Tutto in contanti

Nel mondo immobiliare, il contante è il re per un venditore. Mentre potrebbe essere il metodo preferito dal venditore per essere pagato per una proprietà, ci sono alcuni vantaggi e svantaggi per l’acquirente.

Acquistare in contanti quando si negozia un contratto immobiliare, significa che al momento della chiusura, l’acquirente avrà liquidità incondizionata sufficiente a pagare tutti i costi associati all’acquisto di un pezzo di proprietà, compreso il prezzo di vendita e i costi di chiusura.

Poiché i venditori preferiscono un’offerta in contanti, senza contingenze di finanziamento, è più probabile che accettino un’offerta simile, o anche migliore, da qualcuno con contingenze di finanziamento. Di conseguenza, un compratore che ha veramente il contante per chiudere, può spesso ottenere un accordo migliore di un compratore che fa affidamento su un prestatore.

Molti compratori, tuttavia, pensando di poter cambiare il contratto in un secondo momento, fanno un’offerta in contanti, ma in realtà, non sono in grado di chiudere con il proprio contante. Assumono che una volta che il loro finanziamento è approvato, sarà facile cambiare il contratto da contanti a una transazione finanziata. Questo non è sempre il caso, e l’acquirente deve capire che il venditore non ha alcun obbligo di modificare i termini del contratto.

Ci sono casi in cui gli acquirenti hanno avuto offerte in contanti accettate, anche se non avevano il contante, e i venditori hanno rifiutato di cambiare il contratto. In questi casi, l’acquirente ha perso il suo deposito, poiché non era in grado di conformarsi ai termini dell’accordo di vendita. La lezione da imparare è che contanti significa contanti, non qualcos’altro!

Alla chiusura in contanti, l’acquirente sarà informato dell’importo esatto che deve portare per la transazione. Nella maggior parte dei casi, questi fondi devono essere cablati all’agente di chiusura o trasferiti tramite banca o assegno certificato. Perciò, se siete coinvolti in un acquisto in contanti, assicuratevi di avere i vostri fondi puliti e disponibili prima della chiusura, o non sarete in grado di chiudere.

Per saperne di più su tutte le offerte in contanti rispetto al finanziamento nella nostra sezione Strategia di investimento immobiliare.

Ipoteca convenzionale

Le banche e le cooperative di credito statali e federali sono generalmente indicate come prestatori convenzionali, dando mutui convenzionali. Secondo il Webster’s Dictionary, convenzionale significa “usato e accettato dalla maggior parte delle persone; usuale o tradizionale”. I prestiti di riabilitazione degli investitori non sono nessuna di queste cose, in quanto sono spesso insoliti e molto specifici. I prestiti convenzionali sono molto difficili da trovare per le proprietà di riabilitazione.

Mentre i prestiti convenzionali sono generalmente i prestiti ipotecari meno costosi disponibili, richiedono molto tempo per ottenere, anche da un prestatore convenzionale con il quale si può avere un rapporto esistente. Anche se siete in grado di trovare il raro prestatore convenzionale disposto ad offrire agli investitori prestiti di riabilitazione, il processo di prestito può richiedere un tempo estremamente lungo per lavorare attraverso. La maggior parte dei venditori che vendono ai flipper sono disposti a vendere ad un prezzo più basso in cambio di una chiusura veloce, e molti non sono disposti ad aspettare che le ruote lente del prestatore convenzionale girino.

Mentre i prestiti da un prestatore convenzionale possono essere meno costosi di un prestito da un prestatore privato o hard money, il prestatore convenzionale richiederà un maggiore acconto sulla proprietà rispetto ad un tipico prestatore di riabilitazione non convenzionale.

La maggior parte dei prestatori convenzionali presterà solo una percentuale del valore corrente di una proprietà, mentre la maggior parte dei prestatori privati e di hard money per la riabilitazione presterà sul valore riparato della proprietà collaterale.

Prestiti assicurati dal governo

La Federal Housing Administration (FHA) offre finanziamenti di riabilitazione agli investitori attraverso il suo programma di prestiti 203k. Questo programma presta sia il prezzo d’acquisto che i fondi per la riabilitazione, ma è disponibile solo per i consumatori che acquistano proprietà occupate dal proprietario, non per gli investitori.

Anche se hanno alcune limitazioni, i prestiti FHA 203k possono essere usati per situazioni di investimento in proprietà multi unità, a patto che il mutuatario pensi di vivere in una delle unità. Questo può essere un ottimo modo per ottenere un finanziamento a basso costo per una proprietà di reddito. Gli acquirenti devono anche tenere a mente che quando si acquista una proprietà di 3-4 unità, la FHA richiederà di mantenere almeno una riserva di pagamento liquida di tre mesi che legherà un po’ di denaro. Richiederanno anche che le unità in affitto sull’edificio di 3-4 unità sostengano il mutuo da sole. Un investitore che prende questo tipo di prestito di riabilitazione deve essere disposto a vivere secondo le regole.

Un programma alternativo offerto attraverso la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) offre i suoi prestiti sia ai consumatori che agli investitori, attraverso il suo programma HomePath. Tuttavia, ci sono alcune restrizioni al programma HomePath.

• Il programma HomePath è offerto solo agli investitori che acquistano case di proprietà di Fannie Mae.
• Il costo delle riparazioni può essere solo fino al 35% del valore riparato (ARV) di una proprietà, e non può essere più di 35.000 dollari in totale.

L’opzione HomePath è disponibile solo per una selezione limitata di proprietà, e quelle proprietà non possono richiedere riparazioni estese o miglioramenti costosi. Il programma è progettato per le persone che acquistano proprietà di proprietà della banca, vendita allo scoperto o in difficoltà che hanno bisogno principalmente di riparazioni cosmetiche, che di solito non sono desiderate dai flipper.

Finanziamento del proprietario

Il finanziamento del proprietario significa che il venditore di una proprietà “presta” il denaro all’acquirente della proprietà, prende un’ipoteca sulla proprietà venduta, e viene ripagato a rate secondo i termini dell’accordo tra le parti.

Per il venditore, questo rappresenta un buon flusso di reddito se possono permettersi di non ottenere il denaro per la vendita della proprietà tutto in una volta. Per l’acquirente, è spesso un accordo favorevole, perché la transazione può chiudersi rapidamente e il venditore in genere non addebiterà le commissioni che un prestatore avrebbe. Inoltre, le proprietà finanziate dal proprietario non richiedono una perizia.

Tuttavia, il problema è che pochissimi venditori hanno risorse sufficienti per trovare un posto dove vivere e mantenere il loro stile di vita senza la somma forfettaria in contanti che riceverebbero dalla vendita della proprietà. Inoltre, i venditori che hanno le risorse, potrebbero non volere il fastidio e il rischio di essere il prestatore.

Se l’acquirente è inadempiente nel fare i pagamenti al venditore, devono passare attraverso il processo legale per ottenere il recupero della proprietà, che potrebbe non valere quello che era quando la proprietà è stata venduta. Può anche non essere nelle stesse condizioni di quando è stato originariamente venduto, il che può diventare un problema quando si cerca di venderlo di nuovo.

Mentre ci sono vantaggi sia per il venditore che per l’acquirente per il finanziamento del venditore, gli svantaggi possono superare i benefici in molti casi. Generalmente, pochissimi venditori sono disposti a portare il prestito.

Hard Money

I prestatori hard money non si basano sulla solvibilità del mutuatario. Invece, guardano al valore della proprietà. Il prestatore vuole essere sicuro che se il mutuatario è inadempiente, ci sarà sufficiente patrimonio netto nella proprietà per ripagare il debito. Di conseguenza, un prestatore di denaro duro di solito vi presterà meno di un prestatore convenzionale (di solito 50 – 60%) del valore della proprietà.

Se non siete in grado di ottenere un prestito convenzionale da una banca o da un broker di mutui, potete beneficiare di trattare con un prestatore di denaro duro. Prima di farlo, assicuratevi di capire le commissioni e i costi associati al prestito e i termini del prestito. Spesso, un prestatore di denaro duro sarà più che felice di pignorare la proprietà collaterale che vale più del debito dovuto su di essa.

In genere, i prestatori di denaro duro non sono regolati da alcuna agenzia governativa e non hanno bisogno di essere autorizzati. Ci sono molti prestatori di denaro duro legittimi, tuttavia, come in molte professioni, ci sono alcuni prestatori di denaro duro meno che onesti. Assicuratevi di sapere con chi avete a che fare.

I prestatori di denaro duro non sono regolati da alcun ente governativo e non hanno bisogno di licenza.

Private Money

Un prestatore privato generalmente esaminerà un potenziale mutuatario e la proprietà collaterale usando le tre “C” del mondo del prestito – Credito, Capacità di pagare e Garanzie.

Questo significa che il prestatore privato dovrà qualificare finanziariamente il mutuatario esaminando la storia di credito del mutuatario per valutare le sue abitudini nel ripagare i creditori. Migliore è il punteggio di credito, più un prestatore privato sarà propenso a concedere un prestito. Il prestatore privato esaminerà anche il reddito del mutuatario e il flusso di cassa, al fine di determinare la capacità del mutuatario, o abilità, di pagare il prestito previsto.

Impara come calcolare il tuo rapporto DTI.

Mentre il prestatore di hard money guarda al collaterale come fonte primaria di rimborso, il prestatore privato fa prestiti che si aspetta che il mutuatario paghi, con il collaterale che serve solo come piano di riserva per il rimborso se qualcosa accade inaspettatamente e il mutuatario non rimborsa. Di conseguenza, il prestatore privato di riabilitazione può essere disposto a prestare una quantità maggiore rispetto ad altri prestatori sui progetti, in quanto possono essere più fiduciosi che sarà rimborsato.

I prestiti privati di riabilitazione per gli investitori sono certamente più costosi dei prestiti convenzionali, in quanto comportano molto più rischio e tempo. I prestatori privati, tuttavia, possono avere più flessibilità nell’adattare i loro prestiti alle esigenze dei mutuatari rispetto ai prestiti convenzionali. Inoltre, i prestatori privati saranno in grado di chiudere i prestiti più rapidamente, consentendo ai riabilitatori di catturare le buone offerte appena arrivano sul mercato.

Come i prestatori di denaro duro, i prestatori privati non sono generalmente regolamentati o autorizzati, quindi ancora una volta, il mutuatario deve fare i compiti per sapere con chi ha a che fare.

Qualunque sia il metodo di finanziamento scelto, vi invitiamo a utilizzare il nostro modello di business plan di flipping house per organizzare le vostre finanze. La strategia di finanziamento nella sezione tre ti assicurerà di ottenere il denaro giusto per il tuo prossimo flip.

Scopri di più sulla differenza tra un prestatore privato rispetto a un mutuo bancario.