Kapitalgode refererer typisk til alt, hvad du ejer til personlige formål eller investeringsformål. Det omfatter alle former for ejendom; løsøre eller fast ejendom, materielle eller immaterielle, faste eller cirkulerende.

Eksempler omfatter et hus, jord, husholdningsinventar, aktier, obligationer eller gensidige fonde, der holdes som investeringer osv.

Når du sælger et investeringsaktiv, er forskellen mellem købsprisen på aktivet og det beløb, du sælger det for, en kapitalgevinst eller et kapitaltab. Kapitalgevinster og -tab klassificeres som langsigtede eller kortsigtede afhængigt af “holdingstiden”. Der skal betales skat af kapitalgevinster.

For eksempel : Du køber en boliggrund for Rs 5 lakh i 2000 og sælger den for Rs 9 lakh i 2017, så opnår du en kapitalgevinst på Rs 4 lakh. Du skal betale skat af disse kapitalgevinster.

Det er ikke alle gange, at du køber/investerer i kapitalgoder som fast ejendom. Nogle gange kan du arve ejendommene fra dine forældre / slægtninge, du kan også få ejendommene gennem en WILL (eller) du kan være heldig nok til at modtage ejendomme i form af gaver. (Læs : “Har du fået en gave? Ved du, om den er skattepligtig eller skattefri?”)

Ejendomme, der modtages ved arv eller gennem gaver fra familiemedlemmer, er skattefrie. Samtidig modtager du (arving / gavemodtager) dem uden nogen form for modydelse. For eksempel : Din far kan give dig et hus i gave. Her betaler du ikke noget for at modtage det.

Så lad os sige, at du gerne vil sælge denne begavede ejendom for et bestemt beløb. I dette tilfælde er din købspris NIL. Betyder det, at du ikke skal betale nogen skat ved salg af den begavede ejendom? Hvordan beregnes kapitalgevinster i tilfælde af en begavet ejendom? Hvad ville være dine anskaffelsesomkostninger (købspris)? Skal der betales kapitalgevinstskat ved salg af ejendom, der er arvet? Er det muligt at kræve skattefritagelser på kapitalgevinster ved salg af begavet ejendom? … Lad os diskutere..

Typer af kapitalgevinster

Hvis jord eller husejendom besiddes i 24 måneder eller mindre, så behandles dette aktiv som et kortfristet kapitalaktiv. Du vil som investor enten opnå en kortfristet kapitalgevinst (STCG) eller et kortfristet kapitaltab (STCL) på denne investering.

Hvis jord eller husejendom besiddes i mere end 24 måneder, behandles dette aktiv som et langfristet kapitalaktiv. Du vil enten lave enten Long Term Capital Gain (LTCG) eller Long Term Capital Loss (LTCL) på denne investering.

(I henhold til Budget 2017-18 er Holding periode for Long Term Capital gain for alle faste ejendomme blevet reduceret til 2 år fra 3 år. Dette er med virkning fra finansåret 2017-18 eller vurderingsåret 2018-19).

Hvordan beregner man kapitalgevinster ved salg af en begavet ejendom eller arvet fast ejendom AY 2020-21?

STCG = (Samlet salgspris) – (anskaffelsesomkostninger) – (udgifter direkte relateret til salg) – (omkostninger til forbedringer).

Her er anskaffelsesomkostningerne for arvingen eller modtageren af gaven NIL. Men ved beregning af kapitalgevinst betragtes omkostningerne for den tidligere ejer (giver) som omkostningerne ved erhvervelse af ejendommen.

Kortfristede kapitalgevinster indgår i din skattepligtige indkomst og beskattes med de gældende indkomstskattesatser.

Langfristede kapitalgevinster Beregning;

LTCG-beregningen svarer til STCG. De eneste forskelle er, at du har lov til at fratrække indekserede anskaffelsesomkostninger/indekserede omkostninger til forbedringer fra salgsprisen og også gøre krav på visse fritagelser for at spare skat på langsigtede kapitalgevinster.

Lad os forstå dette med et eksempel;

Mr Amitabh købte en ejendom den 1. januar 1989 for Rs 1 Cr. Han giver derefter ejendommen til sin søn Abhishek i 2016, men beslutter sig for at sælge den for Rs 10 Cr i juni 2017. Så hvordan beregnes kapitalgevinster på den begavede ejendom?

Lad os forstå dette trin for trin ;

1) Type af kapitalgevinst

Vi skal identificere typen af kapitalgevinster baseret på besiddelsesperioden. Abhisheks besiddelsesperiode for aktivet er ca. 1 år. Betyder det, at gevinsten kan kategoriseres under STCG? – Nej.

Datoen for donors (Amitabh) erhvervelse betragtes som købsdato. Så vær venlig at bemærke, at datoen eller året for arven / reeving gaven (2016) er uden betydning i denne beregning. År for erhvervelse af den tidligere ejer (Amitabh) er 1989. Så kapitalgevinster ved salg af den begavede ejendom behandles som langsigtede kapitalgevinster for Abhishek.

2) Dato for anskaffelse

Vi skal derefter kende anskaffelsesomkostningerne (købsprisen). Da Abhishek har fået dette som en gave, er anskaffelsesprisen for ham (gavemodtager/modtager af gave) NUL. Så ved beregning af kapitalgevinster behandles anskaffelsesomkostningerne, som den tidligere ejer/donor (Amitabh) har afholdt, som købspris. I dette tilfælde er det Rs 1 Cr.

3) Indekseret anskaffelsespris

Til beregning af langsigtede kapitalgevinster kan sælgeren af fast ejendom kræve indekseret anskaffelsespris.

Indeksering sker ved at anvende CII – Cost Inflation Index. Dette øger dit omkostningsgrundlag, dvs. købsprisen, og sænker din gevinst. Din købspris justeres for virkningen af inflationen.

Hvordan beregner du de indekserede anskaffelsesomkostninger? Den indekserede omkostning beregnes ved hjælp af en tabel over omkostningsinflationsindekset. Divider den omkostning, som du købte ejendommen til, med indekset på købsdatoen. Multiplicer dette med indekset som på salgsdatoen.

Nedenfor er tabellen over omkostningsinflationsindekset fra 2001-02 til FY 2020-21 til din reference. Cost Inflation Index (CII) for FY 2020-21/ AY 2021-22 Notified by CBDT at 301.

Den forvirring ville være, om du kan kræve indeksering fra det år, hvor du modtog gaven, eller fra det år, hvor gaven blev erhvervet af giveren? – Som diskuteret ovenfor anvendes det år, hvor du har modtaget gaven, ikke til beregning.

Lad mig forklare dig, hvad indeksering er, dens fordele og hvordan den beregnes, ved at fortsætte med ovenstående eksempel ….

Købsåret er 1989 og salgsåret er i regnskabsåret 2017-18. Anskaffelsesomkostningerne i 1989 var Rs 1 cr. Da anskaffelsesåret lå før FY 2001-02, kan købsprisen betragtes til “Fair Market Value (FMV)” for denne ejendom pr. 1. april 2001 i stedet for anskaffelsesprisen. (Du kan få oplysninger om FMV for en ejendom fra en af regeringen godkendt ejendomsvurderingsmand.)

Så den indekserede anskaffelsespris = (FMV / 100) * 272.

(Indtil regnskabsåret 2016-17 var basisåret FY 1981-82. For at beregne kapitalgevinsten på tidspunktet for salg af en ejendom, der er købt før 1981, beregnes dens købspris nu på grundlag af markedsværdien i 1981. Beregning på grundlag af markedsværdien i 2001 vil øge anskaffelsesomkostningerne og sænke kapitalgevinsten.

Med virkning fra og med regnskabsåret 2017-18 vil basisåret for beregning af indeksering være 2001-02. Det vil have en virkning (hovedsagelig positiv) på investeringer, hvor indekseringsfordelen er tilgængelig ved beregning af kapitalgevinstskatter.

For eksempel: Hvis du beholder dine investeringer i gældsfonde eller ejendomme før 2001, vil markedsværdien (NAV) pr. 1. april 2001 blive betragtet som anskaffelsesomkostninger ved beregning af kapitalgevinster. Dette vil hjælpe investoren med at reducere kapitalgevinstskatterne.)

4) – Skattefritagelsesbestemmelser om langsigtede kapitalgevinster

Du kan også gøre krav på visse fritagelser på LTCG ved salg af arvede eller begavede ejendomme.

Når du når frem til “netto LTCG”, vil skattesatsen @ 20 % blive opkrævet.

For at opsummere det, når visse aktiver sælges, og især når sådanne aktiver er blevet modtaget som gave eller gennem testamente eller ved arv eller ved arv, vil omkostningerne ved erhvervelse af aktivet blive anset for at være de omkostninger, som den tidligere ejer af ejendommen erhvervede den til, forhøjet med omkostningsinflationsindekset i det år, hvor den tidligere ejer oprindeligt erhvervede ejendommen.

Fortsæt læsning :

1. Differente aktivklasser har forskellige skattemæssige konsekvenser : Hvordan beskattes afkast?
2. Hvad er en Ancestral Property? – Vigtige juridiske regler
3. 5 måder at overføre din faste ejendom på!
5. Hvordan sparer man kapitalgevinstskat ved salg af jord/hus ejendom?

(Indlægget blev offentliggjort første gang den : 12-juni-2017) (Billede venligst udlånt af Stuart Miles på FreeDigitalPhotos.net)