Attendez-vous à ce que les vents du changement soufflent plus fort que jamais sur l’industrie du logement pour personnes âgées en 2020.

A chaque année qui passe, la vague de demande des baby-boomers se rapproche, attirant plus de capitaux et une plus grande diversité de talents vers le logement pour personnes âgées. En 2020, les entreprises pionnières qui ont lancé l’industrie auront peut-être encore une longueur d’avance grâce à leur expertise durement acquise, mais elles seront mises à l’épreuve par de nouveaux entrants perturbateurs axés sur la fourniture d’un produit de nouvelle génération. En outre, des points d’interrogation planent sur l’économie, et une course pour saisir les parts de marché majeures qui sont disponibles dans les secteurs des adultes actifs et du marché intermédiaire.

En compilant les prédictions et les principales tendances suivantes pour 2020, il était clair que la liste des risques et des défis auxquels l’industrie est confrontée est longue, mais est équilibrée par un ensemble d’opportunités tout aussi robuste. Les fournisseurs en difficulté devront prendre des mesures urgentes ou ils se laisseront distancer davantage par ceux qui prennent des risques calculés pour réussir à l’aube d’une nouvelle décennie pour la vie des personnes âgées.

Un perturbateur met l’industrie en garde

Les mastodontes de la technologie tels qu’Amazon et Apple ont fait des avancées dans l’espace des soins de santé pour les personnes âgées et pourraient éventuellement perturber la vie des personnes âgées – comme plusieurs leaders de l’industrie l’ont averti. Et l’année dernière, le cofondateur de Reddit, Alexis Ohanian – qui dirige aujourd’hui une société de capital-risque – a prédit qu’une décennie de « changements majeurs » est en route pour la vie des personnes âgées, et il prévoit la montée d’une marque de personnes âgées perturbatrice et axée sur la technologie.

En 2020, le niveau de menace de perturbation augmentera. En fait, attendez-vous à ce qu’une startup fasse irruption sur la scène avec un important soutien de VC et un modèle innovant qui fait trembler les opérateurs retranchés.

Ce scénario s’est joué il y a plusieurs années dans l’espace des soins à domicile lorsque Honor a levé 20 millions de dollars. Si Honor n’a pas bouleversé les soins à domicile comme certains le craignaient, son émergence a forcé les acteurs historiques à envisager leur activité sous un nouvel angle. Pour avoir une idée de ce à quoi pourrait ressembler un perturbateur de la vie des seniors, considérez ce que The Embassies of Good Living essaie de construire.

La vie indépendante commence à sembler obsolète

L’occupation de la vie indépendante a mieux résisté que la vie assistée au cours des dernières années, alimentant un fort intérêt des investisseurs. Cependant, 2020 donnera lieu à des questions difficiles sur cette partie du continuum.

Au printemps 2018, les experts du secteur ont souligné l’intérêt croissant pour les adultes actifs comme une menace potentielle pour la vie indépendante. Parce que l’acuité a augmenté dans la vie indépendante, le résident adulte actif d’aujourd’hui ressemble au résident VA d’il y a dix ans, a observé Lana Peck du NIC.

Au cours de l’année 2019, le secteur des adultes actifs est devenu rouge. Une enquête CBRE de l’été 2019 a montré une baisse de l’intérêt des investisseurs pour la VA sur une base annuelle, par rapport à une poussée appréciable de l’intérêt des adultes actifs. Pendant ce temps, la croissance des biens locatifs pour adultes actifs est alimentée par de grosses sommes d’argent provenant de sociétés comme Carlyle Group et d’autres acteurs du capital-investissement et des FPI.

En 2020, l’adulte actif continuera de chauffer, et les services à la demande, l’économie des gigs et les nouvelles technologies continueront de rendre ce modèle opérationnel encore plus viable dans les années à venir.

Certains acteurs de l’adulte actif soutiennent qu’ils ne sont pas en concurrence directe avec la vie indépendante, mais s’attendent à ce que les promoteurs, les investisseurs et les opérateurs remettent en question la proposition de valeur des communautés de VA qui ont des coûts de main-d’œuvre et de restauration plus élevés et une durée de séjour plus courte que l’adulte actif, mais qui n’ont pas la demande fondée sur les besoins et la résilience à la récession de la vie assistée.

Cela dit, la vie indépendante ne va pas faiblir du jour au lendemain. C’est un secteur robuste, avec environ 11 000 nouvelles unités ouvertes entre 2017 et 2018, selon les données du NIC. Pourtant, des défis se profilent déjà à l’horizon. En septembre 2019, les réductions de loyer initiales dans l’IL étaient à leur niveau le plus élevé, en moyenne, depuis que NIC a commencé à rapporter ces données en 2015.

L’ère DoorDash de la restauration commence

Les baby-boomers, les milléniaux et la génération Z pourraient ne pas être d’accord sur beaucoup de choses, mais ils aiment tous DoorDash. Le service de livraison de nourriture a été la marque qui a connu la croissance la plus rapide parmi les trois générations en 2019, selon une nouvelle analyse de Morning Consult. Deux autres services de livraison de nourriture – Postmates et Uber Eats – ont également fait partie du top 10 des marques à la croissance la plus rapide chez les baby-boomers.

Alors que de plus en plus de personnes de tous âges embrassent la possibilité de se faire livrer de la nourriture avec quelques tapotements rapides sur un téléphone, les communautés de vie âgées ont du mal à embaucher et à retenir leurs travailleurs culinaires. Sans compter que la restauration est généralement un centre de coûts et que les marges d’exploitation restent sous une pression intense en raison de l’augmentation des coûts de main-d’œuvre.

Donc, attendez-vous à ce que davantage de fournisseurs de logements pour personnes âgées deviennent plus stratégiques en réduisant la restauration interne et en la complétant par des services de livraison. Ils pourraient commencer à forger des partenariats avec DoorDash et ses concurrents dans une veine similaire aux partenariats existants avec les sociétés de covoiturage pour le transport des résidents. De plus en plus de communautés travailleront avec des services de livraison comme Shef qui utilisent des « cuisines fantômes ». Il s’agit de cuisines commerciales qui n’ont pas de restaurant rattaché et qui ne servent qu’à préparer des aliments pour la livraison.

Les tensions montent entre les propriétaires et les exploitants

La séparation nette entre les propriétaires et les exploitants de résidences pour personnes âgées se fait plus rare. Cela pourrait être un positif à long terme pour l’industrie, mais en 2020, cela conduira à des tensions croissantes.

Les sociétés d’investissement immobilier (REIT) se sont régulièrement éloignées des baux triple net en faveur du RIDEA. Malgré les assurances des REITs que le triple-net est toujours une structure de financement viable, attendez-vous à ce que les baux deviennent plus rares – les opérateurs et les propriétaires ont vu ce qui se passe lorsque les pressions du marché augmentent les dépenses d’exploitation et suppriment les taux, même si les escalades annuelles de loyer frappent.

En dehors des FPI, des groupes de propriétaires privés comme Bridge et des entreprises publiques comme Invesque ont fait des démarches pour acquérir des sociétés d’exploitation. En possédant un opérateur, ces groupes de propriété acquièrent un aperçu des meilleures pratiques qui peuvent ensuite être diffusées dans leurs portefeuilles, y compris dans les communautés sous la responsabilité d’opérateurs tiers.

S’attendre à ce que davantage de propriétaires forgent des JV avec des opérateurs ou les acquièrent carrément en 2020, et gèrent leurs portefeuilles beaucoup plus activement que par le passé. Certains propriétaires et opérateurs joueront bien ensemble et d’autres auront du mal, lorsque les équipes en première ligne ressentiront – ou seront gênées par – des propriétaires plus stricts et plus impliqués.

Le ralentissement économique prend les opérateurs à contre-pied

A l’aube de 2016, une enquête a montré que relativement peu de professionnels du secteur croyaient qu’un grave problème de surproduction était imminent. Même lorsqu’il est devenu évident que l’offre excédentaire était un problème, beaucoup ont continué à sous-estimer son impact. Pas plus tard qu’en mai 2019, un leader chevronné dans le domaine – Donald Thompson, de Senior Living Communities – a averti :  » Je ne pense pas que cette surconstruction va disparaître aussi vite que les gens le pensent.  » Il semble avoir été prémonitoire, Ventas ayant déjà révisé ses prévisions pour 2020 à la lumière des pressions tarifaires inattendues liées à la nouvelle offre.

Une intrigue similaire pourrait prendre forme autour d’une récession. En 2018, le vice-président exécutif de SHN, George Yedinak, a mis en garde contre un ralentissement potentiel en 2020, tout en appelant les propriétaires, les exploitants et les fournisseurs de capitaux du secteur des résidences pour personnes âgées à dresser un tableau trop rose de leurs portefeuilles. Ces refrains roses se sont poursuivis en 2019 ; lorsqu’on leur a demandé quelles étaient leurs craintes à l’égard d’une récession, la plupart des pros du secteur ont balayé la question d’un revers de main, affirmant souvent que tout ralentissement devrait faire pâle figure par rapport à la dernière crise économique, et soulignant la résistance à la récession des résidences pour personnes âgées.

Mais le taux d’occupation est toujours proche des niveaux historiquement bas, et il y a déjà des rumeurs selon lesquelles les baby-boomers ont du mal à vendre leur maison individuelle et à déménager dans un logement pour personnes âgées. Dans ce contexte, même un ralentissement relativement léger pourrait entraîner de graves revers pour les entreprises qui ne sont pas préparées. Tout comme le problème de l’offre excédentaire était mineur jusqu’à ce qu’il ne le soit plus, la menace d’une récession pourrait sembler légère jusqu’à ce qu’elle se concrétise effectivement.

La bonne nouvelle est que, malgré une inversion de la courbe de rendement en 2019, la politique de taux d’intérêt de la Réserve fédérale pourrait permettre à l’économie de poursuivre sa course l’année prochaine. Beth Mace, économiste en chef de NIC, voit moins de probabilité de récession en 2020 qu’à la fin de l’été, a-t-elle récemment déclaré à SHN. De retour en septembre, elle a déclaré que les entreprises doivent créer un plan pour savoir comment elles réagiront en cas de récession – ce conseil est toujours bon, et les entreprises pourraient maintenant avoir un peu plus de temps pour le suivre et avoir une longueur d’avance sur des concurrents plus complaisants.

Tout est permis dans la réutilisation adaptative

Les projets de réutilisation adaptative ont converti un large éventail de bâtiments en logements pour personnes âgées au fil des ans, des hôtels aux écoles en passant par les usines. En 2019, d’autres types de biens immobiliers ont rejoint cette liste, les centres commerciaux défunts, les universités fermées, les anciennes fermes et les hôpitaux psychiatriques historiques devenant tous des logements pour personnes âgées.

En 2020, la vie des seniors sera choisie comme prochaine utilisation pour une variété encore plus surprenante de bâtiments. Cette tendance soutiendra la croissance des logements urbains pour personnes âgées (voir le réaménagement par Watermark d’un ancien bâtiment des Témoins de Jéhovah à Brooklyn, illustré ci-dessus). Elle alimentera également le boom des locations pour adultes actifs, car la conversion à des milieux à acuité moindre s’accompagne de moins de limitations et d’exigences de conception que la vie assistée.

Voyez la créativité en matière de conception s’épanouir alors que les équipes de développement cherchent à préserver les points de repère communautaires même s’ils les transforment en logements pour personnes âgées. Bien que cela puisse entraîner des coûts importants, le gain est un logement pour personnes âgées qui est plus intégré dans la communauté, dans des bâtiments qui ont une résonance émotionnelle pour ceux qui y emménagent.

Une marque célèbre met son empreinte sur les logements pour seniors

Les croisements de marques prennent de l’ampleur dans le monde de l’hôtellerie, avec les hôtels Equinox qui s’appuient sur la marque de fitness et de bien-être, et les hôtels West Elm qui canalisent la marque de vente de meubles  » unique et hautement identifiable « . Comme pour les autres tendances et pratiques du secteur de l’hôtellerie, celle-ci finira par s’imposer dans le secteur des résidences pour personnes âgées. Attendez-vous à ce que 2020 soit une année charnière, avec la première grande annonce d’une marque superstar mettant son empreinte sur la vie des seniors.

Le croisement des marques pourrait prendre la forme d’une société hôtelière bien connue mettant son nom sur des bâtiments pour seniors. Alors que des sociétés comme Hyatt ont eu leur nom sur des résidences pour personnes âgées dans le passé, le moment est venu pour une autre itération de ce jeu, car plus que les générations précédentes, les baby-boomers ont une fidélité tenace à leurs marques préférées. Si les résidences pour personnes âgées sont connues pour être des entreprises locales, la vague de baby-boomers vieillissants pourrait commencer à remettre en question cette notion en privilégiant les logements qui offrent la promesse de qualité qu’ils associent aux marques hôtelières respectées. Avec la première résidence Four Seasons autonome au monde en cours de construction, il ne semble pas ridicule d’envisager un Four Seasons Senior Living – même si le mot « senior » serait peut-être abandonné au profit d’une référence plus subtile à l’âge des résidents.

Dans le même temps, l’industrie hôtelière elle-même a évolué au cours des dernières décennies, avec l’essor des offres de boutiques qui se concentrent davantage sur des expériences uniques et locales plutôt que sur une décoration et une restauration génériques et uniformes. Ainsi, les consommateurs pourraient être plus aptes que par le passé à adopter un mode de vie résidentiel portant la marque d’un hôtel, sachant qu’ils ne sacrifient pas nécessairement une expérience personnalisée en le faisant.

Et ce ne sera peut-être pas une marque d’hôtel de haut vol, mais une célébrité axée sur l’hospitalité (Martha Stewart, nous vous regardons) ou une marque de style de vie et de bien-être dans la veine d’Equinox ou de West Elm qui mettra son empreinte sur un immeuble pour personnes âgées en 2020. Les entreprises de toutes sortes voient l’écriture démographique sur le mur, et si le logement des personnes âgées est un tant soit peu dans leur timonerie, elles sont sûres d’explorer des avenues dans ce marché.

Les expériences qui échouent provoquent la consternation

Un thème majeur à émerger en 2019 était que la vie des personnes âgées subit un « changement de mer » ou une « évolution », et que les procédures opérationnelles standard – qui ont conduit au succès dans le passé – ne sont pas suffisantes pour répondre aux nouveaux besoins, défis et opportunités. Les fournisseurs alertes et avant-gardistes expérimentent donc de nouvelles façons de faire des affaires et, inévitablement, ces expériences ne seront pas toutes couronnées de succès. En 2020, les innovateurs précoces se heurteront à des difficultés, ce qui entraînera des lamentations dans le secteur.

Pour prendre un exemple, Beth Mace, du NIC, a déclaré au printemps dernier qu’il était temps de « jeter des spaghettis contre le mur » pour résoudre le puzzle du marché intermédiaire. C’est exactement ce que font un certain nombre de fournisseurs, en mettant au point des prototypes pour le marché intermédiaire. Mais des spaghettis sont également lancés contre le mur dans d’autres domaines, comme dans les nouveaux modèles pour adultes actifs et les approches de soins de mémoire, et dans le lancement de plans Medicare Advantage.

En 2020, certaines de ces expériences et innovations vont – si elles n’échouent pas carrément – créer des situations désordonnées. Des voix alarmistes lanceront inévitablement des avertissements inquiétants sur la nécessité pour l’industrie de s’en tenir à son tricot. Mais les fournisseurs audacieux et bien capitalisés finiront par s’en sortir en apprenant certaines leçons à la dure, puis en itérant des approches plus fructueuses. Comme l’a dit le PDG de Discovery Senior Living, Richard Hutchinson, il s’attend à payer une certaine « taxe d’imbécile » pour avoir été un précurseur, mais il croit qu’au bout du compte, l’entreprise aura un avantage sur ses concurrents trop prudents.

Les grandes embauches d’autres industries font des vagues

Pendant des années, les entreprises de résidences pour personnes âgées ont fait venir des talents d’autres industries comme l’hôtellerie et le commerce de détail. Mais cette tendance est sur le point d’atteindre un nouveau niveau, avec certains des plus grands noms et des penseurs les plus audacieux des entreprises de pointe dans d’autres industries faisant leur chemin dans les C-suites de la vie senior.

L’année dernière a donné un avant-goût de ce qui est à venir, avec l’ancien PDG d’Equinox et président de Kimpton Hotels, Niki Leondakis, qui a pris la tête des opérations de The Wolff Company dans le domaine des résidences pour personnes âgées, et l’ancien secrétaire de presse de la Maison Blanche et président de Starbucks Retail U.S., Kris Engskov, qui a rejoint Aegis Living en tant que président.

Des embauches comme celles-ci recèlent un potentiel de transformation pour l’industrie. Les communautés de personnes âgées copient l’aspect et l’atmosphère des hôtels-boutiques depuis des années – avec quelques succès notables – mais à Leondakis, une pionnière de l’hôtellerie-boutique elle-même vise le secteur du logement des personnes âgées comme terrain de ses prochaines innovations. Engskov, quant à lui, met à profit son énorme expertise opérationnelle pour permettre à Aegis de se développer au niveau régional. Et les recrutements consécutifs chez Starbucks illustrent le fait que l’arrivée d’un leader de haut niveau dans une entreprise de renommée mondiale peut avoir un effet de ruissellement, en renforçant l’ensemble de l’organigramme avec des talents de leadership.

Bien qu’il soit difficile de prédire exactement d’où viendra le prochain recrutement de haut niveau – qu’il s’agisse du commerce de détail, des compagnies aériennes, de la technologie ou d’un autre domaine – le logement pour personnes âgées devrait être une option attrayante pour tout cadre supérieur qui cherche à avoir un impact significatif dans son prochain chapitre.