Le problème avec l’achat d’une maison

Vous voulez acheter une maison. Mais peu importe comment vous faites les comptes, vous n’avez tout simplement pas l’argent en main. Et vous pourriez ne pas l’avoir pendant un certain temps.

C’est une histoire assez commune. En fait, plus de la moitié des acheteurs potentiels qui épargnent pour une maison disent qu’ils sont « derrière où ils veulent être. »

Mais si vous pouviez acheter une maison cette année, sans épargner un centime de plus ?

Mieux encore, et si vous pouviez acheter une maison avec peu ou pas d’argent de votre propre poche ?

Cela semble fou – mais si vous jouez bien vos cartes, c’est tout à fait possible. Nous allons vous montrer comment.

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Comment acheter une maison avec peu ou pas d’argent de sa poche

Soyez créatif et économisez des milliers de dollars sur l’achat de votre maison

La grande chose à propos d’un prêt hypothécaire ? Vous pouvez acheter une maison d’une valeur d’un quart de million de dollars, et ne payer que quelques milliers à l’avance.

Mais tout le monde n’a pas quelques milliers de dollars en main. Et lorsque les coûts initiaux s’additionnent, ils peuvent commencer à se sentir écrasants.

Il y a trois dépenses majeures que vous devrez couvrir avant d’emménager dans votre nouvelle maison.

• Accompte : généralement de 0 à 20 % du prix de la maison
• Garantie : généralement de 2 à 7 % du prix de la maison (sert en fin de compte à payer les frais de clôture)
• Frais de clôture : généralement de 2 à 5 % du prix de la maison

Pour comprendre comment ces coûts s’additionnent, prenez un exemple. Nous l’appellerons « l’acheteur 1 » :

Acheteur 1
Prix de la maison : 250 000 $
Montant de l’entiercement	Montant de poche	5 000 $ (appliqué aux frais de clôture)
Paiement initial	Montant de poche (prêt FHA)	8 750 $ (3.5%)
Frais de clôture	Sortie de poche	7 680$
Coût total initial : 16 430$

L’acheteur 1 a choisi la voie la plus directe. Il a payé de sa poche l’acompte, les arrhes et les frais de clôture, sans chercher d’autres solutions. Au total, ils ont dépensé plus de 16 000 $ pour entrer dans leur maison.

Maintenant, examinons un autre exemple, que nous appellerons  » l’acheteur 2  » :

Acheteur 2
Prix de la maison : 250 000 $
Arrêter l’argent	Don des parents	500 $, moins 500$ de cadeau = $0
Down payment	0% d’acompte (prêt USDA)	$0
Frais de clôture	Crédit vendeur + crédit prêteur	$7,680 $, couverts par les crédits = 0 $
Coût total initial : 0 $

L’acheteur 2 a fait preuve de créativité. En utilisant une combinaison des stratégies que nous allons couvrir ci-dessous, ils ont pu négocier leur achat jusqu’à 0 $ de leur poche.

Bien sûr, faire baisser vos coûts à zéro nécessitera quelques recherches et efforts supplémentaires au départ.

Mais si cela vous permet d’économiser quelque chose de près de 16 000 $, cela vaut probablement quelques appels téléphoniques. Voici ce qu’il faut faire .

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Trouver un prêt hypothécaire sans mise de fonds, ou obtenir une aide à la mise de fonds

La mise de fonds est probablement votre principale préoccupation ; c’est généralement la plus grande dépense de poche lors de l’achat d’une maison.

Selon une enquête récente de Freddie Mac, près d’une personne sur trois pense encore que la mise de fonds minimale requise pour acheter une maison est de 20 %. Sur une maison de 250 000 $, un acompte de 20 % équivaut à 50 000 $ de sa poche.

Heureusement, mettre 20% d’acompte n’est presque jamais nécessaire. En fait, il existe des moyens d’obtenir un prêt hypothécaire et de payer 0 % d’avance, notamment :

• Les prêts de l’USDA
• Les prêts de la VA
• Les programmes d’aide à la mise de fonds
• L’utilisation d’un don pour la mise de fonds

Les prêts de l’USDA

Les prêts de l’USDA, soutenus par le ministère de l’Agriculture des États-Unis, ne nécessitent aucune mise de fonds. Ils sont également flexibles en ce qui concerne les exigences de crédit.

Pour être éligible à un prêt USDA, la maison doit être dans une zone qualifiée, à faible population. Mais ce ne sont pas seulement des fermes ou des maisons au milieu de nulle part.

En fait, 97% des États-Unis sont des territoires de prêt USDA, de sorte que les maisons éligibles peuvent souvent être trouvées juste en marge des grandes zones métropolitaines. Prêts VA

Comme les prêts USDA, les prêts VA exigent 0% d’acompte et ont des exigences de crédit super indulgentes.

Encore mieux, ils ne nécessitent pas d’assurance hypothécaire privée. Ainsi, même si vous financez 100 % de la maison, vous n’aurez pas à payer de PMI.

Pour être admissible à un prêt VA, vous devez être un membre actif ou ancien de l’armée américaine, ou un conjoint de militaire. Consultez les exigences spécifiques du VA ici.

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Programmes d’aide au paiement initial

L’aide au paiement initial (DPA) est l’un des secrets les mieux gardés de l’achat d’une maison. Ces programmes sont fournis au niveau de l’État ou au niveau local et offrent une aide aux acheteurs de maison à faible revenu – en particulier les acheteurs d’une première maison.

Si vous remplissez les conditions requises pour bénéficier du DPA, vous pourriez recevoir un prêt à faible taux d’intérêt ou une subvention (yep, de l’argent gratuit) pour vous aider à couvrir votre acompte. En moyenne, le DPA aide les emprunteurs avec environ 6 000 $ au moment de la clôture.

Utiliser un cadeau pour l’acompte

D’autres types de prêts, comme les prêts FHA et conventionnels, exigeront un acompte. Mais l’acheteur a la possibilité de le couvrir en utilisant un don en espèces.

Les dons de mise de fonds peuvent provenir de membres de la famille, d’organisations caritatives ou d’une autre source qualifiée.

Tout ce qui est requis est une lettre de don et la preuve que le donateur dispose de fonds suffisants. Votre prêteur vous aidera à remplir les formalités administratives.

Négociez votre versement d’arrhes

Avec le versement d’arrhes en moins, votre prochaine grosse dépense est le versement d’arrhes.

L’earnest money est essentiellement un important dépôt en espèces pour montrer au vendeur que vous êtes sérieux au sujet de l’achat de la maison. Il est généralement payé dans les deux jours suivant l’acceptation de l’offre par le vendeur.

Éventuellement, l’indemnité d’immobilisation sera affectée à vos frais de clôture – il ne s’agit donc pas d’argent gaspillé. Mais tout de même, les dépôts d’arrhes représentant en moyenne entre 2 et 7 % du prix de vente, cela peut faire beaucoup à mettre en une seule fois.

• Demandez à votre agent immobilier et au vendeur les arrhes les plus basses possibles pour que votre offre soit acceptée

Contrairement aux arrhes, il n’existe pas d' »aide aux arrhes ». Pour réduire ce coût, vous devrez compter sur la bonne volonté des autres personnes impliquées dans la transaction.

Commencez par demander à votre agent immobilier ce qu’il recommanderait pour l’indemnité d’immobilisation. Les montants sont basés sur les prix des maisons, la concurrence et les coutumes locales, donc votre agent aura une bonne idée d’un prix équitable.

Puis, travaillez avec le vendeur pour baisser le montant des arrhes jusqu’à un point où vous êtes tous deux à l’aise. Si le vendeur est motivé ou si la maison est un fixateur, vous pourriez faire baisser les coûts à seulement quelques centaines de dollars.

Bien sûr, cela ne fonctionnera pas partout – surtout dans les marchés chauds. Mais si vous ne demandez pas, vous ne saurez jamais ce que vous auriez pu économiser.

Demandez au vendeur et au prêteur de vous aider avec les frais de clôture

Frais de clôture. Ils sont souvent négligés par les personnes qui prévoient d’acheter une maison – peut-être parce qu’ils sont en fait une collection de frais plus petits. Mais ces frais s’additionnent.

Les frais de clôture couvrent le travail et le traitement qui se fait du côté de votre prêteur hypothécaire.

Dans le même temps, vous devrez également payer ce que l’on appelle les « éléments prépayés », qui comprennent généralement les taxes et l’assurance des propriétaires payés environ un an à l’avance. Cela vise à protéger la maison et le prêteur.

Par exemple, voici à quoi pourraient ressembler les frais de clôture et les éléments prépayés pour un prêt immobilier USDA de 250 000 $ :

• Création du prêt : 1 % (2 500 $)
• Souscription ou traitement par le prêteur : 500 $
• Frais d’entiercement (la société qui détient l’indemnité d’immobilisation) : 600 $
• Frais de titre : 700 $
• Évaluation : 500 $
• Rapport de crédit : 30 $
• Frais de préparation des documents : 100 $
• Taxes prépayées : 2 000 $ (250 $/mois x 8 mois)
• Assurance propriétaire prépayée : 750 $ (50 $/mois x 15 mois)
• Total des frais de clôture et des articles prépayés : 7 680 $

N’oubliez pas que ce scénario concerne un prêt USDA avec un acompte de zéro pour cent. Et pourtant, avec 0 $ d’acompte sur la maison, l’acheteur doit encore couvrir près de 8 000 $ de frais avant que l’affaire soit conclue.

Alors, comment éviter de payer 1 à 5 % du prix d’achat en frais de clôture et en articles prépayés ?

• Utiliser l’aide à la mise de fonds pour couvrir les frais de clôture
• Obtenir un crédit vendeur pour couvrir les frais de clôture
• Obtenir un crédit prêteur pour couvrir les frais de clôture

Aide à la mise de fonds et frais de clôture

Nous avons mentionné l’aide à la mise de fonds plus tôt. Cet argent se présente sous la forme d’un prêt ou d’une subvention du gouvernement ou d’organisations caritatives.

Ce que nous n’avons pas mentionné, c’est que l’APD peut aussi être utilisée pour payer les frais de clôture – pas seulement la mise de fonds.

L’aide ne couvrira probablement pas entièrement les deux dépenses, mais elle peut faire une grosse entaille. Combinez l’APD avec les crédits du vendeur ou du prêteur, et vous pourriez obtenir des frais de clôture à 0 $.

Crédits du vendeur

Croyez-le ou non, il est possible d’obtenir que le vendeur paie vos frais de clôture. Pour ce faire, vous demandez à votre agent de lui demander un « crédit vendeur ».

Basiquement, votre vendeur vous remet une partie du prix d’achat (disons, 5 000 $) pour vous aider à couvrir les frais de clôture.

Si le vendeur ne veut pas bouger au prix demandé actuel, vous pouvez essayer de proposer un prix d’achat plus élevé, la différence vous revenant.

Par exemple, vous pourriez offrir 255 000 $ au lieu de 250 000 $ – et obtenir un prêt légèrement plus élevé pour vous adapter. Le vendeur utilise alors les 5 000 $ supplémentaires pour couvrir les frais de clôture pour vous.

La meilleure façon d’obtenir des crédits du vendeur ? Recherchez une maison à retaper ou une maison qui est sur le marché depuis un certain temps et qui n’a pas reçu d’offres. Les vendeurs sont plus susceptibles d’aider à payer vos frais de clôture s’ils sont impatients de faire une vente.

Les crédits du prêteur

Les crédits du prêteur sont un peu différents des crédits du vendeur. Ils peuvent aider à éliminer les frais de clôture et les frais de prêteur – mais pas gratuitement.

Un crédit prêteur augmente votre taux d’intérêt afin de réduire les coûts initiaux. Donc, vous payez toujours les frais de clôture en un sens, juste étalés sur la durée du prêt.

Par exemple : Votre taux coté pourrait être de 4%. Vous optez pour un taux de 4,25 % et, en contrepartie, le prêteur vous accorde un crédit de 3 750 $ (1,5 % du montant du prêt de 250 000 $). Cela réduit les frais de clôture à 1 180 $.

Les crédits du prêteur ne couvriront généralement pas la totalité de la facture de clôture, mais ils peuvent aider beaucoup.

Si vous avez fait tout ce chemin jusqu’ici, félicitations ! Vous avez maintenant environ sept stratégies dans votre poche arrière pour éliminer les coûts de poche sur votre nouvelle maison.

Votre prochaine étape est de commencer à faire des recherches et à téléphoner. Vérifiez votre admissibilité aux prêts sans mise de fonds et à l’aide à la mise de fonds. Demandez à votre agent immobilier de vous aider à négocier l’indemnité d’immobilisation. Et parlez à votre prêteur et au vendeur des crédits pour réduire les frais de clôture.

Et n’oubliez pas de comparer les taux et les coûts de plusieurs prêteurs avant de choisir un prêt hypothécaire. C’est le moyen le plus sûr d’économiser sur les coûts à court et à long terme.

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