Deniz Kahramaner è il Fondatore & CEO del data driven Real Estate Brokerage Atlasa. La sua missione è quella di aiutare gli acquirenti di case a capire i compromessi delle diverse opzioni di casa utilizzando grandi dati e analisi.
Hai visto una proprietà TIC su Zillow o Trulia. E adesso?
Se state cercando una casa a San Francisco, è probabile che vi siate imbattuti in una proprietà Tenancy in Common (TIC). A prima vista, un TIC sembra esattamente come un condominio, ma è circa il 10-20% più economico.
I TIC sono troppo belli per essere veri?
Qual è la fregatura?
Vediamo cosa sono le proprietà TIC, i pro e i contro dell’acquisto di una proprietà TIC a San Francisco, e la due diligence cruciale che dovete fare prima di acquistare una unità TIC.
Che cos’è la Tenancy In Common (TIC)?
Proprietà percentuale dell’intero edificio
Quando si acquista un’abitazione TIC, NON si possiede l’unità. Invece, avete una quota percentuale dell’intero edificio insieme ad altre persone che hanno comprato le altre abitazioni TIC nell’edificio. Per esempio, se possedete un TIC in un edificio multifamiliare di 10 unità, è probabile che possediate quasi il 10% del titolo dell’intero edificio, non l’unità stessa.
Quale percentuale possedete è determinata contrattualmente, a seconda di molti fattori, compreso il piano della vostra unità in un edificio a più piani, la metratura della vostra unità rispetto alle altre, e la sua desiderabilità. L’atto dell’edificio mostrerà la vostra percentuale di proprietà dell’intero edificio quando comprate il TIC. Non c’è un atto individuale per la tua unità, ma l’intero edificio stesso.
Al contrario, la proprietà di un condominio significa che un edificio è stato diviso legalmente in parti fisiche, una delle quali si possiede separatamente. Ogni proprietario di condominio possiede una particolare area della proprietà che è delineata su una mappa registrata nei registri della contea. Ogni condominio ha un atto individuale registrato presso la contea, che identifica l’area che è individualmente di proprietà del proprietario del condominio.
Quindi possiedo una quota percentuale dell’edificio. Che dire dell’abitazione che ho appena comprato?
Come proprietario di un TIC, i vostri diritti di utilizzare una specifica abitazione nell’unità deriva da un contratto legale scritto firmato da tutti i comproprietari. Questo accordo è anche chiamato “TIC Agreement” o “Tenancy in Common Agreement”.
Questo accordo non ha nulla a che fare con l’atto, la mappa o altro documento registrato nei registri della contea. È un contratto legale tra voi e gli altri proprietari dell’edificio.
Un TIC è legale? Tuttavia, la validità del vostro diritto alla vostra abitazione dipende interamente dall’accordo TIC, non dall’atto di proprietà o dalla contea. Questo accordo è stato scritto dall’avvocato degli ex proprietari. Tratta questo accordo come se stessi firmando un contratto di lavoro, un contratto di mutuo o un documento di investimento di un angelo. Leggetelo attentamente!!! Il diavolo è sempre nei dettagli, e voi volete trovare il diavolo prima di pagare una grande percentuale del vostro valore netto su una proprietà.
Tempo per i pro e i contro.
Pro dell’acquisto di un TIC
1. Potresti essere in grado di fare una conversione di condominio e ottenere fino al 25% di ritorno sul valore!
Oggi, le proprietà TIC sono il 10-20% più economiche dei condomini a San Francisco. Le ragioni di questo sono i contro elencati qui sotto. Alcune proprietà TIC hanno la possibilità legale di conversione in condominio. La conversione in condominio può avvenire attraverso una lotteria per edifici con più di 3 unità o un’applicazione diretta per edifici con 2 unità. Se riesci a convertire con successo il tuo TIC in un condominio, hai automaticamente aumentato il valore del tuo bene fino al 25%, oltre all’apprezzamento del mercato. Questo è un investimento fantastico!
Tuttavia, molti fattori influenzano la convertibilità del condominio, come:
- Sfratti precedenti
- Percentuale di unità che sono occupate dal proprietario o dall’inquilino
- Lunghezza del soggiorno di ogni proprietario o inquilino
- Precedenti entrate nella lotteria di conversione del condominio. Per saperne di più sulla lotteria di conversione, leggete questo post: http://bit.ly/2roruCu
- Le voci della lotteria fallite potrebbero influenzare la vostra conversione in condominio.
È importante lavorare con il vostro agente immobiliare e un buon avvocato per esaminare questi fattori e assicurarsi che l’unità TIC possa essere convertita in condominio. Una volta discussa la fattibilità, i costi di conversione diventano importanti. È sempre una buona pratica sapere quanto costerà la conversione per determinare il ritorno sull’investimento (ROI) rispetto all’acquisto diretto di un condominio.
2. State pagando il 10-20% in meno di un condominio per piede quadrato. Se avete intenzione di viverci per un po’ e poi venderlo, può essere un fantastico botto per i vostri soldi.
Anche se la conversione in condominio non è possibile, se avete intenzione di vivere nella proprietà che acquistate e alla fine venderla per trasferirvi in una casa più grande, i TIC sono un’opzione desiderabile.
Perché?
- Apprezzamento: I TIC hanno la stessa percentuale di apprezzamento dei condomini (ho analizzato i dati MLS per dimostrarlo – vedi la sezione sottostante). Così si ottengono rendimenti % simili ai proprietari di condominio sul vostro investimento immobiliare quando si vende.
- Minori spese di capitale: Non solo state pagando il 10-20% in meno per la vostra proprietà; state anche pagando il 10-20% in meno di tasse di proprietà. L’imposta sulla proprietà è una funzione del valore della proprietà in California.
3. ROI più alto se avete intenzione di affittarlo – con una fregatura
Se comprate un TIC il 10-20% più economico di un condominio, e lo affittate, avrete lo stesso affitto di un condominio. Quindi il vostro ROI mensile e annuale è di default il 25% più alto di un condominio.
È troppo bello per essere vero?
Sì, perché le unità TIC hanno il controllo degli affitti. Non sarete in grado di aumentare i vostri affitti tanto quanto un proprietario di condominio, il che danneggerà il vostro ROI a lungo termine. Consiglierei di parlare con un avvocato e assicurarsi di avere una piena comprensione dei rischi legali dei TIC rispetto ai condomini. Vedere le risorse di lettura in fondo a questo post per ulteriori informazioni.
4. Esposizione al San Francisco Real Estate
I TIC sono il modo più economico per ottenere l’esposizione al patrimonio immobiliare di San Francisco. L’acquisto di un TIC può essere una decisione finanziariamente gratificante per gli attuali affittuari di San Francisco, perché una volta che si possiede una proprietà, non si deve pagare l’affitto e si possiede un bene in rapida rivalutazione, che ha impiegato solo 4 anni per riprendersi dalla recessione del 2008.
5. Possibilità di comprare in un quartiere più bello
Perché i TIC costano il 10-20% in meno, potreste essere in grado di comprare in un quartiere più caro, dal quale altrimenti potreste essere esclusi. I quartieri più costosi (per esempio Pacific Heights, Presidio Heights, Cow Hollow) sono più a prova di recessione: più proprietari in quei quartieri possono permettersi di tenere le loro proprietà durante le recessioni. Di conseguenza, i prezzi non scendono così tanto a causa della carenza di offerta.
Quali sono i contro dell’acquisto di un TIC?
1.
Abbiamo stabilito che quando compri un TIC, stai comprando una quota percentuale di un intero edificio, dove la tua unità è definita da un contratto unico scritto da un avvocato fallibile, che è capace di fare errori. Dovete leggere attentamente questo contratto e assicurarvi di essere legalmente coperti. Vi consiglio di avere un consulente legale per rivedere tutto prima di fare l’offerta.
2. Controllo degli affitti
Se state comprando un TIC nella speranza di affittarlo, sappiate che i TIC sono coperti dal controllo degli affitti di San Francisco, mentre i condomini no. L’importo che ti è permesso di aumentare l’affitto annuale come padrone di casa a partire dal 1 marzo 2018 è dell’1,6%. Non c’è questa limitazione per i condomini. Maggiori informazioni qui.
È anche estremamente difficile rimuovere un inquilino problematico in un TIC. Capire la legge sullo sfratto e la legge sul controllo degli affitti è importante prima di prendere la vostra decisione di acquisto.
3. Mutuo frazionato
Se volete assicurarvi un finanziamento per un TIC, molto probabilmente otterrete un mutuo frazionato. Ci sono solo pochi prestatori e poche opzioni di prestito nel finanziamento frazionario.
I contro dei prestiti frazionari sono:
- Tasso d’interesse più alto
- Pagamento più alto
- Pagamento mensile più alto
- Più scelte di prestatori e tipi di prestito
Nota: I prestiti TIC di gruppo sono una forma alternativa di finanziamento, dove un gruppo di persone che acquista un edificio multifamiliare richiede un prestito insieme. Se state comprando un TIC individuale, questa di solito non è un’opzione.
4. La conversione del condominio potrebbe non essere possibile
Come detto nella sezione precedente, la convertibilità del condominio potrebbe essere possibile o meno a seconda di diversi fattori. Assicuratevi di parlare con un avvocato immobiliare per essere sicuri di poter convertire in un condominio prima di fare un’offerta. La convertibilità del condominio non conta solo per il potenziale a lungo termine, ma influisce anche sul valore di mercato del TIC.
5. Vende più difficilmente nei cali di mercato
Durante le recessioni, è più difficile vendere un TIC che un condominio. I TIC rimangono più a lungo sul mercato prima di vendere, quando i prezzi dei condomini sono scesi significativamente. Quando i prezzi sono più bassi, il dilemma TIC vs. condominio diventa più pronunciato.
Se compro un TIC, come si apprezza rispetto a un condominio?
Come ex ragazzo dei grandi dati, ho dovuto ovviamente costruire un database ed eseguire alcune query SQL per scoprirlo con il mio collega Jeremie Young. Regola n. 1 della scienza dei dati: Non fare mai affidamento su dati sporchi da altre fonti. Assicurati che i tuoi dati siano puliti tu stesso.
Di seguito è riportato come l’apprezzamento delle unità TIC rispetto ai condomini nell’area della baia di San Francisco tra il 2010 e il 2018. Questi dati sono tratti dal San Francisco Multiple Listing Service ufficiale.
Prezzi mediani dei TIC rispetto ai condomini dal 2007 e 2017