Deniz Kahramaner az alapítója & vezérigazgatója az adatvezérelt ingatlanbróker Atlasa. Küldetése, hogy segítsen a lakásvásárlóknak megérteni a különböző lakásválasztási lehetőségek kompromisszumait a nagy adatok és az analitika segítségével.

So You Saw a TIC Property on Zillow or Trulia. Most mi legyen?

Ha San Franciscóban keresett otthont, nagy az esélye, hogy belefutott egy TIC (Tenancy in Common) ingatlanba. Első pillantásra egy TIC pontosan úgy néz ki, mint egy társasházi lakás, de körülbelül 10-20%-kal olcsóbb.

A TIC túl jó ahhoz, hogy igaz legyen?

Mi a buktató?

Nézzük meg, hogy mik a TIC ingatlanok, a TIC ingatlan vásárlásának előnyei és hátrányai San Franciscóban, és a döntő fontosságú átvilágítás, amit meg kell tennie, mielőtt TIC egységet vásárol.

Mi a Tenancy In Common (TIC)?

Parányos tulajdonjog az egész épületben

Amikor TIC lakást vásárol, NEM Öné az egység. Ehelyett százalékos részesedése van az egész épületben azokkal az emberekkel együtt, akik az épületben lévő többi TIC lakást vásárolták. Például, ha egy 10 egységből álló többlakásos épületben egy TIC tulajdonosa, akkor valószínűleg az egész épület tulajdonjogának közel 10%-át fogja birtokolni, nem pedig magát az egységet.

Az, hogy hány százalékos tulajdonrésze van, szerződésben kerül meghatározásra, számos tényezőtől függően, beleértve a többemeletes épületben az Ön egységének emeletét, az Ön egységének négyzetméterét a többihez képest, valamint az egység kívánatosságát. A TIC megvásárlásakor az épület tulajdoni lapján szerepel az Ön százalékos tulajdoni hányada az egész épületben. Nincs egyedi okirat az Ön egységéről, hanem magáról az egész épületről.

A társasházi tulajdonjog ezzel szemben azt jelenti, hogy az épületet jogilag fizikai részekre osztották, amelyek közül az egyiket külön-külön Ön birtokolja. Minden társasházi tulajdonos az ingatlan egy adott területét birtokolja, amelyet a megyei nyilvántartásba bejegyzett térképen lehatárolnak. Minden egyes társasházi lakástulajdonnak van egy egyedi, a megyében bejegyzett okirata, amely meghatározza azt a területet, amely a társasházi tulajdonos egyedi tulajdonában van.

Szóval százalékos tulajdoni hányaddal rendelkezem az épületben. Mi lesz a lakással, amit épp most vásároltam?

TIC-tulajdonosként az egységben lévő konkrét lakás használatára vonatkozó jogai az összes társtulajdonos által aláírt jogi írásos szerződésből származnak. Ezt a megállapodást “TIC Agreement”-nek vagy “Tenancy in Common Agreement”-nek is nevezik.

Ez a megállapodásnak semmi köze az okirathoz, térképhez vagy más, a megyei nyilvántartásban rögzített dokumentumhoz. Ez egy jogi szerződés Ön és az épület többi tulajdonosa között.

A TIC legális?

Igen, feltétlenül. A lakásra vonatkozó igényének érvényessége azonban teljes mértékben a TIC-megállapodástól függ, nem pedig az okirattól vagy a megyétől. Ezt a megállapodást a korábbi tulajdonosok ügyvédje írta. Kezelje ezt a megállapodást úgy, mintha egy munkaszerződést, egy jelzálogszerződést vagy egy angyalbefektetési dokumentumot írna alá. Olvassa el figyelmesen!!! Az ördög mindig a részletekben rejlik, és szeretné megtalálni az ördögöt, mielőtt a nettó vagyonának nagy százalékát kifizetné egy ingatlanra.

Az előnyök és hátrányok ideje.

A TIC-vásárlás előnyei

1. Lehet, hogy egy társasház átalakításával akár 25%-os megtérülést is elérhet!

Pillanatnyilag a TIC ingatlanok 10-20%-kal olcsóbbak, mint a társasházak San Franciscóban. Ennek okai az alább felsorolt hátrányok. Egyes TIC ingatlanok esetében törvényes lehetőség van a társasházzá alakításra. A társasházzá alakítás történhet sorsolás útján a 3+ egységből álló épületek esetében vagy közvetlen kérelemmel a 2 egységből álló épületek esetében. Ha sikeresen át tudja alakítani TIC-jét társasházzá, akkor a piaci felértékelődés mellett automatikusan akár 25%-kal növelte eszköze értékét. Ez aztán a fantasztikus befektetés!

A társasházak átalakíthatóságát azonban számos tényező befolyásolja, például:

• Múltbeli kilakoltatások
• A tulajdonos vagy bérlő által lakott egységek aránya
• Az egyes tulajdonosok vagy bérlők tartózkodási ideje
• A társasház-átalakítási sorsoláson való korábbi részvétel. Az átalakítási sorsolásról való tájékozódáshoz kérjük, olvassa el ezt a bejegyzést: http://bit.ly/2roruCu
• A sikertelen lottóbejegyzések befolyásolhatják a társasház-átalakítást.

Nagyon fontos, hogy ingatlanügynökével és egy jó ügyvéddel együttműködve átnézze ezeket a tényezőket, és megbizonyosodjon arról, hogy a TIC-egység megvalósíthatóan társasházzá alakítható. A megvalósíthatóság megvitatása után az átalakítás költségei válnak fontossá. Mindig jó gyakorlat tudni, hogy mennyibe fog kerülni az átalakítás, hogy meghatározható legyen a befektetés megtérülése (ROI) a közvetlen társasházi lakásvásárláshoz képest.

2. Ön 10-20%-kal kevesebbet fizet, mint egy társasházi lakás négyzetméterenként. Ha azt tervezi, hogy egy ideig benne fog élni, majd eladja, akkor ez fantasztikus bumm a pénzéért.

Még ha a társasházi átalakítás nem lehetséges, ha azt tervezi, hogy a megvásárolt ingatlanban fog élni, és végül eladja, hogy egy nagyobb házba költözzön, a TIC egy kívánatos lehetőség.

Miért?

• Értékeltség: A TIC-ek ugyanolyan százalékos felértékelődéssel rendelkeznek, mint a társasházak (ennek bizonyítására elemeztem az MLS-adatokat – lásd az alábbi részt). Tehát eladáskor hasonló %-os hozamot kap, mint a társasházi tulajdonosok az ingatlanbefektetéséből.
• Alacsonyabb tőkekiadások: Nemcsak 10-20%-kal kevesebbet fizetsz az ingatlanodért; 10-20%-kal kevesebb ingatlanadót is fizetsz. Az ingatlanadó Kaliforniában az ingatlan értékének függvénye.

3. Magasabb ROI, ha bérbe kívánja adni – egy csapdával

Ha 10-20%-kal olcsóbban vesz egy TIC-et, mint egy társasházat, és bérbe adja, akkor ugyanannyi bérleti díjat kap, mint amennyit egy társasház kapna. Tehát a havi és éves ROI alapértelmezés szerint 25%-kal magasabb, mint egy társasházé.

Túl jó ez ahhoz, hogy igaz legyen?

Igen, mert a TIC-egységek bérleti díját ellenőrzik. Ön nem tudja annyira emelni a bérleti díjakat, mint egy társasház tulajdonosa, ami hosszú távon árt a ROI-jának. Azt tanácsolnám, hogy beszéljen egy ügyvéddel, és győződjön meg róla, hogy teljes mértékben tisztában van a TIC-ek jogi kockázataival a társasházakhoz képest. További információkért lásd a bejegyzés alján található olvasási forrásokat.

4. A San Francisco-i ingatlanok kitettsége

A TIC-ek a legolcsóbb módja annak, hogy a San Francisco-i ingatlanokkal kapcsolatba kerülj. Egy TIC megvásárlása pénzügyileg kifizetődő döntés lehet a jelenlegi bérlők számára San Franciscóban, mert ha egyszer birtokolja az ingatlant, nem kell bérleti díjat fizetnie, és egy gyorsan felértékelődő eszköz tulajdonosa lesz, amelynek mindössze 4 év kellett ahhoz, hogy kilábaljon a 2008-as recesszióból.

5. Lehetőség arra, hogy szebb környéken vásároljon

Mivel a TIC-ek 10-20%-kal olcsóbbak, lehet, hogy olyan drágább környéken is vásárolhat, ahonnan egyébként esetleg ki lenne árazva. A drágább környék (pl. Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) recesszióállóbb: több tulajdonos ezeken a környékeken megengedheti magának, hogy recesszió idején is megtartsa ingatlanját. Ennek eredményeként az árak nem esnek annyira a kínálat szűkössége miatt.

Mi a hátránya a TIC megvásárlásának?

1. A TIC-ek jogi bonyodalmakkal járnak – sokszorosan.

Megállapítottuk, hogy amikor Ön TIC-et vásárol, akkor egy egész épület százalékos részesedését vásárolja meg, ahol az Ön egységét egy egyedi szerződés határozza meg, amelyet egy hibás ügyvéd írt, aki képes hibázni. Ezt a szerződést gondosan el kell olvasnod, és meg kell győződnöd arról, hogy jogilag fedezve vagy. Azt tanácsolom, hogy szerezzen jogi tanácsadót, aki mindent átnéz, mielőtt ajánlatot tesz.

2. Bérletszabályozás

Ha egy TIC-et vásárol abban a reményben, hogy végül bérbe adja, tudja, hogy a TIC-ek a San Francisco-i bérletszabályozás hatálya alá tartoznak, a társasházak pedig nem. Az éves bérleti díjat 2018. március 1-jétől bérbeadóként 1,6%-kal növelheti. A társasházakra nincs ilyen korlátozás. További információ itt.

Egy TIC-ben lévő problémás bérlőt is rendkívül nehéz eltávolítani. A kilakoltatási törvény és a lakbérszabályozási törvény megértése fontos a vásárlási döntés meghozatala előtt.

3. Frakciós jelzáloghitel

Ha egy TIC finanszírozását szeretné biztosítani, akkor valószínűleg egy töredékhitelt fog kapni. A töredékfinanszírozásban csak néhány hitelező és kevés hitellehetőség van.

A töredékhitelek hátrányai:

• magasabb kamatláb
• magasabb előleg
• magasabb havi törlesztés
• kevesebb hitelezői és hiteltípus-választék

Megjegyzés: A csoportos TIC-hitel egy alternatív finanszírozási forma, ahol a többlakásos épületet vásárló emberek egy csoportja együtt igényel hitelt. Ha Ön egyéni TIC-et vásárol, ez általában nem jöhet szóba.

4. A társasház-átalakítás nem biztos, hogy lehetséges

Amint az előző részben említettük, a társasház-átalakítás több tényezőtől függően lehetséges vagy nem lehetséges. Mielőtt ajánlatot tesz, mindenképpen beszéljen egy ingatlanjogásszal, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a társasházzá alakítás lehetséges-e. A társasházi átválthatóság nemcsak a hosszú távú lehetőségek szempontjából fontos, hanem a TIC piaci értékét is befolyásolja.

5. Nehezebben adható el piaci visszaesés esetén

Szakaszok idején nehezebb eladni egy TIC-et, mint egy társasházat. A TIC-ek tovább maradnak a piacon, mielőtt eladnák őket, amikor a társasházi lakások árai jelentősen csökkentek. Amikor az árak alacsonyabbak, a TIC vs. társasházi dilemma még hangsúlyosabbá válik.

Ha TIC-et veszek, hogyan értékelődik fel egy társasházi lakáshoz képest?

Mint egykori big data fickó, nyilvánvalóan egy adatbázist kellett létrehoznom és néhány SQL-lekérdezést futtatnom, hogy Jeremie Young kollégámmal kiderítsük. Az adattudomány 1. szabálya: Soha ne támaszkodj más forrásokból származó piszkos adatokra. Győződj meg róla, hogy az adataid maguk is tiszták.

Az alábbiakban látható, hogy a TIC-egységek felértékelődése hogyan viszonyult a társasházakéhoz a San Francisco-öböl területén 2010 és 2018 között. Ez az adat a hivatalos San Francisco Multiple Listing Service-ből származik.

A TIC-ek átlagos árai a társasházakhoz képest 2007 és 2017 között