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En el mundo inmobiliario, el efectivo es el rey para un vendedor. Aunque puede ser el método preferido por el vendedor para cobrar por una propiedad, hay ciertas ventajas y desventajas para el comprador.

Comprar con dinero en efectivo al negociar un contrato inmobiliario, significa que en el momento del cierre, el comprador tendrá activos líquidos incondicionales suficientes para pagar todos los costes asociados a la compra de una propiedad, incluyendo el precio de venta y los costes de cierre.

Como los vendedores prefieren una oferta en efectivo, sin contingencias de financiación, es más probable que acepten dicha oferta que una oferta similar, o incluso mejor, de alguien con contingencias de financiación. En consecuencia, un comprador que realmente tiene el dinero en efectivo para cerrar la operación, a menudo puede obtener un mejor acuerdo que un comprador que depende de un prestamista.

Muchos compradores, sin embargo, pensando que pueden cambiar el contrato en una fecha posterior, hacen una oferta en efectivo, pero en realidad, no son capaces de cerrar con su propio dinero en efectivo. Suponen que una vez que se apruebe su financiación, será fácil cambiar el contrato de efectivo a una transacción financiada. Esto no siempre es así, y el comprador debe entender que el vendedor no tiene ninguna obligación de modificar las condiciones del contrato.

Hay casos en los que los compradores han tenido ofertas en efectivo aceptadas, a pesar de que no tenían el dinero en efectivo, y los vendedores se negaron a cambiar el contrato. En estos casos, el comprador perdió su depósito, ya que no pudo ajustarse a los términos del acuerdo de venta. La lección que hay que aprender es que el dinero en efectivo significa dinero en efectivo, no otra cosa.

En un cierre en efectivo, el comprador será informado de la cantidad exacta que tiene que traer para la transacción. En la mayoría de los casos, esos fondos deben ser girados al agente de cierre o transferidos por banco o cheque certificado. Por lo tanto, si usted está involucrado en una compra en efectivo, asegúrese de tener sus fondos despejados y disponibles antes del cierre, o usted no estará en condiciones de cerrar.

Aprenda más acerca de todas las ofertas en efectivo frente a la financiación en nuestra sección de Estrategia de Inversión Inmobiliaria.

Hipoteca Convencional

Los bancos estatales y federales y las cooperativas de crédito se refieren generalmente como prestamistas convencionales, dando hipotecas convencionales. Según el diccionario Webster, convencional significa «usado y aceptado por la mayoría de la gente; habitual o tradicional». Los préstamos de rehabilitación para inversores no son ninguna de estas cosas, ya que suelen ser inusuales y muy específicos. Los préstamos convencionales son muy difíciles de encontrar para las propiedades de rehabilitación.

Aunque los préstamos convencionales son generalmente los préstamos hipotecarios menos costosos disponibles, toman mucho tiempo para obtener, incluso de un prestamista convencional con el que puede tener una relación existente. Incluso si usted es capaz de encontrar el prestamista convencional rara dispuesto a ofrecer a los inversores préstamos de rehabilitación, el proceso de préstamo puede tomar un tiempo extremadamente largo para trabajar a través. La mayoría de los vendedores que venden a flippers casa están dispuestos a vender a un precio más bajo a cambio de un cierre rápido, y muchos no están dispuestos a esperar a que las ruedas lentas del prestamista convencional a girar.

Si bien los préstamos de un prestamista convencional puede ser menos costoso que un préstamo de un prestamista privado o de dinero duro el prestamista convencional requerirá un mayor pago inicial de la propiedad en comparación con un prestamista típico de rehabilitación no convencional.

La mayoría de los prestamistas convencionales sólo prestarán un porcentaje del valor actual de una propiedad, mientras que la mayoría de los prestamistas de dinero duro y de rehabilitación privada prestarán sobre el valor después de la reparación de la propiedad colateral.

Préstamos asegurados por el gobierno

La Administración Federal de Vivienda (FHA) ofrece financiación de rehabilitación a los inversores a través de su programa de préstamos 203k. Este programa presta tanto el precio de compra como los fondos de rehabilitación, pero sólo está disponible para los consumidores que compran propiedades ocupadas por el propietario, no para los inversores.

Aunque tienen algunas limitaciones, los préstamos 203k de la FHA se pueden utilizar para situaciones de inversión en propiedades de varias unidades, siempre y cuando el prestatario planee vivir en una de las unidades. Esto puede ser una gran manera de obtener financiación de bajo costo para una propiedad de ingresos. Los compradores también deben tener en cuenta, que al comprar una propiedad de 3-4 unidades, la FHA requerirá que usted mantenga por lo menos una reserva de pago de tres meses de líquido que se atan un poco de dinero en efectivo. También requerirán que las unidades de alquiler en el edificio de 3-4 unidades sostengan la hipoteca por sí mismas. Un inversor que toma este tipo de préstamo de rehabilitación debe estar dispuesto a vivir por las reglas.

Un programa alternativo ofrecido a través de la Asociación Federal Nacional de Hipotecas (Fannie Mae) ofrece sus préstamos a los consumidores y los inversores, a través de su programa HomePath. Sin embargo, el programa HomePath tiene algunas restricciones.

• El programa HomePath sólo se ofrece a los inversores que compran viviendas propiedad de Fannie Mae.
• El coste de las reparaciones sólo puede ser de hasta el 35% del valor después de la reparación (ARV) de una propiedad, y no puede ser superior a 35.000 dólares en total.

De acuerdo con esto, la opción HomePath sólo está disponible para una selección limitada de propiedades, y esas propiedades no pueden requerir reparaciones extensas o mejoras costosas. El programa está diseñado para las personas que compran propiedades de bancos, ventas cortas o propiedades en dificultades que necesitan principalmente reparaciones cosméticas, que no suelen ser deseadas por los flippers de casas.

Financiación por parte del propietario

La financiación por parte del propietario significa que el vendedor de una propiedad «presta» el dinero al comprador de la misma, toma una hipoteca sobre la propiedad vendida y recibe el pago en cuotas según los términos del acuerdo entre las partes.

Para el vendedor, esto representa un buen flujo de ingresos si puede permitirse el lujo de no obtener el efectivo por la venta de la propiedad de una sola vez. Para el comprador, suele ser un acuerdo favorable, porque la transacción puede cerrarse rápidamente y el vendedor no suele cobrar las comisiones que cobraría un prestamista. Además, las propiedades financiadas por el propietario no requieren una tasación.

Sin embargo, el problema es que muy pocos vendedores tienen recursos suficientes para encontrar un lugar donde vivir y mantener su estilo de vida sin la suma global en efectivo que recibirían de la venta de la propiedad. Además, los vendedores que sí tienen los recursos, pueden no querer las molestias y el riesgo de ser el prestamista.

Si el comprador incumple con los pagos al vendedor, debe pasar por el proceso legal para obtener la recuperación de la propiedad, que puede no valer lo que valía cuando la propiedad se vendió por primera vez. También es posible que no esté en las mismas condiciones que cuando se vendió originalmente, lo que puede convertirse en un problema cuando intenten venderla de nuevo.

Aunque la financiación del vendedor tiene ventajas tanto para el vendedor como para el comprador, las desventajas pueden ser mayores que los beneficios en muchos casos. Por lo general, muy pocos vendedores están dispuestos a asumir el préstamo.

Dinero duro

Los prestamistas de dinero duro no se basan en la solvencia del prestatario. En su lugar, se fijan en el valor de la propiedad. El prestamista quiere asegurarse de que si el prestatario no paga, habrá suficiente capital en la propiedad para pagar la deuda. En consecuencia, un prestamista de dinero duro normalmente le prestará menos que un prestamista convencional (normalmente entre el 50 y el 60%) del valor de la propiedad.

Si no puede obtener un préstamo convencional de un banco o agente hipotecario, puede beneficiarse de tratar con un prestamista de dinero duro. Antes de hacerlo, asegúrese de comprender las comisiones y los costes asociados al préstamo y las condiciones del mismo. Con frecuencia, un prestamista de dinero duro estará más que feliz de ejecutar la propiedad colateral que vale más que la deuda contraída por ella.

Típicamente, los prestamistas de dinero duro no están regulados por ninguna agencia gubernamental y no necesitan tener licencia. Hay muchos prestamistas de dinero duro legítimos, sin embargo, como en muchas profesiones, hay algunos prestamistas de dinero duro menos que honestos. Asegúrese de saber con quién está tratando.

Los prestamistas de dinero duro no están regulados por ninguna agencia gubernamental y no necesitan tener licencia.

Dinero privado

Un prestamista privado generalmente revisará a un prestatario potencial y la propiedad colateral utilizando las tres «C» del mundo de los préstamos: crédito, capacidad de pago y garantía.

Esto significa que el prestamista privado tendrá que calificar al prestatario financieramente mediante la revisión del historial de crédito del prestatario para evaluar los hábitos del prestatario en el pago de los acreedores. Cuanto mejor sea la puntuación de crédito, más inclinado estará el prestamista privado a conceder un préstamo. El prestamista privado también revisará los ingresos y el flujo de caja del prestatario, con el fin de determinar su capacidad, o habilidad, para pagar el préstamo contemplado.

Aprenda a calcular su ratio DTI.

Mientras que el prestamista de dinero duro mira a la garantía como su principal fuente de reembolso, el prestamista privado hace préstamos que espera que el prestatario pague, con la garantía sirviendo simplemente como el plan de respaldo para el reembolso si algo sucede inesperadamente y el prestatario no paga. En consecuencia, el prestamista privado de rehabilitación puede estar dispuesto a prestar una cantidad mayor que otros prestamistas en los proyectos, ya que puede estar más seguro de que será devuelto.

Los préstamos de rehabilitación con dinero privado para inversores son ciertamente más caros que los préstamos convencionales, ya que implican mucho más riesgo y tiempo. Sin embargo, los prestamistas privados pueden tener más flexibilidad para adaptar sus préstamos a las necesidades de los prestatarios que los préstamos convencionales. Además, los prestamistas privados serán capaces de cerrar los préstamos más rápidamente, lo que permite a los rehabilitadores capturar buenas ofertas a medida que salen al mercado.

Al igual que los prestamistas de dinero duro, los prestamistas privados generalmente no están regulados o con licencia, por lo que, de nuevo, el prestatario tiene que hacer su tarea para saber con quién está tratando.

Cualquiera que sea el método de financiación que elija, le animamos a utilizar nuestra plantilla de plan de negocio de volteo de casas para organizar sus finanzas. La estrategia de financiación en la sección tres se asegurará de que usted consigue el dinero correcto en su próximo flip.

Aprenda más sobre la diferencia entre un prestamista privado frente a una hipoteca bancaria.