L’immobilisation fait généralement référence à tout ce que vous possédez à des fins personnelles ou d’investissement. Il comprend tous les types de biens ; meubles ou immeubles, tangibles ou intangibles, fixes ou circulants.

Les exemples incluent une maison, un terrain, des meubles de maison, des actions, des obligations ou des fonds communs de placement détenus comme investissements, etc.

Lorsque vous vendez une immobilisation, la différence entre le prix d’achat de l’actif et le montant pour lequel vous le vendez est un gain en capital ou une perte en capital. Les gains et les pertes en capital sont classés comme étant à long terme ou à court terme en fonction de la « période de détention ». Les impôts sur les gains en capital sont applicables.

Par exemple : Vous achetez une parcelle résidentielle pour Rs 5 lakh en 2000 et la vendez pour Rs 9 lakh en 2017 alors vous faites des gains en capital de Rs 4 lakh. Vous devez payer des impôts sur ces plus-values.

Ce n’est pas tout le temps que vous achetez / investissez dans des immobilisations comme des biens immobiliers. Parfois, vous pouvez hériter des propriétés de vos parents / proches, vous pouvez également obtenir les propriétés par un testament (ou) vous pouvez avoir la chance de recevoir des propriétés par le biais de Cadeaux. (Lire :  » Vous avez reçu un cadeau ? Sachez s’il est imposable ou exonéré d’impôt ? « )

Les biens reçus en héritage ou par le biais de Dons de membres de la famille sont exonérés d’impôt. En même temps, vous (héritier / donataire) les recevez sans aucune contrepartie. Par exemple : votre père peut vous donner une maison. Ici, vous ne payez rien pour la recevoir.

Maintenant, disons que vous souhaitez vendre ce bien donné pour un certain montant. Dans ce cas, votre prix d’achat est NIL. Cela signifie-t-il que vous n’avez pas à payer d’impôts sur la vente du bien surdoué ? Comment les plus-values sont-elles calculées dans le cas d’un bien surdoué ? Quel serait votre coût d’acquisition (prix d’achat) ? L’impôt sur les plus-values est-il applicable à la vente d’un bien hérité ? Est-il possible de réclamer des exonérations fiscales sur les gains en capital lors de la vente d’un bien donné ? … Discutons-en…

Types de gains en capital

Si un terrain ou un bien immobilier est détenu pendant 24 mois ou moins, alors cet actif est traité comme une immobilisation à court terme. En tant qu’investisseur, vous réaliserez soit un gain en capital à court terme (STCG), soit une perte en capital à court terme (STCL) sur cet investissement.

Si un terrain ou un bien immobilier est détenu pendant plus de 24 mois, alors cet actif est traité comme un actif en capital à long terme. Vous ferez soit un gain en capital à long terme (LTCG) soit une perte en capital à long terme (LTCL) sur cet investissement.

(Selon le budget 2017-18, la période de détention pour le gain en capital à long terme pour tous les biens immobiliers a été réduite à 2 ans au lieu de 3 ans. Ceci avec effet à partir de l’année financière 2017-18 ou de l’année d’évaluation 2018-19).

Comment calculer les gains en capital sur la vente d’un bien donné ou d’un bien immobilier hérité AY 2020-21?

STCG = (Prix de vente total) – (Coût d’acquisition) – (dépenses directement liées à la vente) – (coût des améliorations).

Ici, le coût d’acquisition pour l’héritier ou le récepteur du don est NIL. Mais, pour le calcul du gain en capital, le coût pour le propriétaire précédent (donateur) est considéré comme le coût d’acquisition du bien.

Les gains en capital à court terme sont inclus dans votre revenu imposable et imposés aux taux de la tranche d’impôt sur le revenu applicable.

Calcul des gains en capital à long terme;

Le calcul du LTCG est similaire au STCG. Les seules différences sont que vous êtes autorisé à déduire le coût indexé de l’acquisition/le coût indexé des améliorations du prix de vente et aussi à réclamer certaines exemptions pour économiser l’impôt sur les gains en capital à long terme.

Comprenons cela avec un exemple;

M. Amitabh a acheté une propriété le 1er janvier 1989 pour Rs 1 Cr. Il fait ensuite don de la propriété à son fils M. Abhishek en 2016, cependant il décide de la vendre pour Rs 10 Cr en juin, 2017. Alors, comment sont calculées les plus-values sur le bien donné ?

Comprenons cela étape par étape ;

1) Type de plus-value

Nous devons identifier le type de plus-value en fonction de la période de détention. La période de détention de l’actif par Abhishek est d’environ 1 an. Cela signifie-t-il que les gains peuvent être classés dans la catégorie STCG ? – Non.

La date d’acquisition par le donateur (Amitabh) est considérée comme la date d’achat. Donc, veuillez noter que la date ou l’année de l’héritage/réception du don (2016) n’ont aucune importance dans ce calcul. L’année d’acquisition par le propriétaire précédent (Amitabh) est 1989. Donc, les gains en capital sur la vente du bien donné sont traités comme des gains en capital à long terme pour Abhishek.

2) Date d’acquisition

Nous devons ensuite connaître le coût d’acquisition (prix d’achat). Comme Abhishek a reçu ce bien en cadeau, le prix d’achat pour lui (donataire/récepteur du cadeau) est de ZERO. Ainsi, pour le calcul des gains en capital, le coût d’acquisition supporté par le propriétaire/donneur précédent (Amitabh) est traité comme le prix d’achat. Dans ce cas, il s’agit de Rs 1 Cr.

3) Coût d’acquisition indexé

Pour le calcul des gains en capital à long terme, le vendeur d’un bien immobilier peut réclamer un coût d’acquisition indexé.

L’indexation se fait en appliquant le CII – Cost Inflation Index. Cela augmente votre base de coûts, c’est-à-dire le prix d’achat, et diminue vos gains. Votre prix d’achat est ajusté pour tenir compte de l’impact de l’inflation.

Comment calcule-t-on le coût indexé de l’achat ? Le coût indexé se calcule à l’aide d’un tableau d’indice d’inflation des coûts. Divisez le coût auquel vous avez acheté le bien par l’indice à la date de l’achat. Multipliez-le par l’indice à la date de la vente.

Vous trouverez ci-dessous le tableau de l’indice d’inflation des coûts de 2001-02 à l’année fiscale 2020-21 pour votre référence. Indice d’inflation des coûts (IIC) pour l’exercice 2020-21/année 2021-22 notifié par le CBDT à 301.

La confusion serait de savoir si vous pouvez réclamer l’indexation à partir de l’année où vous avez reçu le don ou à partir de l’année d’acquisition par le donateur ? – Comme discuté ci-dessus, l’année dans laquelle vous avez reçu le cadeau n’est pas utilisée pour le calcul.

Laissez-moi vous expliquer ce qu’est l’indexation, ses avantages et comment elle est calculée, en continuant avec l’exemple ci-dessus…

L’année d’achat est 1989 et l’année de vente est dans l’année financière 2017-18. Le coût d’acquisition en 1989 était de Rs 1 cr. Comme l’année d’acquisition est antérieure à l’exercice 2001-02, le prix d’achat peut être considéré comme la « juste valeur marchande (JVM) » de ce bien au 1er avril 2001, au lieu du coût d’acquisition. (Vous pouvez obtenir les détails de la FMV d’une propriété auprès d’un évaluateur de propriété approuvé par le gouvernement.)

Donc, le coût d’achat indexé = (FMV / 100) * 272.

(Jusqu’à l’exercice 2016-17, l’année de base était l’exercice 1981-82. Pour calculer les plus-values au moment de la vente de tout bien acheté avant 1981, son prix d’achat est désormais calculé sur la base de la juste valeur marchande de 1981. Le calcul à la juste valeur marchande de 2001 augmentera le coût d’acquisition et diminuera le gain en capital.

A compter de l’exercice 2017-18, l’année de base pour le calcul de l’indexation sera 2001-02. Cela aura un effet (principalement positif) sur les investissements où le bénéfice de l’indexation est disponible lors du calcul des impôts sur les gains en capital.

Par exemple : Supposons que vous conserviez vos investissements réalisés dans des fonds de créances ou des biens immobiliers avant 2001, la juste valeur marchande (NAV) au 1 er avril 2001 sera considérée comme le coût d’acquisition pour le calcul des gains en capital. Cela aidera l’investisseur à réduire les impôts sur les gains en capital.)

4) – Dispositions d’exonération fiscale sur les gains en capital à long terme

Vous pouvez également demander certaines exonérations sur les LTCG lors de la vente de biens hérités ou donnés.

Une fois que vous arrivez au « LTCG net », le taux d’imposition @ 20% serait prélevé.

En résumé, chaque fois que certains actifs sont vendus et en particulier lorsque ces actifs ont été reçus par donation ou par testament ou par succession ou par héritage, alors le coût d’acquisition de l’actif sera réputé être le coût pour lequel le précédent propriétaire du bien l’a acquis, augmenté de l’indice d’inflation des coûts de l’année au cours de laquelle le précédent propriétaire a initialement acquis le bien.

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(Post first published on : 12-June-2017) (Image courtesy of Stuart Miles at FreeDigitalPhotos.net)

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