Problemet med at købe et hus

Du ønsker at købe et hus. Men uanset hvordan du regner tallene ud, har du bare ikke pengene på hånden. Og det gør du måske ikke i et stykke tid.

Det er en ret almindelig historie. Faktisk siger mere end halvdelen af de potentielle købere, der sparer op til et hus, at de er “bagud, hvor de gerne vil være”.

Men hvad nu, hvis du kunne købe et hus i år uden at spare en krone mere?

Bedre endnu, hvad nu hvis du kunne købe et hus med få eller ingen penge fra din egen lomme?

Det lyder vanvittigt – men hvis du spiller dine kort rigtigt, er det helt muligt. Vi vil vise dig hvordan.

Bekræft din nye rente (24. mar. 2021)

Sådan kan du købe et hus med få eller ingen penge ud af egen lomme

Gå kreativt til værks og spar tusindvis af penge på dit boligkøb

Det gode ved et realkreditlån? Du kan købe et hus til en kvart million kroner og kun betale et par tusinde på forhånd.

Men det er ikke alle, der har et par tusinde dollars på hånden. Og når de indledende omkostninger løber op, kan de begynde at føles overvældende.

Der er tre store udgifter, som du skal dække, før du flytter ind i dit nye hjem.

• Udbetaling: generelt 0-20 % af boligens pris
• Forudbetaling: generelt 2-7 % af boligens pris (går i sidste ende til lukkeomkostninger)
• Lukkeomkostninger: generelt 2-5 % af boligens pris

For at forstå, hvordan disse omkostninger løber op, skal du tage et eksempel. Vi kalder dem “Køber 1”:

Køber 1
Huspris: $250.000
Escrow penge	Out of pocket	$5.000 (anvendt til lukkeomkostninger)
Afdragsbetaling	Out of pocket (FHA lån)	$8.750 (3.5%)
Slutningsomkostninger	Ud af lommen	$7.680
Samlet up front cost: $16.430

Køber 1 gik den ligefremme vej. De dækkede udbetalingen, depositum og de afsluttende omkostninger af egen lomme uden at søge efter alternative veje. Alt i alt brugte de mere end 16 000 USD for at komme ind i deres hus.

Nu skal vi se på et andet eksempel, som vi kalder “Køber 2”:

Køber 2
Huspris: $250.000
Efterslæb penge	Gave fra forældre	500$, minus gave på 500 $ = 0 $
Afdragsbetaling	0% ned (USDA-lån)	0 $
Slutningsomkostninger	Sælgerkredit + långiverkredit	7 $,680, dækket af kreditter = 0$
Samlede omkostninger på forhånd: $0

Køber 2 blev kreativ. Ved hjælp af en kombination af de strategier, som vi vil dække nedenfor, var de i stand til at forhandle deres køb ned til 0 $ ud af lommen.

Naturligvis vil det kræve lidt ekstra research og indsats på forsiden at få dine omkostninger ned til nul.

Men hvis det sparer dig for noget i nærheden af 16.000 dollars, er det nok et par telefonopkald værd. Her er, hvad du skal gøre.

Kontroller din berettigelse til en lav realkreditrente. Start her (Mar 24th, 2021)

Find et realkreditlån uden udbetaling eller få hjælp til udbetaling

Den udbetaling er sandsynligvis din største bekymring; det er generelt den største ud af lommen udgift, når du køber et hjem.

I henhold til en nylig undersøgelse fra Freddie Mac tror næsten en ud af tre mennesker stadig, at den mindste udbetaling, der kræves for at købe et hus, er 20 %. På et hus til 250.000 dollars svarer 20 % ned til 50.000 dollars ud af lommen.

Godt nok er det næsten aldrig nødvendigt at sætte 20 % ned. Faktisk er der måder at få et realkreditlån på og betale 0% på forhånd, herunder:

• USDA-lån
• VA-lån
• Down payment assistance programs
• Udgifter til udbetaling

USDA-lån

USDA-lån, der er støttet af det amerikanske landbrugsministerium, kræver ikke nogen udbetaling. De er også fleksible med hensyn til kreditkrav.

For at være berettiget til et USDA-lån skal boligen ligge i et kvalificerende område med lav befolkningstæthed. Men det er ikke bare gårde eller huse midt ude i ingenting.

Faktisk set er 97 % af USA USDA-låneområde, så støtteberettigede boliger kan ofte findes lige i udkanten af de store byområder.

Tjek din berettigelse til et USDA-lån. Start her (Mar 24th, 2021)

VA-lån

Lige USDA-lån kræver VA-lån 0% nedad og har super lempelige kreditkrav.

Et endnu bedre er, at de ikke kræver privat realkreditforsikring. Så selv hvis du finansierer 100 % af boligen, skal du ikke betale for PMI.

For at kvalificere dig til et VA-lån skal du være et aktivt eller tidligere medlem af det amerikanske militær eller en militær ægtefælle. Se de specifikke VA-krav her.

Tjek din berettigelse til et VA-lån. Start her (Mar 24th, 2021)

Down payment assistance programs

Down payment assistance (DPA) er en af de bedst bevarede hemmeligheder ved boligkøb. Disse programmer leveres på statsligt eller lokalt niveau og tilbyder hjælp til boligkøbere med lavere indkomst – især førstegangsboligkøbere.

Hvis du kvalificerer dig til DPA, kan du modtage et lån med lav rente eller et tilskud (ja, gratis penge) til at hjælpe med at dække din udbetaling. I gennemsnit hjælper DPA låntagere med ca. 6.000 dollars på lukningstidspunktet.

Brug af en gave til udbetaling

Andre lånetyper, som FHA-lån og konventionelle lån, vil kræve en udbetaling. Men køber har mulighed for at dække den ved hjælp af en kontant gave.

Afbetalingsgaver kan komme fra familiemedlemmer, velgørende organisationer eller en anden kvalificeret kilde.

Det eneste, der kræves, er et gavebrev og et bevis for, at gavegiveren har tilstrækkelige midler. Din långiver vil hjælpe dig med papirarbejdet.

Forhandle din udbetaling af depositum

Med udbetalingen ude af vejen er din næste store udgift depositummet.

Earnest money er i bund og grund et stort kontant depositum for at vise sælgeren, at du mener det alvorligt med at købe huset. Det betales normalt inden for et par dage efter, at sælgeren har accepteret tilbuddet.

Eventuelt vil de første penge blive sat ind i dine afsluttende omkostninger – så det er ikke bare spildte penge. Men med et depositum på gennemsnitligt mellem 2-7 % af salgsprisen kan det alligevel være meget at sætte ind på en gang.

• Søg din ejendomsmægler og sælger om det lavest mulige depositum for at få dit tilbud accepteret

I modsætning til udbetalinger findes der ikke noget, der hedder “hjælp til depositum”. For at sænke denne omkostning er du nødt til at stole på den gode vilje hos andre, der er involveret i transaktionen.

Start med at spørge din ejendomsmægler, hvad han eller hun vil anbefale til de første penge. Beløbene er baseret på boligpriserne, konkurrencen og lokale sædvaner, så din mægler vil have en god idé om en rimelig pris.

Så kan du arbejde sammen med sælgeren om at sænke den første kaution til et punkt, som I begge er trygge ved. Hvis sælgeren er motiveret, eller hvis huset er en fixer-upper, kan du måske få omkostningerne ned til blot et par hundrede dollars.

Dette vil naturligvis ikke fungere alle steder – især ikke på varme markeder. Men hvis du ikke spørger, vil du aldrig vide, hvad du kunne have sparet.

Bede sælger og långiver om hjælp til lukkeomkostninger

Slutningsomkostninger. De bliver ofte overset af folk, der planlægger at købe et hus – måske fordi de faktisk er en samling af mindre gebyrer. Men disse gebyrer løber op.

Slutningsomkostninger dækker det arbejde og den behandling, der sker hos din realkreditudbyder.

På samme tid skal du også betale noget, der kaldes “forudbetalte poster”, som generelt omfatter skatter og ejerskifteforsikringer, der er betalt ca. et år i forvejen. Dette er for at beskytte boligen og långiveren.

For eksempel kan lukkeomkostninger og forudbetalte poster se således ud for et USDA-hjemlån på 250.000 dollars:

• Låneoptagelse: 1 % (2.500 $)
• Långiver underwriting eller behandling: 500 $
• Escrow-gebyrer (firmaet, der opbevarer depositummet): 600 $
• Titelgebyr: 700 $
• Vurdering: 500 $
• Kreditrapport: 30 $
• Gebyrer for udarbejdelse af dokumenter: $100
• Forudbetalte skatter: $2,000 ($250/mo x 8 måneder)
• Forudbetalt ejerskifteforsikring: $750 ($50/mo x 15 måneder)
• Totale lukkeomkostninger og forudbetalte poster: $7,680

Husk, dette scenario er for et USDA-lån med en nul procent udbetaling. Og alligevel skal køberen med 0 dollar i udbetaling på huset stadig dække næsten 8.000 dollar i gebyrer, før handlen er afsluttet.

Så, hvordan kan du undgå at betale 1-5% af købsprisen i lukkeomkostninger og forudbetalte poster?

• Brug udbetalingsstøtte til at dække lukkeomkostningerne
• Få en sælgerkredit til at dække lukkeomkostningerne
• Få en långiverkredit til at dække lukkeomkostningerne

Udbetalingsstøtte og lukkeomkostninger

Vi nævnte udbetalingsstøtte tidligere. Disse penge kommer i form af et lån eller et tilskud fra regeringen eller velgørende organisationer.

Det, vi ikke nævnte, er, at DPA også kan bruges til at betale lukkeomkostninger – ikke kun udbetalingen.

Hjælpen vil sandsynligvis ikke dække begge udgifter fuldt ud, men den kan gøre et stort indhug. Kombiner DPA med sælger- eller långiverkreditter, og du kan måske få lukkeomkostningerne ned på 0 $.

Sælgerkreditter

Getro det eller ej, men det er muligt at få sælgeren til at betale dine lukkeomkostninger. Det gør du ved at få din mægler til at bede dem om en “sælgerkredit”.

Grundlæggende set sparker din sælger en del af købsprisen tilbage (f.eks. 5.000 dollars) for at hjælpe med at dække lukkeomkostningerne.

Hvis sælgeren ikke vil give sig på den nuværende udbudspris, kan du prøve at tilbyde en højere købspris, hvor forskellen kommer tilbage til dig.

For eksempel kan du tilbyde 255.000 dollars i stedet for 250.000 dollars – og få et lidt større lån for at imødekomme det. Sælgeren bruger så de ekstra 5.000 dollars til at dække lukkeomkostningerne for dig.

Den bedste måde at få sælgerkreditter på? Kig efter et hus, der er i stand til at blive repareret, eller et hus, der har været på markedet i et stykke tid og ikke har modtaget nogen tilbud. Sælgere er mest tilbøjelige til at hjælpe dig med dine lukkeomkostninger, hvis de er ivrige efter at lave et salg.

Långiverkreditter

Långiverkreditter er en smule anderledes end sælgerkreditter. De kan hjælpe med at fjerne lukkeomkostninger og långivergebyrer – men ikke gratis.

En långiverkredit hæver din rentesats for at sænke de indledende omkostninger. Så du betaler stadig lukkeomkostningerne i en vis forstand, blot spredt ud over lånets løbetid.

For eksempel: Din tilbudte rente kan være 4 %. Du vælger en rente på 4,25 %, og til gengæld giver långiveren dig en kredit på 3.750 dollars (1,5 % af lånebeløbet på 250.000 dollars). Dette reducerer de afsluttende omkostninger til 1.180 $.

Långiverkreditter vil typisk ikke dække hele lukningsregningen, men de kan hjælpe en hel del.

Hvis du nåede hele vejen herned, så tillykke! Du har nu omkring syv strategier i din baglomme til at eliminere ud af lommen omkostninger på dit nye hjem.

Din næste skridt er at begynde at undersøge og ringe. Undersøg, om du er berettiget til lån uden udbetaling og udbetalingsstøtte. Bed din ejendomsmægler om at hjælpe dig med at forhandle om de indskudte penge. Og tal med din långiver og sælger om kreditter for at reducere lukkeomkostningerne.

Og glem ikke at sammenligne satser og omkostninger fra flere långivere, før du vælger et realkreditlån. Det er den sikreste måde at spare på kort- og langsigtede omkostninger.

Begynd din boligsøgning med en personlig realkreditrente. Start her (Mar 24th, 2021)