Mi a jótállási szerződés? Akár elad vagy vesz egy házat, előbb-utóbb át kell ruháznia az ingatlan tulajdonjogát. Az autóvásárláshoz hasonlóan a lakások és más ingatlanok is rendelkeznek tulajdoni lapokkal, amelyeken az ingatlan jelenlegi tulajdonosa szerepel. Az ingatlanok esetében ezeket okiratoknak nevezik. És akárcsak az autóvásárlásnál, az otthonokat és más ingatlanokat is megvásárolhatja garanciával vagy anélkül. Az ingatlanok esetében a garanciák alapján három népszerű okirattípus létezik. Az ingatlanok adásvételi okiratai általános garanciával (jótállási okirat), korlátozott garanciával (különleges jótállási okirat) vagy garancia nélkül (kilépési okirat) készülnek. Ezeket a garanciákat az eladó adja, és a tulajdonjog minőségét garantálják, nem pedig a tényleges otthont vagy ingatlant. A jótállási okirat nem azt mondja, hogy a fizikai ház jó állapotban van, hanem azt, hogy a jogi tulajdonjog és a tulajdonjog jó állapotban van. Ez a tulajdonjogi garancia a jótállási okirat átadásakor történik; az okirat cseréje az eladó kezéből a vevő kezébe. Természetesen a jótállási okirat csak akkor lép életbe, amikor egy harmadik fél kétségbe vonja az ingatlan megfelelő jogi tulajdonjogát és jogcímét.

Ez a cikk az ingatlan jótállási okiratáról, a jótállási okirat formanyomtatványairól, a teljes körű jótállási okirat által a földterületre előírt szövetségekről, és arról, hogy mi a teendő, ha a szövetségek megszegése történik. Ha bármilyen kérdése van a jótállási szerződésekkel és a földtulajdonnal, a határokkal és a terhekkel kapcsolatos kihívásokkal vagy vitákkal kapcsolatban, kérjük, forduljon a Bernhard Ügyvédi Irodához a www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349 címen.

1. A jótállási szerződés és a benne foglalt szövetségek szerződést jelentenek

A Florida Statutes § 689.03 szerint a törvényes jótállási szerződés teljes körű szokásjogi szövetségekkel együtt adja át az ingatlant, szerződésileg kötelezve az eladót és az örököseit e szövetségekre. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (más okokból helytelenítve) (“A garancia, akár kifejezett, akár hallgatólagos, alapvetően szerződés.”). A covenant szó egyszerűen megállapodást vagy szerződést jelent. Az ingatlanra vonatkozó szövetségek, általában a korlátozó szövetségek, olyan megállapodások, amelyek arra vonatkoznak, hogy az ingatlant valamilyen meghatározott módon használják vagy ne használják. Az ingatlanra vonatkozó korlátozó egyezmények szinte bármilyen használatra kiterjedhetnek; pl. “ezen az ingatlanon nem lehet úszómedence vagy szélcsengő”. Az eladott ingatlan leírására használt kifejezett nyelvezet, nem pedig az eladó szándéka határozza meg, hogy felmerül-e szavatosság és annak feltételei. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

A szavatossági okirat révén az eladó kijelenti és megígéri, hogy: (i) jogszerűen jogosult az egész ingatlan átruházására, és ahhoz harmadik személynek nem fűződik jogi érdeke (az átruházási jogra vonatkozó szövetség); (ii) a vevő birtokláshoz való jogát nem befolyásolja harmadik személy igénye (a nyugodt használatra vonatkozó szövetség); (iii) az eladó megvédi az ingatlant harmadik személyektől érkező igényeket, és megtéríti a vevőnek az ebből eredő esetleges veszteségeit (a tulajdonjogra vonatkozó szavatossági szövetség); (iv) az eladó megtesz minden szükséges intézkedést annak érdekében, hogy szükség esetén segítse a vevőt a tulajdonjog tökéletesítésében (a további biztosítékokra vonatkozó szövetség); (v) az eladó éppen azt a birtokot birtokolja mennyiségileg és minőségileg, amelyet átadni szándékozik (a szeizin- vagy szeizin-szövetség); és (vi) a földterület mentes a teljes ingatlan használatára és birtoklására vonatkozó korlátozásoktól (a tehermentességi vagy tehermentességi szövetség (covenant of no encumbrances vagy covenant against encumbrances). Ezt a hat szavatossági kötelezettséget együttesen a teljes common law deed covenants néven ismerik. Így a szavatossági okiratot néha covenant deednek vagy garanciális okiratnak is nevezik. Az általános szavatossági okirat minden személy minden követelésével szemben szavatol, nem csak azokkal szemben, amelyek az eladó által, általa vagy alatta keletkeznek. Harris, 166 So. 2d at 165-66.

A covenant of seisinről (azaz a covenant of seizinről) bővebben lásd még Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (covenant of seisin megsértése, amikor a kedvezményezett nem szerzett jogot az átruházott telek szélén lévő 30 láb hosszú ingatlancsík birtoklására); Harris, 166 So. 2d at n.2.); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (ahol a vevőt csak részben illeti meg az ingatlan birtoklásának joga a garanciális okirat alapján, a vevőt a vételárat visszaigényelheti a covenant of seisin megsértése miatt; a jogsértés az okirat átadásakor következik be); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (ahol a birtokba adó nem adja birtokba az eredetileg átadni szándékozott teljes fizikai területet, a haszonélvező kártérítést követelhet a covenant of seisin részleges megszegéséért).

A tehermentes vagy tehermentesítő szövetséggel kapcsolatos további információkért lásd American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (a tehermentes szövetség előírja, hogy a földterület mentes minden olyan tehertől vagy egyéb korlátozástól, amely az egész ingatlan birtoklását akadályozza); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (a tehermentességi záradékon belüli “teher” minden olyan földhöz fűződő jog vagy érdek, amely egy harmadik félben fennállhat, a föld értékének csökkenéséhez vezet, de összhangban van a díjnak az átruházással történő átruházásával); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 207, 212-14) (Fla. 1911) (a terhek elleni szövetség megszegését állapította meg, amikor a földterületre a társaságnak az olaj- és aszfaltjogok előnyeinek 10 éves időtartamra szóló élvezeti joga vonatkozott).

A tulajdonjogi szavatossági szövetséggel kapcsolatos további információkért lásd Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (covenant of warranty of title provides there shall be no disturbance of granttee’s possession by party claiming paramount title to any part of thereof); Nelson v. Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Itt van egy warranty deed példa, amely kifejezetten a következőket ígéri:

Az adományozó ezennel szövetséget köt a haszonélvezővel, hogy a haszonélvező jogszerűen birtokolja az említett földterületet díjmentesen; hogy a haszonélvezőnek jó joga és törvényes felhatalmazása van az említett földterület eladására és átruházására, és ezennel garantálja az említett földterület tulajdonjogát, és megvédi azt minden olyan személy törvényes követelésével szemben, aki csak akarja; és hogy az említett földterület mentes minden tehertől

1. A jótállási okiratban foglalt kötelezettségek csak akkor merülnek fel, ha a korlátozó okiratokat megszegik, vagy ha korlátozó okiratokat érvényesít

A jótállási okiratban foglalt kötelezettségek csak akkor merülnek fel, ha az új tulajdonosok megkérdőjelezik az ingatlan jogi tulajdonjogát, vagy tudomást szereznek az ingatlanon lévő, nyilvánosságra nem hozott korlátozásokról, zálogjogokról vagy okiratokról. Amikor ez megtörténik, a joghatás az, hogy az előző tulajdonos megszegte a jótállási szerződésben foglaltakat azáltal, hogy a tulajdonjog, a használat, a birtoklás, a szolgalom, a teher vagy az eltávolítás iránti igényeknek kitett ingatlant átruházta. A jótállási szerződésben foglaltak érvényesítéséhez az új tulajdonosnak értesítenie kell az előző tulajdonost, követelnie kell, hogy az előző tulajdonos javítsa ki a problémát, vagy be kell perelnie az előző tulajdonost a jótállási szerződés megszegése miatt. A szerződésszegés és a tulajdonjogi kötelmek megszegésének megállapításához a félnek bizonyítania kell a szerződés (a jótállási szerződés) meglétét, annak megszegését és a károkat. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (megállapítva, hogy a felperes prima facie állította a szerződésszegés esetét, amikor ezeket az elemeket állította).

Bár a szerződésszegések csak az átruházás után derülnek ki, a szavatossági szerződésben foglalt szerződésszegés jogilag az okirat végrehajtásakor és átadásakor következik be, mivel az eladó ekkor nem adja át a teljes birtokot vagy a birtoklás és használat harmadik személyek jövőbeli igényeitől mentes jogát. Williams, 47 So. 2d at 626 (“when a grantee . . nem szerez birtokot és birtoklási jogot egy olyan okirat alapján, amely birtoklásra vonatkozó kikötéseket tartalmaz … a szerződés megszegése az átruházás végrehajtásakor és átadásakor következett be.”); lásd még Allard, 59 So. 3d, 200. o. (a birtoklásra vonatkozó kikötés megszegésének megállapítása, amikor a kedvezményezett nem szerzett jogot az átruházott telek szélén lévő 30 láb hosszú sáv birtoklására). A szerződésszegés még akkor is bekövetkezik, ha az eladónak az ingatlan átruházásakor nincs tényleges vagy vélelmezett tudomása a teherről, követelésről vagy problémáról. Lásd Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (az eladó felelősségét megállapítva a szavatossági okirat megszegéséért, még akkor is, ha az eladónak nem volt tényleges vagy vélelmezett tudomása a teherről).

1. Példák a szavatossági okiratok és az okirati kötelmek megszegésére

A floridai jog szerint, ha a vevő birtoklásának, használatának és nyugodt élvezeti jogának olyan fél általi megzavarása történik, aki az ingatlan bármely részének felette álló tulajdonjogára igényt tart, a tulajdonjogi szavatossági és nyugodt élvezeti kötelmek megszegésének minősülnek. Lásd Arbuthnot, 94 Fla., 304. pont. Amennyiben a vevő csak részlegesen szerez jogot az ingatlan birtoklására, a seisin covenant megszegésre kerül. Williams, 47 So. 2d at 626. Amennyiben az eladó nem biztosítja a teljes fizikai tér birtokba adását, amelyet eredetileg átadni szándékozott, a covenant of seisin megszegésre kerül. Burton 105 Fla. at 546.

Ha egy harmadik fél jogot vagy érdekeltséget követel az ingatlanon vagy annak egy részén, a tehermentességi szerződés megszűnik, visszamenőleg az okirat átadásának időpontjára, és azonnal keletkezik a kereseti jog. Coakley, 419 So. 2d, 817. o. (a tehermentes szerződés előírja, hogy a földterület mentes minden olyan tehertől vagy egyéb korlátozástól, amely az egész ingatlan birtoklását akadályozza); Gore, 149 Fla., 696. o. (Gore, 149 Fla., 696. o.). A tehermentes szerződésen belüli “teher” magában foglal minden olyan jogot vagy érdekeltséget a földterületen, amely egy harmadik félben fennállhat. Id.; Flood, 61 Fla. at 212-14 (a terhek elleni szövetség megszegését állapította meg, amikor a földterületre 10 évig a társaságnak joga volt aszfaltozási jogokat élvezni).

Ahol az átruházott tulajdonjog minősége és megfelelősége parol bizonyítékok vagy más feljegyzésekre való hivatkozást igényel, az eladóra hárul az ilyen bizonyítékok bemutatása vagy szolgáltatása; még akkor is, ha az adásvételi szerződés előírja a feljegyzések tulajdonjogi kutatását, az ingatlan jó tulajdonjogának és birtoklásának kiegészítéséhez szükséges bizonyítékok szolgáltatásának terhe nem a vevőt terheli, aki teljesen idegen a földterület, annak tulajdonjogának és birtoklásának történetében. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (megállapítva, hogy a fél megszegte az ingatlanszerződést, amikor nem nyújtott be jó és forgalomképes tulajdonjogot igazoló kivonatot, és az okirat kivonatán kívüli bizonyítékokra volt szükség az ingatlanon lévő terhek meglétének és állapotának megállapításához).

Így például a terhek elleni megállapodást megszegné bármilyen fennálló szolgalmi jog, amely csökkenti az átadott földterület értékét. Abstract Co. of Sarasota v. Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster v. Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (megállapította, hogy amennyiben a szolgalmi jog be volt jegyezve, de a földterület megtekintésekor nem volt látható, a szolgalmi jog megléte az okiratban foglalt általános garanciák megsértését jelentette, beleértve a tehermentességi megállapodást). Hasonlóképpen, a terhekkel szembeni kikötés akkor is sérülne, ha az eladó nem hozna nyilvánosságra egy szomszédos ingatlan által használt útjogot, még akkor is, ha azt egy bejegyzett okirat bizonyítja – ez jogilag olyan nem nyilvánosságra hozott tehernek minősülne, amely a vevőt kártérítésre jogosítaná fel bármely olyan eladóval szemben, aki másként állította be. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

Összefoglalva, a jótállási okirat garantálja az ingatlan jó tulajdonjogát és tulajdonjogát az okirat keltének napján. Ha kiderül, hogy a tulajdonjog és a tulajdonjog nem felel meg a garantáltnak, a vevő a szavatossági szerződés megszegése miatt igényt tarthat. Ha bármilyen kérdése van a garanciális okiratokkal és a földtulajdonjoggal, határokkal és terhekkel kapcsolatos kihívásokkal vagy vitákkal kapcsolatban, kérjük, forduljon a Bernhard Ügyvédi Irodához a www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Lásd még American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (a tehermentes szerződés előírja, hogy a földterület mentes minden olyan tehertől vagy egyéb korlátozástól, amely az egész ingatlan birtoklását akadályozza); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (a tehermentességi záradékon belüli “teher” minden olyan földhöz fűződő jog vagy érdek, amely egy harmadik félben fennállhat, a föld értékének csökkenéséhez, de összhangban van a díjnak az átruházással történő átruházásával); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (a terhek elleni szövetség megszegését állapította meg, amikor a földterületet a társaságnak az olaj- és aszfaltjogok előnyeinek 10 éves időtartamra szóló élvezeti joga terhelte).