Aparte de casarse, tener hijos o posiblemente decidir qué carrera elegir, comprar una casa es una de las decisiones más importantes que tomará una persona o familia. No sólo es una gran decisión personal, y podría decirse que el sueño americano, sino que es la mayor inversión que se hará y con ello viene una gran responsabilidad.

La mayoría de las guías online para comprar una casa están escritas por blogueros de finanzas personales o expertos en marketing. La nuestra es diferente: esta guía para compradores de vivienda fue escrita pensando en USTED y elaborada por nuestros experimentados y licenciados agentes de crédito.

¿Quién mejor para guiarlo en la compra de una casa que las personas que ayudan a los compradores todos los días?

Resumen de los programas hipotecarios:

• Resumen de Préstamos de Vivienda – Convencional, FHA, VA & USDA
• Resumen de la Hipoteca Convencional
• Préstamos de Vivienda de la VA – Resumen
• Programas para Compradores de Vivienda por Primera Vez
• Hipoteca de la FHA – Resumen &Beneficios
• Explicación del Préstamo de Vivienda Rural (USDA)
• Resumen de la Hipoteca para Autónomos

Otros Recursos Útiles:

• 10 pasos para comprar una casa
• Preguntas más comunes sobre hipotecas
• Calculadora de pagos de hipotecas
• Requisitos de puntuación de crédito hipotecario mínimo

Comprar una casa: Proceso paso a paso

Paso 1: Determine si está listo para comprar una casa

Antes de buscar una casa, obtener la preaprobación o hablar con un agente inmobiliario, necesita determinar si está listo para comprar una casa.

Para obtener la aprobación para comprar una casa, los prestamistas miran 4 componentes por igual. En última instancia, debe marcar cada sección con el fin de obtener un préstamo aprobado.

Puntuación crediticia e historial de crédito – los requisitos de puntuación de crédito de la hipoteca varían en función del programa de préstamo. FHA y VA tienen los requisitos más indulgentes, con VA no tener ningún requisito mínimo de puntuación FICO y FHA permitiendo hasta 520. Los préstamos convencionales requieren una puntuación mínima de 620 para calificar y la mayoría de los préstamos del USDA requieren una puntuación de 640.

En realidad, con el fin de tener una oportunidad probable de que su préstamo sea aprobado es mejor tener una puntuación de crédito mínima de 620, pero hay un montón de casos en los que las puntuaciones más bajas trabajarán.

Tener pagos atrasados recientes no le descalifica automáticamente y la puntuación de crédito más alta, menos son un problema. En un escenario perfecto un suscriptor buscará no tener pagos atrasados en los últimos 12 meses pero hay excepciones y depende del escenario general. Si usted ha tenido una bancarrota reciente, ejecución hipotecaria o venta corta, que juega un factor y hay períodos de espera específicos de cada programa de préstamo tiene antes de que usted es elegible para comprar otra casa.

Empleo e ingresos – los prestamistas hipotecarios verificar los dos últimos años de empleo, junto con la documentación de sus ingresos actuales. Es un malentendido común, pero no necesita dos años en su trabajo actual; los prestamistas simplemente necesitan documentar las empresas para las que ha trabajado en los últimos dos años (incluso si son 3-4 diferentes).

Si usted es un empleado W2 a tiempo completo (por hora o salario) y no tiene ningún gabinete de trabajo significativo en los últimos 6 meses, entonces su duración de empleo en su empresa actual no entra demasiado en juego.

En los casos en los que se necesitan ingresos por horas extras, comisiones, bonificaciones o trabajos a tiempo parcial, hay requisitos de que usted tenga esos ingresos durante 1-2 años antes de que un prestamista pueda utilizarlos para calificar al comprar una casa. Si trabaja por cuenta propia o recibe ingresos 1099 (que no sean ingresos de jubilación – pensión, seguridad social), a menudo se requiere tener un historial de 2 años en sus declaraciones de impuestos.

Relación deuda-ingresos (DTI) – este es el cálculo principal utilizado para determinar la cantidad para la que califica y, en última instancia, el pago máximo de la hipoteca que puede tener al comprar una casa.

Un prestamista mira su ingreso mensual BRUTO y luego lo compara con (1) los pagos mínimos de su deuda enumerados en el crédito junto con (2) el pago estimado de la nueva vivienda, que incluye el pago del préstamo (principio &interés) y su cuota mensual de impuestos a la propiedad, seguro del propietario, seguro hipotecario y cualquier cuota de HOA. Dependiendo del programa de préstamo, la proporción total puede oscilar entre el 41% y el 57%.

Pago inicial & Activos – casi todos los programas de préstamos requieren algún tipo de inversión mínima (o pago inicial) y se determina como un porcentaje del precio de compra. El pago inicial y la cantidad total a pagar en el cierre deben ser verificados por el prestamista alrededor de 7-10 días ANTES del cierre, por lo que todos esos fondos deben estar en su cuenta de cheques o de ahorros para entonces.

Los préstamos de la FHA requieren un 3,5%, las hipotecas convencionales oscilan entre el 3-5%, mientras que los préstamos USDA y VA no requieren dinero de entrada en la mayoría de los casos. Hay límites de préstamo del condado y otros factores que pueden afectar al pago inicial, por lo que es mejor consultar a un agente de préstamos para obtener detalles específicos. Además del pago inicial, hay una gran cantidad de costos que también se deben pagar al momento del cierre.

Aunque lo ideal es ahorrar para el pago inicial por su cuenta, es aceptable obtener un regalo (generalmente de un familiar) o incluso tomar un préstamo de su 401(k). También es muy común que el comprador negocie para que el vendedor cubra algunos, y en algunos casos todos, los gastos de cierre, lo que ayuda a reducir el total que debe gastar de su bolsillo.

Determinar si está listo para comprar no tiene que hacerlo por su cuenta. Nuestro equipo de asesores de préstamos le ayuda con esto todos los días; si no está seguro de cuál es su situación crediticia, quiere saber cuál es su relación deuda-ingresos o cómo serán los costos de cierre estimados, llame a nuestro equipo o llene uno de nuestros formularios en línea.

También hemos creado una guía completa llena de información sobre los pasos para comprar una casa si quiere aprender más sobre todo el proceso de compra de una casa, de principio a fin.

Paso 2: Hágase una idea de cuál será el pago de su hipoteca

La desconexión más común a la hora de comprar su primera o segunda casa es entender cuál será el pago mensual de la hipoteca.

A menudo, las casas que todo el mundo quiere comprar son significativamente más caras de lo que usted quiere pagar cada mes. Por lo tanto, antes de comprar una casa, es importante saber lo que supone el pago mensual de la hipoteca y hacer algunos cálculos para saber con qué rango de precios se siente cómodo.

El pago de una hipoteca consta de cuatro componentes:

1. Pago del préstamo (comúnmente llamado pago de intereses del principal): está determinado por el tipo de interés, el importe del préstamo y el plazo del mismo, que suele ser de 30 años.
2. Impuestos sobre la propiedad – el condado determina el importe anual de los impuestos sobre la propiedad de cada propiedad y esta cifra se divide por 12 y se añade a su pago mensual.
3. Prima del seguro del propietario de la vivienda – esta es una póliza que le gusta y está ahí para asegurar contra los daños causados a la casa. Una vez que usted está en el contrato se pondrá en contacto con 2-3 compañías de seguros para comparar las tasas y la prima anual se desglosa mensualmente y se añade a su pago de la hipoteca.
4. Seguro de Hipoteca (PMI o MIP) – la mayoría de los programas de préstamos requieren algún tipo de seguro que protege al prestamista en el caso de que el prestatario default.

Impuesto sobre la propiedad, seguro de propietario, y las cantidades de seguro de hipoteca a menudo se determinan por el valor de la casa o la cantidad del préstamo. Por lo tanto, cuanto más cara sea la casa que está comprando, más alto será cada componente y viceversa.

Para obtener una comprensión sólida de lo que será un pago utilizando nuestro paso a paso Calculadora de pago de la hipoteca exacta para ejecutar algunas estimaciones iniciales. Si usted está comprando una casa en Florida, Texas, California o Maine, tenemos calculadoras separadas con información adaptada a sus áreas únicas.

Recursos útiles:

• Calculadora de hipotecas para Florida
• Calculadora de hipotecas para Texas
• Calculadora de hipotecas para California
• Calculadora de hipotecas para Maine
• Calculadora de préstamos USDA

Paso 3: Entienda sus opciones hipotecarias

Antes de comprar una casa, necesita tener una comprensión básica de qué programas hipotecarios están disponibles y cuáles podrían ser los más adecuados. Con la cantidad de regulación federal involucrada en el negocio de las hipotecas, los prestamistas de todo el país tienen todos los mismos programas de préstamos para ofrecer a los compradores de viviendas.

Para obtener una visión más detallada del programa de préstamos hipotecarios, consulte nuestra útil descripción en profundidad de las opciones de préstamos hipotecarios.

Para un breve resumen, he aquí un vistazo a las opciones de financiación:

Préstamos convencionales: están garantizados por Fannie Mae o Freddie Mac y también son responsables de establecer las directrices del programa. Este es uno de los programas de préstamos más comunes que la gente elige al comprar una casa.

Los préstamos convencionales tienen una opción de comprador de vivienda por primera vez que permite tan sólo un 3% de enganche. El pago inicial típico para un préstamo convencional es del 3-5% y con un pago inicial del 20% puede evitar el PMI (Seguro Hipotecario Privado) por completo.

Los préstamos convencionales requieren un puntaje FICO mínimo de 620 y permiten proporciones de deuda a ingresos tan altas como el 50%. Pueden ser más difíciles de calificar que algunos de los otros programas y las tasas de interés son muy sensibles al crédito, lo que significa que cuanto menor sea la puntuación de crédito, mayor será su tasa. El PMI también se basa en la puntuación de crédito, por lo que cuanto más baja sea la puntuación, más altas serán las tasas de seguro hipotecario también.

Especialmente adecuado para: Segunda casa o la compra de propiedades de inversión. 10% o más de enganche, o alguien con excelente crédito.

Préstamo de la FHA – Las hipotecas de la FHA son el segundo programa más común al comprar una casa. Este es un programa respaldado por el HUD/gobierno y fue creado originalmente para las personas con crédito justo a bueno o con una relación deuda-ingreso más alta. Los préstamos de la FHA permiten hasta una puntuación de crédito de 520, pero a menudo necesitará una puntuación más alta para obtener un préstamo aprobado.

Los préstamos de la FHA requieren un pago inicial mínimo del 3,5% y tienen tasas de interés competitivas (a menudo mejor que los préstamos convencionales), independientemente de la puntuación de crédito. FHA permite hasta un 57% de relación deuda-ingreso, por lo que es más fácil de calificar.

Típicamente, un prestatario con 580-680 de crédito sería el más adecuado para ir con un préstamo de la FHA porque la tasa de interés será a menudo más baja y el MIP (Prima de Seguro Hipotecario) en un préstamo de la FHA se basa en la cantidad del préstamo y no es la puntuación de crédito impulsado.

Especialmente adecuado para: menos dinero de entrada, menos de 690 de crédito y / o mayor deuda a los ingresos ratios.

Préstamo de la VA – el préstamo de la VA está estrictamente reservado para los veteranos de calificación y viuda (s) de calificación. El préstamo VA es también un préstamo respaldado por el gobierno, por lo que tiene directrices similares y las tasas de interés como el préstamo FHA.

El principal beneficio de un préstamo VA es que no requieren un pago inicial en la mayoría de los casos Y no hay seguro hipotecario mensual. En su lugar, el préstamo de la VA tiene una cuota llamada la cuota de financiación de la VA que se puede rodar en el préstamo en el cierre.

La tasa de interés en un préstamo de la VA también no es tan dependiente de las puntuaciones de crédito y son a menudo más bajos que las tasas de préstamos convencionales.

La VA técnicamente no tiene ningún requisito de puntuación de crédito mínimo, pero con el fin de obtener una aprobación del préstamo, los prestatarios suelen tener una puntuación en el alto 500.

Especialmente adecuado para: casi todos los veteranos que reúnen los requisitos.

Los Préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) – Viviendas Rurales son otro programa respaldado por el gobierno, especialmente para casas en entornos más rurales. Esta es la opción menos común a la hora de comprar una casa en comparación con los otros 3 programas hipotecarios mencionados anteriormente. Si bien es uno de los programas más difíciles de calificar, es muy ventajoso debido a que no se requiere un pago inicial mínimo y un seguro hipotecario mensual muy asequible.

El USDA generalmente requiere una puntuación de crédito de 640, pero hay algunas excepciones hechas para las puntuaciones más bajas. La propiedad debe estar en una zona elegible, hay límites de ingresos para calificar y el programa tiene los requisitos más restrictivos de la relación deuda-ingreso en el 43%.

Especialmente adecuado para: ingresos bajos a moderados, los prestatarios con buen crédito (640 +), la compra de una casa en una ubicación elegible y tienen baja relación deuda-ingreso.

Préstamos Jumbo – dependiendo de la ubicación de la propiedad, cada uno de los programas de préstamos antes mencionados tienen límites de préstamo del condado. Si el importe del préstamo supera el límite del condado, la única opción sería un préstamo Jumbo. Los préstamos Jumbo suelen ser los más difíciles de calificar y requieren pagos iniciales más grandes que la financiación normal.

Especialmente adecuado para: prestatarios con crédito de 680+, 15%+ de enganche y que compran una casa y necesitan una financiación que excede los límites de préstamos convencionales del condado ($484,350 en la mayoría de los condados).

Cada programa de préstamos tiene diferentes matices, pros y contras, y diferentes directrices. En última instancia, aquí es donde la búsqueda de un asesor de préstamos con experiencia viene en. Contar con un experto que sepa cómo comparar y analizar las opciones para usted, que conozca las reglas de cada programa y que pueda asegurarse de que está obteniendo el mejor préstamo hipotecario para su situación es de vital importancia.

Paso 4: Obtenga la preaprobación para comprar una casa.

Obtener la preaprobación es uno de los pasos más importantes antes de comprar una casa. Se hace ANTES de hablar con un agente inmobiliario o de buscar una casa. Es el comienzo oficial de su viaje de compra de casa y, en última instancia, determina si su’e elegible para empezar a buscar. La mayoría de los agentes inmobiliarios ni siquiera se reunirán con usted o le mostrarán una casa hasta que haya sido preaprobado.

Solicitud de hipoteca

Para obtener la preaprobación para comprar una casa, tendrá que completar una solicitud. Se llama la Solicitud de Préstamo Residencial Uniforme, o el «1003» en referencia al número de formulario de Fannie Mae. Técnicamente, no se solicita una hipoteca hasta que se firma un contrato para una vivienda, pero la información necesaria para preaprobar a un prestatario es la misma.

La solicitud puede rellenarse en línea, completarse en persona o por teléfono. Se tarda entre 15 y 20 minutos en completarla y se le pedirá que proporcione datos como su nombre legal, fecha de nacimiento, número de la seguridad social, historial de residencia y de empleo de los últimos dos años, junto con la verificación de los ingresos y los activos.

Documentos requeridos

Muchos prestamistas le pedirán que verifique sus ingresos con recibos de sueldo, W2’s y posiblemente declaraciones de impuestos.

Además de la solicitud, el funcionario del préstamo le preguntará sobre su presupuesto (lo que quiere que sea su pago), cuánto planea poner de entrada y aproximadamente cuál será su plazo. Una vez que el prestamista tiene todo lo que necesita, ejecuta todos los factores -crédito, empleo, ingresos, historial de crédito, relación deuda-ingresos, etc. – a través de un sistema informático llamado AUS (Automated Underwriting System). Literalmente, todos los prestamistas del país utilizan el mismo. En la mayoría de los casos, necesitamos una APROBACIÓN a través de este sistema para preaprobarle.

Su agente de préstamos debería poder ponerle al día con una carta de preaprobación y un desglose de costes en un plazo de 2-3 horas laborables.

También hemos hecho algunos puntos de por qué somos el prestamista ideal para elegir para solicitar un préstamo FHA en línea y un préstamo USDA en línea, así que asegúrese de leer esos artículos para obtener más orientación.

Obtenga una estimación por escrito de los costos de cierre y el pago estimado

Los prestatarios tienen la tendencia a pensar que la tasa de interés es el componente más importante de su préstamo y debido a ese HECHO, los prestamistas se alimentan y se centran en eso.

La realidad es que la tasa de interés es sólo 1/3 de las cosas en las que usted DEBE centrarse. Antes de comprar una casa o incluso dar un paso dentro de uno, usted debe tener un desglose por escrito de los pagos estimados y los costos por algunas razones:

1. Saber lo que el prestamista le está cobrando. La cuota de originación del prestamista varía según el prestamista y muchos prestamistas cobran una cuota de originación del 1%, lo que significa que cobran el 1% de la cantidad de su préstamo (por lo que en un préstamo de $200,000 le cobrarán $2,000). En United Fidelity Funding Mortgage, cobramos una comisión de apertura plana, lo que puede ahorrar a nuestros clientes cientos de dólares de la comisión de apertura.
2. Determine si está pagando extra por la tasa. Los prestamistas a menudo cobran puntos de descuento para ofrecerle un tipo de interés más atractivo que el realmente disponible. A veces puede tener sentido reducir el tipo de interés, pero en muchos casos no es así.
3. Un desglose por escrito también le muestra (1) su nuevo pago total estimado para las casas que va a comprar y (2) debe mostrarle cuánto se espera que tenga que salir de su bolsillo. Esto incluye los costos de cierre Y el pago inicial.
4. Si no sabe cuánto son los costos, entonces no sabe cuánto pedirle al vendedor que cubra los costos de cierre. Por lo tanto, si usted está tratando de asegurarse de mantener la mayor cantidad de dinero en efectivo en su bolsillo (para comprar cosas como muebles, gastos de mudanza, etc.), entonces usted necesita para tratar de conseguir el vendedor para cubrir algunos o todos los costos.

Nota: Una pre-aprobación no es una aprobación del préstamo y no es un compromiso de prestar o una garantía de que su préstamo será aprobado. Todos los elementos o supuestos utilizados para la pre-aprobación deben ser examinados y verificados por un suscriptor real (un humano) con el fin de obtener la aprobación del préstamo.

Paso 5: Encuentre un agente inmobiliario

Detrás de la selección de un prestamista, la elección de un agente inmobiliario de primer nivel es, sin duda, la tercera decisión más importante que tomará al comprar una casa.

Como comprador, usted no tiene que pagar al agente inmobiliario, por lo que debe utilizar su servicio el 100% de las veces. El vendedor es responsable de pagar las comisiones a los agentes inmobiliarios del comprador y del vendedor.

El mejor lugar para encontrar un agente inmobiliario es una referencia de un amigo, un familiar o de su agente de préstamos. Si alguien está dispuesto a referir un agente inmobiliario a usted basado en la experiencia pasada o la interacción, entonces usted debe tomar en la oferta.

De lo contrario, la siguiente mejor opción es utilizar sitios como Zillow o Realtor (.com) y la búsqueda de ellos. El inconveniente de esto es que las personas que aparecen como «Agentes Premier» o en la parte superior de las listas están pagando por ese ranking. Por lo tanto, no asuma que usted está recibiendo el mejor agente de bienes raíces porque tienen ‘Premier Agent’ junto a su nombre.

Si usted recurre a la búsqueda en línea, estar en la búsqueda de la cuenta de revisión y comentarios recientes – si el agente de bienes raíces no tiene ningún comentario reciente significa que puede ser a tiempo parcial o no están vendiendo activamente los bienes raíces (o simplemente no están muy ocupados que no es una buena indicación). También hay que tener una idea de cuánto tiempo llevan en el sector. Ser nuevo no significa que no sea bueno, pero encontrar un buen agente inmobiliario es muy importante y, a menudo, eso sólo se consigue con la experiencia. Aquí hay una gran lista de preguntas para hacer a un agente de bienes raíces si usted va a entrevistar a alguien sin una referencia.

ADVERTENCIA: EVITAR el uso del agente del listado o permitir la doble representación. Un agente del listado representa al vendedor y está obligado a actuar en su mejor interés. Es legal que ese agente también represente al comprador, en cuyo caso hacen que cada parte firme un formulario reconociendo que están actuando en su nombre. Obviamente, actuar en el mejor interés de dos partes contrarias es imposible, y todo lo que están haciendo es ser un corredor y negociar un acuerdo para asegurarse de que se hace.

Siempre, siempre, tenga un agente del comprador que le represente.

Paso 6: Encontrar una casa & Obtener un contrato

Encontrar la casa adecuada es, obviamente, la mayor decisión que tomará al comprar una casa. Si está preparado desde el punto de vista financiero, sabe que va a obtener un préstamo que puede pagar y ha encontrado el agente inmobiliario adecuado para ayudarle a encontrar una casa, entonces está bien encaminado.

Una vez que haya encontrado «LA» casa, es el momento de presentar una oferta y estar preparado para negociar. Los 3 componentes principales de la negociación son:

1. Precio de compra – por cuánto estás dispuesto a comprar la casa y por cuánto están dispuestos a venderla.
2. Créditos/concesiones del vendedor – ¿va a cubrir el vendedor algún coste de cierre para usted
3. Fecha de cierre – con qué rapidez va a cerrar

Todo el mundo quiere un buen trato en el sector inmobiliario y nunca quiere pagar demasiado, pero normalmente se gana un poco en el precio de compra O los créditos del vendedor (normalmente no se ganan ambas batallas). Entienda que los créditos del vendedor salen de la línea de fondo del vendedor, que es la razón por la que no siempre le dejarán ganar ambas batallas.

Su agente inmobiliario le ayudará con esto, pero es importante saber el total de sus costos de cierre estimados + el desglose del pago inicial (de su prestamista) para que pueda saber cuánto (si hay) créditos del vendedor que NECESITA negociar.

Las contraofertas son comunes en estos escenarios y usted está oficialmente bajo contrato una vez que usted y el vendedor han acordado los términos.

Paso 7: Fijar la tasa. Inspección. Tasación. Aprobación del préstamo

Una vez que se ha firmado el contrato, hay que empezar a trabajar. Encontrar la casa que desea comprar puede ser estresante, pero hay muchas cosas que suceden desde el día en que se firma el contrato hasta el día en que se cierra.

Debe entregar al prestamista una copia del contrato ejecutado de inmediato; ellos elaborarán algunas declaraciones legales que debe firmar, fijarán su tasa de interés y solicitarán cualquier documento necesario para presentar su préstamo al suscriptor.

Su agente inmobiliario le ayudará a programar una inspección; se trata de un informe sobre la casa para asegurarse de que no hay nada malo en ella. No es un requisito para obtener una hipoteca, pero es algo que todo el mundo debería hacer al comprar una casa.

Después de que la inspección esté limpia, el prestamista pedirá la tasación para determinar el valor de la casa. La casa tiene que tasarse por el precio de compra (o superior) para poder proceder. Si la tasación es inferior, es probable que tenga que intentar renegociar con el vendedor, ya que la mayoría de los compradores no quieren pagar más por una casa de lo que vale.

Una vez que la tasación, el trabajo del título y cualquier condición final del prestatario que el asegurador necesite sean devueltos, su préstamo estará listo para la APROBACIÓN FINAL.

Generalmente, el proceso desde el contrato ejecutado hasta el cierre tarda entre 30 y 40 días. Es posible cerrar más rápido, pero 35 días es un plazo cómodo. Cualquier cosa que dure menos de 30 días significa que probablemente estará estresado durante todo el proceso y que se le exigirá mucho en un corto período de tiempo.

Paso 8: Cierre de SU casa

3 días hábiles antes del cierre, su prestamista es responsable de darle una Divulgación de Cierre. Este es el formulario legal que enumera los términos finales de su préstamo, los pagos y los costos de cierre.

Después de conocer el dinero final que se debe pagar en el cierre, programará una transferencia bancaria u obtendrá un cheque de caja para llevarlo a la compañía de títulos/abogado para el cierre.

El día del cierre firmará alrededor de 100 papeles; en su mayoría son renuncias legales que dicen que arreglarán cosas si algo se hizo mal. Los documentos importantes son la declaración de cierre, el pagaré o instrumento hipotecario (el préstamo que está firmando) y la escritura de fideicomiso/título (que le otorga la propiedad de la casa).

Una vez que se firma el papeleo, la compañía de títulos envía todo al prestamista y espera que se financie el préstamo. Normalmente, esto puede llevar una o dos horas, por lo que no es raro que tenga que salir de la oficina durante un rato (para tomar un aperitivo o almorzar), y para cuando termine, es probable que esté listo para recibir las llaves de su NUEVA CASA.