El problema de comprar una casa
Quieres comprar una casa. Pero no importa cómo se calculan los números, simplemente no tiene el dinero en efectivo en la mano. Y puede que no lo tengas durante un tiempo.
Es una historia bastante común. De hecho, más de la mitad de los compradores potenciales que están ahorrando para una casa dicen que están «por detrás de donde quieren estar.»
¿Pero qué pasaría si pudieras comprar una casa este año, sin ahorrar ni un céntimo más?
Mejor aún, ¿y si pudieras comprar una casa con poco o ningún dinero de tu propio bolsillo?
Parece una locura – pero si juegas bien tus cartas, es totalmente posible. Le mostraremos cómo.
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Cómo comprar una casa con poco o ningún dinero de tu bolsillo
Ponte creativo y ahorra miles en la compra de tu casa
¿Lo bueno de una hipoteca? Puedes comprar una casa de un cuarto de millón de dólares y pagar sólo unos miles por adelantado.
Pero no todo el mundo tiene unos cuantos miles de dólares a mano. Y cuando los costes iniciales se acumulan, pueden llegar a ser abrumadores.
Hay tres gastos principales que tendrá que cubrir antes de mudarse a su nueva casa.
- Pago inicial: generalmente entre el 0 y el 20% del precio de la vivienda
- Dinero en garantía: generalmente entre el 2 y el 7% del precio de la vivienda (en última instancia, se destina a los costes de cierre)
- Costes de cierre: generalmente entre el 2 y el 5% del precio de la vivienda
Para entender cómo se suman estos costes, tome un ejemplo. Lo llamaremos «Comprador 1»:
| Comprador 1 | ||
| Precio de la vivienda: 250.000 $ | ||
| Dinero del depósito en garantía | De su bolsillo | 5.000 $ (aplicados a los gastos de cierre) |
| Pago inicial | De su bolsillo (préstamo FHA) | 8.750 $ (3.5%) |
| Gastos de cierre | De su propio bolsillo | $7.680 |
Coste total por adelantado: $16.430 |
||
El comprador 1 tomó la ruta directa. Cubrió el pago inicial, la fianza y los costes de cierre de su propio bolsillo, sin buscar ninguna ruta alternativa. En total, gastaron más de 16.000 dólares para entrar en su casa.
Ahora veamos otro ejemplo, al que llamaremos «Comprador 2»:
| Comprador 2 | ||
| Precio de la vivienda: 250.000 dólares | ||
| Dinero del depósito | Regalo de los padres | 500 dólares, menos $500 de regalo = $0 |
| Pago inicial | 0% de entrada (préstamo USDA) | $0 |
| Costes de cierre | Crédito del vendedor + crédito del prestamista | $7,680, cubierto por los créditos = $0 |
Costo total por adelantado: $0 |
||
El comprador 2 se puso creativo. Usando una combinación de las estrategias que vamos a cubrir a continuación, fueron capaces de negociar su compra hasta 0 dólares de su bolsillo.
Por supuesto, reducir los costos a cero tomará un poco de investigación y esfuerzo adicional en el extremo delantero.
Pero si se ahorra algo cercano a los 16.000 dólares, probablemente merezca la pena hacer algunas llamadas telefónicas. Esto es lo que hay que hacer.
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Encuentre una hipoteca sin pago inicial, u obtenga asistencia para el pago inicial
El pago inicial es probablemente su principal preocupación; generalmente es el mayor gasto de bolsillo al comprar una casa.
Según una encuesta reciente de Freddie Mac, casi una de cada tres personas sigue pensando que el pago inicial mínimo necesario para comprar una casa es del 20%. En una vivienda de 250.000 dólares, el 20% de entrada equivale a 50.000 dólares de bolsillo.
Afortunadamente, dar el 20% de entrada casi nunca es necesario. De hecho, hay formas de conseguir una hipoteca y pagar el 0% por adelantado, incluyendo:
- Préstamos del USDA
- Préstamos del VA
- Programas de asistencia para el pago inicial
- Usar un regalo para el pago inicial
Préstamos del USDA
Los préstamos del USDA, respaldados por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos, no requieren ningún pago inicial. También son flexibles con los requisitos de crédito.
Para ser elegible para un préstamo del USDA, la casa tiene que estar en un área de calificación, de baja población. Pero esos no son sólo granjas o casas en el medio de la nada.
De hecho, el 97% de los EE.UU. es territorio de préstamos del USDA, por lo que las casas elegibles a menudo se pueden encontrar justo en los márgenes de las principales áreas metropolitanas.
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Préstamos VA
Al igual que los préstamos del USDA, los préstamos VA requieren 0% de enganche y tienen requisitos de crédito súper indulgentes.
Incluso mejor, no requieren seguro hipotecario privado. Así que incluso si usted financia el 100% de la casa, usted no tendrá que pagar por PMI.
Para calificar para un préstamo VA, usted debe ser un miembro activo o ex miembro de las fuerzas armadas de Estados Unidos, o un cónyuge militar. Consulte los requisitos específicos de la VA aquí.
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Programas de asistencia para el pago inicial
La asistencia para el pago inicial (DPA) es uno de los secretos mejor guardados de la compra de viviendas. Estos programas se ofrecen a nivel estatal o local y ofrecen ayuda a los compradores de vivienda con menores ingresos, especialmente a los que compran una vivienda por primera vez.
Si reúne los requisitos para acogerse al DPA, podría recibir un préstamo a bajo interés o una subvención (sí, dinero gratis) para ayudarle a cubrir el pago inicial. Por término medio, el DPA ayuda a los prestatarios con unos 6.000 dólares en el momento del cierre.
Utilizar un regalo para el pago inicial
Otros tipos de préstamos, como los de la FHA y los convencionales, requerirán un pago inicial. Pero el comprador tiene la opción de cubrirlo utilizando un regalo en efectivo.
Las donaciones de pago inicial pueden provenir de miembros de la familia, organizaciones de caridad u otra fuente calificada.
Todo lo que se requiere es una carta de donación y una prueba de que el donante dispone de fondos suficientes. Su prestamista le ayudará con el papeleo.
Negocie el pago inicial
Con el pago inicial fuera del camino, su próximo gran gasto es el dinero de garantía.
El dinero de garantía es esencialmente un gran depósito en efectivo para mostrar al vendedor que usted es serio acerca de la compra de la casa. Normalmente se paga en un par de días después de que el vendedor acepte la oferta.
Por último, el depósito de garantía se destinará a los gastos de cierre, por lo que no se trata de dinero en efectivo desperdiciado. Pero aún así, con depósitos de garantía que promedian entre el 2 y el 7% del precio de venta, puede ser mucho para poner de una vez.
- Pida a su agente inmobiliario y al vendedor el depósito de garantía más bajo posible para que su oferta sea aceptada
A diferencia de los pagos iniciales, no existe la «ayuda al depósito de garantía». Para rebajar este coste, tendrás que confiar en la buena voluntad de otros implicados en la transacción.
Empiece por preguntar a su agente inmobiliario qué recomendaría para el dinero de garantía. Las cantidades se basan en los precios de las viviendas, la competencia y las costumbres locales, por lo que su agente tendrá una buena idea de un precio justo.
Entonces, trabaje con el vendedor para reducir la fianza hasta un punto con el que ambos se sientan cómodos. Si el vendedor está motivado o la casa es una casa que se está arreglando, puede conseguir que los costes se reduzcan a unos pocos cientos de dólares.
Por supuesto, esto no funcionará en todas partes – especialmente en los mercados calientes. Pero si no pregunta, nunca sabrá lo que podría haber ahorrado.
Pida al vendedor y al prestamista que le ayuden con los costes de cierre
Los costes de cierre. A menudo son pasados por alto por las personas que planean comprar una casa – tal vez porque en realidad son una colección de honorarios más pequeños. Pero esos honorarios se suman.
Los gastos de cierre cubren el trabajo y la tramitación que se realiza por parte del prestamista hipotecario.
Al mismo tiempo, también tendrá que pagar algo llamado «elementos prepagados», que generalmente incluyen los impuestos y el seguro de los propietarios pagados con un año de antelación. Esto es para proteger la casa y al prestamista.
Por ejemplo, esto es lo que los costos de cierre y los elementos prepagados podrían parecer en un préstamo de $250,000 del USDA:
- Origen del préstamo: 1% (2.500 dólares)
- Suscripción o tramitación por parte del prestamista: 500 dólares
- Costes del escrow (la empresa que retiene las arras): 600 dólares
- Costes del título: 700 dólares
- Valoración: 500 dólares
- Informe de crédito: 30 dólares
- Costes de preparación de documentos: $100
- Impuestos pagados por adelantado: $2,000 ($250/mes x 8 meses)
- Seguro de propietarios pagado por adelantado: $750 ($50/mes x 15 meses)
- Costos totales de cierre y artículos pagados por adelantado: $7,680
Recuerde, este escenario es para un préstamo USDA con un pago inicial de cero por ciento. Y, sin embargo, con 0 dólares de entrada en la casa, el comprador todavía tiene que cubrir casi 8.000 dólares en honorarios antes de que el acuerdo se haga.
Entonces, ¿cómo puede evitar pagar entre el 1 y el 5% del precio de compra en gastos de cierre y prepagos?
- Utilizar la ayuda al pago inicial para cubrir los costes de cierre
- Obtener un crédito del vendedor para cubrir los costes de cierre
- Obtener un crédito del prestamista para cubrir los costes de cierre
Ayuda al pago inicial y costes de cierre
Hemos mencionado antes la ayuda al pago inicial. Este dinero viene en forma de préstamo o subvención del gobierno o de organizaciones benéficas.
Lo que no hemos mencionado es que el DPA también puede utilizarse para pagar los costes de cierre – no sólo el pago inicial.
La ayuda probablemente no cubrirá ambos gastos por completo, pero puede hacer una gran mella. Combine el DPA con los créditos del vendedor o del prestamista, y podría conseguir que los costes de cierre sean de 0 dólares.
Créditos del vendedor
Aunque no lo crea, es posible conseguir que el vendedor pague sus costes de cierre. Lo haces haciendo que tu agente les pida un «crédito de vendedor».
Básicamente, su vendedor le devuelve parte del precio de compra (digamos, 5.000 dólares) para ayudar a cubrir los gastos de cierre.
Si el vendedor no quiere ceder al precio de venta actual, puede intentar ofrecer un precio de compra más alto, y la diferencia le será devuelta a usted.
Por ejemplo, puede ofrecer 255.000 dólares en lugar de 250.000, y obtener un préstamo ligeramente mayor para adaptarse. El vendedor utiliza los 5.000 dólares adicionales para cubrir los costes de cierre.
¿La mejor manera de obtener créditos del vendedor? Busque una casa que se esté arreglando o que lleve un tiempo en el mercado y no haya recibido ninguna oferta. Los vendedores son más propensos a ayudar con sus costos de cierre si están ansiosos por hacer una venta.
Créditos del prestamista
Los créditos del prestamista son un poco diferentes a los créditos del vendedor. Pueden ayudar a eliminar los costos de cierre y los honorarios del prestamista – pero no de forma gratuita.
Un crédito del prestamista aumenta el tipo de interés para reducir los costes iniciales. Así que, en cierto modo, sigue pagando los costes de cierre, sólo que repartidos a lo largo de la vida del préstamo.
Por ejemplo: El tipo de interés cotizado puede ser del 4%. Usted opta por un tipo del 4,25% y, a cambio, el prestamista le concede un crédito de 3.750 $ (el 1,5% del importe del préstamo de 250.000 $). Esto reduce los costes de cierre a 1.180 dólares.
Los créditos del prestamista no suelen cubrir toda la cuenta de cierre, pero pueden ayudar mucho.
Si ha llegado hasta aquí, ¡felicidades! Ahora tiene unas siete estrategias en su bolsillo para eliminar los gastos de su bolsillo en su nueva casa.
Su siguiente paso es empezar a investigar y llamar. Compruebe si puede optar a los préstamos sin cuota inicial y a las ayudas al pago inicial. Pida a su agente inmobiliario que le ayude a negociar las arras. Y hable con su prestamista y con el vendedor sobre los créditos para reducir los costes de cierre.
Y no olvide comparar las tasas y los costes de varios prestamistas antes de elegir una hipoteca. Es la forma más segura de ahorrar en costes a corto y largo plazo.
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