Konkurrerende interesser fører ofte til uenighed mellem udlejere og lejere om en udlejers ret til at komme ind i en udlejningsejendom. Som ejer af ejendommen vil du måske gerne lejlighedsvis kontrollere, at din ejendom bliver vedligeholdt, men på den anden side vil din lejer gerne have sit privatliv. Ejendomsejere har dog ikke en absolut ret til at komme ind, når der bor en lejer i deres ejendom.
Glukkeligvis findes der love, der dikterer, hvornår og hvor ofte du må komme ind i en ejendom, der er beboet af en lejer. Det er ikke kun vigtigt at kende disse love for at holde dig ude af juridiske problemer, de kan også hjælpe dig med at undgå unødige spændinger med dine lejere.
Hvad er lejers privatliv?
Kalifornisk lov beskytter lejers privatliv ved at foreskrive, hvornår, hvorfor og hvor ofte en udlejer har ret til at komme ind i en ejendom. Retten til privatlivets fred er en meget vigtig rettighed, men lovgiverne forstår, at en ejendomsejer nogle gange har brug for at få adgang til sin ejendom, selvom en anden person bebor den.
Som udlejer i Californien er det vigtigt, at du forstår lovene vedrørende adgang, da gentagne krænkelser af en lejers privatliv kan give juridisk hovedpine i retten eller endda resultere i anklager om ulovlig indtrængen. Alle San Diego ejendomsadministrationsfirmaer forstår disse love og kan hjælpe dig med at forstå dem også.
Der er visse former for adfærd, som både lejere og loven betragter som invasive, herunder, men ikke begrænset til:
- Fravær ved ejendommen for hyppigt
- Fravær uden varsel
- Underladelse af at give korrekt varsel før indtrængen
- Indtrængen i ejendommen uden lejers tilladelse
- Lade andre personer komme ind i ejendommen uden ledsagelse
- Føre inspektioner eller reparationsarbejde uden for rimelige åbningstider
- Komme forbi for at chikanere en lejer
Hvornår kan en udlejer komme ind i en lejebolig?
California Civil Code §1954 præciserer, hvornår en udlejer kan have ret til at trænge ind i en lejebolig, der er beboet af en lejer. I Californien kan en udlejer have ret til at trænge ind i ejendommen af følgende grunde:
I tilfælde af en nødsituation
I tilfælde af en nødsituation kan en udlejer have ret til at trænge ind i en ejendom uden varsel, uanset om lejeren er hjemme eller ej.
Alle begivenheder, der forårsager skade på ejendommen og fortsat vil forårsage skade, hvis der ikke straks tages hånd om dem, kan betragtes som en nødsituation. De mest almindelige nødsituationer er oversvømmelser, skader som følge af ekstremt vejr og brand.
Når der er givet behørigt skriftligt varsel
En udlejer kan have ret til at komme ind i sin ejendom, selv mod lejers ønske, så længe han har givet behørigt skriftligt varsel, og indtrængningen sker inden for “normal forretningstid”. Californien kræver, at en udlejer giver et “rimeligt” varsel på forhånd om, at han har til hensigt at gå ind og anser 24 timer for “rimelige”, medmindre der foreligger beviser for det modsatte. Meddelelsen skal angive dato, omtrentligt tidspunkt og årsag til indtrængen. Skriftlig meddelelse kan afleveres personligt til lejeren, efterlades hos en person af passende alder på bopælen eller sendes med posten.
For at foretage reparationer
Så længe der er givet korrekt varsel som beskrevet ovenfor, kan en udlejer have ret til at trænge ind i ejendommen inden for normal forretningstid for at foretage reparationer. Hvis en ekstern part, f.eks. en blikkenslager eller håndværker, er involveret, bør udlejeren eller en repræsentant fra hans San Diego ejendomsadministrationsselskab ledsage reparatøren og blive hos dem, mens de er inde i lejligheden.
Til årlige inspektioner
Som ved reparationer kan en udlejer, så længe der er givet korrekt skriftlig meddelelse, have ret til at komme ind og inspicere lokalerne i løbet af normal åbningstid. Igen, hvis der vil være en ekstern part, der foretager inspektionen, bør udlejeren ledsage dem ind i lejemålet og blive hos dem, indtil inspektionen er afsluttet.
For at vise lejemålet til potentielle lejere
Med behørig varsel kan en udlejer have ret til at komme ind i lejemålet for at vise det til potentielle lejere eller købere inden for normal åbningstid. Normale forretningstider anses generelt for at være fra kl. 8.00 til 17.00 på hverdage, men loven i Californien tillader udlejere at holde op til to åbent hus om måneden i weekenden mellem kl. 13.00 og 16.30, forudsat at der gives behørigt varsel, og at udlejeren eller dennes repræsentant forbliver på ejendommen i den periode, hvor der er åbent hus. (Se Dromy v. Lukovsky)
Med lejers tilladelse
En udlejer kan komme ind i en ejendom når som helst, når en lejer giver ham tilladelse til det, uanset tidspunktet på dagen. Tilladelsen kan være skriftlig eller mundtlig, men det er altid sikrest at få tilladelsen skriftligt. E-mail er den hurtigste og nemmeste måde at kommunikere med din lejer på og samtidig skabe en skriftlig registrering.
Hvis lejeren har forladt ejendommen
Hvis en udlejer med rimelighed mener, at en lejer har forladt ejendommen, kan han have ret til at gå ind uden varsel. Udlejeren skal dog have tilstrækkelige, rimelige beviser for, at lejeren har forladt ejendommen, før han kan påberåbe sig dette for at komme ind.
Følgende omstændigheder kan betragtes som rimelige beviser for, at lejeren har forladt lejemålet:
- Den offentlige forsyning er blevet lukket
- Naboer rapporterer, at lejeren er blevet set flytte ud
- Naboer rapporterer, at lejeren har fortalt dem, at han var ved at flytte ud
- Lejeren har indgivet en adresseændring til postvæsenet
- Lejeren fik en opsigelse og har undladt at reagere på yderligere meddelelser.
Kan en lejer nægte min ret til at komme ind?
Hvis en udlejer giver korrekt varsel og har en lovlig grund til at komme ind, kan han gøre det, selv mod lejerens vilje. Det kan naturligvis skabe spændinger i forholdet mellem udlejer og lejer, hvis man går ind i ejendommen mod en lejers ønske, så det er vigtigt at afveje din interesse i at gå ind mod en eventuel konflikt, som det kan medføre.
Hvis din lejer nægter dig retten til at gå ind, bør du forsøge at finde ud af hvorfor. Det kan være, at lejeren blot ønsker at rengøre lejligheden, inden du kommer ind, og i så fald kan I sammen finde frem til et tidspunkt, der er acceptabelt for jer begge. Husk, at hvis det er muligt, er det altid bedre at samarbejde med lejeren, selv om du teknisk set har ret.
Hvis en lejer gentagne gange nægter at komme ind på trods af korrekt varsel og forsøg på at indgå et kompromis, kan du indbringe ham for retten og få en retskendelse, der giver dig ret til at komme ind i ejendommen med hjælp fra de retshåndhævende myndigheder. Selv om det nogle gange er nødvendigt, bør dette gøres som en sidste udvej, da retssager koster både tid og penge.
Slutning
Den californiske lov præciserer klart, hvornår en udlejer kan have ret til at trænge ind i en ejendom, der er beboet af en lejer. Som udlejer bør du gøre dig bekendt med de acceptable grunde og krav om varsel for at trænge ind i en lejerbolig, der er beboet af en lejer. Hvis du følger loven, vil det ikke kun holde dig ude af juridiske problemer, det vil også bidrage til at skabe et godt forhold til dine lejere.