Los intereses en competencia a menudo conducen a desacuerdos entre los propietarios y los inquilinos en relación con el derecho del propietario a entrar en una propiedad de alquiler. Como dueño de la propiedad, es posible que desee comprobar de vez en cuando para asegurarse de que su propiedad está siendo mantenido, pero en el otro lado su inquilino quiere su privacidad. Sin embargo, los propietarios no tienen un derecho absoluto a entrar cuando hay un inquilino viviendo en su propiedad.
Por suerte hay leyes que dictan cuándo y con qué frecuencia se puede entrar en una propiedad ocupada por un inquilino. Conocer estas leyes no sólo es importante para evitar problemas legales, sino que también pueden ayudarle a evitar tensiones innecesarias con sus inquilinos.
¿Qué es la privacidad del inquilino?
La ley de California protege la privacidad de los inquilinos prescribiendo cuándo, por qué y con qué frecuencia un propietario puede tener derecho a entrar en una propiedad. El derecho a la privacidad es un derecho muy importante, pero los legisladores entienden que a veces un propietario necesita acceder a su propiedad aunque otra persona la ocupe.
Como propietario de California es importante que entienda las leyes relativas a la entrada, ya que las repetidas violaciones de la privacidad de un inquilino pueden causar dolores de cabeza legales en los tribunales o incluso resultar en cargos de allanamiento. Todas las compañías de administración de propiedades de San Diego entienden estas leyes y pueden ayudarle a entenderlas también.
Hay ciertos comportamientos que tanto los inquilinos como la ley consideran invasivos, incluyendo pero no limitado a:
- Pasar por la propiedad con demasiada frecuencia
- Pasar sin avisar
- No avisar debidamente antes de entrar
- Entrar en la propiedad sin el permiso del inquilino
- Permitir que otras personas entren en la propiedad sin compañía
- Realizar inspecciones o trabajos de reparación fuera del horario razonable
- Pasar por allí para acosar a un inquilino
¿Cuándo puede entrar un propietario en un alquiler?
El Código Civil de California §1954 detalla cuándo un propietario puede tener derecho a entrar en una propiedad ocupada por el inquilino. En California, el arrendador puede tener derecho a entrar en la propiedad por las siguientes razones:
En caso de emergencia
En caso de emergencia, el arrendador puede tener derecho a entrar en la propiedad sin previo aviso, independientemente de que el inquilino esté o no en casa.
Cualquier acontecimiento que esté causando daños a la propiedad y que siga causando daños si no se soluciona inmediatamente puede considerarse una emergencia. Las emergencias más comunes son las inundaciones, los daños causados por condiciones climáticas extremas y los incendios.
Después de que se haya dado la debida notificación por escrito
Un propietario puede tener derecho a entrar en su propiedad, incluso en contra de los deseos de su inquilino, siempre y cuando haya dado la debida notificación por escrito y la entrada se produzca durante el «horario comercial normal.» California exige que el arrendador avise con una antelación «razonable» de su intención de entrar en la vivienda y considera que 24 horas son «razonables», salvo prueba en contrario. El aviso debe indicar la fecha, la hora aproximada y el motivo de la entrada. La notificación por escrito puede ser entregada personalmente al inquilino, dejada con alguien de edad adecuada en la residencia, o enviada por correo.
Para hacer reparaciones
Siempre y cuando se dé la notificación apropiada como se mencionó anteriormente, un propietario puede tener el derecho de entrar en la propiedad durante el horario normal de trabajo para hacer reparaciones. Si una persona externa, como un plomero o un manitas está involucrado, el propietario o un representante de su compañía de administración de la propiedad de San Diego debe acompañar al reparador y permanecer con ellos mientras están dentro de la unidad.
Para las inspecciones anuales
Al igual que con las reparaciones, siempre y cuando se dé la debida notificación por escrito un propietario puede tener el derecho de entrar e inspeccionar las instalaciones durante las horas normales de trabajo. Nuevamente, si hay una persona externa que hace la inspección, el propietario debe acompañarlos a la unidad y permanecer con ellos hasta que la inspección esté completa.
Para mostrar la propiedad alquilada a posibles inquilinos
Con la debida notificación, el propietario puede tener derecho a entrar a la unidad para mostrarla a posibles inquilinos o compradores durante el horario comercial normal. El horario comercial normal se considera generalmente de 8 a.m. a 5 p.m. en días de semana, sin embargo, la ley de California permite a los propietarios organizar hasta dos jornadas de puertas abiertas al mes en los fines de semana entre la 1:00 p.m. y las 4:30 p.m., siempre y cuando se dé el aviso adecuado y el propietario o su agente permanezca en la propiedad durante la jornada de puertas abiertas. (Véase Dromy contra Lukovsky)
Con el permiso del inquilino
El arrendador puede entrar en una propiedad en cualquier momento en que el inquilino le dé permiso para hacerlo, sin importar la hora del día. El permiso puede ser escrito u oral, pero siempre es más seguro obtenerlo por escrito. El correo electrónico es la forma más rápida y fácil de comunicarse con el inquilino y al mismo tiempo crear un registro escrito.
Si el inquilino ha abandonado la propiedad
Si un propietario cree razonablemente que un inquilino ha abandonado la propiedad puede el derecho a entrar sin previo aviso. Sin embargo, el propietario debe tener pruebas suficientes y razonables de que el inquilino ha abandonado la propiedad antes de basarse en esto para entrar.
Las siguientes circunstancias pueden considerarse pruebas razonables de abandono:
- Los servicios públicos han sido cortados
- Los vecinos informan que el inquilino fue visto mudándose
- Los vecinos informan que el inquilino les dijo que se estaba mudando
- El inquilino presentó un cambio de dirección en la oficina de correos
- El inquilino fue notificado con un aviso de abandono y no ha respondido a ninguna otra comunicación.
¿Puede un inquilino rechazar mi derecho a entrar?
Si un propietario avisa debidamente y tiene una razón legal para entrar, puede hacerlo incluso en contra de los deseos del inquilino. Por supuesto, entrar en una propiedad en contra de los deseos del inquilino podría causar una tensión en la relación entre el propietario y el inquilino, por lo que es importante sopesar su interés en entrar frente a cualquier posible conflicto que pueda causar.
Si su inquilino se niega a su derecho a entrar, debe tratar de averiguar por qué. Puede ser que el inquilino simplemente quiera limpiar la unidad antes de que usted entre, en cuyo caso pueden trabajar juntos para determinar una hora aceptable para ambos. Recuerde que, en la medida de lo posible, siempre es mejor trabajar con el inquilino, incluso si usted tiene técnicamente la razón.
Si un inquilino se niega repetidamente a entrar en la vivienda, a pesar de la notificación adecuada y de los intentos de llegar a un acuerdo, puede llevarlo a los tribunales y obtener una orden judicial que le permita entrar en la propiedad con la ayuda de las fuerzas del orden. Aunque a veces es necesario, esto debe hacerse como último recurso porque el litigio cuesta tiempo y dinero.
Conclusión
La ley de California detalla claramente cuándo un propietario puede tener derecho a entrar en una propiedad ocupada por un inquilino. Como propietario, debe familiarizarse con las razones aceptables y los requisitos de notificación para entrar en una propiedad ocupada por el inquilino. Cumplir con la ley no sólo lo mantendrá alejado de problemas legales, sino que ayudará a fomentar las buenas relaciones con sus inquilinos.