A baj a házvásárlással
Házat akarsz venni. De akárhogy is számolgatod a számokat, egyszerűen nincs készpénzed. És lehet, hogy egy darabig nem is lesz.
Ez egy elég gyakori történet. Valójában a potenciális vásárlók több mint fele, akik otthonra spórolnak, azt állítja, hogy “elmarad attól, amit szeretne”.
De mi lenne, ha még idén vehetne egy házat anélkül, hogy egy fillérrel is többet spórolna?
Még jobb, mi lenne, ha saját zsebből kevés pénzből vagy egyáltalán nem vásárolhatna házat?
Őrültségnek hangzik – de ha jól játszod ki a kártyáidat, ez teljesen lehetséges. Megmutatjuk, hogyan.
Ellenőrizze új árfolyamát (2021. március 24.)
Hogyan vehet házat kevés vagy egyáltalán nem saját zsebből származó pénzzel
Legyen kreatív, és spóroljon ezreket a lakásvásárláson
A jelzáloghitel nagyszerű tulajdonsága? Vásárolhatsz egy negyedmillió dollárt érő házat, és csak néhány ezret fizetsz előre.
De nem mindenkinek van kéznél néhány ezer dollár. És amikor a kezdeti költségek összeadódnak, kezdhetik nyomasztónak érezni.
Három fő kiadást kell fedeznie, mielőtt beköltözik az új otthonába.
- Előleg: általában a lakás árának 0-20%-a
- Kezespénz: általában a lakás árának 2-7%-a (végső soron a zárási költségekre megy)
- Zárási költségek: általában a lakás árának 2-5%-a
Hogy megértsük, hogyan adódnak össze ezek a költségek, vegyünk egy példát. Nevezzük őket “Vevő 1”-nek:
| Vevő 1 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Az otthon ára:
Buyer 1 went the straightforward route. Zsebből fedezte az előleget, a foglalót és a zárási költségeket, anélkül, hogy alternatív utakat keresett volna. Összességében több mint 16 000 dollárt költöttek arra, hogy beköltözzenek a házukba. Most nézzünk egy másik példát, akit “Vevő 2”-nek nevezünk:
A 2. vevő kreatív volt. Az alábbiakban ismertetésre kerülő stratégiák kombinációját felhasználva sikerült a vásárlásukat 0 dollárra lealkudniuk zsebből. A költségek nullára való leszorítása természetesen némi extra kutatást és erőfeszítést igényel az elején. De ha ezzel valami közel 16 000 dollárt takarít meg, akkor valószínűleg megéri néhány telefonhívást. A következőt kell tenned. Ellenőrizze, hogy jogosult-e az alacsony jelzáloghitel-kamatlábra. Kezdje itt (2021. március 24.) Kereszen előleg nélküli jelzáloghitelt, vagy kapjon előlegfizetési támogatástAz előleg valószínűleg a fő gondja; ez általában a legnagyobb zsebből fizetendő kiadás lakásvásárláskor. A Freddie Mac nemrégiben végzett felmérése szerint még mindig majdnem minden harmadik ember úgy gondolja, hogy a lakásvásárláshoz szükséges minimális előleg 20%. Egy 250 000 dolláros ház esetében a 20%-os előleg 50 000 dollárt jelent zsebből. Hála Istennek, a 20%-os foglaló szinte soha nem szükséges. Sőt, van mód arra, hogy jelzáloghitelt vegyünk fel, és 0%-ot fizessünk előre, többek között:
USDA-hitelekAz USA mezőgazdasági minisztériuma által támogatott USDA-hitelek nem igényelnek előleget. Rugalmasak a hitelkövetelmények tekintetében is. Az USDA-hitelre való jogosultsághoz az otthonnak egy minősített, alacsony népességű területen kell lennie. De ezek nem csak farmok vagy házak a semmi közepén. Valójában az Egyesült Államok 97%-a USDA-hitelezési terület, így a jogosult otthonok gyakran a nagyvárosi területek peremén is megtalálhatók. Ellenőrizze, hogy jogosult-e USDA-hitelre. Kezdje itt (2021. március 24.) VA-hitelekA USDA-hitelekhez hasonlóan a VA-hitelek is 0%-os előleget igényelnek, és szuperelengedett hitelkövetelményekkel rendelkeznek. Még jobb, hogy nem igényelnek magán jelzálogbiztosítást. Tehát még akkor sem kell PMI-t fizetnie, ha az otthon 100%-át finanszírozza. A VA-hitelre való jogosultság feltétele, hogy Ön az amerikai hadsereg aktív vagy volt tagja, illetve katonai házastársa legyen. A speciális VA-követelményeket itt találja. Ellenőrizze a VA-hitelre való jogosultságát. Kezdje itt (2021. márc. 24.) A leszámítolási támogatási programokA leszámítolási támogatás (DPA) a lakásvásárlás egyik legjobban őrzött titka. Ezeket a programokat állami vagy helyi szinten biztosítják, és segítséget nyújtanak az alacsonyabb jövedelmű lakásvásárlóknak – különösen az első lakásvásárlóknak. Ha jogosult a DPA-ra, akkor alacsony kamatozású kölcsönt vagy támogatást (igen, ingyen pénzt) kaphat az előleg fedezésére. A DPA átlagosan körülbelül 6000 dollárral segíti a hitelfelvevőket a záráskor. Az ajándék felhasználása az előleghezMás hiteltípusok, mint például az FHA és a hagyományos hitelek, előleget igényelnek. De a vevőnek lehetősége van arra, hogy ezt készpénzajándékkal fedezze. Az előleg ajándék származhat családtagoktól, jótékonysági szervezetektől vagy más minősített forrásból. Mindössze egy ajándéklevélre és az ajándékozó megfelelő anyagi fedezetének igazolására van szükség. A hitelezője segít a papírmunkában. Tárgyalja meg a foglalójátMivel az előleg az útból kikerült, a következő nagy kiadása a foglaló. A foglaló lényegében egy nagy összegű készpénz letét, amivel megmutatod az eladónak, hogy komolyan gondolod a ház megvásárlását. Ezt általában néhány napon belül kifizetik, miután az eladó elfogadta az ajánlatot. Az előleg végül a zárási költségekhez kerül – tehát nem csak kidobott pénzről van szó. De mégis, mivel a foglaló átlagosan az eladási ár 2-7%-át teszi ki, sok lehet egyszerre.
Az előleggel ellentétben nincs olyan, hogy “foglalótámogatás”. Ahhoz, hogy ezt a költséget csökkentsd, az ügyletben részt vevő mások jóindulatára kell támaszkodnod. Kezdje azzal, hogy megkérdezi az ingatlanközvetítőjét, mit javasolna a foglalópénzre. Az összegek az otthonok árain, a versenyen és a helyi szokásokon alapulnak, így az ügynöködnek jó elképzelése lesz a tisztességes árról. Aztán dolgozzon együtt az eladóval, hogy a foglalót olyan szintre csökkentse, ami mindkettőjüknek megfelel. Ha az eladó motivált, vagy a ház egy fixer-upper, akkor lehet, hogy csak néhány száz dollárra csökkentheti a költségeket. Természetesen ez nem mindenhol fog működni – különösen nem a forró piacokon. De ha nem kérdezel, soha nem fogod megtudni, mit spórolhattál volna meg. Kérd meg az eladót és a hitelezőt, hogy segítsen a zárási költségekbenA zárási költségek. Ezeket gyakran figyelmen kívül hagyják a lakásvásárlást tervezők – talán azért, mert valójában kisebb díjak gyűjteménye. Ezek a díjak azonban összeadódnak. A zárási költségek fedezik azt a munkát és feldolgozást, amely a jelzáloghitelezőnél történik. Ezzel egyidejűleg egy úgynevezett “előre fizetett tételeket” is ki kell fizetnie, amelyek általában a körülbelül egy évre előre befizetett adókat és lakásbiztosításokat foglalják magukban. Ez az otthon és a hitelező védelmét szolgálja. Például így nézhetnek ki a zárási költségek és az előre fizetett tételek egy 250 000 dolláros USDA lakáshitel esetében:
Ne feledje, ez a forgatókönyv egy USDA-hitelre vonatkozik, nulla százalékos előleggel. És mégis, 0 dollár előleggel a házra, a vevőnek még mindig majdnem 8000 dollárnyi díjat kell fedeznie, mielőtt az üzlet megköttetne. Hogyan lehet tehát elkerülni, hogy a vételár 1-5%-át zárási költségként és előlegként fizesse ki?
Az előlegfizetési támogatás és a zárási költségekAz előlegfizetési támogatást már említettük korábban. Ez a pénz kölcsön vagy támogatás formájában érkezik a kormánytól vagy jótékonysági szervezetektől. Azt nem említettük, hogy a DPA a zárási költségek kifizetésére is felhasználható – nem csak az előlegre. A támogatás valószínűleg nem fedezi teljes mértékben mindkét kiadást, de nagyot dobhat rajta. Kombinálja a DPA-t az eladói vagy hitelezői hitelekkel, és a zárási költségeket akár 0 dollárra is csökkentheti. Az eladói hitelekHiszi vagy sem, lehetséges, hogy az eladó fizeti a zárási költségeket. Ezt úgy teheti meg, hogy az ügynöke “eladói hitelt” kér tőlük. Gyakorlatilag az eladó visszaadja a vételár egy részét (mondjuk 5000 dollárt), hogy segítsen fedezni a zárási költségeket. Ha az eladó nem hajlandó engedni a jelenlegi kikiáltási árból, megpróbálhat magasabb vételárat ajánlani, és a különbözetet visszakapja. Elképzelhető például, hogy 250 000 dollár helyett 255 000 dollárt ajánl fel – és ennek megfelelően valamivel nagyobb hitelt kap. Az eladó ezután a plusz 5000 dollárt a zárási költségek fedezésére fordítja az Ön számára. Az eladói hitelek legjobb módja? Keressen egy javításra szoruló házat, vagy olyat, amely már egy ideje a piacon van, és még nem kapott ajánlatot. Az eladók nagy valószínűséggel segítenek a zárási költségekben, ha nagyon szeretnének eladni. A hitelezői hitelekA hitelezői hitelek egy kicsit különböznek az eladói hitelektől. Segíthetnek a zárási költségek és a hitelezői díjak kiküszöbölésében – de nem ingyen. A hitelezői hitel megemeli a kamatlábat annak érdekében, hogy csökkentse az előzetes költségeket. Tehát bizonyos értelemben még mindig Ön fizeti a zárási költségeket, csak elosztva a hitel futamideje alatt. Például: Az Ön által jegyzett kamatláb lehet 4%. Ön a 4,25%-os kamatlábat választja, és cserébe a hitelező 3 750 dollárnyi hitelt ad Önnek (a 250 000 dolláros hitelösszeg 1,5%-a). Ezáltal a zárási költségek 1180 dollárra csökkennek. A hitelezői hitelek általában nem fedezik a teljes zárási költséget, de sokat segíthetnek. Ha idáig eljutottál, gratulálunk! Most már körülbelül hét stratégia van a hátsó zsebedben, hogy kiküszöböld a zsebből fizetendő költségeket az új otthonodban. A következő lépésed az, hogy elkezdesz kutakodni és telefonálni. Ellenőrizze, hogy jogosult-e az előlegmentes hitelekre és az előlegfizetési támogatásra. Kérje meg az ingatlanügynököt, hogy segítsen tárgyalni a foglalóról. És beszéljen a hitelezőjével és az eladóval a zárási költségek csökkentését célzó hitelekről. És ne felejtse el összehasonlítani több hitelező díjait és költségeit, mielőtt jelzáloghitelt választ. Ez a legbiztosabb módja a rövid és hosszú távú költségek megtakarításának. Kezdje az otthonkeresést egy személyre szabott jelzáloghitel-kamatlábbal. Kezdje itt (2021. március 24.) |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||