L’immobilier est une activité dynamique. Avec de nombreuses tendances qui changent constamment, les investisseurs doivent être à jour sur les facteurs qui ont un impact sur leurs investissements. Il est donc crucial d’être conscient du cycle immobilier et de votre position au sein de celui-ci. Lisez ce qui suit pour découvrir comment tirer parti du marché immobilier, quelle que soit la phase du cycle immobilier.

Phase #1 : Expansion

La phase d’expansion du cycle immobilier est le moment où les investisseurs sont susceptibles de faire le plus de bénéfices. Les taux d’occupation seront élevés, et les logements vacants remplis plus rapidement que jamais. Les loyers seront élevés et souvent en hausse également. En outre, de nouveaux projets immobiliers verront le jour à gauche et à droite, juste à temps pour répondre à la forte demande de propriétés. C’est une période rare où les prix des maisons atteignent un sommet et les ventes de maisons un pic.

Ce sera généralement le résultat des tendances macroéconomiques aux États-Unis. Les taux de chômage seront généralement bas pendant cette phase, un facteur d’entraînement qui conduit à une plus grande demande de propriétés. Le produit intérieur brut sera en hausse, ce qui signifie que les gens auront plus de revenus disponibles, optant pour des propriétés plus chères, ou prêts à prendre des loyers plus élevés.

Les investisseurs immobiliers avisés ne peuvent pas manquer les énormes opportunités offertes pendant la phase d’expansion qui est généralement caractérisée comme un boom du logement.

Une chose à considérer est d’instaurer une augmentation de loyer pour votre propriété ou vos propriétés locatives existantes. Mais faites attention, une augmentation de loyer trop importante ou trop rapide aura un effet très négatif sur votre taux d’occupation. Vous voudrez généralement augmenter le loyer en fonction des tendances générales de l’économie ou de l’augmentation moyenne des loyers dans votre région. Les taux de location augmentent progressivement dans l’ensemble de l’économie, et vous devez vous assurer que vous suivez le rythme.

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La phase d’expansion est également un moment idéal pour acheter et retourner des biens. Dans toutes les phases du cycle immobilier, il y a des propriétés à rabais à trouver. Les propriétés en difficulté peuvent être achetées, réhabilitées et revendues pour des récompenses énormes pendant cette phase. Par ailleurs, il peut également être judicieux de louer votre bien réhabilité une fois les travaux de rénovation terminés. La forte demande signifie que votre bien locatif ne restera pas vacant trop longtemps, et un loyer supérieur à la moyenne pourrait vous permettre de couvrir vos frais plus rapidement que d’habitude. Veillez toutefois à faire vos calculs et à vous assurer que vos coûts de mise à niveau ne faussent pas votre retour sur investissement. Une calculatrice d’investissement immobilier avancée, comme celle proposée par Mashvisor, est une aubaine dans cette circonstance, car elle vous permet de calculer rapidement votre retour sur investissement une fois les coûts de réparation couverts.

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Phase #2 : Hyper offre

Après plusieurs années fructueuses en phase d’expansion, la phase d’hyper offre est le premier signe avant-coureur du déclin du marché immobilier résidentiel. La demande et l’offre de biens immobiliers, qui existaient auparavant en équilibre, commencent lentement à basculer vers une offre excédentaire. Pour répondre à la demande de biens immobiliers qui existait dans la phase d’expansion, de nombreux promoteurs se précipitent pour construire de nouvelles propriétés et capitaliser sur le besoin de logements. Les villes sont alors pleines de nouvelles habitations, mais la demande de logements n’est pas suffisante pour les remplir. Ce n’est définitivement pas un marché de vendeur.

Il y a encore beaucoup de bons coups à faire pour les investisseurs immobiliers. La croissance des loyers peut ralentir, voire commencer à diminuer pendant cette phase. Par conséquent, si vous avez déjà trouvé des locataires fiables, il est crucial de les verrouiller avec un contrat de bail à long terme. Cela vous permettra de maintenir votre niveau de revenu quelles que soient les tendances du marché immobilier autour de vous – en particulier le déclin économique qui peut être en route.

Puisqu’il y aura une forte concurrence pour les locataires pendant cette phase du cycle immobilier, l’achat de propriétés vacantes devient beaucoup plus risqué. Votre propriété locative peut ne pas attirer de locataires pendant plusieurs mois, ce qui représente un manque à gagner. Il est, par conséquent, une excellente idée de trouver des propriétés occupées, où votre flux de trésorerie est garanti.

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Phase #3 : Récession

Du fait que les cycles immobiliers sont cycliques, les récessions sont inévitables. Bien que cette phase du cycle immobilier semble morne de loin, les investisseurs ont des options disponibles pour faire d’énormes profits en aval.

Les taux de vacance seront élevés pendant cette phase du cycle immobilier, et les prix des loyers sont susceptibles de diminuer. C’est pourquoi il est crucial que vous mettiez en place des contrats de location solides pendant la phase d’hyper offre. Ce genre de réflexion prospective peut grandement contribuer à maintenir votre flux de trésorerie pendant la phase de récession du cycle immobilier.

Avec une offre élevée et une faible demande de logements, la phase de récession du cycle immobilier favorise définitivement les acheteurs, car les prix des maisons baissent. Ce marché d’acheteurs peut être délicat à naviguer, mais le jouer correctement peut être extrêmement bénéfique.

Sauf si vous devez absolument le faire, il est conseillé de ne pas vendre de biens d’investissement pendant cette période. Votre retour sur investissement sera plus faible que dans d’autres phases du cycle immobilier – et ce, si vous parvenez même à trouver un acheteur.

A l’inverse, l’achat de biens d’investissement peut être une bonne idée à ce moment-là. Vous pouvez accrocher quelques propriétés fantastiques à bas prix, et revendre plus tard pour d’énormes récompenses. Les saisies augmentent pendant cette phase, ce qui signifie que vous pouvez trouver de nombreuses propriétés en difficulté de haute qualité pendant ce cycle du marché immobilier.

Sachant parfaitement que le marché immobilier est cyclique, vous pouvez être assuré que la récession se terminera. Une fois que vous serez de retour dans la phase de reprise ou d’expansion, vos propriétés d’occasion augmenteront considérablement en valeur. Si vous avez la possibilité d’acheter et de conserver des biens, la phase de récession est le moment idéal pour mettre en œuvre votre stratégie. Acheter et conserver des propriétés est la meilleure stratégie d’investissement immobilier pendant une récession.

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Phase #4 : la reprise

La phase de reprise n’est pas aussi facile à repérer que les autres. La vie quotidienne ne sera pas très différente, mais les chiffres macroéconomiques seront en hausse. Les logements vacants seront encore élevés – mais en baisse. Les loyers seront toujours bas, mais en hausse. Les indicateurs pointeront vers la fin de la récession et une approche vers la phase d’expansion fructueuse du cycle immobilier.

Comme pour la récession, il y a encore beaucoup de propriétés immobilières à bon marché à trouver. Si vous n’avez pas les liquidités nécessaires pour conserver des propriétés pendant une longue période, il peut en fait être judicieux de trouver des propriétés d’investissement à vendre pendant la phase de reprise, plutôt que pendant la récession. Cela peut être légèrement plus cher, mais avec l’expansion juste au coin de la rue, vos propriétés d’investissement peuvent être revendues beaucoup plus rapidement.

Où en sommes-nous dans le cycle immobilier en 2020 ?

Il est difficile de discerner comment le marché immobilier américain 2020 va se dérouler. D’une part, les indicateurs pointent vers la phase d’expansion, car les prix des logements ont augmenté dans la plupart des villes américaines. La demande croît plus rapidement que l’offre et la pression à la hausse sur les prix des logements est restée forte ces derniers temps. La hausse des prix s’est accompagnée de fortes ventes immobilières, et d’indicateurs positifs dans l’ensemble.

La propagation du COVID-19, cependant, pourrait modifier cette trajectoire. Beaucoup ont commencé à spéculer sur la possibilité d’un crash du marché immobilier, mais l’ampleur de l’impact n’est pas encore connue.

Bottom Line

Qu’importe la phase du cycle immobilier dans laquelle vous vous trouvez, les investisseurs avisés ont une multitude d’options pour maximiser leurs rendements. Les stratégies d’investissement immobilier devraient différer dans chacune des quatre phases, afin de tirer pleinement parti des opportunités uniques et d’atténuer les défis uniques de chaque phase.