Ud over at blive gift, få børn eller eventuelt beslutte, hvilken karrierevej man skal vælge, er køb af hus en af de vigtigste beslutninger, en person eller en familie træffer. Det er ikke kun en stor personlig beslutning og vel nok den amerikanske drøm, men det er også den største investering, du vil foretage, og med det følger et stort ansvar.

De fleste online-vejledninger om at købe et hus er skrevet af bloggere om personlig økonomi eller markedsføringseksperter. Vores er anderledes: Denne guide til boligkøbere er skrevet med DIG i tankerne og udformet af vores erfarne og autoriserede låneansvarlige.

Hvem er bedre til at guide dig gennem køb af hus end de mennesker, der hjælper købere med det hver dag?

Oversigter over realkreditprogrammer:

• Home Loan Overview – Conventional, FHA, VA & USDA
• Overblik over konventionelle realkreditlån
• VA Home Loans – Overview
• First Time Home Buyer Programs
• FHA Mortgage – Overview & Benefits
• Rural Housing Loan (USDA) Explained
• Self Employed Mortgage Overview

Other Helpful Resources:

• 10 Steps to Buying a House
• Most Common Mortgage Questions
• Mortgage Payment Calculator
• Minimum Mortgage Credit Score Requirements

Buying a House: Trin-for-trin proces

Strin 1: Bestem, om du er klar til at købe et hus

Hvor du søger efter et hus, får forhåndsgodkendt eller taler med en ejendomsmægler, skal du bestemme, om du er klar til at købe et hus.

For at blive godkendt til at købe et hus, ser långivere på 4 komponenter lige meget. Du skal i sidste ende krydse af i hvert afsnit for at få et lån godkendt.

Kreditscore og kredithistorik – kravene til realkredit score varierer afhængigt af låneprogrammet. FHA og VA har de mest lempelige krav, hvor VA ikke har noget minimumskrav til FICO-score, og FHA tillader ned til 520. Konventionelle lån kræver en minimumsscore på 620 for at kvalificere sig, og de fleste USDA-lån kræver en score på 640.

For at have en sandsynlig chance for, at dit lån bliver godkendt, er det faktisk bedst at have en minimumskreditscore på 620, men der er mange tilfælde, hvor lavere scorer vil fungere.

Har du for nylig haft forsinkede betalinger, diskvalificerer det dig ikke automatisk, og jo højere kreditscore, jo mindre er de et problem. I et perfekt scenarie vil en underwriter kigge efter ingen forsinkede betalinger inden for de sidste 12 måneder, men der er undtagelser og afhænger af det overordnede scenarie. Hvis du har haft en nylig konkurs, tvangsauktion eller short sale, spiller det en faktor, og der er specifikke venteperioder for hvert låneprogram, før du er berettiget til at købe et andet hjem.

Arbejde og indkomst – realkreditinstitutter verificerer de sidste to års beskæftigelse sammen med dokumentation af din nuværende indkomst. Det er en almindelig misforståelse, men du behøver ikke to år på dit nuværende job; långivere skal blot dokumentere de virksomheder, du har arbejdet for i de sidste to år (selv om det er 3-4 forskellige).

Hvis du er en fuldtidsansat W2-ansat (timelønnet eller lønnet) og ikke har nogen betydelige jobgabs i de sidste 6 måneder, så spiller din ansættelseslængde i din nuværende virksomhed ikke så meget ind.

I tilfælde, hvor der er brug for overarbejde, provision, bonus eller deltidsjobindkomst, er der krav om, at du har denne indkomst i 1-2 år, før en långiver kan bruge den til at kvalificere sig, når du køber et hus. Hvis du er selvstændig erhvervsdrivende eller modtager 1099-indkomst (bortset fra pensionsindkomst – pension, social sikring), er det ofte påkrævet at have en 2-årig historik indsendt på dine selvangivelser.

Gæld-til-indkomst-forhold (DTI) – dette er den primære beregning, der bruges til at bestemme, hvor meget hvordan du kvalificerer dig til og i sidste ende den maksimale realkreditbetaling, du kan have, når du køber et hus.

En långiver ser på din bruttomånedlige indkomst og sammenligner den derefter med (1) dine minimumsgældsbetalinger, der er opført på kredit sammen med (2) den anslåede nye boligbetaling, som omfatter lånebetalingen (princip & renter) og din månedlige rate af ejendomsskatter, ejerskifteforsikring, realkreditforsikring og eventuelle HOA-afgifter. Afhængigt af låneprogrammet kan det samlede forhold svinge fra 41% til 57%.

Down Payment & Aktiver – næsten alle låneprogrammer kræver en eller anden form for minimumsinvestering (eller udbetaling), og den fastsættes som en procentdel af købsprisen. Anlægsbetalingen og det samlede beløb, der skal betales ved lukningen, skal verificeres af långiveren omkring 7-10 dage FØR lukningen, så alle disse midler skal være på din check- eller opsparingskonto inden da.

FHA-lån kræver 3,5%, konventionelle realkreditlån spænder fra 3-5%, mens USDA- og VA-lån kræver ingen penge ned i de fleste tilfælde. Der er amtslånsgrænser og andre faktorer, der kan påvirke udbetalingen, så det er bedst at konsultere en låneansvarlig for at få specifikke detaljer. Ud over udbetalingen er der et utal af omkostninger, der også skal betales ved lukningen.

Selv om det er ideelt at spare op til udbetalingen på egen hånd, er det acceptabelt at få en gave (oftest fra et familiemedlem) eller endda tage et lån fra din 401(k). Det er også meget almindeligt, at køberen forhandler om, at sælgeren dækker nogle, og i nogle tilfælde alle, af de afsluttende omkostninger, hvilket er med til at reducere den samlede ud af lommen, som du skal bruge.

Afgørelsen af, om du er klar til at købe, behøver ikke at blive gjort på egen hånd. Vores team af lånekonsulenter hjælper med dette hver dag; hvis du er usikker på, hvor din kredit står, ønsker at finde ud af, hvad din gæld til indkomst ratio er, eller hvad de estimerede lukkeomkostninger vil se ud, så giv vores team et opkald eller udfyld en af vores online formularer.

Vi har også oprettet en komplet guide fyldt med oplysninger om trinene til at købe et hus, hvis du ønsker at lære mere om hele boligkøbsprocessen, fra start til slut.

Strin 2: Få en idé om, hvad din realkreditbetaling bliver

Den mest almindelige uoverensstemmelse, når du køber dit første eller andet hus, er at forstå, hvad den månedlige realkreditbetaling bliver.

Ofte er de huse, som alle ønsker at købe, betydeligt dyrere, end du ønsker at betale hver måned. Så før du køber et hus, er det vigtigt at vide, hvad der indgår i din månedlige realkreditbetaling og foretage nogle beregninger for at finde ud af, hvilket prisinterval du er komfortabel med.

En realkreditbetaling består af fire komponenter:

1. Lånebetaling (almindeligvis kaldet din hovedstol & rentebetaling) – dette bestemmes af din rentesats, lånebeløbet og låneperioden, som oftest er 30 år.
2. Ejendomsskatter – dit amt bestemmer hver ejendoms årlige ejendomsskattebeløb, og dette tal divideres med 12 og lægges til din månedlige betaling.
3. Husejerens forsikringspræmie – dette er en forsikring, som du gerne op og er der for at forsikre mod skader forårsaget på boligen. Når du har indgået en kontrakt, kontakter du 2-3 forsikringsselskaber for at sammenligne priser, og den årlige præmie vil blive opdelt månedligt og lagt til din realkreditbetaling.
4. Hypoteksforsikring (PMI eller MIP) – de fleste låneprogrammer kræver en form for forsikring, som beskytter långiveren i tilfælde af, at låntageren misligholder.

Ejendomsskat, ejerskifteforsikring og realkreditforsikringsbeløb bestemmes ofte af boligens værdi eller lånebeløbet. Så jo dyrere det hus, du køber, jo højere vil hver komponent være og omvendt.

For at få en solid forståelse af, hvad en betaling vil se ud ved at bruge vores trinvise Accurate Mortgage Payment Calculator til at køre nogle indledende estimater. Hvis du køber et hus i Florida, Texas, Californien eller Maine, har vi separate beregnere med oplysninger, der er skræddersyet til dine unikke områder.

Hjælpsomme ressourcer:

• Hypoteseberegner for Florida
• Hypoteseberegner for Texas
• Hypoteseberegner for Californien
• Hypoteseberegner for Maine
• USDA Låneberegner

Stræk 3: Forstå dine realkreditmuligheder

Hvor du køber et hus, skal du have en grundlæggende forståelse af, hvilke realkreditprogrammer der er tilgængelige, og hvilke der kan være mest velegnede. Med den mængde føderale regulering, der er involveret i realkreditbranchen, har långivere i hele landet alle de samme låneprogrammer at tilbyde boligkøbere.

For et mere detaljeret kig på boliglånsprogram, kan du tjekke vores nyttige dybdegående oversigt over boliglånsmuligheder.

For en kort opsummering, er her et kig på finansieringsmulighederne:

Konventionelle lån – disse er sikret af Fannie Mae eller Freddie Mac, og de er også ansvarlige for at fastsætte retningslinjerne for programmet. Dette er et af de mest almindelige låneprogrammer, som folk vælger, når de køber et hus.

Konventionelle lån har en First Time Home Buyer-mulighed, der giver mulighed for så lidt som 3% ned. Den typiske udbetaling for et konventionelt lån er 3-5 %, og med en udbetaling på 20 % kan man helt undgå PMI (Private Mortgage Insurance).

Konventionelle lån kræver en FICO-score på mindst 620 og tillader gæld-til-indkomst-forhold på helt op til 50 %. De kan være mere udfordrende at kvalificere sig til end nogle af de andre programmer, og rentesatserne er meget kreditfølsomme, hvilket betyder, at jo lavere kreditværdighed, jo højere vil din sats være. PMI er også kredit score baseret, så jo lavere score, jo højere vil realkreditforsikringssatserne også være.

Idealt velegnet til: 2. hjem eller investeringsejendom køb. 10% eller mere ned, eller nogen med fremragende kredit.

FHA-lån – FHA-hypoteser er det næstmest almindelige program, når man køber et hus. Dette er et HUD/statsstøttet program og blev oprindeligt skabt til folk med rimelig til god kredit eller højere gæld-til-indkomst-forhold. FHA-lån tillader ned til en 520 kredit score, men du har ofte brug for en højere score for at få et lån godkendt.

FHA-lån kræver en mindste udbetaling på 3,5% og har konkurrencedygtige rentesatser (ofte bedre end konventionelle lån), uanset kredit score. FHA tillader op til 57% gæld til indkomstforhold, hvilket gør det lettere at kvalificere sig.

Typisk vil en låntager med 580-680 kredit være bedst egnet til at gå med et FHA-lån, fordi renten ofte vil være lavere, og MIP (Mortgage Insurance Premium) på et FHA-lån er baseret på lånebeløbet og er ikke kreditscore-drevet.

Idealt velegnet til: færre penge nedad, under 690 kredit og/eller højere gæld til indkomstforhold.

VA-lån – VA-lånet er strengt forbeholdt kvalificerende veteraner og kvalificerende enke(r)er. VA-lånet er også et statsstøttet lån, så det har samme retningslinjer og rentesatser som FHA-lånet.

Den primære fordel ved et VA-lån er, at de ikke kræver en udbetaling i de fleste tilfælde OG at der ikke er nogen månedlig realkreditforsikring. I stedet har VA-lånet et gebyr kaldet VA Funding Fee, der kan rulles ind i lånet ved lukning.

Rentesatsen på et VA-lån er heller ikke så afhængig af kredit score og er ofte lavere end konventionelle lånerenter.

VA har teknisk set ikke noget minimumskrav til kredit score, men for at få en lånegodkendelse skal låntagerne typisk have en score i de høje 500’er.

Udmærket egnet til: næsten alle kvalificerende veteraner.

USDA Lån – Rural Housing er et andet statsstøttet program, der især er beregnet til huse i mere landlige omgivelser. Dette er den mindst almindelige mulighed, når man køber et hus sammenlignet med de 3 andre realkreditprogrammer, der er nævnt ovenfor. Selvom det er et af de sværeste programmer at kvalificere sig til, er det meget fordelagtigt på grund af intet minimumskrav til udbetaling og meget overkommelig månedlig realkreditforsikring.

USDA kræver generelt en 640 kredit score, men der er nogle undtagelser lavet for lavere score. Ejendommen skal ligge i et støtteberettiget område, der er indkomstgrænser for at kvalificere sig, og programmet har de mest restriktive krav til gæld til indkomstforhold på 43%.

Idealt egnet til: lav til moderat indkomst, låntagere med god kredit (640+), der køber et hjem i et støtteberettiget område og har et lavt gæld til indkomstforhold.

Jumbo-lån – afhængigt af ejendommens beliggenhed har hvert af de ovennævnte låneprogrammer amtslige lånegrænser. Hvis et lånebeløb overstiger amtets lånegrænse, vil den eneste mulighed være et Jumbo-lån. Jumbo-lån er typisk de vanskeligste at kvalificere sig til og kræver større udbetalinger end normal finansiering.

Ideal egnet til: låntagere med 680+ kredit, 15%+ ned og køber et hus og har brug for finansiering, der overstiger konventionelle amtslånsgrænser ($484.350 i de fleste amter).

Et hvert låneprogram har forskellige nuancer, fordele og ulemper og forskellige retningslinjer. I sidste ende er det her, hvor det kommer ind i billedet at finde en erfaren lånerådgiver. At have en ekspert, der ved, hvordan man sammenligner og analyserer mulighederne for dig, kender reglerne for hvert program og kan sikre, at du får det bedste boliglån til dit scenarie, er afgørende vigtigt!

Stræk 4: Bliv forhåndsgodkendt til at købe et hus!

At få forhåndsgodkendt er et af de vigtigste skridt, før du køber et hus. Det kommer FØR man taler med en ejendomsmægler eller shopper efter et hus. Det er den officielle start på din rejse til huskøb og afgør i sidste ende, om du er berettiget til at begynde at lede. De fleste ejendomsmæglere vil ikke engang mødes med dig eller vise dig et hus, før du er blevet forhåndsgodkendt.

Hypotentialeansøgning

For at blive forhåndsgodkendt til at købe et hus, skal du udfylde en ansøgning. Den kaldes Uniform Residential Loan Application, eller “1003” med henvisning til Fannie Mae-formularens nummer. Teknisk set ansøger du ikke om et realkreditlån, før du er under kontrakt for et hus, men de oplysninger, der er nødvendige for at forhåndsgodkende en låntager, er de samme.

Ansøgningen kan udfyldes online, udfyldes personligt eller over telefonen. Det tager 15-20 minutter at udfylde den, og du vil blive bedt om at oplyse ting som dit juridiske navn, fødselsdato, socialsikringsnummer, bolig- og beskæftigelseshistorik for de sidste to år samt indkomst- og aktivbekræftelse.

Nødvendige dokumenter

Mange långivere vil bede dig om at bekræfte din indkomst med lønsedler, W2’er og muligvis selvangivelser.

I tillæg til ansøgningen vil lånemedarbejderen spørge dig om dit budget (hvad du ønsker, at din betaling skal ligge omkring), hvor meget du planlægger at lægge ned og nogenlunde, hvad din tidslinje vil være. Når långiveren har alt det, de har brug for, tjekker de alle faktorer – kredit, beskæftigelse, indkomst, kredithistorik, gældskvote osv. – gennem et computersystem kaldet AUS (eller Automated Underwriting System). Bogstaveligt talt bruger alle långivere i landet det samme system. I de fleste tilfælde skal vi have en GODKENDELSE gennem dette system for at forhåndsgodkende dig.

Din låneansvarlige bør være i stand til at opdatere dig med et forhåndsgodkendelsesbrev og en omkostningsfordeling inden for 2-3 arbejdstimer.

Vi har også lavet et par punkter, hvorfor vi er den ideelle långiver at vælge for at ansøge om et FHA-lån online og et USDA-lån online, så sørg for at læse disse artikler for yderligere vejledning.

Få et skriftligt overslag over lukkeomkostninger og anslået betaling

Låntagere har en tendens til at tro, at renten er den vigtigste komponent i deres lån, og på grund af denne FAKTA, fodrer långivere sig af og fokuserer på det.

Virkeligheden er, at renten kun er 1/3 af de ting, du BØR fokusere på. Før du køber et hus eller endda tager et skridt indenfor i et hus, bør du have en skriftlig oversigt over de forventede betalinger og omkostninger af et par grunde:

1. Ved, hvad långiveren opkræver af dig. Långiverens origiation fee varierer fra långiver til långiver, og mange långivere opkræver et 1% origination fee, hvilket betyder, at de opkræver 1% af dit lånebeløb (så på et lån på $200.000 vil de opkræve dig $2.000). Hos United Fidelity Funding Mortgage opkræver vi et fast oprettelsesgebyr, hvilket kan spare vores kunder hundredvis af hundredevis af oprettelsesgebyret.
2. Find ud af, om du betaler ekstra for renten. Långivere opkræver ofte rabatpoint for at give dig en mere attraktiv rente, end hvad der reelt er tilgængeligt. Det kan nogle gange give mening at købe renten ned, men i mange tilfælde gør det ikke.
3. En skriftlig opdeling viser dig også (1) din samlede anslåede nye betaling for de huse, du vil købe, og (2) bør vise dig, hvor meget du forventes at skulle betale af egen lomme. Dette omfatter lukkeomkostningerne OG udbetalingen.
4. Hvis du ikke ved, hvor meget omkostningerne er, så ved du ikke, hvor meget du skal bede sælgeren om at dække i lukkeomkostninger. Så hvis du forsøger at sikre, at du beholder så mange kontanter i lommen som muligt (til at købe ting som møbler, flytteomkostninger osv.), skal du forsøge at få sælgeren til at dække nogle eller alle omkostningerne.

Bemærk: En forhåndsgodkendelse er ikke en lånegodkendelse og er ikke en forpligtelse til at låne eller en garanti for, at dit lån bliver godkendt. Alle elementer eller forudsætninger, der bruges til at forhåndsgodkende dig, skal gennemgås og verificeres af en rigtig underwriter (et menneske) for at opnå en lånegodkendelse.

Stræk 5: Find en ejendomsmægler

Bagefter valg af långiver er valg af en top ejendomsmægler helt sikkert den tredje største beslutning, du træffer, når du køber et hus.

Som køber behøver du ikke at betale ejendomsmægleren, så du bør udnytte deres service 100% af tiden! Sælgeren er ansvarlig for at betale provisionen til både købers og sælgers ejendomsmægler.

Det bedste sted at finde en ejendomsmægler er enten en henvisning fra en ven, et familiemedlem eller fra din låneadministrator. Hvis nogen er villig til at henvise en ejendomsmægler til dig på baggrund af tidligere erfaringer eller interaktion, bør du tage imod tilbuddet.

Som andet er den næstbedste mulighed at bruge websteder som Zillow eller Realtor (.com) og søge efter dem. Ulempen ved dette er, at de personer, der er opført som “Premier Agents” eller øverst på listerne, betaler for denne placering. Så du skal ikke gå ud fra, at du får den bedste ejendomsmægler, fordi de har “Premier Agent” ved siden af deres navn.

Hvis du tyer til online-søgning, skal du være på udkig efter antal anmeldelser og seneste anmeldelser – hvis ejendomsmægleren ikke har nogen nylige anmeldelser, betyder det, at de måske er på deltid eller ikke aktivt sælger fast ejendom (eller bare ikke har meget travlt, hvilket ikke er en god indikation). Få også en målestok for, hvor længe de har været i branchen. At være ny betyder ikke, at de ikke vil være gode, men det er meget vigtigt at finde en god ejendomsmægler, og det kommer ofte kun med erfaring. Her er en god liste over spørgsmål til en ejendomsmægler, hvis du skal interviewe nogen uden en henvisning.

VARNELSE: UNDGÅ at bruge den noterende agent eller tillade dobbelt repræsentation. En listeagent repræsenterer sælgeren og er forpligtet til at handle i dennes bedste interesse. Det er lovligt for denne agent også at repræsentere køberen, i hvilket tilfælde de får hver part til at underskrive en formular, der bekræfter, at de handler på vegne af jer. Det er naturligvis umuligt at handle i to modparters bedste interesse, og det eneste, de gør, er at være mægler og forhandle en aftale for at sikre, at den bliver indgået.

Har du altid, altid en købsmægler, der repræsenterer dig.

Stræk 6: Find et hus & Få en kontrakt

Find det rigtige hus er naturligvis den største beslutning, du skal træffe, når du køber et hus. Hvis du er forberedt økonomisk, ved du, at du får et lån, du har råd til, og har fundet den rigtige ejendomsmægler til at hjælpe dig med at finde et hus, så er du godt på vej.

Når du har fundet “DET” hus, er det tid til at afgive et tilbud og være klar til at forhandle. De 3 primære komponenter i forhandlingen er:

1. Købspris – hvor meget du er villig til at købe boligen for, og hvor meget de er villige til at sælge den for.
2. Sælgerkreditter/koncessioner – vil sælgeren dække eventuelle lukkeomkostninger for dig
3. Slutningsdato – hvor hurtigt vil du lukke

Alle ønsker en god handel i fast ejendom og ønsker aldrig at betale for meget, men du vinder normalt enten lidt på købsprisen ELLER sælgerkreditterne (din normalt vinder du ikke begge kampe). Forstå, at sælgerkreditter kommer ud af sælgerens bundlinje, hvilket er grunden til, at de ikke altid vil lade dig vinde begge kampe.

Din ejendomsmægler vil hjælpe dig med dette, men det er vigtigt at kende dine samlede anslåede lukkeomkostninger + udbetalingsfordeling (fra din långiver), så du kan vide, hvor meget (hvis nogen) sælgerkreditter du har brug for at forhandle.

Modtilbud er almindelige i disse scenarier, og du er officielt under kontrakt, når både du og sælgeren er blevet enige om vilkårene.

Stræk 7: Fastlås i renten. Inspektion. Vurdering. Lånegodkendelse

Når du er under kontrakt, er det ud til løb. At finde det hjem, du ønsker at købe, kan være stressende, men der sker en masse ting fra den dag, du underskriver kontrakten, til den dag, du lukker.

Du skal give en långiver en kopi af den udførte kontrakt med det samme; de vil udarbejde nogle juridiske oplysninger, som du skal underskrive, låse din rente og anmode om alle nødvendige dokumenter, der er nødvendige for at indsende dit lån til underwriteren.

Din ejendomsmægler vil hjælpe dig med at arrangere en inspektion; det er en rapport, du får om boligen for at sikre, at der ikke er noget galt med den. Det er ikke et krav for at få et realkreditlån, men det er noget alle bør få, når de køber et hus.

Når din inspektion kommer tilbage uden problemer, vil din långiver bestille en vurdering for at bestemme værdien af huset. Hjemmet skal vurderes til købsprisen (eller højere) for at kunne fortsætte. Hvis den kommer ind lavere, skal du sandsynligvis forsøge at genforhandle med sælgeren, da de fleste købere ikke ønsker at betale mere for et hus, end hvad det er værd.

Når vurderingen, titelarbejdet og eventuelle endelige låntagerbetingelser, som underwriteren havde brug for, er returneret, er dit lån klar til ENDELIG GODKENDELSE!

Generelt tager processen fra eksekveret kontrakt til lukning 30-40 dage. Det er muligt at lukke hurtigere, men 35 dage er en behagelig tidslinje. Alt under 30 dage betyder, at du sandsynligvis vil være stresset under hele processen, og der vil blive krævet meget af dig på kort tid.

Stræk 8: Lukning af dit hus

3 hverdage før lukning er din långiver ansvarlig for at give dig en lukningsoplysning. Dette er den juridiske formular, der indeholder en liste over dine endelige lånebetingelser, betalinger og afslutningsomkostninger.

Når du er klar over det endelige kontantbeløb, der skal betales ved lukningen, planlægger du en bankoverførsel eller får en bankcheck, som du skal tage med til titelfirmaet/advokaten til lukningen.

På dagen for lukningen underskriver du omkring 100 stykker papir; de er for det meste juridiske ansvarsfraskrivelser, der siger, at du vil rette ting, hvis noget blev gjort forkert. De vigtige elementer er Closing Disclosure, noten eller realkreditinstrumentet (det lån, du underskriver) og Deed of Trust/Title (som giver dig ejendomsretten til boligen).

Når papirarbejdet er underskrevet, sender titelfirmaet det hele til långiveren og venter på, at lånet bliver finansieret. Normalt kan det tage en time eller to, så det er ikke ualmindeligt at forlade deres kontor lidt (for at få en snack eller spise frokost), og når det er gjort, er du sandsynligvis klar til at få nøglerne til dit NYE HJEM!