af John M. Sadler – Master Builder Instructor, Attorney, Builder Insurance Expert

Hvordan Builder Insurance Works and What You Must Do to Protect Yourself with the Right Policies and Coverage at the Absolute Lowest Cost

Start up bygherrer spørger os ofte, hvilke politikker de har brug for at bære på et minimum. Vi får ofte det samme spørgsmål fra langsigtede bygherrer, der søger at trimme deres udgifter.

Bygherrer kan have brug for op til 9 forskellige forsikringspolicer og/eller obligationer afhængigt af deres situation, aktiviteter og tolerance til at tage ud af lommen risiko.

At et minimum, næsten alle bygherrer, uanset hvor lille eller selv om de er en start up operation, vil have brug for Workers Compensation, General Liability og Builders Risk.

Andre politikker, der almindeligvis bæres, omfatter:

• Property
• Business Auto
• Excess eller Umbrella
• Licens og Permit Bonds
• Performance Bonds
• og Home Owners Warranty produkter

De procentdele, der er angivet på denne side, er et groft skøn over den procentdel af vores bygherrekunder, der køber den respektive forsikringspolice.

Som du kan se, varierer det fra et lavt niveau på 1 % for performance bonds til et højt niveau på 100 % for Workers Compensation og General Liability.

* Procenterne angiver den omtrentlige procentdel af bygherrekunder, der har hver forsikringstype.

Hvorfor er alle disse forsikringer muligvis nødvendige?

Nogle af disse forsikringer er påkrævet i henhold til statslig eller lokal lovgivning, såsom Workers’ Compensation, Auto Liability og License Or Permit Bonds. Hvis du ikke bærer disse politikker, står du over for alvorlige bøder og sanktioner.

Bygherrens bank eller låneinstitution vil altid kræve bevis for Builders Risk for at sikre værdien af den nye start eller det projekt, som de har udvidet lånet til. Bankerne ønsker også at sikre sig, at de låner til en legitim virksomhed, da ingen legitim virksomhed ville operere uden Workers Compensation og General Liability.

I tilfælde af brugerdefinerede job ønsker projektejere at sikre sig, at bygherren er en legitim forretningsmand og er tilstrækkeligt forsikret med alle han sædvanlige politikker, herunder Work Comp, General Liability, Business Auto og Builders Risk. I sjældne tilfælde kan en ejer af en beboelsesejendom under en brugerdefineret kontrakt kræve en ydelsesgaranti for at garantere, at jobbet vil blive udført i overensstemmelse med kontraktens vilkår. Dette er mere almindeligt i erhvervsbyggeri.

Mange bygherrer ønsker frivilligt at tegne disse forsikringer, fordi det giver god forretningsmæssig mening, og fordi de ønsker at beskytte deres aktiver i tilfælde af arbejdsskade, en retssag eller et ejendomstab. Mange ønsker at gå ud over, hvad der kan være påkrævet ved at bære en Excess Liability eller Umbrella-politik og en Home Owners Warranty.

Hvorfor er de forskellige politikker nødvendige?

Nogle af disse politikker er påkrævet i henhold til statslig eller lokal lovgivning såsom Workers’ Compensation, Auto Liability, og License Or Permit Bonds. Hvis du ikke har disse politikker, står du over for alvorlige bøder og sanktioner.

Bygherrens bank eller låneinstitution vil altid kræve bevis for Builders Risk for at sikre værdien af den nye start eller det projekt, som de har udvidet lånet til. Bankerne ønsker også at sikre sig, at de låner til en legitim virksomhed, da ingen legitim virksomhed ville operere uden Workers Compensation og General Liability.

I tilfælde af brugerdefinerede job ønsker projektejere at sikre sig, at bygherren er en legitim forretningsmand og er tilstrækkeligt forsikret med alle han sædvanlige politikker, herunder Work Comp, General Liability, Business Auto og Builders Risk. I sjældne tilfælde kan en ejer af en beboelsesejendom under en brugerdefineret kontrakt kræve en ydelsesgaranti for at garantere, at jobbet vil blive udført i overensstemmelse med kontraktens vilkår. Dette er mere almindeligt i erhvervsbyggeri.

Mange bygherrer ønsker frivilligt at tegne disse forsikringer, fordi det giver god forretningsmæssig mening, og fordi de ønsker at beskytte deres aktiver i tilfælde af arbejdsskade, en retssag eller et ejendomstab. Mange ønsker at gå ud over, hvad der kan være påkrævet ved at bære en Excess Liability eller Umbrella-politik og en Home Owners Warranty.

Workers’ Compensation

Workers’ Compensation betaler ydelser til dine ansatte og de ansatte hos dine uforsikrede substitutter, der bliver skadet på jobbet.

Bidrag omfatter betaling af lægeudgifter (både tidligere og fremtidige), tabt arbejdsfortjeneste (normalt op til 66 2/3% af den gennemsnitlige ugentlige løn i et maksimalt antal uger som foreskrevet i statslovgivningen), engangsbeløb for visse delvise eller totale invaliditeter, vansiringer og en dødsfaldsydelse, der er foreskrevet i statslovgivningen.

Den er ekstremt bred og kan udbetales over en årrække.

Oprisen for denne politik starter ved en minimumspræmie på omkring 1.000 USD, og de samlede anslåede præmier varierer opad afhængigt af din forventede årlige lønsum for dine ansatte og de beløb, der udbetales til ikke-forsikrede subs. Mange af vores mindre bygherrekunder, der bruger alle forsikrede underleverandører, betaler mindre end 5.000 USD om året i præmie, mens nogle af vores større bygherrer betaler over 75.000 USD om året. Da der er så mange faktorer involveret, er den eneste måde at kende dine sandsynlige omkostninger på at få et faktisk tilbud.

Som du kan forestille dig, når politikken oprettes, har de anslåede lønninger og beløb, der betales til uforsikrede underleverandører, en tendens til at være unøjagtige. Af denne grund er den endelige præmie genstand for en revision ved udgangen af forsikringsåret. Revisionen er nødvendig for at fastslå dine nøjagtige eksponeringer, så der opkræves en rimelig præmie.

Arbejdernes erstatningspolice forklares meget mere detaljeret i hovedartiklens afsnit “Workers’ Compensation for Contractors”. Dette afsnit omfatter de vigtige spørgsmål om, hvordan du indsamler forsikringscertifikater fra dine underleverandører, hvordan du trækker fra fra uforsikrede underleverandører, og hvordan du forbereder dig på din revision.

General Liability

Den generelle ansvarspolice beskytter bygherren mod visse krav og retssager, der hævder, at bygherrens uagtsomhed har resulteret i personskade, materielle skader eller person- og reklameskader for en tredjepart. En tredjepart er en person som f.eks. en besøgende, en uvedkommende, en nabo, en anden entreprenør på jobbet, en konkurrerende bygherre, køberen eller en efterfølgende køber.

Politikken betaler for omkostninger til juridisk forsvar, forlig og negative juryafgørelser.

Politikken dækker de enkelte virksomhedsejere og ansatte ud over den forretningsmæssige enhed.

Nedenfor er en meget kort liste over potentielt dækkede retssager eksempler, der rent faktisk er sket for vores bygherrekunder. Disse er blot toppen af isbjerget af de typer af krav, der er blevet rapporteret til vores kontor.

Mens du scanner over denne liste, skal du være opmærksom på, at forsikringsbranchen har fjernet vigtig dækning for byggesjusk i løbet af de sidste fem år. Dine faktiske policedækninger for krav vedrørende byggesjusk afhænger af dit forsikringsselskab og de dækningsmuligheder, du har valgt.

** Eksempler på potentielt dækkede retssager:
– skader på byggepladsen på besøgende og ubudne gæster under byggeriet
– forsyningsledning afbrudt under byggeriet
– naboers hus brænder ned, når arbejder smider cigaret i gården
– hus brænder ned i fremtiden på grund af defekte ledninger (dækning afhænger af forsikringsbetingelserne)
– vandskade opstår i fremtiden på grund af defekt VVS-installation (dækning afhænger af forsikringsbetingelserne)

Minimumspræmien for denne police starter på mellem 750 og 4 USD,000-området og den samlede anslåede præmie stiger derfra afhængigt af dine årlige forventede lønninger, beløb betalt til uforsikrede subs, og beløb betalt til forsikrede subs. Nogle af vores mindre bygherrer betaler under 2.000 USD om året, og nogle få af vores større bygherrer betaler over 50.000 USD om året. Den eneste måde at kende dine sandsynlige omkostninger på er at få et faktisk tilbud.

Ligesom med arbejdsskadeforsikringen har disse fremskrivninger tendens til at være unøjagtige, og som følge heraf er den endelige præmie genstand for revision ved udgangen af forsikringsåret.

General Liability forklares mere detaljeret, herunder de vigtige spørgsmål om byggesjusk og kontraktmæssig overførsel af ansvar til dine subs, i hovedafsnittet “General Liability for Contractors” i artiklen “General Liability for Contractors”.

Business Auto

De fleste bygherrer er bekendt med bilforsikring og de forskellige dækninger som f.eks. ansvar, uforsikrede og underforsikrede bilister og fysisk skade, som består af kollision og andet end kollision.

Bygherrer, der ejer et eller to køretøjer, køber nogle gange en personlig bilpolitik, som kan være billigere, men som giver mere begrænsede dækninger.

Andre bygherrer, der ejer tre eller flere køretøjer, køber typisk en erhvervsbilpolitik, fordi de kvalificerer sig til flåderabatter. En Business Auto-politik giver typisk højere dækningsgrænser samt mulighed for at tilføje Non Owned og Hired Auto Liability, hvilket stærkt anbefales.

Non Owned Auto Liability dækker en bygherres stedfortræderansvar for, når en medarbejder eller underleverandør bruger sit personlige køretøj til at køre et ærinde på vegne af bygherren. I disse situationer, hvis medarbejderen eller underleverandøren ikke er forsikret eller kun har minimumsgrænser under deres egen bilforsikring, og hvis de kommer ud for en ulykke og skader en anden person, kan bygherren blive skudt ind i denne retssag. Bygherren skal have Non Owned Liability for at være beskyttet.

Hired auto liability beskytter bygherren, når han lejer et køretøj, mens han er ude af byen på forretningsrejse, eller eventuelt når der lejes et særligt køretøj til et bestemt job.

Non Owned And Hired Auto Liability kan ofte købes på et selvstændigt grundlag for et gebyr på omkring 250 dollars om året.

Excess Liability and Umbrella

Excess Liability and Umbrella-politikker er en stor kilde til forvirring blandt bygherrer.

Tegnene “overskydende ansvar” og “paraply” er næsten indbyrdes udskiftelige nu i forsikringsbranchen. Historisk set gav en “paraply”-politik en meget bredere dækning end en “overskudsansvars”-politik, men det er ikke længere tilfældet i de fleste tilfælde.

Mange bygherrer tror, at politikken er en super duper catch all, der dækker alle krav, som ikke er dækket af de andre politikker. Dette er bare ikke sandt.

Også mange bygherrer tror, at deres personlige paraplypolice, som supplerer deres ansvarspolice for husejere og deres personlige bilpolitik, beskytter dem, hvis de bliver sagsøgt som følge af deres forretningsaktiviteter. Dette er heller ikke sandt. Du skal have en Business Excess Liability eller Commercial Umbrella for at beskytte dine forretningsaktiviteter.

Det, som politikken gør, er, at den blot udvider grænserne for dine underliggende politikker til en højere grænse i trin på 1 million dollars. Den kan udvide grænserne for dine eksisterende bilansvarsforsikringer, generelle ansvarsforsikringer og arbejdsgiveransvarsforsikringer.

Ræsagen til, at du ønsker at have en Excess Liability- eller Umbrella-politik, er, hvis der opstår et alvorligt krav på store beløb, og grænserne for dækningen af dine underliggende politikker ikke er høje nok til at dække skaderne. I dette tilfælde ville du være nødt til at komme ud af lommen for at betale for forskellen, og dette kunne resultere i konkurs.

De ekstra grænser, der leveres af en Excess Liability eller Umbrella-politik, kan give ro i sindet til en relativt billig pris.

Builders’ Risk

Builders Risk-politikken kaldes nogle gange for “kursus af byggeforsikring”.

Det er en midlertidig ejendomsforsikring, der beskytter den nye boligstart eller et andet job i tilfælde af skader, mens arbejdet er i gang.

Det beskytter mod farer som brand, tyveri, vandalisme, vind, hagl og kollision med bil.

Bygherren bør forsikre hvert job for et beløb svarende til genanskaffelsesværdien af materialer, arbejdskraft, generalomkostninger og rimelig fortjeneste.

Dækningen ophører, når jobbet er afsluttet, solgt eller beboet af en lejer. Når dækningen ophører, bør den nye ejer tegne en permanent ejendomsforsikring.

Satserne for dækning varierer afhængigt af staten og dækningsområdet inden for staten. En typisk sats for indenlandske territorier i South Carolina er 0,23 pr. 100 dollars afsluttet værdi.

Ejendomsforsikringsdækninger

Ejendomsforsikringen dækker den ejendom, der er tituleret i din virksomheds navn, såsom bygning, indhold og udstyr.

Dækningsgrænserne for bygning og indhold bør fastsættes på grundlag af deres genanskaffelsesværdi og bør beskytte mod farer som brand, tyveri, hærværk, vind og hagl.

Der bør tegnes en særlig forsikringspolice for entreprenørudstyr for at dække værdien af dit udstyr, som forlader dine lokaler og rejser til byggepladsen. Denne forsikring kan tilpasses, så den også omfatter lejet og leaset udstyr.

Der bør desuden tegnes en kriminalitetsforsikring for at beskytte mod underslæb af midler eller andet tyveri af udstyr eller materialer af dine egne ansatte.

Licens- og tilladelsesgarantier

Licens- og tilladelsesgarantier kræves af statslige regeringer eller kommuner som f.eks. byer eller amter for at garantere, at dit byggeri overholder de gældende byggelove og bestemmelser.

Hvis den autoriserede bygningsmyndighed finder, at dit byggeri ikke overholder reglerne, kan der anmodes om et krav om korrektion, og hvis du ikke løser problemet, træder kautionsselskabet i dit sted og kan hyre en anden entreprenør til at rette op på problemet eller kan betale op til kautionsgrænsen. Derefter vil kautionsselskabet anlægge sag mod dig for at få refunderet sine udgifter. Som følge heraf beskytter kautionen i virkeligheden ikke dig, den beskytter kun ejeren og den offentlige enhed.

I South Carolina kræver staten, at alle boligbygherrer skal have en kautionsgrænse på 15.000 USD, og prisen for denne kaution for et år fra de forskellige kautionsselskaber kan variere fra 100 USD til 225 USD og endda højere, hvis din kreditvurdering er dårlig. Andre stater kan kræve højere dækningsgrænser, og i så fald vil prisen for kautionen være højere.

Også i South Carolina kræver den kommune, hvor byggeriet finder sted, typisk sin egen kautionsgrænse på 2.000 dollars eller 2.500 dollars, og prisen for en treårig kaution hos et førende kautionsselskab er 250 dollars. Dette er typisk for kravene og kautionsomkostningerne i andre stater.

Stillingsgarantier

En anden type garanti, en såkaldt ydelsesgaranti, vil ofte blive krævet af projektejeren i kommercielt byggeri. Nogle gange, i sjældne tilfælde, vil en boligejer kræve en ydelsesgaranti på et stort specialarbejde.

Denne type garanti garanterer, at arbejdet vil blive udført i overensstemmelse med kontraktbetingelserne. I tilfælde af, at den kautionerede entreprenør ikke fuldfører arbejdet på grund af manglende økonomi, død eller andre problemer, vil kautionsselskabet finde en anden entreprenør til at fuldføre arbejdet og vil henvende sig til den oprindelige kautionerede entreprenør for tilbagebetaling.

Hvis du er en husbygger, vil det være svært for dig at kvalificere dig til denne type kaution, især hvis du bygger spec-huse, som af kautionsselskaberne betragtes som værende forbundet med en høj finansiel risiko. Derudover er ansøgningsprocessen udtømmende med kravet om at udfylde flere regnskaber for din virksomhed og individuelle ejere samt en rapport om igangværende arbejde. Denne type kaution kræver normalt personlig skadesløsholdelse af de enkelte virksomhedsejere og kan også kræve skadesløsholdelse af ægtefæller.

Oprisen for en ydelseskaution varierer fra 10 til 30 USD pr. 1.000 USD i kautionsbeløb afhængigt af din økonomiske styrke. Så hvis f.eks. kautionsbeløbet for et job er $750.000, vil omkostningerne ved kautionen svinge fra $7500 til $22.500..

Home Owner Warranty

Home Owner Warranty-produkter anvendes typisk til nybyggeri af huse, men produkter er nu tilgængelige for ombygningsopgaver og visse kommercielle byggerier.

Garantien giver beskyttelse til boligejeren i tilfælde af, at bygherren går konkurs eller går på pension og ikke er i stand til at rette op på byggeproblemer. Den giver garantifirmaet en mekanisme til at behandle byggesjusk og om nødvendigt rette op på dem.

Den beskytter bygherren ved at erstatte implicitte garantier i henhold til statslovgivningen og erstatte dem med en skriftlig garanti.

Den beskytter også bygherren ved at tvinge byggestridigheder til bindende voldgift, som under mange omstændigheder kan være billigere og mere gunstig for bygherren. Det er dog ikke alle garantiaftaler, der tvinger tvister til bindende voldgift, da voldgift kan være frivillig hos nogle udbydere.

De typiske garantibetingelser giver beskyttelse mod konstruktionsfejl for håndværk i et år fra salget, større strukturelle systemer i to år og strukturelle fejl i ti år.

Den pris, som bygherren skal betale for garantien for husejeren, kan svinge fra 2,00 til 3,50 dollars pr. 1000 dollars salgspris, afhængigt af den stat, hvor huset er beliggende, og kvaliteten af beskyttelsesbetingelserne i henhold til kontrakten.