A tőkejövedelem jellemzően minden olyan dologra vonatkozik, amelyet személyes vagy befektetési céllal birtokol. Ide tartozik mindenféle vagyontárgy; ingó vagy ingatlan, tárgyi vagy immateriális, rögzített vagy forgalomképes.

Példaként említhetjük a házat, a földet, a háztartási berendezési tárgyakat, a befektetésként tartott részvényeket, kötvényeket vagy befektetési alapokat stb.

A tőkejavak eladásakor az eszköz beszerzési ára és az eladási ár közötti különbség a tőkenyereség vagy a tőkeveszteség. A tőkenyereség és -veszteség a “tartási időtől” függően hosszú vagy rövid távúnak minősül. A tőkenyereség után adót kell fizetni.

Például : Ön 2000-ben 5 lakh rúpiáért vásárol egy lakótelket, és 2017-ben 9 lakh rúpiáért adja el, akkor 4 lakh rúpia tőkenyereséget termel. Ezen tőkenyereség után adót kell fizetnie.

Nem minden alkalommal, amikor olyan tőkejavakat vásárol/befektet, mint az ingatlanok. Előfordulhat, hogy az ingatlanokat a szüleitől / rokonaitól örökölheti, az ingatlanokat végrendelet útján is megkaphatja (vagy) elég szerencsés lehet ahhoz, hogy ingatlanokat kapjon ajándékozás útján. (Olvassa el: “Ajándékot kapott? Tudja, hogy adóköteles vagy adómentes?”)

A családtagoktól öröklés vagy ajándékozás útján kapott ingatlanok adómentesek. Ugyanakkor Ön (örökös/ajándékozott) ellenszolgáltatás nélkül kapja azokat. Például : Az édesapja ajándékozhat Önnek egy házat. Itt Ön nem fizet semmit azért, hogy megkapja.

Tegyük fel, hogy Ön szeretné eladni ezt az ajándékba kapott ingatlant egy bizonyos összegért. Ebben az esetben a vételárad NINCS. Ez azt jelenti, hogy az ajándékozott ingatlan eladása után nem kell adót fizetnie? Hogyan számítják ki a tőkenyereséget egy ajándékozott ingatlan esetében? Mennyi lenne az Ön bekerülési költsége (vételár)? Alkalmazandó-e tőkenyereségadó az örökölt ingatlan eladása esetén? Lehetséges-e adómentességet igényelni az ajándékozott ingatlan eladásából származó tőkenyereségre? …

A tőkenyereség típusai

Ha a földterületet vagy a lakóingatlant legfeljebb 24 hónapig tartják, akkor ez az eszköz rövid távú tőkeeszköznek minősül. Ön, mint befektető vagy rövid távú tőkenyereséget (STCG) vagy rövid távú tőkeveszteséget (STCL) fog realizálni ezen a befektetésen.

Ha a földterületet vagy lakóingatlant több mint 24 hónapig tartják, akkor ez az eszköz hosszú távú tőkeeszköznek minősül. Ön vagy hosszú távú tőkenyereséget (LTCG) vagy hosszú távú tőkeveszteséget (LTCL) fog realizálni ezen a befektetésen.

(A 2017-18-as költségvetés szerint a hosszú távú tőkenyereség tartási ideje minden ingatlan esetében 3 évről 2 évre csökkent. Ez a 2017-18-as pénzügyi évtől vagy a 2018-19-es adóévtől hatályos).

Hogyan kell kiszámítani az ajándékozott vagy örökölt ingatlan értékesítéséből származó tőkenyereséget AY 2020-21?

STCG = (teljes eladási ár) – (beszerzési költség) – (az értékesítéshez közvetlenül kapcsolódó költségek) – (a fejlesztések költsége).

Itt az örökös vagy az ajándékozott költsége NINCS. A tőkenyereség kiszámításához azonban az előző tulajdonos (ajándékozó) költségét az ingatlan megszerzésének költségének tekintik.

A rövid távú tőkenyereség az Ön adóköteles jövedelmében szerepel, és az alkalmazandó jövedelemadó-kulcsok szerint adózik.

Hosszú távú tőkenyereség számítása;

Az LTCG számítása hasonló az STCG-hez. Az egyetlen különbség az, hogy Ön levonhatja az eladási árból az indexált beszerzési költséget/indexált javítási költséget, és bizonyos mentességeket is igényelhet a hosszú távú tőkenyereség adójának megtakarítása érdekében.

Magyarázzuk ezt egy példán keresztül;

Mr Amitabh 1989. január 1-jén vásárolt egy ingatlant 1 Cr rúpiáért. Ezt követően 2016-ban elajándékozza az ingatlant fiának, Abhishek úrnak, aki azonban úgy dönt, hogy 2017 júniusában 10 Cr rúpiáért eladja azt. Hogyan kell tehát kiszámítani az ajándékozott ingatlan tőkenyereségét?

Magyarázzuk el ezt lépésről lépésre ;

1) A tőkenyereség típusa

A tartási időszak alapján meg kell határoznunk a tőkenyereség típusát. Abhishek eszközeinek tartási ideje körülbelül 1 év. Ez azt jelenti, hogy a nyereség az STCG alá sorolható? – Nem.

Az ajándékozó (Amitabh) általi megszerzés időpontja a vásárlás időpontjának minősül. Tehát kérjük, vegye figyelembe, hogy az öröklés/az ajándékozás visszaszerzésének (2016) dátuma vagy éve nem bír jelentőséggel ebben a számításban. Az előző tulajdonos (Amitabh) általi megszerzés éve 1989. Tehát az ajándékba kapott ingatlan eladásából származó tőkenyereséget Abhishek hosszú távú tőkenyereségként kezeli.

2) A megszerzés dátuma

Azután meg kell ismernünk a megszerzés költségét (vételár). Mivel Abhishek ezt ajándékba kapta, a beszerzési ár számára (ajándékozott/ajándékozott) NULLA. Tehát a tőkenyereség kiszámításához a korábbi tulajdonos/ajándékozó (Amitabh) által viselt beszerzési költséget vételárként kell kezelni. Ebben az esetben ez 1 Crs.

3) Indexált bekerülési költség

A hosszú távú tőkenyereség kiszámításához az ingatlan eladója indexált bekerülési költséget igényelhet.

Az indexálás a CII – költséginflációs index alkalmazásával történik. Ez növeli a költségalapot, azaz a vételárat, és csökkenti a nyereséget. Az Ön vételárát az infláció hatására kiigazítják.

Hogyan számolja ki az indexált bekerülési költséget? Az indexált költséget a költséginflációs index táblázat segítségével számítják ki. Ossza el azt a költséget, amelyen Ön az Ingatlant megvásárolta, a vásárlás időpontjában érvényes indexszel. Ezt szorozza meg az eladás időpontjában érvényes indexszel.

Az alábbiakban a költséginflációs index táblázatot találja a 2001-02-es évtől a 2020-21-es pénzügyi évig. Cost Inflation Index (CII) for FY 2020-21/ AY 2021-22 Notified by CBDT at 301.

A zűrzavar az lenne, hogy az indexálást attól az évtől kezdve igényelheti-e, amikor az ajándékot kapta, vagy attól az évtől kezdve, amikor az ajándékozó megszerezte? – A fentiekben tárgyaltak szerint az az év, amelyben Ön az ajándékot kapta, nem használható a számításhoz.

Hadd magyarázzam el Önnek, mi az indexálás, annak előnyei és hogyan számítják ki, a fenti példát folytatva…

A vásárlás éve 1989, az eladás éve pedig a 2017-18-as pénzügyi évben van. A beszerzési költség 1989-ben 1 crs volt. Mivel a beszerzés éve a 2001-02-es pénzügyi év előtt volt, a vételárat a beszerzési költség helyett az ingatlan 2001. április 1-jei “valós piaci értékén (FMV)” lehet figyelembe venni. (Az ingatlan FMV adatait a kormány által jóváhagyott ingatlanértékelőtől szerezheti be.)

Az indexált beszerzési költség tehát = (FMV / 100) * 272.

(A 2016-17-es pénzügyi évig a bázisév az 1981-82-es pénzügyi év volt. Az 1981 előtt vásárolt ingatlanok eladásakor a tőkenyereség kiszámításához a vételárat most az 1981. évi valós piaci érték alapján kell kiszámítani. A 2001. évi valós piaci értéken történő számítás növeli a beszerzési költséget és csökkenti a tőkenyereséget.

A 2017-18-as pénzügyi évtől kezdődően az indexálás kiszámításának báziséve 2001-02 lesz. Ez hatással lesz (többnyire pozitív) azokra a befektetésekre, ahol az indexálási kedvezmény a tőkenyereségadó kiszámításakor elérhető.

Például: A tőkenyereség kiszámításakor a 2001. április 1-jei valós piaci értéket (NAV) fogják figyelembe venni a beszerzési költségként. Ez segít a befektetőnek a tőkenyereség adójának csökkentésében.)

4) – Hosszú távú tőkenyereségre vonatkozó adómentességi rendelkezések

Az örökölt vagy ajándékba kapott ingatlanok eladásakor is igényelhet bizonyos mentességeket az LTCG-re vonatkozóan.

Amint megkapja a “nettó LTCG-t”, a 20%-os adókulcsot kell kivetni.

Összefoglalva, amikor bizonyos eszközöket eladnak, és különösen, amikor az ilyen eszközöket ajándékozás, végrendelet, öröklés vagy öröklés útján kapták, akkor az eszköz beszerzési költségének azt a költséget kell tekinteni, amelyen az ingatlan előző tulajdonosa megszerezte azt, megnövelve annak az évnek a költséginflációs indexével, amelyben az előző tulajdonos eredetileg megszerezte az ingatlant.

Folytatódik az olvasás :

1. A különböző eszközosztályok különböző adóvonzatokkal járnak : Hogyan adózik a hozam?
2. Mi az ősi ingatlan? – Fontos jogi szabályok
3. 5 módja az ingatlan-ingatlan átruházásának!
4. Hogyan lehet megspórolni a tőkenyereségadót a földterület / lakóingatlan eladásakor?

(A bejegyzés első megjelenése: 2017. június 12.) (A kép jóvoltából Stuart Miles at FreeDigitalPhotos.net)