Deniz Kahramaner est la fondatrice & PDG du courtier immobilier axé sur les données Atlasa. Sa mission est d’aider les acheteurs de maison à comprendre les compromis de différentes options de maison en utilisant le big data et l’analytique.

Vous avez vu une propriété TIC sur Zillow ou Trulia. Que faire maintenant ?

Si vous avez cherché une maison à San Francisco, il y a de fortes chances que vous soyez tombé sur une propriété de type Tenancy in Common (TIC). À première vue, un TIC ressemble exactement à un condo, mais il est environ 10 à 20 % moins cher.

Les TIC sont-ils trop beaux pour être vrais ?

Quel est le piège ?

Examinons ce que sont les propriétés TIC, les avantages et les inconvénients de l’achat d’une propriété TIC à San Francisco, et la diligence raisonnable cruciale que vous devez faire avant d’acheter une unité TIC.

Qu’est-ce que la Tenancy In Common (TIC) ?

Propriété en pourcentage de tout l’immeuble

Lorsque vous achetez un logement TIC, vous n’êtes PAS propriétaire de l’unité. Au lieu de cela, vous avez un pourcentage de participation dans l’ensemble de l’immeuble avec les autres personnes qui ont acheté les autres logements TIC de l’immeuble. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un TIC dans un immeuble multifamilial de 10 logements, vous serez probablement propriétaire de près de 10 % de l’ensemble du titre de propriété de l’immeuble, et non du logement lui-même.

Le pourcentage que vous possédez est déterminé contractuellement, en fonction de nombreux facteurs, notamment l’étage de votre logement dans un immeuble à plusieurs étages, la superficie de votre logement par rapport aux autres, et son caractère désirable. L’acte de propriété de l’immeuble indiquera votre pourcentage de propriété de l’ensemble de l’immeuble lorsque vous achetez le TIC. Il n’y a pas d’acte individuel pour votre unité, mais l’ensemble du bâtiment lui-même.

En revanche, la propriété d’un condo signifie qu’un bâtiment a été divisé légalement en parties physiques, dont l’une vous appartient séparément. Chaque propriétaire de condo possède une zone particulière de la propriété qui est délimitée sur une carte enregistrée dans les registres du comté. Chaque condo a un acte individuel enregistré auprès du comté, qui identifie la zone qui appartient individuellement au propriétaire du condo.

Donc je possède une participation en pourcentage dans l’immeuble. Qu’en est-il du logement que je viens d’acheter ?

En tant que propriétaire d’un TIC, vos droits d’utiliser un logement spécifique dans l’unité proviennent d’un contrat légal écrit signé par tous les copropriétaires. Cet accord est également appelé « accord TIC » ou « accord de location en commun ».

Cet accord n’a rien à voir avec l’acte de propriété, la carte ou tout autre document enregistré dans les registres du comté. Il s’agit d’un contrat légal entre vous et les autres propriétaires de l’immeuble.

Un TIC est-il légal ?

Oui, absolument. Cependant, la validité de votre droit sur votre logement dépend entièrement de l’accord TIC, et non de l’acte de propriété ou du comté. Cet accord a été rédigé par l’avocat des anciens propriétaires. Traitez cet accord comme si vous signiez un contrat de travail, un contrat de prêt hypothécaire ou un document d’investissement providentiel. Lisez-le attentivement !!! Le diable est toujours dans les détails, et vous voulez trouver le diable avant de payer un grand pourcentage de votre valeur nette sur une propriété.

Temps pour les avantages et les inconvénients.

Pros de l’achat d’un TIC

1. Vous pourriez être en mesure de faire une conversion de condo et d’obtenir jusqu’à 25% de retours sur la valeur!

En ce moment, les propriétés TIC sont 10-20% moins chères que les condos à San Francisco. Les raisons de cette situation sont les inconvénients énumérés ci-dessous. Certaines propriétés TIC ont la possibilité légale de conversion en condos. La conversion en copropriété peut se faire par le biais d’une loterie pour les immeubles de plus de 3 unités ou par une demande directe pour les immeubles de 2 unités. Si vous réussissez à convertir votre TIC en copropriété, vous augmentez automatiquement la valeur de votre bien jusqu’à 25 %, en plus de l’appréciation du marché. Voilà un investissement fantastique!

Cependant, de nombreux facteurs affectent la convertibilité des condos, tels que:

• Les expulsions passées
• % des unités qui sont occupées par le propriétaire ou le locataire
• La durée de séjour de chaque propriétaire ou locataire
• Les entrées antérieures dans la loterie de conversion des condos. Pour en savoir plus sur la loterie de conversion, veuillez lire ce post : http://bit.ly/2roruCu
• Les entrées ratées à la loterie pourraient affecter votre conversion en condo.

Il est important de travailler avec votre agent immobilier et un bon avocat pour passer en revue ces facteurs et s’assurer que l’unité TIC peut être convertie en condo de façon faisable. Une fois la faisabilité discutée, les coûts de conversion deviennent importants. Il est toujours bon de savoir combien coûtera la conversion pour déterminer le retour sur investissement (ROI) par rapport à l’achat direct d’un condo.

2. Vous payez 10 à 20 % de moins qu’un condo par pied carré. Si vous prévoyez d’y vivre pendant un certain temps, puis de le vendre, il peut s’agir d’un rendement fantastique pour votre argent.

Même si la conversion en condo n’est pas possible, si vous prévoyez vivre dans la propriété que vous achetez et éventuellement la vendre pour déménager dans une maison plus grande, les TIC sont une option souhaitable.

Pourquoi?

• Appréciation : Les TIC ont le même pourcentage d’appréciation que les condos (j’ai analysé les données MLS pour le prouver – voir la section ci-dessous). Vous obtenez donc des rendements en % similaires à ceux des propriétaires de condos sur votre investissement immobilier lorsque vous vendez.
• Dépenses d’investissement inférieures : Non seulement vous payez 10 à 20 % de moins pour votre propriété, mais vous payez également 10 à 20 % de moins de taxe foncière. La taxe foncière est fonction de la valeur de la propriété en Californie.

3. Un ROI plus élevé si vous prévoyez de le louer – avec un piège

Si vous achetez un TIC 10-20% moins cher qu’un condo, et que vous le louez, vous obtenez le même loyer qu’un condo. Votre rendement mensuel et annuel est donc par défaut 25 % plus élevé que celui d’un condo.

C’est trop beau pour être vrai ?

Oui, car les unités TIC ont un contrôle des loyers. Vous ne pourrez pas augmenter vos loyers autant qu’un propriétaire de condo, ce qui nuira à votre retour sur investissement à long terme. Je vous conseille de consulter un avocat et de vous assurer que vous comprenez parfaitement les risques juridiques des TIC par rapport aux condos. Voir les ressources de lecture au bas de ce post pour plus d’informations.

4. Exposition à l’immobilier de San Francisco

Les TIC sont le moyen le moins cher d’obtenir une exposition à l’immobilier de San Francisco. L’achat d’un TIC peut être une décision financièrement enrichissante pour les locataires actuels de San Francisco, car une fois que vous êtes propriétaire d’une propriété, vous n’avez pas à payer de loyer et vous serez propriétaire d’un actif qui s’apprécie rapidement, qui n’a mis que 4 ans pour se remettre de la récession de 2008.

5. Possibilité d’acheter dans un quartier plus agréable

Parce que les TIC sont 10 à 20 % moins chers, vous pourriez être en mesure d’acheter dans un quartier plus cher, dont vous pourriez autrement être exclu par le prix. Les quartiers plus chers (par exemple Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) sont plus résistants à la récession : plus de propriétaires dans ces quartiers peuvent se permettre de conserver leurs propriétés pendant les récessions. Par conséquent, les prix ne baissent pas autant en raison de la pénurie d’offre.

Quels sont les inconvénients de l’achat d’un TIC?

1. Les TIC ont des complexités juridiques – beaucoup d’entre elles.

Nous avons établi que lorsque vous achetez un TIC, vous achetez un pourcentage de participation dans un immeuble entier, où votre unité est définie par un contrat unique écrit par un avocat faillible, qui est capable de faire des erreurs. Vous devez lire attentivement ce contrat et vous assurer que vous êtes légalement couvert. Je conseille de faire appel à un conseiller juridique pour tout examiner avant de faire l’offre.

2. Contrôle des loyers

Si vous achetez un TIC dans l’espoir de le louer éventuellement, sachez que les TIC sont couverts par le contrôle des loyers de San Francisco, et que les condos ne le sont pas. Le montant que vous êtes autorisé à augmenter le loyer annuel en tant que propriétaire à partir du 1er mars 2018 est de 1,6 %. Il n’y a pas de telle limitation pour les condos. Plus d’informations ici.

Il est également extrêmement difficile d’expulser un locataire problématique dans un TIC. Il est important de comprendre la loi sur l’expulsion et la loi sur le contrôle des loyers avant de prendre votre décision d’achat.

3. Hypothèque fractionnée

Si vous voulez obtenir un financement pour un TIC, vous obtiendrez très probablement un prêt fractionné. Il n’y a que quelques prêteurs et peu d’options de prêt dans le financement fractionné.

Les inconvénients des prêts fractionnés sont :

• Un taux d’intérêt plus élevé
• Un acompte plus élevé
• Un paiement mensuel plus élevé
• Moins de choix de prêteurs et de types de prêts

Note : Les prêts TIC collectifs sont une forme alternative de financement, où un groupe de personnes achetant un immeuble multifamilial demande un prêt ensemble. Si vous achetez un TIC individuel, ce n’est généralement pas une option.

4. La conversion en copropriété pourrait ne pas être possible

Comme mentionné dans la section précédente, la convertibilité en copropriété pourrait ou non être possible en fonction de plusieurs facteurs. Assurez-vous de parler à un avocat spécialisé en immobilier pour vous assurer que vous pouvez convertir en condo avant de présenter une offre. La convertibilité en condo n’est pas seulement importante pour le potentiel à long terme, mais elle affecte également la valeur marchande du TIC.

5. Se vend plus difficilement lors des ralentissements du marché

Lors des récessions, il est plus difficile de vendre un TIC qu’un condo. Les TIC restent plus longtemps sur le marché avant de se vendre, lorsque les prix des condos ont considérablement baissé. Lorsque les prix sont plus bas, le dilemme TIC vs condo s’accentue.

Si j’achète un TIC, comment s’apprécie-t-il par rapport à un condo ?

En tant qu’ancien gars des big data, j’ai évidemment dû construire une base de données et exécuter quelques requêtes SQL pour le découvrir avec mon collègue Jeremie Young. Règle n°1 de la science des données : Ne jamais se fier à des données sales provenant d’autres sources. Assurez-vous que vos données sont propres vous-même.

Vous trouverez ci-dessous comment l’appréciation des unités TIC par rapport aux condos dans la région de la baie de San Francisco entre 2010 et 2018. Ces données sont tirées du service officiel d’inscription multiple de San Francisco.

Prix médians des TIC par rapport aux condos de 2007 et 2017

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