødet. Hvis det viser sig, at ejendomsretten og ejerskabet ikke er som garanteret, kan en køber have et krav om brud på garantiforpligtelserne. Hvis du har spørgsmål om garantiskøder og udfordringer eller tvister vedrørende ejendomsret, grænser og byrder, bedes du kontakte Bernhard Law Firm på www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.
Se også American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (i aftalen om ingen byrder fastsættes det, at grunden er fri og fri for enhver byrde eller anden begrænsning, der hindrer besiddelse af hele ejendommen); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (en “byrde” i henhold til aftalen om forbud mod byrder er enhver ret til eller interesse i jorden, som kan bestå hos en tredjepart, og som mindsker værdien af jorden, men som er forenelig med overdragelsen af ejendomsretten ved overdragelsen); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (fastslår brud på en aftale om forbud mod byrder, hvor jorden var omfattet af retten i selskabet til at nyde godt af olie- og asfaltrettigheder i en periode på 10 år).
