Il settore immobiliare è un business dinamico. Con molte tendenze che cambiano costantemente, gli investitori devono essere aggiornati sui fattori che influenzano i loro investimenti. Essere consapevoli del ciclo immobiliare e della propria posizione all’interno di esso è quindi fondamentale. Continuate a leggere per scoprire come trarre vantaggio dal mercato immobiliare, indipendentemente dalla fase del ciclo immobiliare.

Fase #1: Espansione

La fase di espansione del ciclo immobiliare è il momento in cui gli investitori possono ottenere il massimo profitto. I tassi di occupazione saranno alti, e i posti liberi saranno riempiti più rapidamente che mai. Anche gli affitti saranno alti e spesso in aumento. Come se non bastasse, nuovi sviluppi immobiliari spunteranno a destra e a manca, giusto in tempo per soddisfare l’alta domanda di proprietà. Questo è un raro momento in cui i prezzi delle case raggiungono il picco e le vendite di case aumentano.

Questo sarà tipicamente il risultato delle tendenze macroeconomiche negli Stati Uniti. I tassi di disoccupazione saranno tipicamente bassi durante questa fase, un fattore trainante che porta ad una maggiore domanda di immobili. Il prodotto interno lordo sarà in aumento, il che significa che le persone avranno più reddito disponibile, optando per proprietà più costose, o disposte ad accettare affitti più alti.

Gli investitori immobiliari esperti non possono perdere le enormi opportunità offerte durante la fase di espansione che è tipicamente caratterizzata da un boom immobiliare.

Una cosa da considerare è l’introduzione di un aumento dell’affitto per la vostra o le vostre proprietà in affitto esistenti. Ma fate attenzione; aumentare l’affitto troppo, o troppo velocemente, avrà un effetto estremamente negativo sul vostro tasso di occupazione. Di solito si desidera aumentare l’affitto in conformità con le tendenze generali dell’economia, o secondo l’aumento medio dell’affitto nella vostra zona. I tassi di affitto aumentano gradualmente nell’economia nel suo complesso, e voi dovete assicurarvi di stare al passo.

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La fase di espansione è anche un ottimo momento per comprare e girare la proprietà. In tutte le fasi del ciclo immobiliare, ci sono proprietà scontate da trovare. Le proprietà in difficoltà possono essere acquistate, riabilitate e rivendute per enormi ricompense durante questa fase. Altrimenti, potrebbe anche essere un’idea saggia quella di affittare la vostra proprietà riabilitata una volta che gli aggiornamenti sono terminati. L’alta domanda significa che la vostra proprietà in affitto non rimarrà vuota per troppo tempo, e un affitto più alto della media potrebbe significare che coprirete i vostri costi più velocemente del solito. Assicuratevi di fare i conti, però, e assicuratevi che i vostri costi di aggiornamento non influenzino negativamente il vostro ritorno sull’investimento. Un calcolatore avanzato di investimenti immobiliari, come quello offerto da Mashvisor, è una manna dal cielo in questa circostanza, permettendovi di calcolare rapidamente il vostro ritorno sull’investimento dopo aver coperto i costi di riparazione.

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Fase #2: Iper offerta

Dopo diversi anni fruttuosi nella fase di espansione, la fase di iper offerta è la prima avvisaglia del declino del mercato immobiliare residenziale. La domanda e l’offerta di immobili, che prima esistevano in equilibrio, cominciano lentamente a rovesciarsi in un eccesso di offerta. Per soddisfare la domanda di immobili che esisteva nella fase di espansione, molti sviluppatori si affrettano a costruire nuove proprietà e a capitalizzare il bisogno di alloggi. Questo lascia le città piene di nuove abitazioni, senza che la domanda di alloggi sia sufficiente a riempirle. Questo non è sicuramente un mercato del venditore.

Ci sono ancora molte mosse giuste da fare per gli investitori immobiliari. La crescita degli affitti potrebbe rallentare o addirittura iniziare a diminuire durante questa fase. Perciò, se avete già trovato degli inquilini affidabili, è cruciale che li blocchiate con un contratto d’affitto a lungo termine. Questo vi assicurerà di poter mantenere il vostro livello di reddito indipendentemente dalle tendenze del mercato immobiliare intorno a voi – specialmente il declino economico che potrebbe essere in arrivo.

Siccome ci sarà un’alta competizione per gli inquilini durante questa fase del ciclo immobiliare, acquistare proprietà sfitte diventa molto più rischioso. La vostra proprietà in affitto potrebbe non riuscire ad attrarre inquilini per diversi mesi, il che equivale a un mancato guadagno. È, quindi, una grande idea trovare proprietà occupate, dove il vostro flusso di cassa è garantito.

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Fase #3: Recessione

Dato che i cicli immobiliari sono ciclici, le recessioni sono inevitabili. Anche se questa fase del ciclo immobiliare sembra tetra da lontano, gli investitori hanno a disposizione delle opzioni per fare enormi profitti in fondo alla linea.

I tassi di sfitto saranno alti durante questa fase del ciclo immobiliare, e i prezzi di affitto probabilmente diminuiranno. Questo è il motivo per cui è cruciale che voi installiate forti contratti di locazione durante la fase di iper offerta. Questo tipo di lungimiranza può andare molto lontano per mantenere il vostro flusso di cassa durante la fase di recessione del ciclo immobiliare.

Con un’alta offerta e una bassa domanda di abitazioni, la fase di recessione del ciclo immobiliare favorisce sicuramente gli acquirenti mentre i prezzi delle case scendono. Questo mercato dell’acquirente può essere difficile da navigare, ma giocarlo correttamente può essere enormemente vantaggioso.

A meno che non sia assolutamente necessario, è consigliabile non vendere proprietà di investimento durante questo periodo. Il vostro ritorno sull’investimento sarà più basso che in altre fasi del ciclo immobiliare – e questo se riuscite a trovare un compratore.

Inversamente, comprare un investimento immobiliare può essere una buona idea in questo momento. Potete accaparrarvi alcune fantastiche proprietà a prezzi bassi, e rivenderle in seguito per ottenere enormi ricompense. I pignoramenti aumentano durante questa fase, il che significa che si possono trovare molte proprietà in difficoltà di alta qualità durante questo ciclo del mercato immobiliare.

Sapendo bene che il mercato immobiliare è ciclico, si può stare tranquilli che la recessione finirà. Una volta rientrati nella fase di recupero o di espansione, le proprietà d’occasione aumenteranno sostanzialmente di valore. Se avete la capacità di comprare e tenere una proprietà, la fase di recessione è il momento perfetto per mettere in atto la vostra strategia. Comprare e tenere la proprietà è la migliore strategia di investimento immobiliare durante una recessione.

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Fase #4: Recupero

La fase di recupero non è facile da individuare come le altre. La vita quotidiana non sarà molto diversa, ma i numeri macroeconomici saranno in aumento. I posti vacanti saranno ancora alti, ma in calo. Gli affitti saranno ancora bassi, ma in aumento. Gli indicatori punteranno verso la fine della recessione e l’avvicinamento alla fruttuosa fase di espansione del ciclo immobiliare.

Come la recessione, ci sono ancora molte proprietà immobiliari a buon mercato da trovare. Se non avete la liquidità per tenere le proprietà per molto tempo, può essere effettivamente saggio trovare immobili da investimento in vendita durante la fase di recupero, piuttosto che durante la recessione. Potrebbe essere leggermente più costoso, ma con l’espansione proprio dietro l’angolo, i vostri investimenti immobiliari possono essere rivenduti molto più rapidamente.

Dove siamo nel ciclo immobiliare nel 2020?

È difficile discernere come si svolgerà il mercato immobiliare statunitense nel 2020. Da un lato, gli indicatori puntano verso la fase di espansione, dato che i prezzi delle case sono aumentati nella maggior parte delle città degli Stati Uniti. La domanda sta crescendo più velocemente dell’offerta, e la pressione verso l’alto dei prezzi delle case è continuata forte nell’ultimo periodo. L’aumento dei prezzi è stato accompagnato da forti vendite immobiliari e da indicatori positivi in tutto il mondo.

La diffusione del COVID-19, tuttavia, potrebbe alterare questa traiettoria. Molti hanno iniziato a speculare sulla possibilità di un crollo del mercato immobiliare, ma la portata dell’impatto non è ancora nota.

Bottom Line

Non importa in quale fase del ciclo immobiliare vi troviate, gli investitori esperti hanno una moltitudine di opzioni per massimizzare i loro ritorni. Le strategie di investimento immobiliare dovrebbero essere diverse in ciascuna delle quattro fasi, per capitalizzare pienamente le opportunità uniche e mitigare le sfide uniche di ogni fase.