Qu’est-ce qu’un acte de garantie ? Que vous vendiez ou achetiez une maison, vous devrez éventuellement transférer le titre de propriété. Comme l’achat d’une voiture, les maisons et autres biens immobiliers ont des documents de titre indiquant le propriétaire actuel de la propriété. Dans le domaine de l’immobilier, ces documents sont appelés « actes ». Et tout comme pour l’achat d’une voiture, vous pouvez acheter des maisons et d’autres biens immobiliers avec ou sans garantie. Dans le domaine de l’immobilier, il existe trois types d’actes courants en fonction de leurs garanties. Les actes immobiliers comportent des garanties générales (un acte de garantie), des garanties limitées (un acte de garantie spéciale) ou aucune garantie (un acte de renonciation). Ces garanties sont données par le vendeur et garantissent la qualité du titre, et non la maison ou la propriété elle-même. La garantie de l’acte ne dit pas que la maison physique est en bon état, elle dit que la propriété légale et le titre sont en bon état. Cette garantie de titre intervient lors du transfert de l’acte de garantie, c’est-à-dire l’échange de l’acte des mains du vendeur à celles de l’acheteur. Bien sûr, la garantie de l’acte n’entre en jeu que lorsqu’un tiers conteste la bonne propriété légale et le titre du bien immobilier.

Cet article est une introduction aux actes de garantie de propriété, aux formulaires d’actes de garantie, aux conventions sur le terrain fournies par un acte de garantie complet, et à ce qu’il faut faire lorsqu’il y a une violation des conventions. Si vous avez des questions sur les actes de garantie et les défis ou les litiges concernant le titre foncier, les limites et les charges, veuillez contacter Bernhard Law Firm à www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

1. L’acte de garantie et ses conventions sont un contrat

Selon les lois de Floride § 689.03, un acte de garantie statutaire transmet une propriété avec des conventions de common law complètes, liant contractuellement le vendeur et ses héritiers à ces conventions. § 689.03, Fla. Stat. (2016) ; Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964) ; Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp. 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (désapprouvé pour d’autres motifs) (« Une garantie, qu’elle soit expresse ou implicite, est fondamentalement un contrat »). Le mot covenant signifie simplement accord ou contrat. Les conventions sur la propriété, généralement des conventions restrictives, sont des accords pour utiliser ou ne pas utiliser la propriété d’une certaine manière spécifique. Les clauses restrictives sur la propriété peuvent concerner presque toutes les utilisations, par exemple « il n’y aura pas de piscine ni de carillon sur cette propriété ». C’est le langage exprès utilisé pour décrire la propriété vendue, et non l’intention du vendeur, qui détermine si une garantie existe et quels en sont les termes. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

A travers un acte de garantie, un vendeur s’engage et promet que : (i) elle est légalement autorisée à transférer l’ensemble de la propriété et qu’aucun tiers n’avait d’intérêt légal pour celle-ci (l’engagement du droit de transfert) ; (ii) le droit de possession de l’acheteur ne sera pas impacté par la réclamation d’un tiers (l’engagement de jouissance paisible) ; (iii) le vendeur se défendra contre toute réclamation de tiers sur la propriété et indemnisera l’acheteur pour toute perte qu’il pourrait subir en conséquence (l’engagement de garantie de titre) ; (iv) le vendeur fera tout ce qui est nécessaire pour aider l’acheteur à parfaire le titre si le besoin s’en fait sentir (la convention d’assurances supplémentaires) ; (v) le vendeur possède le bien même en quantité et en qualité qu’il prétend transmettre (la convention de saisine ou la convention de saisie) ; et (vi) le terrain est libre de toute restriction d’utilisation et de possession de l’ensemble de la propriété (la convention d’absence de charges ou la convention contre les charges). Ces six garanties sont connues ensemble sous le nom de « full common law deed covenants ». Ainsi, un acte de garantie est parfois appelé un acte de convention ou un acte de garantie. Un acte de garantie générale garantit contre toutes les réclamations de toutes les personnes, et pas seulement celles qui proviennent du vendeur, par son intermédiaire ou sous son autorité. Harris, 166 So. 2d à 165-66.

Pour plus d’informations sur la convention de saisine (c’est-à-dire la convention de saisie), Voir également Allard v. Al-Nayem Intern, Inc, 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (convention de saisine violée lorsque le concessionnaire n’a pas acquis le droit de posséder une bande de propriété de 30 pieds au bord du lot cédé) ; Harris, 166 So. 2d à n.2.) ; Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (Lorsque le preneur n’a acquis qu’un droit partiel de possession de la propriété en vertu d’un acte de garantie, le preneur peut récupérer le prix d’achat pour violation de l’engagement de saisine ; la violation se produit à la livraison de l’acte) ; Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (lorsque le concédant ne donne pas la possession de l’ensemble de l’espace physique initialement censé être transféré, le concessionnaire peut récupérer des dommages-intérêts pour violation partielle de l’engagement de saisine).

Pour plus d’informations sur l’engagement d’absence de charges ou l’engagement contre les charges, voir American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (le covenant of no encumbrances prévoit que le terrain est libre et dégagé de toute charge ou autre restriction qui empiète sur la possession de l’ensemble de la propriété) ; Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (une « charge » dans le cadre de la convention contre les charges est tout droit ou intérêt dans la terre qui peut subsister dans une tierce partie, à la diminution de la valeur de la terre, mais compatible avec le passage de la redevance par le transfert) ; Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (jugeant qu’il y a eu violation de l’engagement contre les charges lorsque le terrain était soumis au droit de la société de bénéficier des droits sur le pétrole et l’asphalte pendant une période de 10 ans).

Pour plus d’informations sur l’engagement de garantie du titre, voir Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (la convention de garantie de titre prévoit qu’il n’y aura pas de perturbation de la possession du concessionnaire par une partie revendiquant un titre primordial à toute partie de celui-ci) ; Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Voici un exemple d’acte de garantie, promettant spécifiquement ce qui suit :

Et le concédant convient par la présente avec le concessionnaire que le concédant est légalement saisi dudit terrain en fief simple ; que le concédant a le bon droit et l’autorité légitime de vendre et de transférer ledit terrain, et garantit par la présente le titre dudit terrain et le défendra contre les réclamations légitimes de toutes les personnes quelles qu’elles soient ; et que ledit terrain est libre de toute charge

1. Les conventions d’acte de garantie ne surviennent que lorsqu’il y a une violation des conventions restrictives ou que vous faites respecter les conventions restrictives

Les conventions d’acte de garantie ne surviennent que lorsque les nouveaux propriétaires reçoivent une contestation de leur propriété légale de la propriété ou apprennent les restrictions, les privilèges ou les conventions non divulgués sur la propriété. Dans ce cas, l’effet juridique est que le propriétaire précédent a enfreint les clauses de l’acte de garantie en transférant la propriété sous réserve de réclamations concernant le titre, l’utilisation, la possession, la servitude, l’encombrement ou la suppression. Pour faire respecter les clauses de l’acte de garantie, le nouveau propriétaire doit en informer l’ancien propriétaire, lui demander de régler le problème ou le poursuivre pour violation de l’acte de garantie. Pour établir la violation d’un contrat et des clauses de l’acte de propriété, une partie doit démontrer l’existence d’un contrat (l’acte de garantie), sa violation et les dommages. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (jugeant que le demandeur a déclaré un cas de violation prima facie lorsqu’il a plaidé ces éléments).

Bien que les violations ne soient découvertes qu’après le transfert, la violation légale d’une convention d’acte de garantie se produit lors de l’exécution et de la livraison de l’acte, car le vendeur à ce moment-là ne transmet pas la pleine possession ou le droit de possession et d’utilisation libre de toute réclamation future par des tiers. Williams, 47 So. 2d à 626 (« lorsqu’un concessionnaire . . n’acquiert aucune possession et aucun droit de possession en vertu d’un acte contenant des engagements de saisine … la violation s’est produite lors de l’exécution et de la livraison du transfert « ) ; voir également Allard, 59 So. 3d à 200 (considérant que l’engagement de saisine a été violé lorsque le concessionnaire n’a pas acquis le droit de posséder une bande de propriété de 30 pieds au bord du lot transféré). La violation se produit même lorsque le vendeur n’a pas une connaissance réelle ou constructive de la charge, de la réclamation ou du problème lorsqu’il transfère la propriété. Voir Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (tenant le vendeur responsable de la violation de l’acte de garantie même si le vendeur n’avait aucune connaissance réelle ou constructive de la charge).

1. Exemples de violation des actes de garantie et des covenants d’acte

Selon la loi de la Floride, lorsqu’il y a une perturbation de la possession, de l’utilisation et de la jouissance tranquille d’un acheteur par une partie revendiquant un titre prépondérant sur toute partie de la propriété, les covenants de garantie de titre et de jouissance tranquille sont violés. Voir Arbuthnot, 94 Fla. à 304. Lorsqu’un acheteur n’acquiert qu’un droit partiel à la possession d’un bien, le pacte de saisine est violé. Williams, 47 So. 2d à 626. Lorsque le vendeur ne fournit pas la possession de l’ensemble de l’espace physique qu’il était censé transmettre à l’origine, le pacte de saisine est rompu. Burton 105 Fla. à 546.

Lorsqu’un tiers revendique un droit ou un intérêt dans la propriété ou une partie de celle-ci, la convention d’absence de charges est violée, en remontant jusqu’au moment où l’acte a été délivré, et un droit d’action naît immédiatement. Coakley, 419 So. 2d à 817 (la convention d’absence de charges prévoit que le terrain est libre et dégagé de toute charge ou autre restriction qui empiète sur la possession de l’ensemble de la propriété) ; Gore, 149 Fla. à 696. Une  » charge  » dans le cadre de la convention contre les charges comprend tout droit ou intérêt sur le terrain qui peut subsister chez un tiers. Id. ; Flood, 61 Fla. à 212-14 (jugeant qu’il y avait violation de la convention contre les charges lorsque le terrain était soumis au droit de la société de jouir des droits d’asphalte pendant une période de 10 ans).

Lorsque la qualité et la propriété du titre transmis nécessitent une référence à une preuve parolique ou à d’autres registres, il incombe au vendeur de produire ou de fournir ces preuves ; même lorsque le contrat d’achat exige une recherche de titre dans le registre, la charge de fournir les preuves nécessaires pour compléter le bon titre et la possession de la propriété ne devrait pas incomber à l’acheteur, qui est un parfait étranger à l’histoire de la terre, de son titre et de sa possession. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (soutenant que la partie a violé le contrat immobilier lorsqu’elle n’a pas fourni l’abrégé montrant un bon titre commercialisable et que la preuve en dehors de l’abrégé de l’acte était nécessaire pour déterminer l’existence et l’état de l’empiètement sur la propriété).

Ainsi, par exemple, la convention contre les charges serait violée par l’existence de tout droit de servitude en suspens qui diminue la valeur de la terre cédée. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962) ; Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (soutenant que lorsque la servitude était enregistrée mais n’était pas visible lors de l’inspection du terrain, l’existence de la servitude était une violation des garanties générales dans l’acte, y compris la convention contre les charges). De même, la convention contre les charges serait également violée si un vendeur ne divulguait pas de manière proactive un droit de passage utilisé par une propriété adjacente, même s’il était attesté par un instrument enregistré – cela constituerait légalement une charge non divulguée donnant droit à l’acheteur à des dommages-intérêts de la part de tout vendeur qui aurait fait une déclaration contraire. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

En somme, un acte de garantie garantit le bon titre et la propriété du bien à la date de l’acte. S’il s’avère que le titre et la propriété ne sont pas aussi garantis, un acheteur peut avoir une réclamation pour violation des clauses de garantie. Si vous avez des questions sur les actes de garantie et les contestations ou les litiges concernant le titre foncier, les limites et les charges, veuillez contacter le cabinet d’avocats Bernhard à l’adresse www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Voir également American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (la convention d’absence de charges prévoit que le terrain est libre et dégagé de toute charge ou autre restriction qui empiète sur la possession de l’ensemble de la propriété) ; Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (une « charge » dans le cadre de la convention contre les charges est tout droit ou intérêt dans la terre qui peut subsister dans une tierce partie, à la diminution de la valeur de la terre, mais compatible avec le passage de la redevance par le transfert) ; Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (jugeant qu’il y a eu violation de l’engagement contre les charges lorsque le terrain était soumis au droit de la société de profiter des droits sur le pétrole et l’asphalte pendant une période de 10 ans).