Deniz Kahramaner er stifter & CEO af den datadrevne ejendomsmægler Atlasa. Hans mission er at hjælpe boligkøbere med at forstå afvejningerne af forskellige boligmuligheder ved hjælp af big data og analytics.

Så du så en TIC-ejendom på Zillow eller Trulia. Hvad nu?

Hvis du har søgt efter en bolig i San Francisco, er der stor sandsynlighed for, at du er stødt på en TIC-ejendom (Tenancy in Common). Ved første øjekast ligner en TIC nøjagtigt en ejerlejlighed, men den er ca. 10-20% billigere.

Er TIC’er for gode til at være sande?

Hvad er fangsten?

Lad os se på, hvad TIC-ejendomme er, fordele og ulemper ved at købe en TIC-ejendom i San Francisco og den afgørende due diligence, du skal gøre, før du køber en TIC-enhed.

Hvad er Tenancy In Common (TIC)?

Percentagevis ejerskab i hele bygningen

Når du køber en TIC-bolig, ejer du IKKE enheden. I stedet har du en procentvis andel i hele bygningen sammen med andre personer, der har købt de andre TIC-boliger i bygningen. Hvis du f.eks. ejer en TIC-bolig i en flerfamiliebygning med 10 enheder, vil du sandsynligvis eje tæt på 10 % af hele bygningens ejendomsret, ikke selve enheden.

Hvilken procentdel du ejer, bestemmes kontraktligt, afhængigt af mange faktorer, herunder etagen på din enhed i en bygning med flere etager, din enheds kvadratmeter i forhold til andre, og dens begærlighed. Skødet på bygningen vil vise din procentvise ejerandel af hele bygningen, når du køber TIC’en. Der er ikke et individuelt skøde for din enhed, men for hele bygningen i sig selv.

Med et ejerlejlighedsejerskab menes derimod, at en bygning juridisk er blevet opdelt i fysiske dele, hvoraf du ejer en enkelt del separat. Hver ejerlejlighedsejer ejer et bestemt område af ejendommen, som er afgrænset på et kort, der er registreret i amtets registre. Hver ejerlejlighed har et individuelt skøde registreret i amtet, som identificerer det område, der er individuelt ejet af ejerlejlighedsejeren.

Så jeg ejer en procentvis andel i bygningen. Hvad med den bolig, jeg lige har købt?

Som TIC-ejer stammer dine rettigheder til at bruge en bestemt bolig i enheden fra en juridisk skriftlig kontrakt, der er underskrevet af alle medejere. Denne aftale kaldes også en “TIC-aftale” eller “Tenancy in Common Agreement”.

Denne aftale har intet at gøre med skødet, kortet eller et andet dokument, der er registreret i amtets registre. Det er en juridisk kontrakt mellem dig og de andre ejere i bygningen.

Er en TIC lovlig?

Ja, absolut. Gyldigheden af dit krav på din bolig afhænger dog udelukkende af TIC-aftalen og ikke af skødet eller amtet. Denne aftale blev skrevet af tidligere ejeres advokat. Behandl denne aftale som om du underskriver en ansættelseskontrakt, en pantebrevsaftale eller et dokument om engleinvestering. Læs den omhyggeligt!!! Djævelen er altid i detaljerne, og du vil gerne finde djævelen, før du betaler en stor procentdel af din nettoformue på en ejendom.

Tid til fordele og ulemper.

Pros of Buying a TIC

1. Du kan muligvis foretage en ejerlejlighedskonvertering og få op til 25% afkast af værdien!

For øjeblikket er TIC-ejendomme 10-20% billigere end ejerlejligheder i San Francisco. Årsagerne til dette er de ulemper, der er anført nedenfor. Nogle TIC-ejendomme har den juridiske mulighed for condo konvertering. Konvertering til ejerlejligheder kan ske gennem et lotteri for bygninger med 3 eller flere enheder eller en direkte ansøgning for bygninger med 2 enheder. Hvis det lykkes dig at konvertere din TIC-ejendom til en ejerlejlighed, har du automatisk øget værdien af dit aktiv med op til 25 %, ud over markedsværdiforøgelsen. Det er en fantastisk investering!

Der er imidlertid mange faktorer, der påvirker konverterbarheden af ejerlejligheder, såsom:

• Fremtidige udsættelser
• % af enheder, der er beboet af ejere eller lejere
• Længden af opholdet for hver ejer eller lejer
• Forrige deltagere i lotteriet om konvertering af ejerlejligheder. Hvis du vil vide mere om konverteringslotteri, skal du læse dette indlæg: http://bit.ly/2roruCu
• De mislykkede lodtrækninger kan påvirke din ejerlejlighedskonvertering.

Det er vigtigt at arbejde sammen med din ejendomsmægler og en god advokat for at gennemgå disse faktorer og sikre, at TIC-enheden kan omdannes til en ejerlejlighed. Når først gennemførligheden er drøftet, bliver konverteringsomkostningerne vigtige. Det er altid god praksis at vide, hvor meget konverteringen vil koste for at bestemme investeringsafkastet (ROI) i forhold til at købe en ejerlejlighed direkte.

2. Du betaler 10-20 % mindre end en ejerlejlighed pr. kvadratfod. Hvis du har planer om at bo i den i et stykke tid og derefter sælge den, kan det være et fantastisk brag for pengene.

Selv om en ejerlejlighedskonvertering ikke er mulig, hvis du har planer om at bo i den ejendom, du køber, og til sidst sælge den for at flytte til et større hus, er TIC’er en ønskværdig mulighed.

Hvorfor?

• Værditilvækst: TICs har den samme procentvise værdistigning som ejerlejligheder (jeg analyserede MLS-data for at bevise dette – se afsnittet nedenfor). Så du får lignende % afkast som ejerlejlighedsejere på din investering i fast ejendom, når du sælger.
• Lavere kapitaludgifter: Ikke alene betaler du 10-20 % mindre for din ejendom; du betaler også 10-20 % mindre ejendomsskat. Ejendomsskatten er en funktion af ejendomsværdien i Californien.

3. Højere ROI, hvis du planlægger at leje den ud – med en hage

Hvis du køber en TIC 10-20 % billigere end en ejerlejlighed og lejer den ud, får du den samme leje som en ejerlejlighed ville få. Så din månedlige og årlige ROI er som standard 25 % højere end en ejerlejlighed.

Er dette for godt til at være sandt?

Ja, fordi TIC-enheder har huslejeregulering. Du vil ikke være i stand til at hæve dine huslejer så meget som en ejerlejlighedsejer kan, hvilket vil skade din ROI på lang sigt. Jeg vil råde dig til at tale med en advokat og sikre dig, at du har en fuld forståelse af de juridiske risici ved TIC’er sammenlignet med ejerlejligheder. Se læsningsressourcerne nederst i dette indlæg for flere oplysninger.

4. Eksponering til San Francisco Real Estate

TIC’er er den billigste måde at få eksponering til San Franciscos fast ejendom på. At købe en TIC kan være en økonomisk givende beslutning for nuværende lejere i San Francisco, for når du ejer en ejendom, behøver du ikke at betale husleje, og du vil eje et hurtigt stigende aktiv, som kun tog 4 år at komme sig efter recessionen i 2008.

5. Mulighed for at købe i et pænere kvarter

Da TIC’er er 10-20 % billigere, kan du måske være i stand til at købe i et dyrere kvarter, som du ellers ville være prissat ud af. Dyrere kvarterer (f.eks. Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) er mere recessionssikre: flere ejere i disse kvarterer har råd til at beholde deres ejendomme under recessioner. Som følge heraf falder priserne ikke så meget på grund af mangel på udbud.

Hvad er ulemperne ved at købe en TIC?

1. TIC’er har juridiske kompleksiteter – mange af dem.

Vi har fastslået, at når du køber en TIC, køber du en procentvis andel i en hel bygning, hvor din enhed er defineret af en unik kontrakt skrevet af en fejlbarlig advokat, der er i stand til at begå fejl. Du er nødt til at læse denne kontrakt omhyggeligt og sikre dig, at du er juridisk dækket. Jeg anbefaler, at du får en juridisk rådgiver til at gennemgå alt, før du afgiver tilbuddet.

2. Lejeregulering

Hvis du køber en TIC i håb om i sidste ende at udleje den, skal du vide, at TIC’er er omfattet af San Franciscos lejeregulering, og det er ejerlejligheder ikke. Det beløb, du som udlejer har lov til at forhøje den årlige leje som udlejer fra den 1. marts 2018, er 1,6 %. Der er ikke en sådan begrænsning for ejerlejligheder. Flere oplysninger her.

Det er også ekstremt svært at fjerne en problematisk lejer i en TIC. Det er vigtigt at forstå udsættelseslovgivningen og loven om huslejeregulering, før du træffer din købsbeslutning.

3. Fractional Mortgage

Hvis du ønsker at sikre finansiering til en TIC, vil du højst sandsynligt få et fraktioneret lån. Der er kun få långivere og få lånemuligheder inden for fractional finansiering.

Ulemperne ved fraktionerede lån er:

• Højere rente
• Højere udbetaling
• Højere månedlig betaling
• Flere valgmuligheder af långivere og lånetyper

Note: Gruppelån til TIC er en alternativ finansieringsform, hvor en gruppe af personer, der køber en flerfamiliebygning, ansøger om et lån sammen. Hvis du køber en individuel TIC, er dette normalt ikke en mulighed.

4. Konvertering af ejerlejligheder er måske ikke muligt

Som nævnt i det foregående afsnit er konverterbarhed af ejerlejligheder måske eller måske ikke muligt, afhængigt af flere faktorer. Sørg for at tale med en ejendomsadvokat for at sikre dig, at du kan konvertere til en ejerlejlighed, før du afgiver et tilbud. Konvertibilitet af ejerlejligheder har ikke kun betydning for det langsigtede potentiale, men påvirker også markedsværdien af TIC’en.

5. Sælger hårdere i markedsnedgang

Under recessioner er det sværere at sælge en TIC end en ejerlejlighed. TIC’er sidder længere tid på markedet, før de sælges, når ejerlejlighedspriserne er faldet betydeligt. Når priserne er lavere, bliver TIC vs. condo-dilemmaet mere udtalt.

Hvis jeg køber en TIC, hvordan værdsætter den sammenlignet med en ejerlejlighed?

Som tidligere big data fyr måtte jeg naturligvis bygge en database og køre nogle SQL-forespørgsler for at finde ud af det sammen med min kollega Jeremie Young. Regel nr. 1 for datavidenskab: Stol aldrig på beskidte data fra andre kilder. Sørg for, at dine data selv er rene.

Nedenfor er det vist, hvordan værdistigningen af TIC-enheder sammenlignet med ejerlejligheder i San Francisco Bay-området mellem 2010 og 2018. Disse data er trukket fra den officielle San Francisco Multiple Listing Service.

Medianpriser på TIC-enheder sammenlignet med ejerlejligheder fra 2007 og 2017