La valeur actuelle des paiements de location expliquée

La valeur actuelle, communément appelée PV, est le calcul de ce que vaut aujourd’hui une somme d’argent ou un flux de flux de trésorerie futurs compte tenu d’un taux de rendement spécifié sur une période de temps donnée.

En vertu des nouvelles normes de comptabilisation des contrats de location, les preneurs sont tenus de calculer la valeur actuelle de tous les paiements de location futurs afin de déterminer les obligations à inscrire au bilan pour les contrats de location simple et les contrats de location-financement. Le calcul est effectué en utilisant la durée et les paiements spécifiés dans le bail et un taux de rendement spécifique au bail ou à l’organisation. La valeur actuelle des paiements de location est utilisée pour établir à la fois un passif de location et un actif de droit d’utilisation (DUE).

PV (valeur actuelle) vs NPV (valeur actuelle nette)

Les comptables utilisent parfois les termes, valeur actuelle et valeur actuelle nette de manière interchangeable, mais ils ont des significations distinctes. La PV, ou valeur actuelle, est utilisée pour calculer la valeur actuelle des paiements ou recettes futurs, mais pas les paiements et recettes combinés. Dans la comptabilité de location, nous utilisons la valeur actuelle pour établir les actifs ou les passifs liés aux obligations de location ou aux créances de location.

La valeur actuelle nette, ou NPV, est couramment utilisée dans les décisions de budgétisation des capitaux et d’autres types d’analyses financières comme moyen de déterminer l’avantage d’investir dans une immobilisation particulière. Dans cet usage, « net » signifie que le calcul utilise à la fois les entrées et les sorties d’argent. Un investisseur potentiel peut utiliser ce calcul pour analyser la valeur des paiements et des encaissements combinés afin de comprendre ce que sera réellement le bénéfice ou la perte cumulé(e) d’un investissement au fil du temps.

Paiements de location minimaux et paiements de location futurs

Dans le cadre des nouvelles normes de comptabilisation des locations, il n’y a pas de changement dans la façon dont nous calculons la valeur actuelle des paiements de location. Ce qui a changé, cependant, c’est qu’en vertu de l’ASC 842, de l’IFRS 16 et du GASB 87, le calcul de la valeur actualisée des paiements au titre de la location est requis pour tous les contrats de location. Les organisations qui présentent des rapports en vertu de l’IFRS 16 et du GASB 87 n’auront que des contrats de location-financement au moment de la transition et continueront d’actualiser les paiements de location futurs pour ces types de contrats de location à leur valeur actuelle.

Spécifique à l’ASC 842, les paiements de location pour les contrats de location de type opérationnel et financier devront également être actualisés à leur valeur actuelle. En outre, la définition des paiements de location en vertu de l’ASC 842 a légèrement changé par rapport à la définition des paiements de location minimaux en vertu de l’ASC 840.

Paiements de location minimaux

En vertu de l’ancienne norme de location, l’ASC 840, le FASB exige que les preneurs établissent un passif de location et un actif de location pour tous les contrats de location qui répondent aux critères d’un contrat de location-acquisition. Pour les contrats de location classés comme capital, les preneurs effectuent un calcul pour déterminer la valeur actuelle des paiements minimums de location (PVMLP) qui est utilisée comme base pour les valeurs de l’actif et du passif de location. Dans l’ASC 840-10-25-6, cette norme définit les paiements minimaux au titre de la location comme les obligations financières qu’un preneur doit effectuer en rapport avec l’actif loué. Ces paiements comprennent spécifiquement :

• Les loyers minimums exigés par le bailleur sur la durée du bail
• Les garanties de valeur résiduelle
• Les pénalités que le preneur encourt en cas de non-renouvellement ou d’extension du bail
• Les paiements effectués avant le le début du terme
• Les frais payés par le preneur aux propriétaires d’une entité à vocation spéciale pour structurer la transaction

Les loyers conditionnels et les coûts exécutoires ne sont pas inclus dans les paiements minimaux de location.

Versements futurs au titre de la location

Selon la nouvelle norme sur la location, ASC 842, les preneurs doivent établir un passif au titre de la location et un actif au titre du droit d’utilisation pour les contrats de location simple et les contrats de location-financement (auparavant, les contrats de location-acquisition). Les preneurs effectuent un calcul de la valeur actualisée des paiements de location futurs pour déterminer le passif de location initial enregistré au bilan.

Les paiements de location futurs sont définis dans l’ASC 842-10-30-5 comme des paiements liés à l’utilisation de l’actif sous-jacent pendant la durée du bail. Ces paiements comprennent :

• Des paiements fixes exigés par le contrat de location, tels que le loyer de base
• Des paiements fixes en substance exigés par le contrat de location (Les paiements fixes en substance sont des paiements qui peuvent sembler variables, mais qui sont, en fait, inévitables. Des exemples courants de paiements fixes en substance sont les frais d’entretien des parties communes fixes, les paiements d’impôts fixes et les paiements d’assurance fixes.)
• Les paiements de location variables qui dépendent d’un indice ou d’un taux, initialement évalués en utilisant l’indice ou le taux à la date de début du bail
• Le prix d’exercice d’une option d’achat si le preneur est raisonnablement certain d’exercer cette option
• Les pénalités de résiliation du bail si la durée du bail reflète l’exercice par le preneur de l’option de résiliation du bail
• Les frais payés par le preneur aux propriétaires d’une entité à vocation spéciale pour structurer la transaction
• Pour le preneur uniquement, les montants probables d’être dus par le preneur à la suite d’une garantie de valeur résiduelle

Les paiements de location futurs sont réduits des incitations payées ou à payer au preneur et excluent les montants affectés à des composantes autres que la location, toute garantie de la dette du bailleur par le preneur et les paiements de location variables, autres que ceux spécifiés ci-dessus.

Comment calculer les paiements de location à l’aide d’Excel en 5 étapes

En vertu des nouvelles normes de comptabilité des baux, la capitalisation des baux est requise pour la grande majorité des baux. Le solde capitalisé est calculé comme la valeur actuelle des paiements de location.
Par conséquent, pour vous conformer aux nouvelles normes de location, vous devrez savoir comment calculer la valeur actuelle des paiements de location. Cela est particulièrement vrai si vous ne prévoyez pas d’utiliser un logiciel et préférez utiliser des feuilles de calcul Excel pour gérer vos contrats de location. Cependant, nous pensons que gérer vos baux dans Excel laisse trop de place à l’erreur.

Si vous préférez Excel, nous pouvons au moins vous aider à l’utiliser correctement. Voici vos deux options simples :

1. Calculer la valeur actuelle des paiements de location uniquement, à l’aide d’Excel
2. Calculer la valeur actuelle des paiements de location ET le tableau d’amortissement à l’aide d’Excel.

Cet article aborde la façon de calculer la valeur actuelle des paiements de location à l’aide d’Excel. Nous avons également construit un modèle Excel qui effectue ce calcul pour vous automatiquement.

Obtenez le modèle gratuit de calcul de la valeur actuelle pour vous suivre

Etape 1 : Créez votre tableau avec des en-têtes

Dans une feuille de calcul Excel, intitulez trois colonnes avec les en-têtes suivants : Période, Espèces et Valeur actuelle, comme indiqué ci-dessous :

Étape 2 : Saisissez les montants dans les colonnes Période et Espèces

Saisissez le nombre de périodes de paiement dans la colonne Période. Dans cet exemple, nous calculons la valeur actuelle de dix périodes de paiements dus au début de la période, les périodes sont donc numérotées de 0 à 9. Notez que si les paiements étaient effectués à terme échu, la numérotation commencerait de 1 à 10.

Puis, entrez les montants des paiements en espèces pour chaque période dans la colonne Espèces. Cet exemple commence par des paiements de 1 000 $, augmentant de 5 % par an. Voir ci-dessous pour une illustration:

Étape 3 : Insérer la fonction PV

Allez à la première ligne de la colonne Valeur actuelle, puis cliquez sur le bouton « insérer une fonction ». Dans la boîte de dialogue qui apparaît, sélectionnez « financier » dans la liste déroulante, puis faites défiler vers le bas et sélectionnez « PV » (qui signifie valeur actuelle).

Etape 4 : Saisissez le taux, le Nper Pmt et le Fv

Après avoir cliqué sur OK, une autre boîte de dialogue apparaît dans laquelle vous allez insérer les arguments de la fonction pour qu’Excel effectue le calcul. Entrez 6% comme taux d’actualisation que nous utilisons dans cet exemple. Dans la case Nper, entrez la référence de la cellule pour la première période. Entrez 0 pour Pmt, et dans la zone Fv, entrez la référence de cellule pour le premier montant du paiement en espèces. Sélectionnez le type 0 (franchement, cela n’a pas d’importance que vous sélectionniez 0 ou 1 ici car nous actualisons via la colonne de la période). Une fois la boîte de dialogue de la formule terminée, cliquez sur ok pour que la formule remplisse la première ligne de la colonne Valeur actuelle. Copiez cette formule tout en bas.

Étape 5 : additionnez la colonne Valeur actuelle

Une fois que vous avez calculé la valeur actuelle de chaque paiement périodique séparément, additionnez les valeurs dans la colonne Valeur actuelle. Cette somme est égale à la valeur actuelle d’un bail de 10 ans avec des paiements annuels de 1 000 $, des indexations de 5 % et un taux inhérent au bail de 6 %, soit 9 586 $.

Voilà, une façon de calculer la valeur actuelle des paiements de location à l’aide d’Excel.

Calculatrice de valeur actuelle

Si cela vous semble trop d’étapes, nous avons créé une calculatrice de valeur actuelle gratuite et téléchargeable dans Excel qui effectue ce calcul pour vous automatiquement. Il vous suffit de remplir les éléments en jaune (saisissez la durée du bail, les paiements et précisez si les paiements sont effectués au début de la période ou à la fin de la période). L’outil calculera alors automatiquement la valeur actuelle pour vous. (Voir l’image du modèle ci-dessous).

En outre, si vous utilisez Excel pour calculer à la fois la valeur actuelle des paiements de location et le tableau d’amortissement de la dette de location, lisez notre blog de suivi illustrant comment calculer la valeur actuelle des paiements de location et obtenir le tableau d’amortissement de la location en une seule étape avec Excel. Avec cette méthode, vous aurez tout ce dont vous avez besoin pour vous conformer aux nouvelles règles de comptabilisation des loyers alimentées uniquement par une feuille de calcul Excel.

Résumé

Savoir comment calculer la valeur actuelle des paiements de location dans Excel est nécessaire pour se conformer aux nouvelles règles de comptabilisation des loyers. Ce calcul est nécessaire pour enregistrer les passifs de location et les soldes d’actifs correspondants au bilan, afin de fournir une meilleure visibilité des obligations de location aux utilisateurs des états financiers. Toutes les entités qui doivent se conformer à l’une ou l’autre des nouvelles règles de comptabilité des contrats de location doivent être en mesure d’effectuer avec précision le calcul de la valeur actualisée des futurs paiements de location.

Consultez les blogs suivants pour en savoir plus sur les calculs de comptabilité des contrats de location et sur la façon de les effectuer.