par John M. Sadler – Master Builder Instructor, Attorney, Builder Insurance Expert
Comment fonctionne l’assurance des constructeurs et ce que vous devez faire pour vous protéger avec les bonnes politiques et couvertures au coût absolument le plus bas
Les constructeurs débutants nous demandent souvent quelles politiques ils doivent avoir au minimum. Nous recevons fréquemment la même question de la part de constructeurs de longue date qui cherchent à réduire leurs dépenses.
Les constructeurs peuvent avoir besoin de jusqu’à 9 polices d’assurance différentes et/ou de cautions en fonction de leur situation, de leurs activités et de leur tolérance à prendre des risques de leur poche.
Au minimum, presque tous les constructeurs, quelle que soit leur taille ou même s’il s’agit d’une opération de démarrage, auront besoin d’une indemnisation des travailleurs, d’une responsabilité générale et d’un risque de constructeur.
Les autres politiques qui sont couramment portées comprennent :
- Propriété
- Automobile d’entreprise
- Excédent ou parapluie
- Cautionnement de licence et de permis
- Cautionnement d’exécution
- et produits de garantie des propriétaires de maison
Les pourcentages qui sont indiqués sur cette page sont une estimation approximative du pourcentage de nos clients constructeurs qui achètent la police d’assurance respective.
Comme vous pouvez le constater, cela va d’un minimum de 1 % pour les cautionnements d’exécution à un maximum de 100 % pour l’indemnisation des travailleurs et la responsabilité générale.
* Les pourcentages indiquent le pourcentage approximatif de clients constructeurs qui détiennent chaque type de police.
Pourquoi exactement toutes ces polices sont-elles éventuellement nécessaires ?
Certaines de ces polices sont exigées par l’État ou les lois locales, comme l’indemnisation des travailleurs, la responsabilité automobile et les cautionnements de licence ou de permis. Si vous ne portez pas ces polices, vous risquez de graves amendes et sanctions.
La banque du constructeur ou l’institution de prêt exigera toujours une preuve de risque du constructeur pour garantir la valeur du nouveau départ ou du projet pour lequel ils ont accordé le prêt. De plus, les banques veulent s’assurer qu’elles prêtent à une entreprise légitime, car aucune entreprise légitime ne fonctionnerait sans indemnisation des travailleurs et sans responsabilité générale.
Dans le cas de travaux sur mesure, les propriétaires de projets veulent s’assurer que le constructeur est un homme d’affaires légitime et qu’il est assuré de manière adéquate avec toutes les polices habituelles, y compris l’indemnisation des travailleurs, la responsabilité générale, l’automobile d’entreprise et le risque des constructeurs. Dans de rares cas, un propriétaire résidentiel sous contrat personnalisé peut exiger un cautionnement d’exécution pour garantir que le travail sera achevé conformément aux termes du contrat. C’est plus courant dans la construction commerciale.
De nombreux constructeurs veulent souscrire volontairement ces polices parce que cela a du sens sur le plan commercial et qu’ils veulent protéger leurs actifs en cas de blessure d’un travailleur, de poursuite ou de perte matérielle. Beaucoup veulent aller au-delà de ce qui peut être exigé en souscrivant une police de responsabilité excédentaire ou parapluie et une garantie des propriétaires de maison.
Pourquoi les diverses polices sont-elles nécessaires ?
Certaines de ces polices sont exigées par la loi de l’État ou la loi locale, comme l’indemnisation des travailleurs, la responsabilité automobile et les cautionnements de licence ou de permis. Si vous n’avez pas ces polices, vous risquez de graves amendes et sanctions.
La banque du constructeur ou l’institution de prêt exigera toujours une preuve de risque du constructeur pour garantir la valeur du nouveau départ ou du projet pour lequel ils ont accordé le prêt. De plus, les banques veulent s’assurer qu’elles prêtent à une entreprise légitime, car aucune entreprise légitime ne fonctionnerait sans indemnisation des travailleurs et sans responsabilité générale.
Dans le cas de travaux sur mesure, les propriétaires de projets veulent s’assurer que le constructeur est un homme d’affaires légitime et qu’il est assuré de manière adéquate avec toutes les polices habituelles, y compris l’indemnisation des travailleurs, la responsabilité générale, l’automobile d’entreprise et le risque des constructeurs. Dans de rares cas, un propriétaire résidentiel sous contrat personnalisé peut exiger un cautionnement d’exécution pour garantir que le travail sera achevé conformément aux termes du contrat. C’est plus courant dans la construction commerciale.
De nombreux constructeurs veulent souscrire volontairement ces polices parce que cela a du sens sur le plan commercial et qu’ils veulent protéger leurs actifs en cas de blessure d’un travailleur, de poursuite ou de perte matérielle. Beaucoup veulent aller au-delà de ce qui peut être exigé en souscrivant une police de responsabilité excédentaire ou parapluie et une garantie des propriétaires de maison.
L’indemnisation des travailleurs
L’indemnisation des travailleurs verse des prestations à vos employés et aux employés de vos souscripteurs non assurés qui sont blessés au travail.
Les prestations comprennent le paiement des frais médicaux (passés et futurs), la perte de salaire (généralement jusqu’à 66 2/3 % du salaire hebdomadaire moyen pour un nombre maximal de semaines prescrit par la loi de l’État), des prestations forfaitaires pour certaines invalidités partielles ou totales, des défigurations et une prestation de décès qui est prescrite par la loi de l’État.
Les prestations au titre de l’indemnisation des travailleurs sont extrêmement larges et peuvent être versées sur un certain nombre d’années.
Le coût de cette politique commence par une prime minimale d’environ 1 000 $ et les primes totales estimées varient à la hausse en fonction de la masse salariale annuelle prévue de vos employés et des montants versés à des souscripteurs non assurés. Bon nombre de nos petits clients constructeurs qui utilisent des sous-traitants assurés paient moins de 5 000 $ par année en primes, tandis que certains de nos grands constructeurs paient plus de 75 000 $ par année. Comme il y a tellement de facteurs en jeu, la seule façon de connaître votre coût probable est d’obtenir un devis réel.
Comme vous pouvez l’imaginer, lorsque la politique est établie, l’estimation des masses salariales et des montants versés aux souscripteurs non assurés a tendance à être inexacte. Pour cette raison, la prime finale est soumise à un audit à la fin de l’année de la police. L’audit est nécessaire pour déterminer vos expositions exactes afin qu’une prime juste soit facturée.
La politique d’indemnisation des travailleurs est expliquée de manière beaucoup plus détaillée dans la section de l’article principal « Indemnisation des travailleurs pour les entrepreneurs ». Cette section comprend les questions importantes sur la façon de recueillir les certificats d’assurance de vos sous-traitants, sur la façon de déduire les sous-traitants non assurés et sur la façon de préparer votre audit.
Responsabilité générale
La police de responsabilité générale protège le constructeur contre certaines réclamations et poursuites alléguant que la négligence du constructeur a entraîné des dommages corporels, des dommages matériels ou des dommages personnels et publicitaires à un tiers. Un tiers est quelqu’un comme un visiteur, un intrus, un voisin, un autre entrepreneur sur le chantier, un constructeur concurrent, l’acheteur ou un acheteur ultérieur.
La police paie les coûts de la défense juridique, des règlements et des verdicts défavorables du jury.
La police couvre les propriétaires et les employés individuels de l’entreprise en plus de l’entité commerciale.
Vous trouverez ci-dessous une très courte liste d’exemples de poursuites potentiellement couvertes qui sont réellement arrivées à nos clients constructeurs. Ce n’est que la pointe de l’iceberg des types de réclamations qui ont été signalées à notre bureau.
Pendant que vous parcourez cette liste, veuillez noter que l’industrie de l’assurance a éliminé une couverture importante pour les défauts de construction au cours des cinq dernières années. Les couvertures réelles de votre police pour les réclamations pour défaut de construction dépendront de votre assureur et des options de couverture que vous avez choisies.
* Exemples de poursuites potentiellement couvertes :
– blessures subies par les visiteurs et les intrus sur le chantier pendant la construction
– ligne de service public sectionnée pendant la construction
– la maison des voisins brûle lorsqu’un travailleur jette une cigarette dans la cour
– la maison brûle à l’avenir en raison d’un câblage défectueux (la couverture dépend des conditions de la police)
– un dégât des eaux se produit à l’avenir en raison d’une plomberie défectueuse (la couverture dépend des conditions de la police)
La prime minimale pour cette police commence dans la fourchette de 750 $ à 4,000 $ et la prime totale estimée augmente ensuite en fonction de votre masse salariale annuelle prévue, des montants versés aux sous-traitants non assurés et des montants versés aux sous-traitants assurés. Certains de nos petits constructeurs paient moins de 2 000 $ par an et quelques-uns de nos grands constructeurs paient plus de 50 000 $ par an. La seule façon de connaître votre coût probable est d’obtenir un devis réel.
Comme pour la police d’indemnisation des travailleurs, ces projections ont tendance à être inexactes et, par conséquent, la prime finale est sujette à vérification à la fin de l’année de la police.
La responsabilité générale est expliquée plus en détail, y compris les questions importantes des litiges relatifs aux défauts de construction et du transfert contractuel de la responsabilité à vos soustraitants, dans la section principale de l’article « Responsabilité générale des entrepreneurs ».
Automobile d’entreprise
La plupart des constructeurs sont familiers avec l’assurance automobile et les différentes couvertures telles que la responsabilité, les automobilistes non assurés et sous-assurés, et les dommages physiques qui consistent en une collision et autre que la collision.
Les constructeurs qui possèdent un ou deux véhicules souscrivent parfois une police d’assurance automobile personnelle qui peut être moins coûteuse mais qui offre des garanties plus limitées.
D’autres constructeurs qui possèdent trois véhicules ou plus souscrivent généralement une police d’assurance automobile d’entreprise parce qu’ils sont admissibles à des rabais de flotte. Une police d’assurance automobile d’entreprise offre généralement des limites de couverture plus élevées ainsi que l’option d’ajouter la responsabilité civile des véhicules non propriétaires et loués, ce qui est fortement recommandé.
La responsabilité civile des véhicules non propriétaires couvre la responsabilité du fait d’autrui d’un constructeur lorsqu’un employé ou un sous-traitant utilise son véhicule personnel pour faire une course au nom du constructeur. Dans ces situations, si l’employé ou le sous-traitant n’est pas assuré ou n’a que des limites minimales en vertu de sa propre police d’assurance automobile, et s’il a un accident et blesse quelqu’un d’autre, le constructeur peut être poursuivi en justice. Le constructeur doit souscrire une responsabilité civile non propriétaire afin d’être protégé.
La responsabilité civile automobile louée protège le constructeur lorsqu’il loue un véhicule lorsqu’il est en déplacement professionnel ou éventuellement lorsqu’un véhicule spécial est loué pour un travail particulier.
La responsabilité civile automobile non propriétaire et louée peut souvent être achetée sur une base autonome pour une charge d’environ 250 $ par an.
Responsabilité excédentaire et parapluie
Les polices de responsabilité excédentaire et parapluie sont une source importante de confusion parmi les constructeurs.
Les termes « responsabilité excédentaire » et « parapluie » sont presque interchangeables maintenant dans l’industrie de l’assurance. Historiquement, une police » parapluie » offrait une couverture beaucoup plus large qu’une police » responsabilité excédentaire « , mais ce n’est plus le cas dans la plupart des cas.
Beaucoup de constructeurs croient que cette police est un super super attrape-tout qui couvre toutes les réclamations qui ne sont pas couvertes par les autres polices. Ce n’est tout simplement pas vrai.
De plus, de nombreux constructeurs croient que leur police Umbrella personnelle qui complète leur police de responsabilité civile des propriétaires et leur police automobile personnelle les protège s’ils sont poursuivis dans le cadre de leurs activités commerciales. Ce n’est pas vrai non plus. Vous devez avoir une assurance responsabilité civile complémentaire ou une assurance Umbrella commerciale pour protéger vos activités commerciales.
Ce que fait cette police, c’est qu’elle ne fait qu’étendre les limites de vos polices sous-jacentes à une limite plus élevée par tranches de 1M$. Elle peut étendre les limites de vos polices existantes de responsabilité automobile, de responsabilité générale et de responsabilité des employeurs.
La raison pour laquelle vous voudriez avoir une police de responsabilité excédentaire ou Umbrella serait s’il y a une réclamation sérieuse de gros dollars et les limites de couverture de vos polices sous-jacentes ne sont pas assez élevées pour prendre soin des dommages. Dans ce cas, vous devriez sortir de votre poche pour payer la différence et cela pourrait entraîner la faillite.
Les limites supplémentaires fournies par une police de responsabilité excédentaire ou Umbrella peuvent fournir une tranquillité d’esprit pour un coût relativement peu élevé.
Risque des constructeurs
La police de risque des constructeurs est parfois appelée « assurance du cours de la construction ».
C’est une police d’assurance temporaire des biens qui protège la mise en chantier d’un nouveau logement ou d’un autre travail en cas de dommages pendant que le travail est en cours.
Elle protège contre les périls tels que l’incendie, le vol, le vandalisme, le vent, la grêle et la collision avec une automobile.
Le constructeur doit assurer chaque chantier pour un montant égal à la valeur du coût de remplacement des matériaux, de la main-d’œuvre, des frais généraux et d’un bénéfice raisonnable.
La couverture prend fin lorsque le chantier est terminé, vendu ou occupé par un locataire. Lorsque la couverture prend fin, une police d’assurance immobilière permanente doit être souscrite par le nouveau propriétaire.
Les taux de couverture varient selon l’État et le territoire de couverture au sein de l’État. Un taux typique pour les territoires intérieurs en Caroline du Sud est de 0,23 par 100 $ de valeur achevée.
Couvertures d’assurance des biens
L’assurance des biens couvre les biens qui sont titrés au nom de votre entreprise tels que le bâtiment, le contenu et l’équipement.
Les limites de couverture pour le bâtiment et le contenu devraient être établies en fonction de leur valeur de remplacement et devraient protéger contre les périls tels que le feu, le vol, le vandalisme, le vent et la grêle.
Une police spéciale pour l’équipement des entrepreneurs devrait être souscrite pour couvrir la valeur de votre équipement qui quitte vos locaux et se rend sur le chantier. Cette police peut être personnalisée pour s’étendre aux équipements loués et en leasing également.
En outre, une police Crime devrait être souscrite pour vous protéger contre les détournements de fonds ou autres vols d’équipements ou de matériaux par vos propres employés.
License And Permit Bonds
Les cautionnements de licence et de permis sont exigés par les gouvernements des États ou les municipalités telles que les villes ou les comtés pour garantir que votre construction sera conforme aux codes et règlements de construction applicables.
Si l’agent du bâtiment autorisé constate que votre construction n’est pas conforme, une demande de correction peut être demandée et si vous ne corrigez pas le problème, la société de cautionnement prendra votre place et pourra engager un autre entrepreneur pour corriger le problème ou pourra payer jusqu’à la limite de la caution. Ensuite, la société de cautionnement intentera une action en justice contre vous pour obtenir le remboursement de ses dépenses. Par conséquent, la caution ne vous protège pas vraiment, elle ne protège que le propriétaire et l’entité gouvernementale.
En Caroline du Sud, l’État exige que tous les constructeurs résidentiels détiennent une limite de cautionnement de 15 000 $ et le coût de cette caution pour un an auprès des différentes sociétés de cautionnement peut varier de 100 $ à 225 $ et même plus si votre cote de crédit est mauvaise. D’autres États peuvent exiger des limites de couverture plus élevées et si c’est le cas, le coût de la caution sera plus élevé.
En Caroline du Sud également, la municipalité où la construction a lieu exige généralement sa propre limite de cautionnement de 2 000 $ ou 2 500 $ et le coût d’une caution de trois ans auprès d’une grande société de cautionnement est de 250 $. Cela est typique des exigences et du coût de la caution dans d’autres États.
Cautionnement d’exécution
Un autre type de cautionnement appelé cautionnement d’exécution sera souvent exigé par le propriétaire du projet dans la construction commerciale. Parfois, en de rares occasions, un propriétaire de maison résidentielle exigera un cautionnement d’exécution pour un gros travail sur mesure.
Ce type de cautionnement garantit que les travaux seront achevés conformément aux conditions du contrat. Dans le cas où l’entrepreneur cautionné ne termine pas le travail en raison d’un manque de finances, d’un décès ou d’autres problèmes, la société de cautionnement trouvera un autre entrepreneur pour terminer le travail et se tournera vers l’entrepreneur cautionné initial pour obtenir un remboursement.
Si vous êtes un constructeur de maisons, il vous sera difficile de vous qualifier pour ce type de cautionnement, surtout si vous construisez des maisons spéciales qui sont considérées par les sociétés de cautionnement comme présentant un risque financier élevé. De plus, le processus de demande est exhaustif, car il faut remplir plusieurs états financiers pour votre entreprise et les propriétaires individuels, ainsi qu’un rapport sur les travaux en cours. Ce type de cautionnement exige habituellement une indemnisation personnelle de la part des propriétaires individuels de l’entreprise et peut également exiger une indemnisation du conjoint.
Le coût d’un cautionnement d’exécution varie de 10 à 30 $ par tranche de 1 000 $ du montant du cautionnement, selon votre solidité financière. Ainsi, par exemple, si le montant de la caution pour un travail est de 750 000 $, le coût de la caution varie de 7 500 $ à 22 500 $..
Garantie du propriétaire de la maison
Les produits de garantie du propriétaire de la maison sont généralement utilisés pour la construction de nouvelles maisons, mais des produits sont maintenant disponibles pour les travaux de remodelage et certaines constructions commerciales.
La garantie fournit une protection au propriétaire de la maison dans le cas où le constructeur fait faillite ou prend sa retraite et n’est pas en mesure de corriger les problèmes de construction. Elle fournit un mécanisme permettant à la société de garantie d’aborder les griefs de construction et de les corriger si nécessaire.
Elle protège le constructeur en remplaçant les garanties implicites en vertu de la loi de l’État et en les remplaçant par une garantie écrite.
Elle protège également le constructeur en forçant les litiges de construction à un arbitrage obligatoire qui peut être moins coûteux et plus favorable au constructeur dans de nombreuses circonstances. Cependant, tous les contrats de garantie ne forcent pas les différends à l’arbitrage exécutoire, car l’arbitrage peut être volontaire chez certains fournisseurs.
Les termes typiques de la garantie fournissent une protection contre les défauts de construction pour la main-d’œuvre pendant un an à partir de la vente, les systèmes structurels majeurs pendant deux ans, et les défauts structurels pendant dix ans.
Le coût de la garantie du propriétaire de la maison pour le constructeur peut varier de 2,00 $ à 3,50 $ par 1000 $ de prix de vente selon l’état où la maison est située et la qualité des termes de la protection en vertu du contrat.