Alors que 2020 touche à sa fin, l’un des développements les plus intéressants à observer a été la façon dont les marchés du logement ont réagi aux événements de cette année tumultueuse, à savoir la pandémie de Covid-19. Plutôt que de simplement endommager ou freiner l’activité du logement, l’impact de la pandémie a été beaucoup plus complexe. Combinés à des taux d’intérêt historiquement bas – eux-mêmes une réponse à l’impact initial de la pandémie en mars – de nombreux marchés du logement aux États-Unis ont été très chauds en 2020.

Utilisant les données sur le logement de Zillow, y compris les changements d’un an, deux ans et cinq ans dans les valeurs des maisons, ainsi que les données de Redfin, y compris le nombre de ventes de maisons, l’inventaire disponible, le pourcentage de maisons vendues qui ont été retirées du marché dans les deux semaines, nous avons réduit à zéro certains des principaux marchés du logement à surveiller en 2021. L’étude a révélé que les hypothèses traditionnelles concernant certains marchés immobiliers, comme San Francisco et New York, doivent être modifiées, car de nombreuses villes ont connu une faible croissance des ventes et de la valeur des maisons. Pendant ce temps, certains suspects inhabituels ont connu une hausse marquée de l’activité et sont prêts à continuer l’année prochaine. Lisez la suite pour découvrir les principaux marchés immobiliers à surveiller en 2021.

Boise, Idaho

La capitale de l’Idaho a connu une grande croissance de sa population et de la valeur de ses maisons ces dernières années. De 2010 à 2020, la population de Boise a augmenté d’environ 12%, passant de 209 578 personnes à 234 576. D’octobre 2015 à octobre 2020, la valeur des maisons a augmenté de 75 % en moyenne, la valeur d’une maison typique à Boise passant de 216 607 $ il y a cinq ans à 379 161 $. Rien que l’année dernière, la valeur moyenne des maisons de Boise a augmenté de 50 000 $, passant de 329 026 $ en octobre 2019 à l’endroit où elle se trouve maintenant.

L’inventaire des logements de Boise – le nombre total de maisons disponibles à la vente – a été fortement réduit en raison de la forte activité du marché. En octobre dernier, la zone métropolitaine de Boise comptait 3 357 maisons disponibles à la vente. Un an plus tard, ce nombre a chuté à 486 maisons disponibles à la vente en octobre 2020, soit une baisse de 85,5 %. Les maisons partent vite dans la région métropolitaine de Boise, car le pourcentage de maisons qui ont été retirées du marché dans les deux semaines est passé de 46,7 % en octobre 2019 à 67,8 % en octobre 2020. De retour en octobre 2015, seulement 5,8% des maisons étaient vendues et hors du marché dans les deux semaines.

Tacoma, Washington

Tacoma n’est qu’une des nombreuses villes de l’État de Washington qui ont fait cette liste des meilleurs marchés du logement à surveiller en 2021. Les maisons partent vite dans la zone métropolitaine de Tacoma, avec 73,6% des maisons vendues en octobre 2020 qui ont quitté le marché en seulement deux semaines. L’année dernière, ce chiffre n’était que de 51,3% et, en octobre 2018, il était de 41,1%. Ainsi, l’inventaire des maisons à vendre dans la région de Tacoma n’a cessé de diminuer alors que les ventes de maisons ont augmenté. L’inventaire est passé de 2 575 maisons disponibles en octobre 2018 à 1 855 maisons en octobre 2019, puis a encore baissé, pour atteindre 1 008 maisons à vendre en octobre 2020. Pendant ce temps, la valeur des maisons a augmenté comme une horloge au fil des ans, la valeur de la maison typique de Tacoma passant de 335 018 $ en octobre dernier à 384 217 $ en octobre 2020.

Killeen, Texas

Le Texas moderne ainsi que le Texas du vieil Ouest ont tous deux leur juste part de villes en plein essor, et Killeen en fait partie. Depuis 2010, sa population a augmenté d’environ 20 %, passant de 128 980 personnes à 153 973 en 2020. La valeur des maisons a augmenté de façon constante à Killeen, mais la véritable histoire est le nombre et le rythme des ventes. L’année dernière, il y avait 1 186 maisons disponibles à la vente dans la zone métropolitaine de Killeen en octobre 2019. Avance rapide jusqu’en octobre 2020 et l’inventaire disponible est maintenant réduit à seulement 450 maisons à vendre. Cela s’explique par le fait que les maisons partent rapidement. En octobre dernier, 47,2 % des maisons vendues ont été retirées du marché dans les deux semaines. Un an plus tard, c’est 66,5% des maisons vendues qui ont quitté le marché en deux semaines.

Spokane, Washington

Spokane est dans l’est de l’État de Washington, loin de Seattle et de Tacoma, mais a connu sa propre poussée d’activité sur le marché du logement. La valeur des maisons de Spokane a connu une croissance robuste, la valeur d’une maison typique ayant augmenté de 14,4 % en seulement un an, passant de 249 055 $ en octobre 2019 à 284 800 $ en octobre 2020. Les maisons de la zone métropolitaine de Spokane se vendent rapidement. En octobre 2020, plus des deux tiers des maisons vendues ont été retirées du marché en deux semaines, alors qu’en octobre 2019, c’était moins de la moitié des maisons. Par conséquent, l’inventaire des maisons à vendre à Spokane est très serré, étant passé de 1 411 maisons disponibles en octobre 2019, à 694 maisons en octobre 2020, soit une baisse de plus de 50 % en un an.

Cleveland, Ohio

Malgré le fait qu’elle souffre d’une perte de population et d’un déclin de l’industrie comme une grande partie de la « Rust Belt », Cleveland a encore beaucoup d’atouts. Et, à une époque où il est plus facile que jamais de travailler à distance, le caractère abordable du marché immobilier de Cleveland est certainement attrayant. Au cours de l’année dernière en particulier, l’activité s’est intensifiée sur le marché du logement de Cleveland. L’inventaire disponible à la vente s’élevait à 8 364 logements en octobre 2019, à peine modifié par rapport à l’inventaire disponible d’octobre 2018 de 8 724 logements. Mais en octobre 2020, l’inventaire de Cleveland n’était plus que de 4 876 maisons disponibles, soit une baisse de plus de 40 % en seulement un an. En lien avec ce constat, la forte augmentation du nombre de maisons qui ont été vendues hors du marché dans les deux semaines. Ce pourcentage s’élevait à 18,4% des maisons en octobre 2019, mais en octobre 2020, plus de 40% des maisons ont été vendues et retirées du marché dans les deux semaines.

Buffalo, New York

Il peut être surprenant de voir Buffalo, une ville notable au sein de la « ceinture de rouille » de l’Amérique, sur une liste des principaux marchés du logement à surveiller en 2021. Cependant, le marché du logement de Buffalo a montré quelques tendances intéressantes. Alors que la population de Buffalo a diminué depuis 2010, la valeur des maisons a augmenté régulièrement au fil des ans tout en restant abordable pour les acheteurs d’une première maison. La valeur de la maison typique à Buffalo a augmenté de près de 11% au cours de l’année dernière, passant de 145 604 $ en octobre 2019 à 161 075 $ en octobre 2020. Pendant ce temps, le nombre de maisons disponibles à la vente dans la zone métropolitaine de Buffalo a beaucoup diminué depuis l’année dernière. En octobre 2019, il y avait 2 451 maisons à vendre dans la région de Buffalo ; en octobre 2020, l’inventaire disponible avait été réduit de moitié, passant à 1 208 maisons à vendre. Tout aussi impressionnant, le pourcentage de maisons qui ont été vendues dans les deux semaines est passé de 43,8 % en octobre 2019 à 64,8 % en octobre 2020.

Seattle, Washington

Seattle a été un peu sur une lancée en termes de croissance et de marché du logement, bien que ce dernier ait brièvement faibli pendant environ un an. En 2010, la population de Seattle comptait 610 639 habitants ; en 2020, la population de la ville avait atteint 783 137 habitants, soit une augmentation de 28,2 % en 10 ans. La valeur des maisons à Seattle a explosé, passant d’une moyenne de 525 934 $ en octobre 2015 à 743 969 $ en octobre 2018, avant qu’un ralentissement ne s’installe et ne ramène la valeur de la maison type à 708 604 $ en octobre 2019. Depuis lors, les valeurs ont augmenté d’un solide 10,6 %, atteignant 783 969 $ en octobre 2020.

Les maisons se vendent rapidement dans la zone métropolitaine de Seattle. Plus des deux tiers des maisons à vendre (67,2%) ont été retirées du marché dans les deux semaines en octobre 2020, contre seulement 45,9% en octobre 2019. La hausse des ventes a fait chuter l’inventaire disponible de 6 541 maisons à vendre en octobre 2019, à 4 577 en octobre 2020, soit une baisse de 30 %.

Indianapolis, Indiana

Voici une autre ville du Midwest dont le marché immobilier affiche une vitalité marquée. La valeur d’une maison typique d’Indianapolis a augmenté de 10,5 % en seulement un an, passant de 150 481 $ en octobre 2019 à 161 075 $ en octobre 2020. Dans le même temps, les maisons se sont envolées des étagères dans la zone métropolitaine d’Indianapolis. En octobre 2019, moins de la moitié des maisons vendues ont été retirées du marché en deux semaines ; en octobre 2020, cependant, 65 % des maisons vendues ont été retirées du marché en deux semaines. Par conséquent, l’inventaire des logements d’Indianapolis a beaucoup diminué, passant de 6 315 maisons disponibles à la vente en octobre 2019, à 3 247 disponibles en octobre 2020.

Stockton, Californie

Le nord de la Californie a quelques marchés du logement montrant des signes très vifs d’activité. Stockton est l’un d’entre eux, où la valeur des maisons a augmenté de plus de 50 % depuis 2015 et où la population a augmenté de 8,4 % depuis 2010. En 2020, les maisons de la zone métropolitaine de Stockton se sont vendues comme des petits pains. L’année dernière, l’inventaire s’élevait à 1 555 maisons disponibles à la vente en octobre 2019. Un an plus tard, l’inventaire disponible n’était plus que de 611 maisons en octobre 2020. De plus, les maisons se vendent plus rapidement que jamais. En octobre 2020, 66,3% des maisons vendues ont été retirées du marché dans les deux semaines, alors qu’en octobre 2019, ce chiffre n’était que de 37,3%.

Bridgeport, Connecticut

Bien que la ville ait vu sa population diminuer de près de 2 000 personnes depuis 2010, le métro de Bridgeport montre des signes inhabituellement positifs en ce qui concerne son marché du logement. La valeur des maisons s’est bien appréciée, la valeur de la maison typique de Bridgeport passant de 202 898 $ en octobre 2019 à 231 198 $, soit une croissance de 13,9 % en seulement un an. Les ventes de maisons ont certainement repris dans la zone métropolitaine de Bridgeport, mais la lenteur et l’équilibre sont le nom du jeu. Par exemple, seulement 13 % des maisons vendues ont été retirées du marché dans les deux semaines, ce qui signifie qu’elles ne se vendent pas particulièrement vite. Cependant, le nombre de ventes de maisons a considérablement augmenté, passant de 1 055 ventes en octobre 2019 à 1 807 ventes en octobre 2020. Cela a contribué à faire baisser l’inventaire disponible, de 6 016 maisons à vendre dans la région de Bridgeport en octobre dernier, à 4 744 maisons à vendre en octobre 2020.

Grand Rapids, Michigan

Située dans l’ouest du Michigan, juste à l’est du lac Michigan, Grand Rapids est l’une des villes à la croissance la plus rapide du Midwest et possède un marché immobilier qui a décollé récemment. La valeur des maisons a augmenté à un rythme sain, la valeur d’une maison typique de Grand Rapids ayant augmenté de 11,6 % au cours de l’année dernière, passant de 180 798 $ en octobre 2019 à 201 705 $ en octobre 2020. La valeur des maisons a augmenté, tout comme le nombre de maisons vendues – de 1 464 vendues en octobre 2019 à 1 658 vendues en octobre 2020. Dans la région métropolitaine de Grand Rapids, près de 70 % des maisons vendues ont quitté le marché dans les deux semaines en octobre 2020, contre 50,2 % en octobre 2019 et 50,9 % en octobre 2018. Avec des maisons qui partent si vite dans la région de Grand Rapids, moins de maisons sont disponibles à la vente. L’inventaire a diminué d’environ la moitié par rapport à l’année dernière, avec 1 476 maisons disponibles à la vente en octobre 2020 contre 2 847 maisons en octobre 2019.

Richmond, Virginie

Richmond est une autre capitale d’État avec un marché immobilier chaud. Les maisons se sont vendues rapidement, avec 65,6 % des maisons qui ont quitté le marché dans les deux semaines dans la zone métropolitaine de Richmond en octobre 2020, contre 48,9 % en octobre 2019et 44,2 % en octobre 2018. Vous pouvez en voir les effets sur l’inventaire des maisons à vendre, puisque le nombre de maisons disponibles est passé de 3 743 à vendre en octobre 2019, à 1 803 à vendre en octobre 2020, ce qui signifie qu’il a diminué de plus de la moitié en un an. Le nombre de ventes de maisons dans la zone métropolitaine de Richmond a nettement augmenté de 2019 à 2020, passant de 1 620 mises en vente en octobre 2019 à 2 011 mises en vente en octobre 2020.

Sacramento, Californie

La capitale de la Californie a été le lieu d’une importante croissance démographique au cours des 10 dernières années, passant de 467 302 personnes en 2010 à 521 769 en 2020. La valeur des maisons a également connu une hausse fulgurante, de plus de 50 % au cours des cinq dernières années. D’octobre 2018 à octobre 2019, la valeur de la maison typique de Sacramento a augmenté d’un modeste 3,8 %, passant de 329 822 $ à 342 207 $, mais d’un solide 10,6 % d’octobre 2019 à octobre 2020, atteignant 378 368 $. Pendant ce temps, le nombre de ventes de maisons est en hausse de près de 21 % depuis l’année dernière, passant de 2 856 ventes de maisons en octobre 2019 à 3 445 ventes en octobre 2020. L’inventaire a également fortement diminué, la zone métropolitaine de Sacramento passant de 5 497 maisons à vendre en octobre 2019, à 3 093 à vendre en octobre 2020.

Clarksville, Tennessee

Clarksville est la cinquième plus grande ville du Tennessee et l’une des plus fortes croissances également. En effet, sa population a augmenté de 23,2 % au cours des 10 dernières années, passant de 133 480 personnes en 2010 à 164 496 en 2020. Il y a seulement cinq ans, Clarksville était un marché immobilier assez endormi, avec seulement 292 ventes de maisons en octobre 2015. En octobre 2020, ce chiffre avait augmenté de 94,2 % pour atteindre 567 maisons vendues. L’inventaire disponible, quant à lui, a également diminué alors que les ventes de maisons ont explosé. En octobre dernier, il y avait plus de 1 400 maisons disponibles à la vente, mais en octobre 2020, il n’y en aura plus que 932. Cela s’explique par le fait que les maisons se vendent plus rapidement en 2020 que les années précédentes : En octobre 2019, un peu plus d’un quart des maisons vendues (25,6 %) ont quitté le marché dans les deux semaines ; en octobre 2020, cependant, cette part de maisons est passée à près de la moitié de toutes les maisons vendues (47,4 %).

Omaha, Nebraska

Le marché immobilier d’Omaha a beaucoup de potentiel en 2021. Il y a beaucoup d’activité, les ventes de maisons ayant augmenté de manière significative de 2019 à 2020. En octobre 2019, il y a eu 1 192 ventes de maisons dans la zone métropolitaine d’Omaha, et des chiffres de ventes similaires en octobre 2018 (1 145) et en octobre 2015 (1 146). Mais en octobre 2020, le nombre de maisons vendues a augmenté de près de 18 %, passant de 1 192 maisons en octobre 2019 à 1 404 maisons vendues cette année. Avec la hausse des ventes de maisons dans la zone métropolitaine d’Omaha, l’inventaire a naturellement diminué : De 2 070 maisons à vendre en octobre 2019, une baisse de près de la moitié à 1 067 en octobre 2020. Et ces maisons partent très vite. En octobre dernier, la part des maisons vendues dans les deux semaines suivant leur mise sur le marché était de 48,3 %. En octobre 2020, cette part est passée à 71,6 % des maisons vendues qui ont quitté le marché dans les deux semaines.