Az ingatlan dinamikus üzletág. Mivel számos trend folyamatosan változik, a befektetőknek naprakésznek kell lenniük a befektetéseiket befolyásoló tényezőkkel kapcsolatban. Ezért kulcsfontosságú, hogy tisztában legyünk az ingatlanciklusokkal és az azokban elfoglalt helyünkkel. Olvasson tovább, hogy megtudja, hogyan használhatja ki az ingatlanpiac előnyeit, függetlenül attól, hogy az ingatlanciklus melyik fázisában van.

1. fázis: Bővülés

Az ingatlanciklus bővülési fázisa az az időszak, amikor a befektetők a legnagyobb nyereségre számíthatnak. A kihasználtsági arányok magasak lesznek, és az üres ingatlanok gyorsabban töltődnek be, mint valaha. A bérleti díjak magasak lesznek, és gyakran emelkednek is. Ráadásul új ingatlanfejlesztések fognak felbukkanni jobbra-balra, éppen időben, hogy kielégítsék az ingatlanok iránti nagy keresletet. Ez egy ritka időszak, amikor a lakásárak tetőznek és a lakáseladások megugranak.

Ez jellemzően az Egyesült Államok makrogazdasági tendenciáinak eredménye lesz. A munkanélküliségi ráták jellemzően alacsonyak lesznek ebben a fázisban, ami az ingatlanok iránti nagyobb keresletet eredményező hajtóerő. A bruttó hazai termék növekedni fog, ami azt jelenti, hogy az emberek több rendelkezésre álló jövedelemmel rendelkeznek majd, és drágább ingatlanokat választanak, vagy hajlandóak lesznek magasabb bérleti díjakat vállalni.

A hozzáértő ingatlanbefektetők nem hagyhatják ki a hatalmas lehetőségeket, amelyeket a bővülési fázis kínál, amelyet jellemzően lakásboomként jellemeznek.

Az egyik megfontolandó dolog a meglévő bérlemény vagy ingatlanok bérleti díjának emelésének bevezetése. De lépjen óvatosan; a bérleti díj túl nagy mértékű vagy túl gyors emelése rendkívül kedvezőtlen hatással lesz a kihasználtsági arányra. A bérleti díjat általában a gazdaság általános tendenciáinak megfelelően, vagy az Ön területén tapasztalható átlagos bérleti díjnövekedésnek megfelelően kívánja emelni. A bérleti díjak fokozatosan emelkednek a gazdaság egészében, és Önnek meg kell győződnie arról, hogy lépést tart vele.

Hoz kapcsolódóan:

A bővülési fázis is remek alkalom az ingatlanok megvásárlására és átruházására. Az ingatlanciklus minden fázisában találhatunk akciós ingatlanokat. A bajba jutott ingatlanokat ebben a fázisban lehet megvásárolni, rehabilitálni és hatalmas jutalomért továbbértékesíteni. Egyébként az is bölcs ötlet lehet, hogy a rehabilitált ingatlant bérbe adja, amint a felújítások befejeződnek. A nagy kereslet azt jelenti, hogy a bérleménye nem fog túl sokáig üresen állni, és az átlagosnál magasabb bérleti díj azt jelentheti, hogy a szokásosnál gyorsabban fedezi a költségeit. Győződjön meg azonban arról, hogy a számokat lefuttatja, és biztosítja, hogy a korszerűsítési költségek nem torzítják negatívan a befektetés megtérülését. Egy fejlett ingatlanbefektetési kalkulátor, mint amilyet a Mashvisor kínál, isten ajándéka ebben a helyzetben, mivel lehetővé teszi, hogy gyorsan kiszámítsa a befektetés megtérülését a javítási költségek fedezése után.

2. fázis: hiperkínálat

A bővülési fázis több gyümölcsöző éve után a hiperkínálat fázisa a lakóingatlanpiac hanyatlásának első előjele. Az ingatlanok iránti kereslet és kínálat, amely korábban egyensúlyban volt, lassan kezd túlkínálatba billen. A terjeszkedési fázisban meglévő ingatlan iránti kereslet kielégítése érdekében sok fejlesztő siet új ingatlanok építésével, és kihasználja a lakásigényt. Ennek következtében a városok tele lesznek új lakásokkal, anélkül, hogy a lakások iránti kereslet elegendő lenne ahhoz, hogy ténylegesen betöltsék azokat. Ez határozottan nem eladói piac.

Az ingatlanbefektetők számára még sok helyes lépés van. A bérleti díjak növekedése lelassulhat, vagy akár csökkenésnek is indulhat ebben a fázisban. Ezért, ha már talált megbízható bérlőket, elengedhetetlen, hogy hosszú távú bérleti szerződéssel kösse le őket. Ez biztosítja, hogy a körülötted lévő ingatlanpiaci tendenciáktól – különösen az esetlegesen bekövetkező gazdasági visszaeséstől – függetlenül fenn tudja tartani a bevételi szintjét.

Mivel az ingatlanpiaci ciklusnak ebben a szakaszában nagy lesz a verseny a bérlőkért, az üres ingatlanok megvásárlása sokkal kockázatosabbá válik. Előfordulhat, hogy az Ön bérleménye több hónapig nem vonzza a bérlőket, ami mind-mind bevételkiesést jelent. Ezért jó ötlet olyan lakott ingatlanokat keresni, ahol a pénzforgalom garantált.

Kapcsolódjon hozzá: Hogyan adjunk el házat a vevők piacán

3. fázis: recesszió

Mivel az ingatlanpiaci ciklusok ciklikusak, a recessziók elkerülhetetlenek. Bár az ingatlanciklusnak ez a fázisa messziről nézve sivárnak tűnik, a befektetők számára rendelkezésre állnak olyan lehetőségek, amelyekkel hatalmas nyereségre tehetnek szert a későbbiekben.

Az üresedési ráta magas lesz az ingatlanciklusnak ebben a fázisában, és a bérleti díjak valószínűleg csökkennek. Ezért kulcsfontosságú, hogy a hiperkínálati fázisban erős bérleti szerződéseket kössön. Ez a fajta előretekintés nagyban hozzájárulhat a pénzforgalom fenntartásához az ingatlanciklus recessziós szakaszában.

A magas kínálat és a lakások iránti alacsony kereslet miatt az ingatlanciklus recessziós szakasza egyértelműen a vevőknek kedvez, mivel a lakásárak csökkennek. Ezen a vevői piacon nehéz lehet eligazodni, de a helyes játék rendkívül előnyös lehet.

Hacsak nem feltétlenül muszáj, tanácsos, hogy ebben az időszakban ne adjon el befektetési célú ingatlant. A befektetése megtérülése alacsonyabb lesz, mint más ingatlanciklus-fázisokban – már ha egyáltalán sikerül vevőt találnia.

A befektetési ingatlan vásárlása viszont jó ötlet lehet ebben az időszakban. Alacsony áron szerezhetsz néhány fantasztikus ingatlant, és később hatalmas haszonnal értékesítheted tovább. A kényszerértékesítések száma ebben a fázisban emelkedik, ami azt jelenti, hogy ebben az ingatlanpiaci ciklusban sok kiváló minőségű kényszerértékesített ingatlant találhat.

Tudva jól, hogy az ingatlanpiac ciklikus, biztos lehet benne, hogy a recesszió véget ér. Amint újra a fellendülési vagy bővülési fázisba kerül, az akciós ingatlanok értéke jelentősen meg fog nőni. Ha Ön képes ingatlanokat vásárolni és tartani, a recessziós fázis a tökéletes idő a stratégiája életbe léptetésére. Az ingatlanok megvásárlása és megtartása a legjobb ingatlanbefektetési stratégia a recesszió idején.

Kapcsolódó: Mit fektessünk be recesszió idején? Ingatlan

4. fázis: Fellendülés

A fellendülési fázist nem olyan könnyű észrevenni, mint a többit. A mindennapi élet nem fog sokban különbözni, de a makrogazdasági számok emelkedni fognak. Az üres álláshelyek még mindig magasak lesznek – de csökkennek. A bérleti díjak még mindig alacsonyak lesznek – de emelkednek. A mutatók a recesszió vége felé fognak mutatni, és az ingatlanciklus gyümölcsöző bővülési szakasza felé közelednek.

A recesszióhoz hasonlóan még mindig rengeteg akciós ingatlant lehet találni. Ha nincs meg a likviditása ahhoz, hogy hosszú ideig tartsa az ingatlanokat, akkor valóban bölcsebb lehet, ha a recesszió helyett inkább a fellendülési fázisban találja meg az eladó befektetési ingatlanokat. Lehet, hogy valamivel drágább, de mivel a bővülés már a sarkon van, a befektetési ingatlanok sokkal gyorsabban újraértékesíthetők.

Hol tartunk az ingatlanpiaci ciklusban 2020-ban?

Nehéz megítélni, hogyan alakul az amerikai ingatlanpiac 2020-ban. Egyrészt a mutatók a bővülési szakasz felé mutatnak, mivel a lakásárak az USA legtöbb városában emelkednek. A kereslet gyorsabban nő, mint a kínálat, és a lakásárakra nehezedő felfelé irányuló nyomás az utóbbi időben továbbra is erős. Az emelkedő árak erős ingatlaneladásokkal és mindenütt pozitív mutatókkal találkoztak.

A COVID-19 terjedése azonban megváltoztathatja ezt a pályát. Sokan elkezdtek spekulálni az ingatlanpiac összeomlásának lehetőségéről, de a hatás mértéke még nem ismert.

Bottom Line

Nem számít, hogy az ingatlanpiaci ciklus melyik szakaszában vagyunk, a hozzáértő befektetőknek számos lehetőségük van a hozam maximalizálására. Az ingatlanbefektetési stratégiáknak mind a négy fázisban különbözniük kell, hogy teljes mértékben kiaknázzák az egyes fázisok egyedi lehetőségeit és enyhítsék az egyedi kihívásokat.