Passiamo attraverso il processo passo dopo passo per eseguire uno scambio 1031. Siate consapevoli del fatto che quanto segue è solo uno schema generale, quindi accordi specifici probabilmente varieranno leggermente da questo processo.
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Il processo in 10 passi per eseguire uno scambio 1031
Decidere di vendere e fare uno scambio 1031.
Non tutti gli acquisti valgono uno scambio 1031. Dopo tutto, con tutti i requisiti, i costi e il conto alla rovescia, semplicemente pagare la tassa e andare avanti può essere vantaggioso. Questa è sicuramente una discussione da fare con il vostro commercialista.
Listate la vostra proprietà per la vendita.
Listate quindi la vostra proprietà per la vendita, come fareste normalmente. Il vostro agente probabilmente includerà un linguaggio nella documentazione relativa al vostro desiderio di fare uno scambio 1031 e la necessaria volontà dell’acquirente di giocare insieme.
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Inizia a cercare proprietà sostitutive.
Ricorda, nel momento in cui la proprietà ceduta viene venduta, inizia il conto alla rovescia di 45 giorni. Pertanto, dovreste iniziare a cercare offerte immediatamente.
Trovare un intermediario qualificato.
Cercate qualcuno di professionale con una buona reputazione.
Negoziare e accettare un’offerta.
Quando qualcuno accetta di comprare la vostra proprietà, dovrete assicurarvi che i documenti dichiarino chiaramente che uno scambio 1031 sta avvenendo da parte vostra, e l’acquirente dovrà conformarsi. Anche se l’acquirente non ha bisogno di fare molto lavoro, potrebbe aver bisogno di firmare alcuni documenti, come le assegnazioni o le informative.
Chiudere la vendita della vostra proprietà ceduta.
La società di titoli o l’avvocato gestiranno la chiusura, come per qualsiasi altra transazione immobiliare, tranne che il vostro intermediario qualificato sarà attivamente coinvolto nel processo, e i fondi saranno trasferiti sul loro conto bancario, non sul vostro.
Identificare fino a tre proprietà entro 45 giorni.
Ecco il momento di designare ufficialmente le proprietà che potreste perseguire. Tenete a mente che potete identificare fino a tre proprietà, o più se chiudete sul 95% di esse o se il valore totale combinato delle proprietà identificate è inferiore al 200% del prezzo di vendita della vostra proprietà ceduta.
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Firma un contratto sulla proprietà di prima scelta.
Molto probabilmente, delle tre proprietà che hai identificato, una sarà la tua prima scelta. Dovrete mettere sotto contratto quella proprietà e aprire l’escrow, assicurandovi che il venditore sappia che state acquistando attraverso uno scambio 1031. Si potrebbe anche andare sotto contratto su tutte e tre le proprietà identificate, usando le clausole di contingenza per tirarsi indietro su quelle che poi si decide di non perseguire.
Lasciate che il vostro intermediario qualificato lavori con la società di titoli.
Voi, il vostro agente e il vostro intermediario qualificato lavorerete con la società di titoli o con l’avvocato di chiusura per assicurarvi di mettere i puntini su tutte le i e di attraversare tutte le t. Questo è in realtà un processo abbastanza semplice, che il vostro intermediario qualificato dovrebbe conoscere.
Chiudere la proprietà sostitutiva.
Infine, l’intermediario qualificato trasferirà i vostri soldi alla società di titoli o all’avvocato, e la proprietà si chiuderà come in una normale transazione, rinviando la vostra necessità di pagare le tasse fino ad un certo punto in futuro, se mai. (Parlerò del “gioco finale” in un momento.) La bellezza dello scambio 1031 è che si può ripetere questo processo più e più volte sulle proprietà e continuare a rinviare le tasse a tempo indeterminato. Questo può aiutarvi a costruire una seria ricchezza nel tempo, maggiore che se semplicemente pagaste le tasse ogni volta.
