by John M. Sadler – Építőmester oktató, ügyvéd, építőbiztosítási szakértő

Hogyan működik az építőbiztosítás és mit kell tennie, hogy megvédje magát a megfelelő biztosításokkal és fedezetekkel az abszolút legalacsonyabb költséggel

A kezdő építők gyakran kérdezik tőlünk, hogy milyen biztosításokat kell minimálisan viselniük. Gyakran kapjuk ugyanezt a kérdést a hosszú távú építők részéről, akik a költségeiket szeretnék csökkenteni.

Az építőknek akár 9 különböző biztosítási szerződésre és/vagy kötvényre is szükségük lehet, a helyzetüktől, tevékenységüktől és a zsebből való kockázatvállalási hajlandóságuktól függően.

Minimumként szinte minden építőnek, függetlenül attól, hogy milyen kicsi vagy akár induló vállalkozásról van szó, szüksége van a munkáskártérítésre, az általános felelősségre és az építők kockázatára.

Az egyéb, általánosan alkalmazott biztosítások közé tartoznak a következők:

• Tulajdon
• Business Auto
• Excess vagy Umbrella
• License and Permit Bonds
• Performance Bonds
• és Home Owners Warranty products

Az ezen az oldalon feltüntetett százalékos arányok durva becslést jelentenek az építőipari ügyfeleink azon százalékáról, akik az adott biztosítást kötik.

Amint láthatja, ez a teljesítési kötvények esetében az alacsony 1%-tól a magas 100%-ig terjed a Munkavállalói kompenzáció és az Általános felelősségbiztosítások esetében.

* A százalékok az egyes kötvénytípusokat kötő építtető ügyfelek hozzávetőleges százalékát jelzik.

Miért van szükség pontosan ezekre a biztosításokra?

Egy részük állami vagy helyi törvények szerint kötelező, mint például a Munkavállalói kompenzáció, az Autós felelősségbiztosítás és a Licence Or Permit Bonds. Ha nem rendelkezik ezekkel a biztosításokkal, komoly bírságokkal és szankciókkal kell szembenéznie.

Az építtető bankja vagy hitelintézet mindig megköveteli az Építők kockázatának igazolását, hogy biztosítsa az újrakezdés vagy a projekt értékét, amelyre a kölcsönt meghosszabbították. Emellett a bankok meg akarnak győződni arról, hogy törvényes vállalkozásnak nyújtanak kölcsönt, mivel egyetlen törvényes vállalkozás sem működne Workers Compensation és General Liability nélkül.

Az egyéni munkák esetében a projekt tulajdonosai meg akarnak győződni arról, hogy az építtető törvényes üzletember, és megfelelően biztosított az összes szokásos politikával, beleértve a Work Comp, General Liability, Business Auto és Builders Risk. Ritkán előfordulhat, hogy egy lakóingatlan tulajdonosa egyéni szerződés keretében teljesítménygaranciát kérhet, hogy garantálja, hogy a munka a szerződés feltételeinek megfelelően fog befejeződni. Ez sokkal gyakoribb a kereskedelmi építkezéseknél.

Néhány építtető önkéntesen kívánja ezeket a biztosításokat kötni, mert ez üzleti szempontból ésszerű, és meg akarja védeni vagyonát a dolgozók sérülése, peres eljárás vagy vagyonvesztés esetén. Sokan túl akarnak lépni azon, amit esetleg megkövetelnek az Excess Liability vagy Umbrella biztosítás és a Home Owners Warranty viselésével.

Miért van szükség a különböző biztosításokra?

Ezeknek a biztosításoknak egy része az állami vagy helyi törvények szerint kötelező, mint például a Workers’ Compensation, Auto Liability, és License Or Permit Bonds. Ha nem rendelkezik ezekkel a biztosításokkal, komoly bírságokkal és szankciókkal kell szembenéznie.

Az építtető bankja vagy hitelintézet mindig megköveteli az Építők kockázatának igazolását az újrakezdés vagy a projekt értékének biztosítására, amelyre a kölcsönt nyújtották. Emellett a bankok meg akarnak győződni arról, hogy törvényes vállalkozásnak nyújtanak kölcsönt, mivel egyetlen törvényes vállalkozás sem működne Workers Compensation és General Liability nélkül.

Az egyéni munkák esetében a projekt tulajdonosai meg akarnak győződni arról, hogy az építtető törvényes üzletember, és megfelelően biztosított az összes szokásos politikával, beleértve a Work Comp, General Liability, Business Auto és Builders Risk. Ritkán előfordulhat, hogy egy lakóingatlan tulajdonosa egyéni szerződés keretében teljesítménygaranciát kérhet, hogy garantálja, hogy a munka a szerződés feltételeinek megfelelően fog befejeződni. Ez sokkal gyakoribb a kereskedelmi építkezéseknél.

Néhány építtető önkéntesen kívánja ezeket a biztosításokat kötni, mert ez üzleti szempontból ésszerű, és meg akarja védeni vagyonát a dolgozók sérülése, peres eljárás vagy vagyonvesztés esetén. Sokan túl akarnak lépni azon, amit esetleg megkövetelnek egy Excess Liability vagy Umbrella biztosítás és egy Home Owners Warranty viselésével.

Workers’ Compensation

Workers’ Compensation juttatásokat fizet az Ön alkalmazottai és a nem biztosított alvállalkozók alkalmazottai számára, akik megsérülnek a munkájuk során.

A juttatások magukban foglalják az orvosi költségek kifizetését (mind a múltban, mind a jövőben), az elmaradt béreket (általában a heti átlagbér 66 2/3%-áig, az állami törvények által előírt maximális számú hétig), bizonyos részleges vagy teljes fogyatékosságok, torzulások esetén egyösszegű juttatásokat, valamint az állami törvények által előírt haláleseti juttatást.

A Workers Compensation szerinti ellátások rendkívül széles körűek, és több éven keresztül kifizethetők.

A biztosítás költségei 1000 dollár körüli minimális díjjal kezdődnek, és a teljes becsült díjak felfelé mozognak az Ön előre jelzett éves alkalmazotti bérköltségeitől és a nem biztosított előfizetőknek fizetett összegektől függően. Sok kisebb építtető ügyfelünk, akik minden biztosított alvállalkozót használnak, kevesebb mint évi 5000 USD biztosítási díjat fizet, míg néhány nagyobb építtetőnk évente több mint 75 000 USD-t fizet. Mivel nagyon sok tényező játszik szerepet, az egyetlen módja annak, hogy megtudja a valószínűsíthető költségeket, ha tényleges árajánlatot kap.

Amint elképzelheti, a biztosítási kötvény létrehozásakor a becsült bérköltségek és a nem biztosított alvállalkozóknak fizetett összegek általában pontatlanok. Emiatt a végleges díjat a biztosítási év végén ellenőrzésnek vetik alá. Az ellenőrzés szükséges az Ön pontos kitettségének meghatározásához, hogy méltányos díjat számoljanak fel.

A Munkavállalói kártérítési kötvényt sokkal részletesebben a “Munkavállalói kártérítés vállalkozóknak” című fő cikkrészben ismertetjük. Ez a szakasz tartalmazza azokat a fontos kérdéseket, hogy hogyan gyűjtse be a biztosítási igazolásokat az alvállalkozóitól, hogyan vonja le a biztosítással nem rendelkező alvállalkozóktól, és hogyan készüljön fel az ellenőrzésre.

Általános felelősség

Az általános felelősségbiztosítás védi az építtetőt bizonyos követelésekkel és perekkel szemben, amelyek szerint az építtető gondatlansága harmadik félnek okozott testi sértést, vagyoni kárt, illetve személyi és reklámkárt okozott. A harmadik fél olyan személy, mint például egy látogató, birtokháborító, szomszéd, egy másik vállalkozó a munkán, egy konkurens építtető, a vevő vagy egy későbbi vásárló.

A biztosítás fedezi a jogi védelem, a megegyezések és a kedvezőtlen esküdtszéki ítéletek költségeit.

A biztosítás a vállalkozáson kívül az egyéni vállalkozókra és alkalmazottakra is kiterjed.

Az alábbiakban egy nagyon rövid lista a potenciálisan fedezett peres ügyek példáiról, amelyek ténylegesen megtörténtek építtető ügyfeleinkkel. Ezek csak a jéghegy csúcsát jelentik azoknak a követeléstípusoknak, amelyeket irodánknak jelentettek.

Mialatt ezt a listát böngészi, kérjük, vegye figyelembe, hogy a biztosítási ágazat az elmúlt öt évben megszüntette az építési hiba fontos fedezetét. Az Ön tényleges biztosítási fedezete az építési hibára vonatkozó kárigényekre az Ön biztosítójától és az Ön által választott fedezeti lehetőségektől függ.

* Példák a potenciálisan fedezett perekre:
– az építkezés során a látogatókat és a behatolókat ért építkezési sérülések
– az építkezés során megszakadt közművezeték
– a szomszéd háza leég, amikor a munkás cigarettát dobott az udvarra
– a jövőben a ház leég a hibás vezetékezés miatt (a fedezet a biztosítási feltételektől függ)
– a jövőben vízkár következik be a hibás vízvezeték-szerelés miatt (a fedezet a biztosítási feltételektől függ)

A biztosítás minimális díja 750 és 4 dollár között kezdődik,000-es tartományban kezdődik, és a teljes becsült díj ettől kezdve emelkedik az Ön éves tervezett bérköltségétől, a nem biztosított alvállalkozóknak kifizetett összegektől és a biztosított alvállalkozóknak kifizetett összegektől függően. Néhány kisebb építtetőnk évi 2000 USD alatt fizet, néhány nagyobb építtetőnk pedig évi 50 000 USD felett fizet. Az egyetlen módja annak, hogy megismerje a valószínűsíthető költségeket, ha tényleges árajánlatot kap.

Az általános felelősségbiztosításhoz hasonlóan ezek az előrejelzések általában pontatlanok, és ennek eredményeként a végső díj a biztosítási év végén ellenőrzés tárgyát képezi.

Az általános felelősségbiztosítás részletesebb kifejtése, beleértve az építési hibákkal kapcsolatos peres eljárások fontos kérdéseit és a felelősség szerződéses átruházását az alvállalkozókra, a “Általános felelősségbiztosítás vállalkozók számára” című cikk fő részében található.

Business Auto

A legtöbb építtető ismeri az autóbiztosítást és a különböző fedezeteket, mint például a felelősségbiztosítás, a biztosítatlan és alulbiztosított autósok, valamint a fizikai károk, amelyek az ütközésből és az ütközésen kívüli egyéb károkból állnak.

Az egy vagy két járművel rendelkező építtetők néha személyautó-biztosítást kötnek, amely olcsóbb lehet, de korlátozottabb fedezetet nyújt.

A többi építtető, aki három vagy több járművel rendelkezik, általában üzleti autóbiztosítást köt, mert jogosultak a flotta kedvezményekre. A Business Auto biztosítás jellemzően magasabb fedezeti limiteket biztosít, valamint lehetőséget ad a nem saját tulajdonú és bérelt autó felelősségének hozzáadására, ami erősen ajánlott.

A nem saját tulajdonú autó felelőssége fedezi az építtető közvetett felelősségét, amikor egy alkalmazott vagy alvállalkozó személyes járművét használja az építtető nevében történő ügyintézésre. Ezekben a helyzetekben, ha az alkalmazott vagy az alvállalkozó nem biztosított, vagy csak minimális limitekkel rendelkezik a saját gépjármű-biztosítási kötvénye alapján, és ha balesetet szenved és megsebesít valaki mást, az építtetőt belekerülhet a perbe. Az építtetőnek nem saját felelősségbiztosítással kell rendelkeznie ahhoz, hogy védve legyen.

A bérelt autó felelősségbiztosítás védi az építtetőt, amikor járművet bérel, amikor üzleti úton van a városon kívül, vagy esetleg amikor egy speciális járművet bérelnek egy adott munkához.

A nem saját és bérelt autó felelősségbiztosítás gyakran önállóan is megvásárolható évi 250 dollár körüli díjért.

Az “excess liability” és az “umbrella”

Az “excess liability” és az “umbrella” biztosítások az építők körében nagy zavart okoznak.

A “excess liability” és az “umbrella” kifejezések ma már szinte felcserélhetők a biztosítási iparban. Történelmileg az “esernyő” biztosítás sokkal szélesebb körű fedezetet nyújtott, mint az “excess liability” biztosítás, de ez a legtöbb esetben már nem így van.

Néhány építtető úgy gondolja, hogy ez a biztosítás egy szuper duper “catch all”, amely minden olyan követelésre kiterjed, amelyre a többi biztosítás nem terjed ki. Ez egyszerűen nem igaz.

Szintén sok építtető úgy véli, hogy a személyes esernyőbiztosításuk, amely kiegészíti a lakástulajdonosok felelősségbiztosítását és a személyes gépjármű-felelősségbiztosításukat, megvédi őket, ha üzleti tevékenységükből adódóan beperelik őket. Ez sem igaz. Üzleti tevékenységének védelméhez Business Excess Liability vagy Commercial Umbrella biztosítással kell rendelkeznie.

A biztosítás csupán annyit tesz, hogy kiterjeszti a mögöttes biztosítások limitjeit egy magasabb limitre, 1 millió dolláros lépésekben. Ez kiterjesztheti a meglévő autófelelősség-, általános felelősség- és munkáltatói felelősségbiztosítások határait.

Az ok, amiért Ön Excess Liability vagy Umbrella politikát szeretne kötni, az az lenne, ha komoly, nagy összegű kárigény merülne fel, és a mögöttes biztosítások fedezetének határai nem elég magasak a károk fedezéséhez. Ebben az esetben zsebből kellene kifizetnie a különbözetet, és ez csődhöz vezethet.

Az Excess Liability vagy Umbrella biztosítás által biztosított további limitek viszonylag alacsony költséggel biztosíthatnak nyugalmat.

Builders’ Risk

A Builders Risk kötvényt néha “építési biztosításként” emlegetik.

Ez egy ideiglenes vagyonbiztosítás, amely védi az új lakásépítés megkezdését vagy más munkát a munka közbeni károk esetén.

Védelmet nyújt olyan veszélyek ellen, mint a tűz, lopás, vandalizmus, szél, jégeső és az autóval való ütközés.

Az építtetőnek minden egyes munkát az anyagok, a munka, az általános költségek és az ésszerű nyereség újrabeszerzési értékének megfelelő összegre kell biztosítania.

A fedezet akkor ér véget, amikor a munka befejeződik, eladják, vagy bérlő foglalja el. A fedezet megszűnésekor az új tulajdonosnak állandó vagyonbiztosítást kell kötnie.

A fedezet díjai az államtól és az államon belüli fedezeti területtől függően változnak. Dél-Karolinában a belföldi területek tipikus díjszabása .23 $100 teljesített értékenként.

Tulajdonbiztosítási fedezetek

A vagyonbiztosítás fedezi a vállalkozás nevére szóló tulajdont, például az épületet, a tartalmat és a berendezéseket.

Az épületre és a tartalomra vonatkozó fedezeti limiteket a pótlási értékük alapján kell meghatározni, és olyan veszélyek ellen kell védeniük, mint a tűz, lopás, vandalizmus, szél és jégeső.

Egy speciális vállalkozói felszerelésbiztosítást kell kötni, amely fedezi az Ön telephelyét elhagyó és a munkaterületre utazó felszerelésének értékét. Ez a biztosítás testre szabható, hogy kiterjedjen a bérelt és lízingelt berendezésekre is.

Ezeken túlmenően bűnügyi biztosítást kell kötni a pénzeszközök elsikkasztása vagy a berendezések vagy anyagok saját alkalmazottak általi ellopása elleni védelem érdekében.

License And Permit Bonds

Az állami kormányok vagy önkormányzatok, például városok, városok vagy megyék megkövetelik az engedélyezési és engedélyezési kötvényeket, hogy garantálják, hogy az építkezés megfelel a vonatkozó építési szabályoknak és előírásoknak.

Ha a felhatalmazott építési tisztviselő úgy találja, hogy az Ön építése nem felel meg a követelményeknek, korrekciós felszólítást lehet kérni, és ha Ön nem javítja ki a problémát, a kötvénytársaság az Ön helyére lép, és egy másik vállalkozót bízhat meg a probléma kijavításával, vagy a kötvénykeret erejéig fizethet. Ezután a kötvénytársaság pert indít Ön ellen, hogy megtéríttesse költségeit. Ennek eredményeképpen a kötvény valójában nem védi Önt, csak a tulajdonost és az állami szervet védi.

Dél-Karolinában az állam megköveteli, hogy minden lakóépület-építőnek 15 000 dolláros kötvénylimitet kell viselnie, és ennek a kötvénynek a költsége egy évre a különböző kötvénytársaságoktól 100 dollár és 225 dollár között lehet, és még magasabb, ha a hitelképessége rossz. Más államok magasabb fedezeti limiteket követelhetnek meg, és ha ez így van, a kötvény költsége magasabb lesz.

Szintén Dél-Karolinában az önkormányzat, ahol az építkezés történik, általában megköveteli a saját kötvény limitjét, amely 2000 vagy 2500 dollár, és a hároméves kötvény költsége egy vezető kötvénytársaságnál 250 dollár. Ez jellemző más államok követelményeire és kötvényköltségeire.

Teljesítési kötvények

A kereskedelmi építkezéseknél a projekt tulajdonosa gyakran kér egy más típusú kötvényt, az úgynevezett teljesítési kötvényt. Néha, ritka esetben, egy lakóház tulajdonosa is megköveteli a teljesítési kötvényt egy nagy egyedi munkához.

Ez a kötvénytípus garantálja, hogy a munkát a szerződéses feltételeknek megfelelően végzik el. Abban az esetben, ha a kötvényes vállalkozó nem fejezi be a munkát pénzhiány, haláleset vagy egyéb probléma miatt, a kötvénytársaság talál egy másik vállalkozót a munka elvégzésére, és az eredeti kötvényes vállalkozóhoz fordul visszatérítésért.

Ha Ön otthonépítő, nehéz lesz Önnek ilyen típusú kötvényt igényelnie, különösen, ha spec házakat épít, amelyeket a kötvénytársaságok magas pénzügyi kockázatúnak tartanak. Ráadásul a jelentkezési folyamat kimerítő, mivel több pénzügyi kimutatást kell kitöltenie a vállalkozására és az egyéni tulajdonosokra vonatkozóan, valamint egy folyamatban lévő munkáról szóló jelentést. Ez a fajta kötvény általában megköveteli az egyéni vállalkozói tulajdonosok személyes kártalanítását, és megkövetelheti a házastársi kártalanítást is.

A teljesítési kötvény költsége az Ön pénzügyi erejétől függően 10 és 30 dollár között mozog 1000 dollár kötvényösszegenként. Így például, ha a kötvény összege egy munkához 750 000 $, a kötvény költsége 7500 $-tól 22 500 $-ig terjed..

Home Owner Warranty

A Home Owner Warranty termékeket általában új otthonok építéséhez használják, de a termékek ma már átalakítási munkákhoz és egyes kereskedelmi építkezésekhez is elérhetők.

A garancia védelmet nyújt a tulajdonosnak abban az esetben, ha az építtető megszűnik vagy nyugdíjba megy, és nem tudja kijavítani az építési problémákat. Mechanizmust biztosít a garanciavállaló számára az építési sérelmek kezelésére és szükség esetén azok kijavítására.

Azzal védi az építtetőt, hogy az állami törvények szerinti hallgatólagos garanciákat felváltja és írásbeli garanciával helyettesíti.

Azzal is védi az építtetőt, hogy az építési vitákat kötelező érvényű választottbírósági eljárásra kényszeríti, ami sok esetben olcsóbb és kedvezőbb lehet az építtető számára. Azonban nem minden jótállási szerződés kényszeríti a vitákat kötelező választottbírósági eljárásra, mivel a választottbírósági eljárás egyes szolgáltatóknál önkéntes lehet.

A tipikus jótállási feltételek a kivitelezési hibák ellen az eladástól számított egy évig, a főbb szerkezeti rendszerek ellen két évig, a szerkezeti hibák ellen pedig tíz évig nyújtanak védelmet.

A lakástulajdonosi garancia költsége az építtető számára az eladási ár 1000 dollárjára vetítve 2,00 és 3,50 dollár között lehet attól függően, hogy melyik államban található az otthon, és milyen minőségűek a szerződés szerinti védelmi feltételek.