Cos’è un atto di garanzia? Se state vendendo o comprando una casa, alla fine avrete bisogno di trasferire il titolo di proprietà. Come l’acquisto di un’auto, le case e altri beni immobili hanno documenti di titolo che mostrano l’attuale proprietario della proprietà. Nel settore immobiliare, questi sono chiamati atti. E proprio come l’acquisto di un’auto, è possibile acquistare case e altri beni immobili con o senza garanzia. Nel settore immobiliare, ci sono tre tipi popolari di atti in base alle loro garanzie. Gli atti immobiliari hanno garanzie generali (un atto di garanzia), garanzie limitate (un atto di garanzia speciale) o nessuna garanzia (un atto di rinuncia). Queste garanzie sono date dal venditore e garantiscono la qualità del titolo, non l’effettiva casa o proprietà. L’atto di garanzia non dice che la casa fisica è in buone condizioni, dice che la proprietà legale e il titolo sono in buone condizioni. Questa garanzia di titolo avviene al trasferimento dell’atto di garanzia; lo scambio dell’atto dalle mani del venditore a quelle dell’acquirente. Naturalmente, la garanzia dell’atto entra in gioco solo quando una terza parte contesta la corretta proprietà legale e il titolo di proprietà dell’immobile.

Questo articolo è un primer sugli atti di garanzia della proprietà, le forme di atto di garanzia, i patti sulla terra forniti da un atto di garanzia completo, e cosa fare quando c’è una violazione dei patti. Se avete domande sugli atti di garanzia e le sfide o le controversie sul titolo di proprietà, i confini e i gravami, si prega di contattare lo studio legale Bernhard a www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

1. L’atto di garanzia e i suoi patti sono un contratto

Secondo gli statuti della Florida § 689.03, un atto di garanzia legale trasmette la proprietà con patti di diritto comune completi, vincolando contrattualmente il venditore e i suoi eredi a questi patti. § 689.03, Fla. Stat. (2016); Harris v. Sklarew, 166 So. 2d 164 n.1 (Fla. 3d DCA 1964); Navajo Circle, Inc. v. Dev. Concepts Corp., 373 So. 2d 689, 692 (Fla. 2d DCA 1979) (disapprovata per altri motivi) (“Una garanzia, espressa o implicita, è fondamentalmente un contratto”). La parola covenant significa semplicemente accordo o contratto. I patti sulla proprietà, di solito patti restrittivi, sono accordi per utilizzare o non utilizzare la proprietà in qualche modo specifico. I patti restrittivi sulla proprietà possono riguardare quasi tutti gli usi; per esempio “non ci saranno piscine o campane a vento su questa proprietà”. Il linguaggio espresso usato per descrivere la proprietà venduta, non l’intento del venditore, controlla se una garanzia sorge e i suoi termini. Carter Hawley Hale Stores, Inc. v. Conley, 372 So. 2d 965, 968 (Fla. 3d DCA 1979).

Attraverso un atto di garanzia, un venditore stipula e promette che: (i) è legalmente autorizzata a trasferire l’intera proprietà e che nessun terzo aveva un interesse legale in essa (il patto del diritto di trasmettere); (ii) il diritto dell’acquirente al possesso non sarà influenzato da una rivendicazione di terzi (il patto di tranquillo godimento); (iii) il venditore si difenderà da qualsiasi rivendicazione sulla proprietà da parte di terzi e compenserà l’acquirente per qualsiasi perdita che potrebbe subire come risultato (il patto di garanzia di titolo); (iv) il venditore farà tutto il necessario per aiutare l’acquirente a perfezionare il titolo di proprietà in caso di necessità (il patto di ulteriori garanzie); (v) il venditore ha la stessa proprietà in quantità e qualità che intende trasmettere (il patto di sequestro o patto di confisca); e (vi) la terra è libera da restrizioni all’uso e al possesso dell’intera proprietà (il patto di non gravame o patto contro i gravami). Queste sei garanzie sono insieme conosciute come i patti completi dell’atto di diritto comune. Così, un atto di garanzia è talvolta chiamato un atto di patto o un atto di garanzia. Un atto di garanzia generale garantisce contro tutti i reclami di tutte le persone, non solo quelli derivanti da, attraverso o sotto il venditore. Harris, 166 So. 2d a 165-66.

Per maggiori informazioni sul covenant of seisin (cioè il patto di sequestro), Vedi anche Allard v. Al-Nayem Intern., Inc., 59 So. 3d 198, 200 (Fla. 2d DCA 2011) (covenant of seisin violato dove il beneficiario non ha acquisito il diritto di possedere 30 piedi di striscia di proprietà al bordo del lotto trasmesso); Harris, 166 So. 2d a n.2); Williams v. Azar, 47 So. 2d 624, 626 (Fla. 1950) (dove il beneficiario ha acquisito solo un diritto parziale al possesso della proprietà con l’atto di garanzia, il beneficiario può recuperare il denaro per la violazione del patto di separazione; la violazione avviene alla consegna dell’atto); Burton v. Price, 105 Fla. 544, 546 (Fla. 1932) (quando il concedente non riesce a dare il possesso dell’intero spazio fisico che originariamente intendeva trasmettere, il beneficiario può recuperare i danni per violazione parziale del patto di separazione).

Per maggiori informazioni sul patto di non gravame o patto contro i gravami, vedere American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (il covenant of no encumbrances prevede che il terreno sia libero e privo di qualsiasi gravame o altre restrizioni che incidano sul possesso dell’intera proprietà); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (un “ingombro” all’interno del patto contro gli ingombri è ogni diritto o interesse nel terreno che può sussistere in una terza parte, alla diminuzione del valore del terreno, ma coerente con il passaggio della tassa dalla cessione); Flood contro Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (ritenendo la violazione del patto contro i gravami in cui la terra era soggetta al diritto della società di godere del beneficio dei diritti di petrolio e asfalto per un periodo di 10 anni).

Per maggiori informazioni sul patto di garanzia del titolo, vedere Brooks-Scanlon Corp. v. Arbuthnot, 94 Fla. 303, 304-05 (Fla. 1928) (il patto di garanzia del titolo di proprietà prevede che non ci sia alcuna perturbazione del possesso del beneficiario da parte di chi rivendica il titolo di preminenza su qualsiasi parte dello stesso); Nelson contro Growers Ford Tractor Co, 282 So. 2d 664, 666 (Fla. 4th DCA 1973).

Ecco un esempio di atto di garanzia, che promette specificamente quanto segue:

E il concedente con la presente promette al beneficiario che il concedente è legittimamente in possesso di detto terreno in fee simple; che il concedente ha il diritto e la legittima autorità di vendere e trasmettere detto terreno, e con la presente garantisce il titolo a detto terreno e difenderà lo stesso contro le legittime richieste di tutte le persone; e che detto terreno è libero da tutti i gravami

1. I patti dell’atto di garanzia sorgono solo quando c’è una violazione dei patti restrittivi o si stanno facendo rispettare i patti restrittivi

I patti dell’atto di garanzia sorgono solo quando i nuovi proprietari ricevono una sfida alla loro proprietà legale della proprietà o vengono a conoscenza di restrizioni non rivelate, pegni o patti sulla proprietà. Quando questo accade, l’effetto legale è che il proprietario precedente ha violato i patti dell’atto di garanzia trasmettendo la proprietà soggetta a rivendicazioni di titolo, uso, possesso, servitù, ingombro o rimozione. Per far rispettare i patti dell’atto, il nuovo proprietario deve notificare il proprietario precedente, chiedere che il proprietario precedente risolva il problema, o fare causa al proprietario precedente per violazione dell’atto di garanzia. Per stabilire una violazione del contratto e dei patti di proprietà, una parte deve dimostrare l’esistenza di un contratto (l’atto di garanzia), la sua violazione e i danni. AIB Mortg. Co. v. Sweeney, 687 So. 2d 68, 69 (Fla. 3d DCA 1997) (ritenendo che il querelante abbia dichiarato un caso di violazione prima facie quando ha presentato questi elementi).

Anche se le violazioni vengono scoperte solo dopo la cessione, la violazione legale di un patto di garanzia si verifica al momento dell’esecuzione e della consegna dell’atto, in quanto il venditore in quel momento non riesce a trasmettere il pieno possesso o il diritto di possesso e uso libero da future rivendicazioni da parte di terzi. Williams, 47 So. 2d a 626 (“quando un beneficiario. . non acquisisce alcun possesso e nessun diritto di possesso sotto un atto che contiene patti di seisin… la violazione si è verificata al momento dell’esecuzione e della consegna del trasferimento”); vedi anche Allard, 59 So. 3d a 200 (tenendo patto di seisin violato dove il beneficiario non ha acquisito il diritto di possedere 30 piedi di striscia di proprietà al bordo del lotto trasportato). La violazione si verifica anche quando il venditore non ha la conoscenza effettiva o costruttiva del gravame, reclamo o problema quando trasmette la proprietà. Vedi Pathare v. Goolsby, 602 So. 2d 1345, 1346-47 (Fla. 5th DCA 1992) (ritenendo il venditore responsabile della violazione dell’atto di garanzia anche se il venditore non aveva alcuna conoscenza effettiva o costruttiva del gravame).

1. Esempi di violazione degli atti di garanzia e delle convenzioni di compravendita

Secondo la legge della Florida, quando c’è un disturbo al possesso, all’uso e al tranquillo godimento di un acquirente da parte di una parte che rivendica il titolo di preminenza su qualsiasi parte della proprietà, le convenzioni di garanzia di titolo e di tranquillo godimento sono violate. Vedi Arbuthnot, 94 Fla. a 304. Quando un acquirente acquisisce solo un diritto parziale al possesso della proprietà, il patto di seisin è violato. Williams, 47 So. 2d a 626. Quando il venditore non riesce a fornire il possesso dell’intero spazio fisico che originariamente intendeva trasmettere, il patto di seisin è violato. Burton 105 Fla. a 546.

Se un terzo rivendica un diritto o un interesse nella proprietà o in una parte di essa, il patto di non gravame è violato, in relazione a quando l’atto è stato consegnato, e un diritto di azione matura immediatamente. Coakley, 419 So. 2d a 817 (il patto di nessun gravame prevede che la terra sia libera e pulita da qualsiasi gravame o altre restrizioni che incidono sul possesso dell’intera proprietà); Gore, 149 Fla. a 696. Un “ingombro” all’interno del patto contro gli ingombri include ogni diritto o interesse nel terreno che può sussistere in una terza parte. Id.; Flood, 61 Fla. a 212-14 (ritenendo la violazione del patto contro gli ingombri dove la terra era soggetta al diritto in azienda di godere dei diritti di asfalto per un periodo di 10 anni).

Qualora la qualità e la correttezza del titolo trasmesso richieda il riferimento a prove parolistiche o ad altre registrazioni, l’onere è sul venditore di produrre o fornire tali prove; anche quando il contratto di acquisto richiede una ricerca del titolo nei registri, l’onere di fornire le prove necessarie per completare il buon titolo e il possesso della proprietà non dovrebbe essere sul compratore, che è un totale estraneo alla storia della terra, al suo titolo e al suo possesso. Nelson v. Laing, 298 So. 2d 536, 537 (Fla. 1st DCA 1974) (ritenendo che la parte abbia violato il contratto immobiliare quando non ha fornito l’estratto che mostrava un titolo buono e commerciabile e la prova al di fuori dell’estratto dell’atto è stata richiesta per determinare l’esistenza e lo stato di sconfinamento sulla proprietà).

Così, per esempio, il patto contro i gravami sarebbe violato dall’esistenza di qualsiasi diritto di servitù in sospeso che diminuisce il valore della terra trasmessa. Abstract Co. di Sarasota contro Roberts, 144 So. 2d 3, 4-5 (Fla. 2d DCA 1962); Brewster contro Wegman, 199 So. 2d 337, 338 (Fla. 2d DCA 1967) (tenendo dove la servitù era registrata ma non era visibile all’ispezione della terra, l’esistenza della servitù era una violazione delle garanzie generali in atto, compreso il patto contro i gravami). Allo stesso modo, il patto contro i gravami verrebbe violato anche se un venditore non rivelasse proattivamente un diritto di passaggio usato da una proprietà adiacente, anche se fosse evidenziato da uno strumento registrato – questo costituirebbe legalmente un gravame non rivelato che darebbe diritto all’acquirente ai danni da qualsiasi venditore che rappresentasse altrimenti. Marler v. Barr, 248 So. 2d 183, 184-85 (Fla. 1st DCA 1971).

In sintesi, un atto di garanzia garantisce il buon titolo e la proprietà della proprietà alla data dell’atto. Se si scopre che il titolo e la proprietà non sono così garantiti, un acquirente può avere un reclamo per violazione dei patti di garanzia. Se avete domande sugli atti di garanzia e sulle contestazioni o controversie sul titolo di proprietà, sui confini e sui gravami, contattate lo studio legale Bernhard all’indirizzo www.bernhardlawfirm.com, [email protected], 786-871-3349.

Vedi anche American Title Ins. Co. v. Coakley, 419 So. 2d 816, 817 (Fla. 3d DCA 1982) (il covenant of no encumbrances prevede che il terreno sia libero e privo di qualsiasi gravame o altre restrizioni che incidano sul possesso dell’intera proprietà); Gore v. General Properties Corp, 149 Fla. 690, 696 (Fla. 1942) (un “ingombro” all’interno del patto contro gli ingombri è ogni diritto o interesse nel terreno che può sussistere in una terza parte, alla diminuzione del valore del terreno, ma coerente con il passaggio della tassa con il trasferimento); Flood v. Graham, 61 Fla. 207, 212-14 (Fla. 1911) (ritenendo la violazione del patto contro i gravami in cui la terra era soggetta al diritto di godere del beneficio dei diritti di petrolio e asfalto per un periodo di 10 anni).