Várhatóan a változások szele minden eddiginél erősebben fog fújni 2020-ban az idősek lakhatásában.

Minden egyes év elteltével a baby boomer kereslet hulláma egyre közelebb kerül, ami több tőkét és a tehetségek sokféleségét vonzza az idősek lakhatása felé. 2020-ban az iparágat elindító úttörő cégek a nehezen megszerzett szakértelmüknek köszönhetően még mindig előnyt élvezhetnek, de a következő generációs termék nyújtására összpontosító új és bomlasztó belépők próbára fogják tenni őket. Emellett kérdőjelek lógnak a gazdaság felett, és versenyfutás folyik a jelentős piaci részesedés megszerzéséért, amely az aktív felnőttek és a középkategóriás szektorban elérhető.

A 2020-ra vonatkozó alábbi előrejelzések és legfontosabb trendek összeállításakor egyértelmű volt, hogy az ágazat előtt álló kockázatok és kihívások listája hosszú, de a lehetőségek ugyanilyen erős sora ellensúlyozza őket. A nehézségekkel küzdő szolgáltatóknak sürgős lépéseket kell tenniük, különben még jobban lemaradnak azoktól, akik kiszámított kockázatot vállalnak, hogy sikeresek legyenek az idősek életének új évtizedének hajnalán.

Egy diszruptor figyelmezteti az iparágat

Az olyan technológiai behemótok, mint az Amazon és az Apple lépéseket tesznek az időskori egészségügyi ellátás területén, és végül megzavarhatják az idősek életét – ahogy arra több iparági vezető is figyelmeztetett. Tavaly pedig a Reddit társalapítója, Alexis Ohanian – aki most egy kockázati tőkecéget vezet – azt jósolta, hogy egy évtizednyi “nagy változás” következik az idősek életében, és előre látja a bomlasztó, tech-előremutató idősek márkájának felemelkedését.

2020-ban a bomlasztó fenyegetettségi szintje emelkedni fog. Valójában arra kell számítani, hogy egy startup cég fog berobbanni a színpadra jelentős VC-támogatással és egy olyan innovatív modellel, amely megrázza a berögzült üzemeltetőket.

Ez a forgatókönyv játszódott le néhány évvel ezelőtt az otthoni ápolás területén, amikor a Honor 20 millió dollárt gyűjtött. Bár a Honor nem borította fel az otthoni ápolást, ahogy egyesek féltek tőle, megjelenése arra kényszerítette a régi szereplőket, hogy új szemszögből tekintsenek az üzletükre. Ha szeretnénk elképzelni, hogyan nézhet ki egy időskori életvitelt felforgató vállalat, gondoljunk arra, amit a The Embassies of Good Living próbál felépíteni.

Az önálló élet kezd elavultnak tűnni

A független életvitelű lakások kihasználtsága az elmúlt években jobban tartotta magát, mint a támogatott életvitelűeké, ami erős befektetői érdeklődést váltott ki. A 2020-as év azonban kemény kérdéseket vet fel a kontinuum ezen részével kapcsolatban.

2018 tavaszán az iparági szakértők rámutattak, hogy az aktív felnőttek iránti növekvő érdeklődés potenciális fenyegetést jelent az önálló életvitelre. Mivel a független életmódban megnőtt az akkuitás, a mai aktív felnőtt lakó hasonlít az egy évtizeddel ezelőtti IL lakóhoz – jegyezte meg Lana Peck, a NIC munkatársa.

A 2019-es év folyamán az aktív felnőtt szektor vörös forróvá vált. A CBRE 2019. nyári felmérése azt mutatta, hogy az IL iránti befektetői érdeklődés éves szinten csökkent, szemben az aktív felnőttek iránti érdeklődés jelentős növekedésével. Eközben az aktív felnőtt bérlakások növekedését a Carlyle Group és más magántőke-játékosok és REIT-ek nagy pénze hajtja.

2020-ban az aktív felnőttek továbbra is forrongani fognak, és az on-demand, gig economy szolgáltatások és az új technológiák az elkövetkező években még inkább életképessé teszik ezt a működési modellt.

Az aktív felnőttek egyes szereplői azzal érvelnek, hogy nem versenyeznek közvetlenül a független életmóddal, de arra számítanak, hogy a fejlesztők, befektetők és üzemeltetők megkérdőjelezik az IL közösségek értékállóságát, amelyeknek magasabbak a munkaerő- és étkezési költségei és rövidebb a tartózkodási ideje, mint az aktív felnőtteknek, ugyanakkor nem rendelkeznek az igényalapú kereslettel és a támogatott életmód recesszióval szembeni ellenálló képességgel.

A független életmód azonban nem fog egyik napról a másikra megbicsaklani. Ez egy robusztus ágazat, a NIC adatai szerint 2017 és 2018 között mintegy 11 000 új egység nyílik meg. Mégis, már most is vannak kihívások a láthatáron. 2019 szeptemberében a kezdeti bérleti díjkedvezmények az IL-ben átlagosan a legmagasabb szinten voltak, mióta a NIC 2015-ben elkezdte jelenteni ezeket az adatokat.

Kezdődik a DoorDash étkezési korszaka

A boomerek, az ezredfordulósok és a Z generáció talán nem sok mindenben ért egyet, de mindannyian szeretik a DoorDash-t. A Morning Consult új elemzése szerint az ételkiszállítási szolgáltatás volt a leggyorsabban növekvő márka mindhárom generáció körében 2019-ben. Két másik ételkiszállítási szolgáltatás – a Postmates és az Uber Eats – szintén bekerült a top 10 leggyorsabban növekvő márka közé a boomerek körében.

Mivel több ember minden korosztályból elfogadja azt a lehetőséget, hogy az ételt néhány gyors telefonos érintéssel kiszállítják, az idősek lakóközösségei küzdenek a konyhai dolgozók felvételével és megtartásával. Arról nem is beszélve, hogy az étkeztetés jellemzően költségközpont, és a működési árrés továbbra is erős nyomás alatt áll, mivel a munkaerőköltségek emelkednek.

Várható tehát, hogy egyre több időskorúakkal foglalkozó szolgáltató stratégiai szempontok szerint csökkenti a házon belüli étkeztetést, és szállítási szolgáltatásokkal egészíti ki azt. Lehet, hogy a DoorDash-sel és versenytársaival kezdenek partnerséget kötni, hasonlóan a fuvarmegosztó cégekkel a rezidensek szállítására már meglévő partnerségekhez. És több közösség fog együttműködni az olyan szállítási szolgáltatásokkal, mint a Shef, amelyek “szellemkonyhákat” használnak. Ezek olyan kereskedelmi konyhák, amelyekhez nem kapcsolódik étterem, és csak a kiszállításra szánt ételek elkészítésére szolgálnak.

Növekszik a feszültség a tulajdonosok és az üzemeltetők között

Az idősek otthona tulajdonosai és üzemeltetői közötti tiszta elválasztás egyre ritkább. Ez hosszú távon pozitív lehet az ágazat számára, 2020-ban azonban növekvő feszültségekhez vezet.

Az ingatlanbefektetési társaságok (REIT) folyamatosan eltávolodtak a tripla nettó bérleti szerződésektől a RIDEA javára. Annak ellenére, hogy a REIT-ek biztosítják, hogy a triple-net még mindig életképes finanszírozási struktúra, számítsanak arra, hogy a bérleti szerződések egyre ritkábbak lesznek – az üzemeltetők és a tulajdonosok egyaránt látták, mi történik, ha a piaci nyomás növeli az üzemeltetési költségeket és elnyomja a díjakat, még akkor is, ha az éves bérleti díj eszkalátorok elérik.

A REIT-ek mellett a Bridge-hez hasonló magántulajdonosi csoportok és az Invesque-hez hasonló állami cégek is tettek lépéseket az üzemeltető cégek felvásárlására. Egy üzemeltető tulajdonlásával ezek a tulajdonosi csoportok betekintést nyernek a legjobb gyakorlatokba, amelyeket aztán a portfóliójukban terjeszthetnek, beleértve a harmadik fél által üzemeltetett közösségeket is.

Várhatóan 2020-ban több tulajdonos fog közös vállalatot kötni az üzemeltetőkkel vagy egyenesen felvásárolni őket, és sokkal aktívabban kezelik a portfóliójukat, mint korábban. Egyes tulajdonosok és üzemeltetők jól fognak együtt játszani, mások viszont küzdeni fognak, amikor a frontvonalban lévő csapatok neheztelnek – vagy akadályozzák őket – a szigorúbb és gyakorlatiasabb tulajdonosok.

A gazdasági visszaesés megakasztja az üzemeltetőket

Egy felmérés szerint 2016 elején viszonylag kevés iparági szakember vélte úgy, hogy komoly túlkínálati probléma fenyeget. Még akkor is, amikor világossá vált, hogy a túlkínálat probléma, sokan továbbra is alábecsülték annak hatását. Még 2019 májusában a terület egyik tapasztalt vezetője – Donald Thompson, a Senior Living Communities munkatársa – figyelmeztetett: “Nem hiszem, hogy ez a túlépítés olyan gyorsan fog megszűnni, ahogy az emberek gondolják”. Úgy tűnik, előrelátó volt, mivel a Ventas máris felülvizsgálta 2020-as várakozásait az új kínálathoz kapcsolódó váratlan árnyomás fényében.”

A recesszió körül hasonló történet alakulhat ki. 2018-ban George Yedinak, az SHN ügyvezető alelnöke egy lehetséges 2020-as visszaesésre figyelmeztetett, miközben felszólította az idősek otthonainak tulajdonosait, üzemeltetőit és a tőkebefektetőket, hogy túlságosan rózsás képet festenek portfólióikról. Ezek a rózsás reflexek 2019-ben is folytatódtak; amikor a recesszióval kapcsolatos félelmeikről kérdezték őket, a legtöbb iparági szakember elhárította a kérdést, gyakran azt mondták, hogy bármilyen visszaesés valószínűleg elhalványul a legutóbbi gazdasági válsághoz képest, és hangsúlyozták az időskori életvitel recesszióval szembeni ellenálló képességét.

De a kihasználtság még mindig közel van a történelmi alacsony szintekhez, és már most is hallani olyan híreket, hogy a boomerek nehezen adják el családi házaikat és költöznek idősek otthonába. Mindezek fényében még egy viszonylag enyhe visszaesés is komoly visszaesést okozhat a felkészületlen vállalatoknak. Ahogyan a túlkínálati probléma is jelentéktelennek tűnt, amíg nem volt az, úgy a recesszió veszélye is enyhének tűnhet, amíg ténylegesen be nem következik.

A jó hír az, hogy a hozamgörbe 2019-es megfordulása ellenére a Federal Reserve kamatpolitikája jövőre is lendületben tarthatja a gazdaságot. Beth Mace, a NIC vezető közgazdásza most kisebbnek látja a 2020-as recesszió valószínűségét, mint nyár végén – mondta nemrég az SHN-nek. Még szeptemberben azt mondta, hogy a vállalkozásoknak tervet kell készíteniük arra, hogyan fognak reagálni, ha recesszió következik be – ez a tanács még mindig jó, és a vállalkozásoknak most talán egy kicsit több idejük van arra, hogy kövessék, és előnyt szerezzenek az önelégültebb versenytársakkal szemben.

Az adaptív újrahasználatban bármi lehet

Az adaptív újrahasználati projektek az évek során az épületek széles skáláját alakították át idősek otthonává, a szállodáktól az iskolákon át a gyárakig. 2019-ben újabb ingatlantípusok csatlakoztak ehhez a listához: megszűnt bevásárlóközpontok, bezárt egyetemek, egykori farmok és történelmi pszichiátriai kórházak váltak idősek otthonává.

2020-ban az idősek lakhatását választják a következő felhasználási módként még meglepőbb épületek sokasága számára. Ez a tendencia támogatni fogja a városi idősek lakhatásának növekedését (lásd a fenti képen látható, a Jehova Tanúi egykori brooklyni épületének Watermark általi átalakítását). Ez az aktív felnőttek bérleti boomját is táplálni fogja, mivel az alacsonyabb életkorúakra való átállás kevesebb tervezési korlátozással és követelménnyel jár, mint a támogatott lakhatás.

A tervezési kreativitás virágzására számíthatunk, mivel a fejlesztőcsapatok igyekeznek megőrizni a közösségi műemlékeket még akkor is, amikor idősek lakhatására alakítják át őket. Bár ez jelentős költségekkel járhat, a nyereség olyan idősek lakhatása lesz, amelyek jobban integrálódnak a közösségbe, olyan épületekben, amelyek a beköltözők számára érzelmi rezonanciával bírnak.

A híres márka rányomja bélyegét az idősek lakhatására

A vendéglátás világában egyre nagyobb lendületet vesznek a márkakeresztezések: az Equinox Hotels a fitness és wellness márkára épít, a West Elm Hotels pedig az “egyedi és jól azonosítható” bútorkereskedelmi márkát csatornázza be. A vendéglátóipar más trendjeihez és gyakorlataihoz hasonlóan ez a trend végül az idősek életében is érvényesülni fog. Számítsunk arra, hogy 2020 vízválasztó év lesz, az első nagy bejelentéssel, amikor egy szupersztár márka rányomja a bélyegét az idősek lakhatására.

A márkakereszteződés történhet úgy, hogy egy ismert szállodavállalat adja a nevét az idősek lakhatását biztosító épületekre. Bár az olyan cégek, mint a Hyatt, már korábban is adták a nevüket az idősek lakhatásához, az idő most érett meg ennek a játéknak egy újabb iterációjára, mivel a baby boomerek a korábbi generációknál jobban ragaszkodnak kedvenc márkáikhoz. Míg az idősek lakhatása helyi üzletként ismert, az idősödő boomerek hulláma kezdheti megkérdőjelezni ezt a felfogást azáltal, hogy az olyan lakásokat részesíti előnyben, amelyek a minőség ígéretét hordozzák, amelyet a tekintélyes szállodai márkákhoz társítanak. A világ első önálló Four Seasons rezidenciájának építése folyamatban van, nem tűnik nevetségesnek elképzelni egy Four Seasons Senior Livinget – bár talán a “senior” szót elhagyhatnák a lakók életkorára való finomabb utalás helyett.

Ugyanakkor maga a szállodaipar is fejlődött az elmúlt évtizedekben, a boutique ajánlatok megjelenésével, amelyek inkább az egyedi, helyi élményekre összpontosítanak, mint az általános, egy méretre szabott dekorációra és étkezésre. Így a fogyasztók a korábbinál hajlamosabbak lehetnek arra, hogy elfogadják a szállodai márkájú lakóépületeket, tudván, hogy ezzel nem feltétlenül áldozzák fel a személyre szabott élményt.

És lehet, hogy nem egy nagy teljesítményű szállodai márka, hanem egy vendéglátás-orientált híresség (Martha Stewart, rád nézünk) vagy egy Equinox vagy West Elm stílusú életmód- és wellness-márka fogja rányomni a bélyegét egy idősek otthonára 2020-ban. Mindenféle típusú vállalkozás látja a demográfiai írást a falon, és ha az időskorúak lakhatása egyáltalán a tevékenységi körükbe tartozik, akkor biztosan felfedezik az erre a piacra vezető utakat.

A sikertelen kísérletek megdöbbenést okoznak

A 2019-es év egyik fő témája, hogy az időskorúak lakhatása “tengeri változáson” vagy “evolúción” megy keresztül, és a standard működési eljárások – amelyek a múltban sikerre vezettek – nem elegendőek az új igények, kihívások és lehetőségek kielégítéséhez. Az éber, előremutató szolgáltatók ezért új üzleti módszerekkel kísérleteznek, és elkerülhetetlen, hogy ezek a kísérletek nem mindegyike lesz sikeres. A korai innovátorok 2020-ban kihívásokkal fognak találkozni, ami az iparági kézrátételhez vezet.

Egy példával élve, Beth Mace, a NIC munkatársa tavaly tavasszal azt mondta, hogy itt az ideje, hogy “spagettit dobjunk a falhoz” a középpiaci rejtély megoldása érdekében. Számos szolgáltató éppen ezt teszi, és középpiaci prototípusokat állít össze. De a spagettit más területeken is a falhoz vágják, például az új aktív felnőtt modellek és a memóriaápolás megközelítései, valamint a Medicare Advantage tervek elindítása terén.

2020-ban e kísérletek és innovációk némelyike – ha nem is bukik meg teljesen – zűrös helyzeteket fog teremteni. A riogató hangok elkerülhetetlenül bosszús figyelmeztetéseket fognak kiadni arról, hogy az ágazatnak ragaszkodnia kell a kötöttségekhez. De a bátor, jól tőkésített szolgáltatók végül előnyre tesznek szert, mivel a nehezebb úton megtanulnak néhány leckét, majd sikeresebb megközelítéseket alkalmaznak. Ahogy Richard Hutchinson, a Discovery Senior Living vezérigazgatója fogalmazott, arra számít, hogy némi “buta adót” kell fizetnie azért, mert korán lépett, de úgy véli, hogy végül a vállalat előnyben lesz a túlságosan óvatos versenytársakkal szemben.

A más iparágakból érkező nagy munkaerő-felvételek hullámokat vetnek

A szenior életet biztosító vállalatok évek óta más iparágakból, például a vendéglátásból és a kiskereskedelemből hoznak be tehetségeket. Ez a tendencia azonban hamarosan új szintre lép: a legnagyobb nevek és a legmerészebb gondolkodók más iparágak vezető cégeiből kerülnek be az idősek otthonainak vezetői székébe.

A tavalyi év ízelítőt adott a jövőről: Niki Leondakis, az Equinox korábbi vezérigazgatója és a Kimpton Hotels elnöke vette át a The Wolff Company idősek otthonának irányítását, Kris Engskov, a Fehér Ház korábbi sajtótitkára és a Starbucks amerikai kiskereskedelmi elnöke pedig az Aegis Living elnökeként csatlakozott az Aegis Livinghez.

Az ilyen felvételek átalakítási potenciált jelentenek az iparág számára. Az időskorúak lakóközösségei már évek óta másolják a butikhotelek kinézetét és hangulatát – néhány figyelemre méltó sikerrel -, de Leondakisban, aki maga is a butikhotelek úttörője, a következő innovációinak terepeként az időskorúak lakhatási szektorát veszi célba. Engskov eközben óriási operatív szakértelmét kamatoztatja, miközben az Aegis regionális szinten terjeszkedik. A Starbucks további felvételei pedig jól példázzák, hogy egy világelső vállalat magas szintű vezetőjének alkalmazása csepegtető hatású lehet, ami az egész szervezeti diagramot felturbózza vezetői tehetségekkel.

Míg nehéz megjósolni, hogy pontosan honnan érkezik a következő magas szintű felvétel – legyen az a kiskereskedelem, a légitársaságok, a technológia vagy más terület -, az idősek otthona vonzó lehetőség minden olyan felsővezető számára, aki jelentős hatást szeretne gyakorolni a következő fejezetében.

Márpedig az idősek otthona vonzó lehetőség lehet minden olyan felsővezető számára, aki jelentős hatást szeretne gyakorolni a következő fejezetében.