Tout en liquide

Dans le monde de l’immobilier, l’argent liquide est roi pour un vendeur. Bien qu’il puisse s’agir de la méthode préférée du vendeur pour être payé pour une propriété, il existe certains avantages et inconvénients pour l’acheteur.

L’achat au comptant lors de la négociation d’un contrat immobilier, signifie qu’au moment de la clôture, l’acheteur aura des liquidités inconditionnelles suffisantes pour payer tous les coûts associés à l’achat d’un morceau de propriété, y compris le prix de vente et les frais de clôture.

Comme les vendeurs préfèrent une offre au comptant, sans condition de financement, ils sont plus susceptibles d’accepter une telle offre qu’une offre similaire, ou même meilleure, d’une personne ayant des conditions de financement. En conséquence, un acheteur qui a vraiment les liquidités pour conclure, peut fréquemment obtenir une meilleure affaire qu’un acheteur s’appuyant sur un prêteur.

De nombreux acheteurs, cependant, pensant qu’ils peuvent modifier le contrat à une date ultérieure, font une offre au comptant, mais en réalité, ils ne sont pas en mesure de conclure avec leurs propres liquidités. Ils supposent qu’une fois leur financement approuvé, il sera facile de changer le contrat d’argent comptant en transaction financée. Ce n’est pas toujours le cas, et l’acheteur doit comprendre que le vendeur n’a aucune obligation de modifier les termes du contrat.

Il y a des cas où les acheteurs ont vu leurs offres en espèces acceptées, même s’ils n’avaient pas l’argent liquide, et où les vendeurs ont refusé de modifier le contrat. Dans ces cas, l’acheteur a perdu son dépôt, car il n’était pas en mesure de se conformer aux termes de l’accord de vente. La leçon à retenir est que l’argent liquide signifie de l’argent liquide, pas autre chose !

Lors d’une clôture en argent liquide, l’acheteur sera informé du montant exact qu’il doit apporter pour la transaction. Dans la plupart des cas, ces fonds doivent être virés à l’agent de clôture ou transférés par banque ou par chèque certifié. Par conséquent, si vous êtes impliqué dans un achat au comptant, assurez-vous d’avoir vos fonds dégagés et disponibles avant la clôture, ou vous ne serez pas en mesure de conclure.

En savoir plus sur toutes les offres au comptant par rapport au financement dans notre section Stratégie d’investissement immobilier.

Hypothèque conventionnelle

Les banques et les coopératives de crédit d’État et à charte fédérale sont généralement appelées prêteurs conventionnels, donnant des hypothèques conventionnelles. Selon le dictionnaire Webster, conventionnel signifie « utilisé et accepté par la plupart des gens ; habituel ou traditionnel. » Les prêts de réhabilitation pour investisseurs ne sont ni l’un ni l’autre, car ils sont souvent inhabituels et très spécifiques. Les prêts conventionnels sont très difficiles à trouver pour les propriétés de réhabilitation.

Bien que les prêts conventionnels soient généralement les prêts hypothécaires les moins chers disponibles, ils prennent beaucoup de temps à obtenir, même auprès d’un prêteur conventionnel avec lequel vous pouvez avoir une relation existante. Même si vous êtes en mesure de trouver le rare prêteur conventionnel prêt à offrir aux investisseurs des prêts de réhabilitation, le processus de prêt peut prendre un temps extrêmement long à travailler à travers. La plupart des vendeurs qui vendent à des flippers de maison sont prêts à vendre à un prix inférieur en échange d’une fermeture rapide, et beaucoup ne sont pas disposés à attendre que les roues lentes du prêteur conventionnel tournent.

Bien que les prêts d’un prêteur conventionnel puissent être moins chers qu’un prêt d’un prêteur privé ou d’argent dur, le prêteur conventionnel exigera un acompte plus important sur la propriété par rapport à un prêteur de réhabilitation non conventionnel typique.

La plupart des prêteurs conventionnels ne prêteront qu’un pourcentage de la valeur actuelle d’une propriété, tandis que la plupart des prêteurs hard money et privés de réadaptation prêteront sur la valeur après réparation de la propriété collatérale.

Prêts assurés par le gouvernement

L’Administration fédérale du logement (FHA) offre un financement de réadaptation aux investisseurs par le biais de son programme de prêt 203k. Ce programme prête à la fois le prix d’achat et les fonds de réadaptation, mais il n’est disponible que pour les consommateurs qui achètent des propriétés occupées par leur propriétaire, pas pour les investisseurs.

Bien qu’ils aient certaines limitations, les prêts FHA 203k peuvent être utilisés pour des situations d’investissement dans des propriétés à plusieurs unités, tant que l’emprunteur prévoit de vivre dans l’une des unités. Cela peut être un excellent moyen d’obtenir un financement à faible coût pour une propriété à revenu. Les acheteurs doivent également garder à l’esprit que lors de l’achat d’une propriété de 3-4 unités, la FHA exigera que vous gardiez une réserve de paiement d’au moins trois mois, ce qui immobilisera des liquidités. Elle exigera également que les unités locatives de l’immeuble de 3 ou 4 unités puissent supporter à elles seules l’hypothèque. Un investisseur qui prend ce type de prêt de réhabilitation doit être prêt à vivre selon les règles.

Un programme alternatif offert par la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) offre ses prêts à la fois aux consommateurs et aux investisseurs, à travers son programme HomePath. Cependant, le programme HomePath comporte quelques restrictions.

• Le programme HomePath n’est offert qu’aux investisseurs qui achètent des maisons appartenant à Fannie Mae.
• Le coût des réparations ne peut atteindre que 35 % de la valeur après réparation (ARV) d’une propriété, et ne peut dépasser 35 000 $ au total.

D’autre part, l’option HomePath n’est disponible que pour une sélection limitée de propriétés, et ces propriétés ne peuvent pas nécessiter des réparations importantes ou des améliorations coûteuses. Le programme est conçu pour les personnes qui achètent des propriétés appartenant à des banques, des ventes à découvert ou des propriétés en difficulté nécessitant principalement des réparations cosmétiques, qui ne sont généralement pas souhaitées par les flippers de maisons.

Financement par le propriétaire

Le financement par le propriétaire signifie que le vendeur d’une propriété « prête » l’argent à l’acheteur de la propriété, prend une hypothèque sur la propriété vendue et se fait rembourser en plusieurs versements selon les termes de l’accord entre les parties.

Pour le vendeur, cela représente un bon flux de revenus s’il peut se permettre de ne pas obtenir l’argent liquide pour la vente de la propriété en une seule fois. Pour l’acheteur, il s’agit fréquemment d’un arrangement favorable, car la transaction peut être conclue rapidement et le vendeur ne facturera généralement pas les frais qu’un prêteur facturerait. De plus, les propriétés financées par le propriétaire ne nécessiteront pas d’évaluation.

Cependant, le problème est que très peu de vendeurs ont suffisamment de ressources pour trouver un endroit où vivre et maintenir leur style de vie sans la somme forfaitaire en espèces qu’ils recevraient de la vente de la propriété. En outre, les vendeurs qui ont les ressources, peuvent ne pas vouloir les tracas et le risque d’être le prêteur.

Si l’acheteur ne fait pas ses paiements au vendeur, il doit passer par le processus légal pour obtenir la reprise de possession de la propriété, qui peut ne pas valoir ce qu’elle était quand la propriété a été vendue en premier lieu. Il peut également ne pas être dans le même état que lorsqu’il a été vendu à l’origine, ce qui peut devenir un problème lorsqu’ils essaient de le vendre à nouveau.

Bien qu’il y ait des avantages pour le vendeur et l’acheteur pour le financement du vendeur, les inconvénients peuvent l’emporter sur les avantages dans de nombreux cas. En général, très peu de vendeurs sont prêts à supporter le prêt.

Hard Money

Les prêteurs hard money ne se fient pas à la solvabilité de l’emprunteur. Au lieu de cela, ils se penchent sur la valeur de la propriété. Le prêteur veut s’assurer qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, la valeur de la propriété sera suffisante pour rembourser la dette. En conséquence, un prêteur d’argent dur vous prêtera généralement moins qu’un prêteur conventionnel (généralement 50 à 60 %) de la valeur de la propriété.

Si vous ne pouvez pas obtenir un prêt conventionnel d’une banque ou d’un courtier en prêts hypothécaires, vous pouvez bénéficier de traiter avec un prêteur d’argent dur. Avant de le faire, assurez-vous de bien comprendre les frais et les coûts associés au prêt ainsi que les conditions du prêt. Fréquemment, un prêteur d’argent dur sera plus qu’heureux de saisir la propriété collatérale qui vaut plus que la dette qui lui est due.

Typiquement, les prêteurs d’argent dur ne sont pas réglementés par une agence gouvernementale et n’ont pas besoin d’être autorisés. Il existe de nombreux prêteurs d’argent dur légitimes, cependant, comme dans de nombreuses professions, il existe des prêteurs d’argent dur moins qu’honnêtes. Assurez-vous de savoir à qui vous avez affaire.

Les prêteurs d’argent dur ne sont pas réglementés par une agence gouvernementale et n’ont pas besoin d’être autorisés.

Private Money

Un prêteur privé examinera généralement un emprunteur potentiel et le bien en garantie en utilisant les trois « C » du monde du prêt – le crédit, la capacité de payer et la garantie.

Cela signifie que le prêteur privé devra qualifier l’emprunteur financièrement en examinant l’historique de crédit de l’emprunteur pour évaluer ses habitudes de remboursement des créanciers. Plus le score de crédit est élevé, plus le prêteur privé sera enclin à accorder un prêt. Le prêteur privé examinera également les revenus et les flux de trésorerie de l’emprunteur, afin de déterminer sa capacité, ou son aptitude, à payer le prêt envisagé.

Apprenez à calculer votre ratio DTI.

Alors que le prêteur hard money considère la garantie comme sa principale source de remboursement, le prêteur privé accorde des prêts qu’il s’attend à ce que l’emprunteur paie, la garantie servant simplement de plan de secours au remboursement si quelque chose se produit de manière inattendue et que l’emprunteur ne rembourse pas. En conséquence, le prêteur privé de réadaptation peut être prêt à prêter un montant plus élevé que les autres prêteurs sur les projets, car il peut être plus confiant qu’il sera remboursé.

Les prêts de réadaptation d’argent privé pour les investisseurs sont certainement plus coûteux que les prêts conventionnels, car ils impliquent beaucoup plus de risques et de temps. Les prêteurs privés, cependant, peuvent avoir plus de flexibilité pour adapter leurs prêts aux besoins des emprunteurs que les prêts conventionnels. En outre, les prêteurs privés seront en mesure de conclure des prêts plus rapidement, permettant aux réhabilitateurs de saisir de bonnes affaires dès qu’elles arrivent sur le marché.

Comme les prêteurs d’argent dur, les prêteurs privés ne sont généralement pas réglementés ou autorisés, donc encore une fois, l’emprunteur doit faire ses devoirs pour savoir à qui il a affaire.

Quelle que soit la méthode de financement que vous choisissez, nous vous encourageons à utiliser notre modèle de plan d’affaires de revente de maisons pour organiser vos finances. La stratégie de financement de la section trois vous permettra de vous assurer que vous obtenez le bon argent lors de votre prochain flip.

En savoir plus sur la différence entre un prêteur privé et une hypothèque bancaire.