All Cash

Az ingatlanok világában a készpénz a király az eladó számára. Bár ez lehet az eladó által preferált módszer az ingatlan kifizetésére, a vevő számára vannak bizonyos előnyök és hátrányok.

A készpénzzel történő vásárlás az ingatlanszerződés tárgyalásakor azt jelenti, hogy a zárás időpontjára a vevőnek feltétlen likvid eszközei lesznek, amelyek elegendőek az ingatlan megvásárlásával kapcsolatos összes költség kifizetésére, beleértve az eladási árat és a zárási költségeket.

Mivel az eladók a készpénzes, finanszírozási feltételek nélküli ajánlatot részesítik előnyben, nagyobb valószínűséggel fogadnak el egy ilyen ajánlatot, mint egy hasonló, vagy akár jobb ajánlatot valakitől, aki finanszírozási feltételekkel rendelkezik. Ennek megfelelően egy olyan vevő, akinek valóban van készpénze a lezáráshoz, gyakran jobb üzletet köthet, mint egy hitelezőre támaszkodó vevő.

Más vásárlók azonban, azt gondolván, hogy később módosíthatják a szerződést, készpénzes ajánlatot tesznek, de a valóságban nem tudnak saját készpénzzel zárni. Azt feltételezik, hogy amint a finanszírozásukat jóváhagyták, a szerződést könnyű lesz készpénzről finanszírozott ügyletre módosítani. Ez nem mindig van így, és a vevőnek meg kell értenie, hogy az eladó nem köteles módosítani a szerződés feltételeit.

Van olyan eset, amikor a vevők készpénzes ajánlatot fogadtak el, noha nem rendelkeztek készpénzzel, és az eladók nem voltak hajlandók módosítani a szerződést. Ezekben az esetekben a vevő elvesztette a foglalóját, mivel nem tudott megfelelni az adásvételi szerződés feltételeinek. A tanulság az, hogy a készpénz készpénzt jelent, nem pedig valami mást!

A készpénzes záráskor a vevőt tájékoztatják arról, hogy pontosan mekkora összeget kell hoznia a tranzakcióhoz. A legtöbb esetben ezeket a pénzösszegeket át kell utalni a záró ügynöknek, vagy banki vagy hitelesített csekken kell átutalni. Ezért, ha készpénzes vásárlásban vesz részt, győződjön meg róla, hogy a pénzeszközök a zárás előtt tisztázottak és rendelkezésre állnak, különben nem lesz abban a helyzetben, hogy lezárja.

Tudjon meg többet az összes készpénzes ajánlatról a finanszírozással szemben az Ingatlanbefektetési stratégia című fejezetben.

Hagyományos jelzálog

Az állami és szövetségi alapítású bankokat és hitelszövetkezeteket általában hagyományos hitelezőknek nevezik, és hagyományos jelzáloghiteleket adnak. A Webster’s Dictionary szerint a hagyományos azt jelenti: “a legtöbb ember által használt és elfogadott; szokásos vagy hagyományos”. A befektetői rehabilitációs hitelek egyik sem ilyen, mivel gyakran szokatlanok és nagyon speciálisak. Hagyományos hiteleket nagyon nehéz találni rehabilitációs ingatlanokhoz.

Míg a hagyományos hitelek általában a legolcsóbb jelzáloghitelek, hosszú időbe telik a megszerzésük, még olyan hagyományos hitelezőtől is, akivel esetleg már meglévő kapcsolata van. Még ha sikerül is megtalálni azt a ritka hagyományos hitelezőt, aki hajlandó befektetőknek rehabilitációs hitelt nyújtani, a hitelfolyamat rendkívül hosszú időt vehet igénybe. A legtöbb eladót, aki a házfelújítóknak ad el, hajlandó alacsonyabb áron eladni a gyors lezárásért cserébe, és sokan nem hajlandóak várni arra, hogy a hagyományos hitelező lassú kerekei megforduljanak.

Míg a hagyományos hitelezőtől származó hitelek olcsóbbak lehetnek, mint egy magán- vagy kemény pénzes hitelezőtől származó hitel, a hagyományos hitelező nagyobb előleget követel az ingatlanra, mint egy tipikus nem hagyományos rehabilitációs hitelező.

A legtöbb hagyományos hitelező csak az ingatlan jelenlegi értékének egy százalékát adja kölcsön, míg a legtöbb kemény pénz és magán rehabilitációs hitelező a fedezeti ingatlan javítás utáni értékére ad kölcsönt.

Kormányzati biztosítású hitelek

A Federal Housing Administration (FHA) 203k hitelprogramján keresztül kínál rehabilitációs finanszírozást a befektetőknek. Ez a program mind a vételárat, mind a rehabilitációs forrásokat kölcsönzi, de csak a saját tulajdonú ingatlanokat vásárló fogyasztók számára áll rendelkezésre, befektetők számára nem.

Bár vannak bizonyos korlátozások, az FHA 203k hitelek több egységből álló ingatlanbefektetési helyzetekben is felhasználhatók, amennyiben a hitelfelvevő az egyik egységen belül tervezi a lakhatást. Ez egy nagyszerű módja lehet annak, hogy alacsony költségű finanszírozást kapjon egy jövedelmi ingatlanhoz. A vásárlóknak azt is szem előtt kell tartaniuk, hogy 3-4 egységnyi ingatlan megvásárlásakor az FHA megköveteli, hogy legalább három hónapos likvid fizetési tartalékot tartson, ami némi készpénzt köt le. Azt is megkövetelik, hogy a 3-4 egységből álló épület bérleti egységei önmagukban fenntartsák a jelzáloghitelt. Az ilyen típusú rehabilitációs hitelt felvevő befektetőnek hajlandónak kell lennie a szabályok betartására.

A Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) által kínált alternatív program a HomePath programon keresztül kínálja hiteleit mind a fogyasztók, mind a befektetők számára. A HomePath programnak azonban van néhány korlátozása.

• A HomePath programot csak a Fannie Mae tulajdonában lévő lakásokat vásárló befektetőknek kínálják.
• A javítási költségek csak az ingatlan javítás utáni értékének (ARV) legfeljebb 35%-át tehetik ki, és összességében nem haladhatják meg a 35 000 dollárt.

A HomePath lehetőség csak az ingatlanok korlátozott körére vonatkozik, és ezek az ingatlanok nem igényelhetnek kiterjedt javításokat vagy drága fejlesztéseket. A programot a banki tulajdonban lévő, rövidre eladott vagy szorult helyzetben lévő, elsősorban kozmetikai javítást igénylő ingatlanokat vásárlók számára tervezték, amelyeket a házfelújítók általában nem kívánnak.

Tulajdonos finanszírozás

A tulajdonosi finanszírozás azt jelenti, hogy az ingatlan eladója “kölcsönadja” a pénzt az ingatlan vevőjének, jelzálogot vesz fel az eladott ingatlanra, és a felek közötti megállapodás feltételei szerint részletekben kapja vissza a pénzt.

Az eladó számára ez jó bevételi forrást jelent, ha megengedheti magának, hogy nem egyszerre kapja meg a készpénzt az ingatlan eladásáért. A vevő számára gyakran kedvező megállapodás, mivel a tranzakció gyorsan lezárulhat, és az eladó jellemzően nem számítja fel azokat a díjakat, amelyeket egy hitelező számítana fel. Ráadásul a tulajdonosi finanszírozású ingatlanok nem igényelnek értékbecslést.

A probléma azonban az, hogy nagyon kevés eladónak van elegendő forrása ahhoz, hogy az ingatlan eladásából származó egyösszegű készpénz nélkül is találjon lakást és fenntartsa az életmódját. Ráadásul azok az eladók, akik rendelkeznek a forrásokkal, nem biztos, hogy szeretnék a hitelezővel járó gondokat és kockázatot.

Ha a vevő nem teljesíti a kifizetéseket az eladó felé, jogi úton kell elérni az ingatlan visszavételét, amely nem biztos, hogy annyit ér, mint amennyit az ingatlan első eladásakor. Az is előfordulhat, hogy nem ugyanolyan állapotban van, mint az eredeti eladáskor, ami problémát jelenthet, amikor újra megpróbálják eladni.

Míg az eladói finanszírozás mind az eladó, mind a vevő számára előnyökkel jár, a hátrányok sok esetben meghaladhatják az előnyöket. Általában nagyon kevés eladó hajlandó felvenni a hitelt.

Keménypénz

A keménypénz-hitelezők nem támaszkodnak a hitelfelvevő hitelképességére. Ehelyett az ingatlan értékét vizsgálják. A hitelező meg akar győződni arról, hogy ha a hitelfelvevő nem fizet, az ingatlanban elegendő saját tőke lesz az adósság visszafizetéséhez. Ennek megfelelően egy hard money hitelező általában az ingatlan értékének kevesebbet kölcsönöz, mint egy hagyományos hitelező (általában 50-60%-át).

Ha nem tud hagyományos hitelt felvenni egy banktól vagy jelzálogügynöktől, akkor előnyös lehet egy hard money hitelezővel foglalkozni. Mielőtt ezt megteszi, győződjön meg arról, hogy tisztában van a kölcsönnel kapcsolatos díjakkal és költségekkel, valamint a kölcsönfeltételekkel. Gyakran előfordul, hogy egy kemény pénz hitelező több mint boldog lesz, hogy lefoglalja a fedezetül szolgáló ingatlant, amely többet ér, mint a rajta lévő tartozás.

Tipikusan,kemény pénz hitelezők nem szabályozza semmilyen kormányzati ügynökség, és nem kell engedélyt. Sok törvényes kemény pénz hitelezők, azonban, mint sok szakma, vannak néhány kevésbé tisztességes kemény pénz hitelezők. Győződjön meg róla, hogy tudja, kivel van dolga.

A kemény pénz hitelezők nem szabályozza semmilyen kormányzati ügynökség, és nem kell engedélyt kapniuk.

Privát pénz

A magánhitelező általában felülvizsgálja a potenciális hitelfelvevőt és a fedezetül szolgáló ingatlant a hitelezés világának három “C-je” – Credit, Capacity to pay és Collateral – segítségével.

Ez azt jelenti, hogy a magánhitelezőnek pénzügyileg minősítenie kell a hitelfelvevőt a hitelfelvevő hiteltörténetének áttekintésével, hogy felmérje a hitelfelvevő hitelezői visszafizetési szokásait. Minél jobb a hitelpontszám, annál inkább hajlandó lesz a magánhitelező kölcsönt nyújtani. A magánhitelező a hitelfelvevő jövedelmét és pénzforgalmát is felülvizsgálja, hogy megállapítsa a hitelfelvevő kapacitását vagy képességét a tervezett kölcsön kifizetésére.

Megtanulja, hogyan kell kiszámítani a DTI arányt.

Míg a kemény pénz hitelező a biztosítékot tekinti elsődleges visszafizetési forrásnak, addig a magánhitelező olyan hiteleket nyújt, amelyek kifizetését a hitelfelvevőtől várja, a biztosíték pedig csupán a visszafizetés tartalékterveként szolgál, ha valami váratlanul történik, és a hitelfelvevő nem fizet vissza. Ennek megfelelően a magán rehabilitációs hitelező hajlandó lehet nagyobb összeget kölcsönözni, mint más hitelezők a projektekre, mivel biztosabbak lehetnek abban, hogy azt vissza fogják fizetni.

A magánpénzes rehabilitációs hitelek a befektetők számára minden bizonnyal drágábbak, mint a hagyományos hitelek, mivel sokkal több kockázatot és időt jelentenek. A magánhitelezők azonban rugalmasabban alakíthatják hitelüket a hitelfelvevők igényeihez, mint a hagyományos hitelek esetében. Ezenkívül a magánhitelezők gyorsabban tudják lezárni a hiteleket, lehetővé téve a rehabilitálók számára, hogy jó ajánlatokat kapjanak el, amint azok a piacra kerülnek.

A kemény pénzes hitelezőkhöz hasonlóan a magánhitelezők általában nem szabályozottak vagy engedélyezettek, így a hitelfelvevőnek ismét meg kell tennie a házi feladatát, hogy tudja, kivel van dolga.

Bármelyik finanszírozási módszert is választja, arra biztatjuk, hogy használja a ház átverési üzleti terv sablonunkat, hogy megszervezze a pénzügyeit. A harmadik fejezetben található finanszírozási stratégia biztosítja, hogy a következő flipjéhez megfelelő pénzhez jusson.

Tudjon meg többet a magánhitelező és a banki jelzálog közötti különbségről.