di John M. Sadler – Istruttore capo costruttore, avvocato, esperto di assicurazioni per costruttori

Come funziona l’assicurazione per costruttori e cosa dovete fare per proteggervi con le giuste polizze e coperture al costo più basso in assoluto

I costruttori principianti spesso ci chiedono quali polizze devono avere come minimo. Spesso riceviamo la stessa domanda dai costruttori a lungo termine che cercano di tagliare le loro spese.

I costruttori possono aver bisogno di 9 diverse polizze assicurative e/o obbligazioni a seconda della loro situazione, attività e tolleranza ad assumere rischi di tasca propria.

Al minimo, quasi tutti i costruttori, indipendentemente da quanto piccoli o anche se sono un’operazione iniziale, avranno bisogno di Workers Compensation, General Liability, e Builders Risk.

Altre polizze che sono comunemente portate includono:

• Property
• Business Auto
• Excess or Umbrella
• License and Permit Bonds
• Performance Bonds
• and Home Owners Warranty products

Le percentuali che sono indicate in questa pagina sono una stima approssimativa della percentuale dei nostri clienti costruttori che acquistano le rispettive polizze assicurative.

Come potete vedere, si va da un minimo dell’1% per i performance bond ad un massimo del 100% per la Workers Compensation e la General Liability.

* Le percentuali indicano la percentuale approssimativa di clienti costruttori che hanno ogni tipo di polizza.

Perché esattamente sono necessarie tutte queste polizze?

Alcune di queste polizze sono richieste dalla legge statale o locale come la Workers’ Compensation, Auto Liability e License Or Permit Bonds. Se non si portano queste polizze si affrontano gravi multe e sanzioni.

La banca del costruttore o l’istituto di credito richiederà sempre la prova del Builders Risk per garantire il valore del nuovo inizio o del progetto per il quale hanno esteso il prestito. Inoltre, le banche vogliono assicurarsi che stanno prestando a un’impresa legittima, poiché nessuna impresa legittima opererebbe senza l’indennità dei lavoratori e la responsabilità generale.

Nel caso di lavori personalizzati, i proprietari del progetto vogliono assicurarsi che il costruttore sia un uomo d’affari legittimo e sia adeguatamente assicurato con tutte le sue politiche abituali, tra cui Work Comp, responsabilità generale, Auto aziendale e rischio dei costruttori. In rari casi, il proprietario di una proprietà residenziale con un contratto personalizzato può richiedere un Performance Bond per garantire che il lavoro sarà completato secondo i termini del contratto. Questo è più comune nell’edilizia commerciale.

Molti costruttori vogliono portare volontariamente queste polizze perché ha un buon senso degli affari e vogliono proteggere i loro beni in caso di infortunio del lavoratore, una causa, o una perdita di proprietà. Molti vogliono andare al di là di ciò che può essere richiesto, portando una polizza di eccesso di responsabilità o di ombrello e una garanzia per i proprietari di casa.

Perché sono necessarie le varie polizze?

Alcune di queste polizze sono richieste dalla legge statale o locale, come la compensazione dei lavoratori, la responsabilità civile auto e le garanzie per licenze o permessi. Se non si portano queste polizze si affrontano gravi multe e sanzioni.

La banca del costruttore o l’istituto di credito richiederà sempre la prova del rischio dei costruttori per garantire il valore del nuovo inizio o del progetto per il quale hanno esteso il prestito. Inoltre, le banche vogliono assicurarsi che stanno prestando a un’impresa legittima, poiché nessuna impresa legittima opererebbe senza l’indennità dei lavoratori e la responsabilità generale.

Nel caso di lavori personalizzati, i proprietari del progetto vogliono assicurarsi che il costruttore sia un uomo d’affari legittimo e sia adeguatamente assicurato con tutte le sue politiche abituali, tra cui Work Comp, responsabilità generale, Auto aziendale e rischio dei costruttori. In rari casi, il proprietario di una proprietà residenziale con un contratto personalizzato può richiedere un Performance Bond per garantire che il lavoro sarà completato secondo i termini del contratto. Questo è più comune nell’edilizia commerciale.

Molti costruttori vogliono portare volontariamente queste polizze perché ha un buon senso degli affari e vogliono proteggere i loro beni in caso di infortunio del lavoratore, una causa, o una perdita di proprietà. Molti vogliono andare al di là di ciò che può essere richiesto portando una polizza Excess Liability o Umbrella e una Home Owners Warranty.

Workers’ Compensation

Workers’ Compensation paga benefici ai vostri dipendenti e ai dipendenti dei vostri sub assicurati che sono feriti sul lavoro.

I benefici includono il pagamento delle spese mediche (sia passate che future), i salari persi (di solito fino al 66 2/3% del salario medio settimanale per un numero massimo di settimane come prescritto dalla legge statale), i benefici forfettari per certe inabilità parziali o totali, sfigurazioni, e un beneficio di morte che è prescritto dalla legge statale.

I benefici nell’ambito della Workers Compensation sono estremamente ampi e possono essere pagati per un certo numero di anni.

Il costo di questa polizza inizia con un premio minimo intorno ai $1,000 e i premi totali stimati vanno verso l’alto a seconda della proiezione delle paghe annuali dei dipendenti e degli importi pagati a subappaltatori non assicurati. Molti dei nostri piccoli clienti costruttori che usano tutti i sub assicurati pagano meno di $5.000 all’anno in premio mentre alcuni dei nostri più grandi costruttori pagano più di $75.000 all’anno. Poiché ci sono così tanti fattori coinvolti, l’unico modo per conoscere il tuo costo probabile è quello di ottenere un preventivo effettivo.

Come si può immaginare, quando la politica è impostata, la stima dei libri paga e gli importi pagati ai sub assicurati tende ad essere impreciso. Per questo motivo, il premio finale è soggetto a una verifica alla fine dell’anno di polizza. La revisione è necessaria per determinare le vostre esposizioni esatte in modo che sia addebitato un premio equo.

La politica di compensazione dei lavoratori è spiegata in modo molto più dettagliato nella sezione dell’articolo principale “Compensazione dei lavoratori per gli appaltatori”. Questa sezione include le questioni importanti di come raccogliere i certificati di assicurazione dai vostri sub, come dedurre dai sub non assicurati, e come prepararsi per il vostro audit.

Responsabilità generale

La politica di responsabilità generale protegge il costruttore contro alcune richieste e cause legali che affermano che la negligenza del costruttore ha provocato lesioni personali, danni alla proprietà, o lesioni personali e pubblicità a terzi. Un terzo è qualcuno come un visitatore, un intruso, un vicino, un altro appaltatore sul lavoro, un costruttore concorrente, l’acquirente o un acquirente successivo.

La politica paga i costi della difesa legale, gli insediamenti e i verdetti avversi della giuria.

La politica copre i singoli proprietari e dipendenti oltre all’entità commerciale.

Di seguito è una lista molto breve di esempi di cause potenzialmente coperte che sono effettivamente accadute ai nostri clienti costruttori. Questi sono solo la punta dell’iceberg dei tipi di reclami che sono stati segnalati al nostro ufficio.

Mentre state scorrendo questa lista, vi preghiamo di notare che l’industria assicurativa ha eliminato importanti coperture per i difetti di costruzione negli ultimi cinque anni. Le vostre coperture effettive per i reclami per difetti di costruzione dipenderanno dalla vostra compagnia e dalle opzioni di copertura che avete selezionato.

* Esempi di cause potenzialmente coperte:
– lesioni cantiere ai visitatori e trasgressori durante la costruzione
– linea di utilità reciso durante la costruzione
– vicini di casa brucia quando operaio getta sigaretta in cortile
– casa brucia in futuro a causa di cablaggio difettoso (copertura dipende dai termini della politica)
– danni dell’acqua si verifica in futuro da impianti idraulici difettosi (copertura dipende dai termini della politica)

Il premio minimo per questa politica inizia nel $ 750 a $ 4,000 e il premio totale stimato va su da lì a seconda del vostro libro paga annuale previsto, gli importi pagati ai sub non assicurati, e gli importi pagati ai sub assicurati. Alcuni dei nostri costruttori più piccoli pagano meno di $2.000 all’anno e alcuni dei nostri costruttori più grandi pagano più di $50.000 all’anno. L’unico modo per conoscere il vostro costo probabile è quello di ottenere un preventivo effettivo.

Proprio come con la politica di compensazione dei lavoratori, queste proiezioni tendono ad essere imprecise e di conseguenza il premio finale è soggetto a revisione alla fine dell’anno di polizza.

La responsabilità generale è spiegata in modo più dettagliato, comprese le questioni importanti del contenzioso sui difetti di costruzione e il trasferimento contrattuale di responsabilità ai vostri subappaltatori, nella sezione principale dell’articolo “Responsabilità generale per i contraenti”.

Auto aziendale

La maggior parte dei costruttori ha familiarità con l’assicurazione auto e le varie coperture come la responsabilità civile, automobilisti non assicurati e sottoassicurati, e danni fisici che consistono in collisione e altro che la collisione.

I costruttori che possiedono uno o due veicoli a volte acquistano una polizza auto personale che può essere meno costosa ma fornisce coperture più limitate.

Altri costruttori che possiedono tre o più veicoli in genere acquistano una polizza auto aziendale perché si qualificano per sconti di flotta. Una polizza Business Auto fornisce tipicamente limiti più alti di copertura così come la possibilità di aggiungere la Responsabilità Civile Auto non di proprietà e a noleggio che è altamente raccomandata.

La Responsabilità Civile Auto non di proprietà copre la responsabilità vicaria di un costruttore per quando un dipendente o un subappaltatore usa il suo veicolo personale per eseguire una commissione per conto del costruttore. In queste situazioni, se il dipendente o il sub non è assicurato o porta solo limiti minimi sotto la propria politica di assicurazione auto, e se ottengono in un incidente e ferire qualcun altro, il costruttore può essere sparato in quella causa. Il costruttore deve avere la responsabilità non propria per essere protetto.

La responsabilità auto noleggiata protegge il costruttore quando affitta un veicolo mentre è fuori città per affari o forse quando un veicolo speciale è affittato per un lavoro particolare.

La responsabilità auto non propria e noleggiata può spesso essere acquistata su una base autonoma per un costo di circa 250 dollari all’anno.

Capacità in eccesso e ombrello

Le polizze di responsabilità in eccesso e ombrello sono una grande fonte di confusione tra i costruttori.

I termini “responsabilità in eccesso” e “ombrello” sono quasi intercambiabili ora nel settore assicurativo. Storicamente, una polizza “ombrello” forniva una copertura molto più ampia di una politica di “eccesso di responsabilità”, ma questo non è più il caso nella maggior parte dei casi.

Molti costruttori credono che la politica sia un super duper catch all che copre tutte le richieste che non sono coperte dalle altre politiche. Questo non è vero.

Inoltre, molti costruttori credono che la loro polizza ombrello personale che integra la loro responsabilità civile del proprietario della casa e la polizza auto personale li protegge se vengono citati in giudizio a causa delle loro operazioni commerciali. Anche questo non è vero. Dovete avere una Business Excess Liability o Commercial Umbrella per proteggere le vostre operazioni commerciali.

Quello che la politica fa è che semplicemente estende i limiti delle vostre politiche sottostanti ad un limite più alto in incrementi di $1M. Può estendere i limiti delle vostre attuali politiche di responsabilità civile auto, responsabilità generale e responsabilità dei datori di lavoro.

La ragione per cui si vorrebbe portare una politica di eccesso di responsabilità o di ombrello sarebbe se c’è un grave reclamo grande dollaro e i limiti di copertura delle vostre politiche sottostanti non sono abbastanza alti per prendersi cura dei danni. In questo caso, si dovrebbe uscire di tasca per pagare la differenza e questo potrebbe portare alla bancarotta.

I limiti aggiuntivi forniti da una polizza Excess Liability o Umbrella possono fornire la pace della mente per un costo relativamente poco costoso.

Rischio del costruttore

La politica di rischio del costruttore è talvolta indicata come “assicurazione del corso di costruzione”.

E’ una polizza assicurativa temporanea sulla proprietà che protegge l’inizio di una nuova abitazione o altro lavoro in caso di danni mentre il lavoro è in corso.

Proteggono da pericoli come incendio, furto, vandalismo, vento, grandine e collisione con auto.

Il costruttore dovrebbe assicurare ogni lavoro per un importo pari al valore del costo di sostituzione dei materiali, del lavoro, delle spese generali e del profitto ragionevole.

La copertura finisce quando il lavoro è completato, venduto o occupato da un inquilino. Quando la copertura termina, il nuovo proprietario dovrebbe stipulare una polizza di assicurazione permanente sulla proprietà.

Le tariffe per la copertura variano a seconda dello stato e del territorio di copertura all’interno dello stato. Una tariffa tipica per i territori interni nella Carolina del Sud è di .23 per $100 di valore completato.

Coperture assicurative di proprietà

L’assicurazione di proprietà copre la proprietà che è intestata al vostro business come l’edificio, il contenuto e le attrezzature.

I limiti di copertura per l’edificio e il contenuto dovrebbero essere impostati sulla base del loro valore di costo di sostituzione e dovrebbero proteggere contro pericoli come incendio, furto, vandalismo, vento e grandine.

Una speciale polizza Contractors Equipment dovrebbe essere stipulata per coprire il valore delle vostre attrezzature che lasciano i vostri locali e viaggiano verso il cantiere. Questa polizza può essere personalizzata per estendersi anche alle attrezzature affittate e noleggiate.

Inoltre, una polizza crimine dovrebbe essere stipulata per proteggere contro l’appropriazione indebita di fondi o altri furti di attrezzature o materiali da parte dei vostri dipendenti.

Licenze e permessi

Le licenze e i permessi sono richiesti dai governi statali o dai comuni come le città o le contee per garantire che la vostra costruzione sia conforme alle norme e regolamenti edilizi applicabili.

Se l’ufficiale edile autorizzato trova che la vostra costruzione non è conforme, può essere richiesta una richiesta di correzione e se voi non risolvete il problema, la società di bonding si metterà al vostro posto e può assumere un altro appaltatore per correggere il problema o può pagare fino al limite del bond. Poi la società di bonding intenterà una causa contro di voi per ottenere il rimborso delle loro spese. Di conseguenza, il vincolo in realtà non ti protegge, protegge solo il proprietario e l’ente governativo.

Nel South Carolina, lo stato richiede a tutti i costruttori residenziali di portare un limite di vincolo di 15.000 dollari e il costo per questo vincolo per un anno dalle varie società di vincolo può variare da 100 a 225 dollari e anche di più se il tuo rating di credito è povero. Altri stati possono richiedere limiti di copertura più alti e se è così, il costo del bond sarà più alto.

Anche nella Carolina del Sud, il comune dove avviene la costruzione richiede tipicamente il proprio limite di bond di $2.000 o $2500 e il costo per un bond di tre anni con una compagnia di bonding leader è di $250. Questo è tipico dei requisiti e del costo delle obbligazioni in altri stati.

Performance Bonds

Un diverso tipo di obbligazione chiamata performance bond sarà spesso richiesta dal proprietario del progetto nella costruzione commerciale. A volte, in rare occasioni, il proprietario di una casa residenziale richiederà un performance bond su un grande lavoro personalizzato.

Questo tipo di bond garantisce che il lavoro sarà completato secondo i termini del contratto. Nel caso in cui l’appaltatore legato non completa il lavoro per mancanza di finanze, morte, o altri problemi, la società di garanzia troverà un altro appaltatore per completare il lavoro e cercherà l’appaltatore originale legato per il rimborso.

Se sei un costruttore di casa, sarà difficile per voi di qualificarsi per questo tipo di legame, soprattutto se si costruisce case spec che sono considerati dalle società di garanzia per portare un alto rischio finanziario. Inoltre, il processo di applicazione è esaustivo con l’obbligo di completare più dichiarazioni finanziarie per la vostra azienda e i singoli proprietari, nonché un rapporto di lavoro in corso. Questo tipo di legame di solito richiede un indennizzo personale da parte dei singoli imprenditori e può richiedere un indennizzo coniugale pure.

Il costo di un performance bond varia da $10 a $30 per $1,000 di importo del legame a seconda della vostra forza finanziaria. Così, per esempio, se l’importo del bond per un lavoro è di $750.000, il costo del bond andrebbe da $7500 a $22.500..

Home Owner Warranty

I prodotti Home Owner Warranty sono tipicamente usati per la costruzione di nuove case, ma i prodotti sono ora disponibili per lavori di ristrutturazione e alcune costruzioni commerciali.

La garanzia fornisce protezione al proprietario della casa nel caso il costruttore vada fuori mercato o si ritiri e non sia in grado di correggere i problemi di costruzione. Fornisce un meccanismo per la società di garanzia per affrontare le lamentele di costruzione e per correggerle se necessario.

Proteggono il costruttore sostituendo le garanzie implicite sotto la legge statale e sostituendole con una garanzia scritta.

Proteggono anche il costruttore forzando le dispute di costruzione in un arbitrato vincolante che può essere meno costoso e più favorevole al costruttore in molte circostanze. Tuttavia, non tutti i contratti di garanzia costringono le controversie all’arbitrato vincolante in quanto l’arbitrato può essere volontario con alcuni fornitori.

I tipici termini di garanzia forniscono protezione contro i difetti di costruzione per la lavorazione per un anno dalla vendita, i principali sistemi strutturali per due anni e i difetti strutturali per dieci anni.

Il costo della garanzia del proprietario della casa per il costruttore può variare da $2,00 a $3,50 per $1000 di prezzo di vendita a seconda dello stato in cui si trova la casa e la qualità dei termini di protezione sotto il contratto.

Il costo della garanzia del proprietario della casa per il costruttore può variare da $2,00 a $3,50 per $1000 di prezzo di vendita.