Aspettatevi che il vento del cambiamento soffi più forte che mai nel settore dell’edilizia residenziale per anziani nel 2020.

Con ogni anno che passa, l’onda della domanda dei baby boomer si avvicina, attirando più capitale e una maggiore diversità di talenti nell’edilizia senior. Nel 2020, le aziende pioniere che hanno iniziato l’industria potrebbero ancora avere un vantaggio grazie alla loro esperienza duramente conquistata, ma si troveranno messe alla prova da nuovi e dirompenti concorrenti focalizzati sulla fornitura di un prodotto di nuova generazione. Inoltre, ci sono dei punti interrogativi che pendono sull’economia e una corsa per accaparrarsi le maggiori quote di mercato disponibili nei settori degli adulti attivi e del mercato medio.

Nella compilazione delle seguenti previsioni e tendenze principali per il 2020, è stato chiaro che l’elenco dei rischi e delle sfide che il settore deve affrontare è lungo, ma è bilanciato da una serie altrettanto robusta di opportunità. I fornitori in difficoltà dovranno prendere misure urgenti o rimarranno ancora più indietro rispetto a quelli che si assumono rischi calcolati per avere successo all’alba di un nuovo decennio per gli anziani.

Un perturbatore mette in guardia l’industria

I colossi tecnologici come Amazon e Apple hanno fatto delle mosse nello spazio dell’assistenza sanitaria per anziani e potrebbero alla fine sconvolgere la vita degli anziani – come hanno avvertito diversi leader del settore. E l’anno scorso, il co-fondatore di Reddit Alexis Ohanian – che ora gestisce una società di venture capital – ha previsto un decennio di “grandi cambiamenti” in arrivo per gli anziani, e prevede l’ascesa di un marchio senior dirompente e tecnologico.

Nel 2020, il livello di minaccia di interruzione aumenterà. Infatti, aspettatevi che una startup irrompa sulla scena con importanti finanziamenti VC e un modello innovativo che faccia tremare gli operatori radicati.

Questo scenario si è verificato diversi anni fa nello spazio di assistenza domiciliare quando Honor ha raccolto 20 milioni di dollari. Mentre Honor non ha sconvolto l’assistenza domiciliare come alcuni temevano, il suo emergere ha costretto gli operatori tradizionali a vedere il loro business attraverso una nuova lente. Per avere un’idea di come potrebbe apparire un distruttore senior living, si consideri ciò che The Embassies of Good Living sta cercando di costruire.

La vita indipendente inizia a sembrare obsoleta

L’occupazione della vita indipendente ha tenuto meglio della vita assistita negli ultimi anni, alimentando un forte interesse degli investitori. Tuttavia, il 2020 darà origine ad alcune domande difficili su questa parte del continuum.

Nella primavera del 2018, gli esperti del settore hanno indicato il crescente interesse per l’adulto attivo come una potenziale minaccia alla vita indipendente. Poiché l’acuità è aumentata nella vita indipendente, il residente adulto attivo di oggi assomiglia al residente IL di un decennio fa, ha osservato Lana Peck del NIC.

Nel corso del 2019, il settore degli adulti attivi è diventato rovente. Un sondaggio CBRE dell’estate 2019 ha mostrato un interesse decrescente degli investitori in IL su base annua rispetto a una notevole impennata dell’interesse degli adulti attivi. Nel frattempo, la crescita delle proprietà in affitto per adulti attivi è guidata da grandi soldi da artisti del calibro di Carlyle Group e altri giocatori di private equity e REIT.

Nel 2020, l’active adult continuerà a riscaldarsi, e i servizi on-demand, la gig economy e le nuove tecnologie continueranno a rendere questo modello operativo ancora più fattibile negli anni a venire.

Alcuni attori dell’active adult sostengono che non stanno competendo direttamente con la vita indipendente, ma si aspettano che gli sviluppatori, gli investitori e gli operatori mettano in discussione la proposta di valore delle comunità IL che hanno costi di lavoro e di ristorazione più alti e una durata di soggiorno più breve rispetto all’active adult, ma non hanno la domanda basata sui bisogni e la resistenza alla recessione della vita assistita.

Detto questo, la vita indipendente non vacillerà dall’oggi al domani. È un settore robusto, con circa 11.000 nuove unità aperte tra il 2017 e il 2018, secondo i dati del NIC. Eppure, ci sono già sfide all’orizzonte. A partire dal settembre 2019, gli sconti iniziali sugli affitti in IL erano al loro livello più alto, in media, da quando NIC ha iniziato a riportare questi dati nel 2015.

Inizia l’era DoorDash della ristorazione

Boomers, millennials e Gen Z potrebbero non essere d’accordo su molto, ma tutti amano DoorDash. Il servizio di consegna del cibo è stato il marchio in più rapida crescita tra tutte e tre le generazioni nel 2019, secondo una nuova analisi di Morning Consult. Altri due servizi di consegna di cibo – Postmates e Uber Eats – hanno anche fatto la top 10 dei marchi in più rapida crescita tra i boomers.

Come più persone di tutte le età abbracciano la capacità di avere cibo consegnato con alcuni rapidi tocchi su un telefono, le comunità di vita anziane stanno lottando per assumere e mantenere i loro lavoratori culinari. Per non parlare del fatto che la ristorazione è tipicamente un centro di costo e i margini operativi rimangono sotto forte pressione a causa dell’aumento del costo del lavoro.

Così, aspettatevi che più fornitori di senior living diventino più strategici nel tagliare i pasti in casa e nell’integrarli con servizi di consegna. Potrebbero iniziare a creare delle partnership con DoorDash e i suoi concorrenti in modo simile alle partnership esistenti con le compagnie di ride-hailing per il trasporto dei residenti. E più comunità lavoreranno con servizi di consegna come Shef che usano “cucine fantasma”. Queste sono cucine commerciali che non hanno alcun ristorante annesso e sono utilizzate solo per preparare il cibo per la consegna.

Aumentano le tensioni tra proprietari e operatori

La separazione netta tra proprietari e operatori di senior living sta diventando più rara. Questo potrebbe essere un positivo a lungo termine per l’industria, ma nel 2020 porterà a tensioni crescenti.

I REIT (Real Estate Investment Trusts) si sono costantemente allontanati dalle locazioni triple-net a favore del RIDEA. Nonostante le rassicurazioni dei REIT che il triple-net è ancora una struttura di finanziamento valida, aspettatevi che le locazioni diventino più rare – sia gli operatori che i proprietari hanno visto cosa succede quando le pressioni del mercato aumentano le spese operative e sopprimono i tassi, anche quando gli aumenti annuali dell’affitto vengono colpiti.

Oltre ai REIT, gruppi di proprietari privati come Bridge e aziende pubbliche come Invesque si sono mossi per acquisire società operative. Possedendo un operatore, questi gruppi di proprietari acquisiscono conoscenze sulle migliori pratiche che possono poi essere diffuse in tutti i loro portafogli, comprese le comunità sotto operatori terzi.

Prevediamo un maggior numero di proprietari che formino JV con operatori o li acquisiscano direttamente nel 2020, e gestiscano i loro portafogli molto più attivamente che in passato. Alcuni proprietari e operatori giocheranno bene insieme e altri faranno fatica, quando le squadre in prima linea si risentiranno – o saranno ostacolate – da proprietari più severi e pratici.

La crisi economica coglie gli operatori di sorpresa

All’inizio del 2016, un sondaggio ha mostrato che relativamente pochi professionisti del settore credevano che un serio problema di eccesso di offerta fosse imminente. Anche quando è diventato chiaro che l’eccesso di offerta era un problema, molti hanno continuato a sottovalutare il suo impatto. Recentemente, nel maggio 2019, un leader esperto del settore – Donald Thompson di Senior Living Communities – ha avvertito: “Non credo che questo eccesso di costruzione andrà via così velocemente come la gente pensa”. Sembra essere stato preveggente, con Ventas che ha già rivisto le sue aspettative per il 2020 alla luce delle pressioni inaspettate sui prezzi legate alla nuova offerta.

Una trama simile potrebbe prendere forma intorno a una recessione. Nel 2018, il vicepresidente esecutivo di SHN George Yedinak ha avvertito di una potenziale flessione nel 2020, chiamando al contempo i proprietari di senior living, gli operatori e i fornitori di capitali per aver dipinto un quadro troppo roseo sui loro portafogli. Questi ritornelli rosei sono continuati nel 2019; quando gli è stato chiesto dei loro timori su una recessione, la maggior parte dei professionisti del settore ha spazzolato via la domanda, spesso dicendo che qualsiasi flessione è probabile che impallidisca in confronto all’ultima crisi economica, e sottolineando la resilienza alla recessione del senior living.

Ma l’occupazione è ancora vicina ai bassi livelli storici, e ci sono già voci che i boomers stanno lottando per vendere le loro case unifamiliari e trasferirsi in alloggi per anziani. Con queste premesse, anche una flessione relativamente blanda potrebbe provocare seri contraccolpi per le aziende impreparate. Proprio come il problema dell’eccesso di offerta era minore fino a quando non lo era più, la minaccia di una recessione potrebbe sembrare lieve fino a quando non si verificherà realmente.

La buona notizia è che, nonostante un’inversione della curva dei rendimenti nel 2019, la politica dei tassi di interesse della Federal Reserve potrebbe mantenere l’economia a gomito il prossimo anno. L’economista capo del NIC, Beth Mace, vede meno probabilità di una recessione nel 2020 ora che alla fine dell’estate, ha detto recentemente a SHN. A settembre, ha detto che le aziende devono creare un piano per come rispondere se si verifica una recessione – quel consiglio è ancora buono, e le imprese potrebbero ora avere un po ‘più di tempo per seguirlo e ottenere una gamba sopra i concorrenti più compiacenti.

Tutto va nel riutilizzo adattivo

I progetti di riutilizzo adattivo hanno convertito una vasta gamma di edifici in vita senior nel corso degli anni, dagli hotel alle scuole alle fabbriche. Nel 2019, più tipi di immobili si sono uniti a questa lista, con centri commerciali defunti, università chiuse, ex fattorie e storici ospedali psichiatrici che diventano tutti alloggi per anziani.

Nel 2020, gli alloggi per anziani saranno scelti come prossimo utilizzo per una varietà ancora più sorprendente di edifici. Questa tendenza sosterrà la crescita della residenza urbana per anziani (vedi la riqualificazione Watermark di un ex edificio dei Testimoni di Geova a Brooklyn, nella foto sopra). Alimenterà anche il boom degli affitti per adulti attivi, dato che la conversione in ambienti a bassa acuità comporta meno limitazioni e richieste di design rispetto alla vita assistita.

Servitevi della creatività del design per far fiorire i team di sviluppo che cercano di preservare i punti di riferimento della comunità anche quando li trasformano in alloggi per anziani. Anche se questo può comportare costi significativi, la ricompensa è un alloggio per anziani che è più integrato nella comunità, in edifici che hanno una risonanza emotiva per coloro che vi si trasferiscono.

Un marchio famoso mette il suo timbro sul senior living

I crossover di marchi stanno guadagnando slancio nel mondo dell’ospitalità, con Equinox Hotels che si basa sul marchio di fitness e benessere, e West Elm Hotels che incanala il marchio “unico e altamente identificabile” di mobili al dettaglio. Come con altre tendenze e pratiche dell’industria dell’ospitalità, questo alla fine prenderà piede nella vita degli anziani. Aspettatevi che il 2020 sia un anno spartiacque, con il primo grande annuncio di un marchio superstar che mette il suo timbro sul senior living.

Il brand crossover potrebbe prendere la forma di una nota compagnia alberghiera che mette il suo nome su edifici per senior living. Mentre compagnie come Hyatt hanno messo il loro nome su edifici per anziani in passato, i tempi sono ora maturi per un’altra iterazione di questo gioco, perché più delle generazioni precedenti, i baby boomer hanno una tenace fedeltà ai loro marchi preferiti. Mentre il senior living è conosciuto come un business locale, l’ondata dei baby boomer che invecchiano potrebbe iniziare a sfidare questa nozione favorendo l’alloggio che detiene la promessa di qualità che associano a marchi alberghieri rispettati. Con il primo Four Seasons Residence al mondo in corso, non sembra ridicolo immaginare un Four Seasons Senior Living – anche se forse il termine “senior” verrebbe abbandonato per un riferimento più sottile all’età dei residenti.

Al tempo stesso, l’industria alberghiera stessa si è evoluta negli ultimi decenni, con l’aumento di offerte boutique che si concentrano maggiormente su esperienze uniche e locali piuttosto che su un arredamento e una ristorazione generici, a misura di tutti. Quindi, i consumatori potrebbero essere più inclini che in passato ad abbracciare la vita residenziale a marchio hotel, sapendo che non stanno necessariamente sacrificando un’esperienza personalizzata nel farlo.

E potrebbe non essere un marchio di hotel ad alta potenza, ma una celebrità orientata all’ospitalità (Martha Stewart, stiamo guardando te) o un marchio di stile di vita e benessere nella vena di Equinox o West Elm che mette il suo timbro su un edificio per anziani nel 2020. Le aziende di tutti i tipi vedono la scrittura demografica sul muro, e se l’alloggio per anziani è in qualche modo nella loro timoniera, sono sicuri di esplorare strade in questo mercato.

Gli esperimenti falliti causano sgomento

Un tema importante che è emerso nel 2019 è stato che la vita degli anziani sta subendo un “cambiamento del mare” o “evoluzione”, e le procedure operative standard – che hanno portato al successo in passato – non sono sufficienti per soddisfare le nuove esigenze, sfide e opportunità. I fornitori attenti e lungimiranti stanno quindi sperimentando nuovi modi di fare business e, inevitabilmente, non tutti questi esperimenti avranno successo. Nel 2020, i primi innovatori incontreranno delle sfide, che porteranno l’industria a preoccuparsi.

Per fare un esempio, Beth Mace del NIC ha detto la scorsa primavera che è il momento di “lanciare gli spaghetti contro il muro” per risolvere il puzzle del mercato medio. Un certo numero di fornitori sta facendo proprio questo, mettendo insieme prototipi di mercato medio. Ma gli spaghetti vengono lanciati contro il muro anche in altre aree, come i nuovi modelli per adulti attivi e gli approcci alla cura della memoria, e nel lancio dei piani Medicare Advantage.

Nel 2020, alcuni di questi esperimenti e innovazioni – se non falliranno del tutto – creeranno situazioni disordinate. Le voci allarmiste emetteranno inevitabilmente avvertimenti preoccupati sulla necessità che l’industria rimanga fedele al proprio lavoro. Ma i fornitori coraggiosi e ben capitalizzati alla fine ne usciranno vincenti, perché impareranno alcune lezioni nel modo più duro e poi itereranno approcci di maggior successo. Come ha detto Richard Hutchinson, CEO di Discovery Senior Living, si aspetta di pagare una “tassa stupida” per essere stato un precursore, ma crede che alla fine l’azienda avrà un vantaggio sui concorrenti troppo cauti.

Grandi assunzioni da altri settori fanno le onde

Per anni, le aziende senior living hanno portato talenti da altri settori come l’ospitalità e la vendita al dettaglio. Ma questa tendenza sta per raggiungere un nuovo livello, con alcuni dei nomi più grandi e dei pensatori più audaci delle migliori aziende di altri settori che si fanno strada nelle C-suite degli anziani.

L’anno scorso ha fornito un assaggio di ciò che verrà, con l’ex amministratore delegato di Equinox e presidente di Kimpton Hotels Niki Leondakis che ha preso il timone delle operazioni di senior living di The Wolff Company, e l’ex segretario stampa della Casa Bianca e presidente di Starbucks per la vendita al dettaglio negli Stati Uniti Kris Engskov che si è unito ad Aegis Living come presidente.

Assunzioni come queste hanno un potenziale di trasformazione per il settore. Le comunità per anziani hanno copiato il look and feel dei boutique hotel per anni – con alcuni notevoli successi – ma a Leondakis, una pioniera dei boutique hotel sta allenando i suoi occhi sul settore degli alloggi per anziani come campo per le sue prossime innovazioni. Engskov, nel frattempo, sta portando la sua enorme esperienza operativa per far crescere Aegis a livello regionale. E le successive assunzioni da Starbucks illustrano che portare un leader di alto calibro da un’impresa di fama mondiale può avere un effetto a cascata, rafforzando l’intero organigramma con il talento della leadership.

Mentre è difficile prevedere esattamente da dove verrà la prossima assunzione di alto profilo – che si tratti di vendita al dettaglio, compagnie aeree, tecnologia o qualche altro campo – il senior living dovrebbe essere un’opzione attraente per ogni top executive che sta cercando di avere un impatto significativo nel suo prossimo capitolo.